https://baikuk.blog 일산 부동산의 따뜻한 기록 — 매물, 시장 동향, 거래 가이드 Mon, 13 Apr 2026 11:18:39 GMT https://validator.w3.org/feed/docs/rss2.html https://github.com/jpmonette/feed ko © 2026 백은혜 https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-cap-rate-calculation/ https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-cap-rate-calculation/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 위험한 오해 다섯 가지 > 1. **"광고 수익률 = 내 통장에 찍힐 수익률"** → 광고에 쓰이는 건 대부분 **표면수익률**이고, 공실·관리비·세금을 빼면 절반 수준이 됩니다. > 2. **"확정수익 보장 2년이면 안전"** → 보장 주체가 **분양사·시행사**라면 부도 시 무용지물입니다. 2년 후 본격 공실이 시작되기도 합니다. > 3. **"관리비는 어차피 임차인 부담이라 무관"** → **공실 기간의 관리비는 임대인 부담**입니다. 공용관리비 비중이 크면 실질수익률을 크게 갉아먹습니다. > 4. **"Cap Rate가 시장보다 높으니 좋은 매물"** → 시장보다 유난히 높은 Cap Rate는 **리스크 프리미엄**(임차인 불안, 입지 열세, 건물 노후)이 반영된 결과일 가능성이 큽니다. > 5. **"매매가 대비 보증금은 수익률에 영향 없다"** → 자기자본 기준 수익률(레버리지 수익률)에는 **보증금이 곧 무이자 차입**이라 영향이 매우 큽니다. ## 기본 공식 한 페이지 요약 | 지표 | 공식 | 의미 | |---|---|---| | **표면수익률 (Gross Yield)** | (연간 임대료 ÷ 매매가) × 100 | 광고·시장에서 쓰이는 기준, 비용 미반영 | | **NOI (순영업이익)** | 연간 임대료 − 운영비용(공실·관리비·재산세·보험료·수선비 등) | 세전·금융비용 전 영업이익 | | **Cap Rate (자본환원율)** | (NOI ÷ 매매가) × 100 | 투자 자산의 **본질적 수익률**, 시장 비교 기준 | | **실질수익률 (Net Yield)** | (NOI ÷ (매매가 − 보증금 + 취득비용)) × 100 | **실제 투입 자본 대비** 수익률 | | **자기자본수익률 (ROE)** | ((NOI − 대출이자) ÷ 자기자본) × 100 | **레버리지 반영**, 대출이 수익률에 미치는 영향 | ## 1. 표면수익률 — 광고판에 쓰이는 숫자 ### 1-1. 공식 **표면수익률 = (월세 × 12) ÷ 매매가 × 100** ### 1-2. 예시 일산동구 상가 매물 - 매매가: 10억 원 - 보증금: 5,000만 원 - 월세: 500만 원 **표면수익률 = (500만 × 12) ÷ 10억 = 6,000만 ÷ 10억 = 6.0%** ### 1-3. 왜 위험한가 표면수익률은 **한 가지 가정**에 의존합니다 — "12개월 내내 만실, 임차인이 모든 비용을 부담, 세금은 0원". 실제로는: - 임차인 퇴거 후 **공실 1~3개월**이 기본 - 공용부 관리비 중 일부는 **임대인 부담** - **재산세·종부세·화재보험**은 임대인 몫 - 중개보수, 시설 원상복구, 인테리어 지원금, **렌트프리 1~2개월** 등 숨은 비용 - 상가는 **부가세 10%**도 고려해야 함 광고가 표면수익률을 쓰는 이유는 단순합니다 — **숫자가 커 보이니까**. ## 2. NOI — 실무에서 쓰는 진짜 수익 지표 ### 2-1. 공식 **NOI = 유효총수입(EGI) − 운영비용(OpEx)** - **잠재총수입(PGI)** = 월세 × 12 (100% 임대 가정) - **유효총수입(EGI)** = PGI − 공실손실 − 대손 - **운영비용(OpEx)** = 재산세 + 종부세 + 공용관리비 + 수선비 + 보험료 + 광고·중개비 + 시설관리 + 세무·기장료 등 ### 2-2. NOI에 포함하지 않는 항목 | 항목 | 포함 여부 | 이유 | |---|---|---| | **대출 이자** | ❌ 제외 | 금융비용은 자본구조에 따라 달라짐 (Cap Rate는 **자산 자체** 수익률) | | **감가상각비** | ❌ 제외 | 회계상 비용이지 현금유출 아님 | | **소득세·법인세** | ❌ 제외 | 개인·법인에 따라 달라 비교 불가능 | | **소유자 인건비** | ❌ 제외 | 직접 관리 여부는 자산과 무관 | | **자본적 지출(CapEx)** | ⚠️ 별도 | 대수선·엘리베이터 교체 등은 **Cap Rate와 별도 관리** | ### 2-3. 일산 사례로 채워보는 NOI 앞서 매매가 10억 원, 월세 500만 원 상가를 그대로 놓고 **현실적인 비용**을 반영해보겠습니다. | 항목 | 금액(연간) | 비고 | |---|---|---| | **잠재총수입(PGI)** | +6,000만 원 | 500만 × 12 | | 공실손실 (공실률 8%) | −480만 원 | 연 평균 약 1개월 공실 | | 대손 (연체 1%) | −60만 원 | 과거 경험치 | | **유효총수입(EGI)** | **+5,460만 원** | | | 재산세 + 지역자원시설세 | −200만 원 | 별도합산과세 기준 | | 종합부동산세 | −0 원 | 공시지가 80억 미만 비사업자 기준 가정 | | 화재·배상책임보험 | −80만 원 | | | 공용관리비 (임대인 부담분) | −120만 원 | 공실 중 청소·수도광열 등 | | 수선·유지비 | −150만 원 | 도배·방수·소모품 | | 중개보수·광고비 | −100만 원 | 임차인 교체 비용 배분 | | 세무·기장료 | −50만 원 | | | **운영비용(OpEx)** | **−700만 원** | | | **NOI (순영업이익)** | **+4,760만 원** | EGI − OpEx | ## 3. Cap Rate — 시장 가격의 언어 ### 3-1. 공식 **Cap Rate = NOI ÷ 매매가 × 100** 위 사례의 Cap Rate: - **4,760만 ÷ 10억 = 4.76%** - 광고상 표면수익률 6.0%와 비교해 **1.24%p(약 21%) 하락** ### 3-2. Cap Rate의 쓰임 — 역산(Valuation) Cap Rate가 시장 지표로 자리 잡은 이유는 **감정평가·시세 추정에 그대로 역산**할 수 있기 때문입니다. **적정 매매가 = NOI ÷ 시장 Cap Rate** 예: NOI가 4,760만 원, 그 지역 유사 상가 시장 Cap Rate가 5.5%라면, - 적정 매매가 ≈ 4,760만 ÷ 5.5% = **약 8.65억 원** 즉, 이 매물은 시장 대비 **약 1.35억 원 비싸게 호가**되고 있다는 해석이 가능합니다. ### 3-3. 지역·입지별 Cap Rate 감 잡기 > 아래 범위는 참고용 감각입니다. 실제 거래 시점·층·업종·임차인 신용도에 따라 크게 달라집니다. | 유형 | 일반적인 Cap Rate 범위 | 특징 | |---|---|---| | 서울 핵심 가로상권 1층 | 3.0~4.0% | 임대료 상승·자산가치 프리미엄 | | 서울 일반 근린상가 1층 | 4.0~5.0% | | | 수도권 신도시 근린상가 1층 (예: 일산) | 4.5~5.5% | | | 수도권 신도시 2층 이상 | 5.5~7.0% | 층별효용비 반영 | | 지방 도심 상가 | 6.0~8.0% | 공실 리스크 프리미엄 | | 지방 외곽·신규 분양 | 7.0~10%+ | 리스크·유동성 할인 | **Cap Rate가 높을수록 "저렴"한 게 아니라 "리스크가 크거나 성장성이 없다"는 해석**도 함께 해야 합니다. ## 4. 실질수익률 — 내 주머니 기준 Cap Rate는 매매가를 분모로 씁니다. 하지만 실제로 **투입한 돈**은 매매가가 아니라 **매매가 − 보증금 + 취득비용**입니다. ### 4-1. 취득비용 항목 | 항목 | 비율/금액 | 비고 | |---|---|---| | 취득세 | 매매가의 4.6% | 상가 단일세율 (농특세·지방교육세 포함) | | 법무사 수수료 | 약 50~150만 원 | | | 중개보수 | 매매가의 0.9% + VAT | 9억 초과 상한 요율 | | 인지대 | 15만 원 | 10억 기준 | | 국민주택채권 할인비용 | 변동 | | | 등기촉탁료·등록면허세 등 | 소액 | | ### 4-2. 예시 재계산 - 매매가: 10억 - 보증금: 0.5억 - 취득비용: 약 5,500만 원 (취득세 4,600만 + 중개보수 990만 + 기타) - **실제 투입 자본 = 10억 − 0.5억 + 0.55억 = 약 10.05억** **실질수익률 = 4,760만 ÷ 10.05억 = 약 4.74%** 매매가 분모인 Cap Rate(4.76%)와 큰 차이가 없어 보이지만, **보증금이 크거나 취득비용 비중이 큰 매물**에서는 차이가 더 벌어집니다. ### 4-3. 보증금이 큰 경우 — 극단 예시 - 매매가 10억, 보증금 3억, 월세 350만 - 표면수익률 = 4.2% - NOI 3,300만 가정 - 실투입 자본 = 10억 − 3억 + 0.55억 = 7.55억 - **실질수익률 = 3,300만 ÷ 7.55억 = 약 4.37%** 보증금이 무이자 차입 역할을 해서 **실질수익률이 표면수익률보다 높아지는 전환점**이 생깁니다. ## 5. 레버리지 수익률(ROE) — 대출 반영 대부분 상가 매입은 **담보대출**을 끼고 진행됩니다. 대출을 반영한 자기자본수익률(ROE)이 **실제 의사결정의 최종 지표**입니다. ### 5-1. 공식 **ROE = (NOI − 대출이자) ÷ 자기자본 × 100** ### 5-2. 예시 - 매매가 10억, 보증금 0.5억 - 대출 5억 (LTV 50%), 연 금리 5.0%, 이자 2,500만 원/년 - 취득비용 0.55억 - **자기자본 = 10억 − 0.5억 − 5억 + 0.55억 = 5.05억** - 대출이자 반영 후 소득 = 4,760만 − 2,500만 = 2,260만 원 - **ROE = 2,260만 ÷ 5.05억 = 약 4.48%** ### 5-3. 금리 시나리오 민감도 | 대출 금리 | 이자(연) | 세전 소득 | ROE | |---|---|---|---| | 3.5% | 1,750만 | 3,010만 | 약 5.96% | | 4.0% | 2,000만 | 2,760만 | 약 5.47% | | 4.5% | 2,250만 | 2,510만 | 약 4.97% | | 5.0% | 2,500만 | 2,260만 | 약 4.48% | | 5.5% | 2,750만 | 2,010만 | 약 3.98% | | 6.0% | 3,000만 | 1,760만 | 약 3.48% | **금리가 1.5%p 움직이면 ROE가 2.5%p가량 변합니다.** 금리 환경에 둔감한 수익률 가정은 매우 위험합니다. ### 5-4. 양(+)의 레버리지 vs 음(−)의 레버리지 - **양의 레버리지**: Cap Rate > 대출 금리 → 대출이 많을수록 ROE 상승 - **음의 레버리지**: Cap Rate < 대출 금리 → 대출이 많을수록 ROE 하락 지금처럼 Cap Rate 4%대 vs 대출 금리 5%대 국면에서는 **음의 레버리지 구간**이 자주 발생합니다. "대출 끼면 수익률 오른다"는 고정관념은 금리 국면에 따라 반대로 작동할 수 있습니다. ## 6. 할인 요소 — 숨은 비용 체크리스트 실제 매입 시 **광고 표면수익률에서 빼야 할 현실 비용**을 리스트로 정리합니다. ### 6-1. 공실·대손 관련 | 항목 | 전형적 비율 | 비고 | |---|---|---| | 공실률 | 5~15% | 신도시 2층 이상 → 15%+ 현실적 | | 대손(연체) | 1~3% | 업종·임차인 등급에 따라 상이 | | 렌트프리 | 월세의 1~3개월 | 공실 해소 조건으로 관행화 | | 인테리어 지원금 | 보증금의 10~30% | 신규 프랜차이즈 유치 시 | ### 6-2. 운영비 관련 | 항목 | 연간 대략 | |---|---| | 재산세 + 지역자원시설세 | 매매가의 0.2~0.4% | | 종합부동산세 | 별도합산 80억 초과 시 누진 | | 화재·배상책임보험 | 매매가의 0.05~0.1% | | 공용관리비(공실분) | 월 10~40만 원 | | 수선·유지비 | 매매가의 0.1~0.3% | | 세무·기장료 | 월 5~15만 원 | ### 6-3. 거래·자본적 지출 | 항목 | 주기/비율 | |---|---| | 취득세 | 4.6% (1회성) | | 중개보수 | 0.9% + VAT (매입·매도 시 각각) | | 법무사·등기 비용 | 건당 100~200만 원 | | 대수선 CapEx | 5~10년 주기, 매매가의 1~3% | | 엘리베이터 교체 | 15~25년, 대당 5,000만~1억 | | 옥상 방수·외벽 도장 | 7~12년 주기 | ## 7. Cap Rate vs 요구수익률 — 살까 말까 판단법 ### 7-1. 요구수익률이란 투자자가 **이 리스크를 감수하고 받고 싶은 최소 수익률**. 기초 공식: **요구수익률 = 무위험이자율(국고채 10년) + 리스크 프리미엄** 예시 (2026년 4월 기준 감각): - 무위험이자율 (국고채 10년 금리) ≈ 3.3% - 상가 부동산 리스크 프리미엄 ≈ 2.0~3.0% - **요구수익률 ≈ 5.3~6.3%** ### 7-2. 판단 기준 - **Cap Rate ≥ 요구수익률 + 0.5%p** → 저평가 가능성, 매입 검토 - **요구수익률 ± 0.5%p** → 시장 평균, 입지·향후 임대료 성장성으로 차별화 - **Cap Rate < 요구수익률 − 0.5%p** → 고평가, 임대료 상승 스토리 없으면 보류 위 사례(Cap Rate 4.76%)는 요구수익률 5.3~6.3% 대비 0.5~1.5%p 낮습니다. **임대료 상승 여력·자산가치 상승 가능성이 없으면 가격 조정이 필요한 구간**이라는 해석이 가능합니다. ### 7-3. 성장성까지 반영 — Gordon 모델 **적정 Cap Rate = 요구수익률 − 임대료 성장률** 예: 요구수익률 6%, 연 임대료 상승률 1.5% → 적정 Cap Rate ≈ 4.5% 성장 여력이 있는 입지는 Cap Rate가 낮아도 정당화됩니다. 반대로 **성장 스토리 없는 지방 외곽 상가의 Cap Rate 8%도 전혀 저렴하지 않을 수 있습니다**. ## 8. 분양 상가 — 확정수익 보장의 함정 ### 8-1. 전형적인 홍보 문구 - "**2년간 확정수익 7% 보장**" - "**10년 책임임대**" - "**시행사가 미임대 구간 임대료 대납**" ### 8-2. 반드시 확인할 것 1. **보장 주체 (주어)** - 시행사(건설·개발회사) → 준공 후 **해산 가능성** - 신탁사 → 신탁계약 만료 후 책임 소멸 - 대형 브랜드 자회사 → 상대적 안정 2. **보증보험·에스크로 설정 여부** - 확정수익금을 **금융기관 에스크로**에 예치했는지 - 이행보증보험에 가입돼 있는지 3. **보장 종료 후의 시나리오** - 2년 보장 종료 직후 **공실률·임대료 급락** 구간이 정확히 이때 발생 - 실제 상권이 형성됐는지, 유동인구 데이터 확인 4. **분양가 자체에 수익 보장분이 선반영됐는지** - 분양가 10% 높여 받고 2년간 7% 대납하는 구조면 실질 이득 없음 ### 8-3. 실전 계산 — 2년 후 공실 가정 - 분양가 10억, 보장 월세 580만(7% 기준) - 2년 후 실제 임대료 380만, 공실률 20% - **보장 종료 후 NOI = (380만 × 12 × 0.8) − 운영비 700만 = 3,648만 − 700만 = 2,948만** - **Cap Rate = 2,948만 ÷ 10억 = 약 2.95%** - 2년간 받은 수익금(합계 약 1.4억)을 포함해도 **평균 수익률은 기대치 7%에 한참 못 미침** ## 9. 층별효용비 — 1층 vs 2층 이상 수익률 구조 | 층 | 월세 비중 (1층=100) | Cap Rate 감각 | 비고 | |---|---|---|---| | 지하 1층 | 40~60 | +1.0~2.0%p | 유동성 낮음 | | 1층 | 100 | 기준 | 프리미엄 | | 2층 | 50~70 | +0.5~1.5%p | 업종 제한 | | 3층 | 35~55 | +1.0~2.0%p | | | 4층 이상 | 25~45 | +1.5~3.0%p | 의원·학원·사무실 전용화 | **분양 광고 수익률은 대부분 1층 기준**입니다. 2층 이상은 **공실률 10~20%**, **임대료 하락률 연 2~5%**가 일반적이어서 동일 Cap Rate여도 실질 위험이 훨씬 큽니다. ## 10. 실전 점검 10줄 체크리스트 1. 광고 수익률이 **표면수익률인지 Cap Rate인지** 확인했는가 2. **공실률 8~15%**를 반영한 NOI를 직접 계산해봤는가 3. **재산세·보험·공용관리비** 등 임대인 부담 비용을 누락하지 않았는가 4. 현 임차인의 **잔여 계약기간·보증금·연체 이력**을 확인했는가 5. **렌트프리·인테리어 지원금** 등 숨은 유인책이 있는지 확인했는가 6. 매매가 대비 **시장 Cap Rate**를 구해 **역산 적정가**를 내봤는가 7. **대출 금리 시나리오**(±1%p)별 ROE를 계산했는가 8. 취득세 4.6% + 중개보수 + 법무사비를 **실투입 자본**에 포함했는가 9. 분양 상가라면 **확정수익 보장 종료 후 시나리오**를 별도로 검증했는가 10. **2층 이상·지하** 매물은 층별효용비와 업종 제한을 고려했는가 ## 11. 자주 묻는 질문 **Q1. Cap Rate는 세전 기준인가요 세후 기준인가요?** **세전 기준**입니다. 개인 소득세율·종합과세 여부·법인 과세 등에 따라 세후 수익률은 사람마다 다르기 때문에, 비교 가능한 공통 지표로는 **세전 NOI ÷ 매매가**를 씁니다. 본인 과세구간을 반영한 **세후 ROE**는 별도로 계산하는 게 원칙입니다. **Q2. 상가 부가세는 수익률에 어떻게 반영하나요?** 매입 시 건물분 부가세는 **매입세액 공제**로 돌려받고, 임대료 부가세는 **임차인에게 청구 후 납부**하는 구조이므로 **NOI에는 영향을 주지 않습니다**. 단, **포괄양수도 요건을 갖추지 못하면** 매매 시 부가세가 실제 현금유출로 잡히므로 자본적 비용으로 반영해야 합니다. (관련 글: [상가 부가가치세 심화](/posts/guides/commercial-vat-deep-dive)) **Q3. 월세 500만 원인데 관리비 100만 원을 따로 받는 경우 수익률 계산은?** **임대료(임대인 귀속)**와 **관리비(공용비용 정산)**는 구분합니다. 관리비가 실제 공용관리 지출과 일치하면 NOI에 +0, 차액이 남으면 그만큼 수익 가산입니다. 일부 매물은 **관리비 마진**을 수익률에 포함해 표면수익률을 부풀리는데, 실제 정산 후 잔액 기준으로 NOI에 반영해야 합니다. **Q4. 공실률은 어떻게 추정하나요?** 과거 2~3년 치 **공실 이력**을 임대인에게 요청하고, 인근 유사 상가의 임차 교체 주기를 관찰해 **연 평균 공실 개월 수 ÷ 12**로 계산합니다. 데이터가 없으면 보수적으로 **10%**부터 출발하는 것을 권장합니다. **Q5. 건물 전체(꼬마빌딩)와 구분상가(1호점)의 Cap Rate 평가는 다른가요?** **다릅니다.** 꼬마빌딩은 **토지·건물 모두 단독 소유**라 대지 가치가 매매가의 큰 부분을 차지하고, Cap Rate가 낮아도 **토지 상승분**이 ROI를 메웁니다. 반면 구분상가는 **전유부분만 소유**해 대지 지분이 작고, 수익은 거의 **임대료**에 의존합니다. 같은 4% Cap Rate여도 꼬마빌딩 쪽이 상대적으로 안전합니다. **Q6. Cap Rate 대신 PIR(Price to Income Ratio)을 써도 되나요?** PIR = 매매가 ÷ 연간 임대료로, **Cap Rate의 역수**(× 100)에 가깝습니다. 표면수익률 6% = PIR 약 16.7배. 직관적이지만 **운영비가 빠져 있어** 투자 판단에는 **NOI 기반 Cap Rate가 훨씬 정확**합니다. **Q7. 임대료가 매년 5%씩 오른다는 가정은 현실적인가요?** [상가건물임대차보호법](/posts/guides/commercial-lease-protection-act)상 환산보증금 이하 임대차의 연 증액 상한은 **5%**지만, 실제 시장에서는 **물가·업종·공실률**에 따라 0~3% 상승이 일반적입니다. 신도시 2층 이상에서는 **오히려 하락**하는 경우도 많아 성장률 가정은 보수적으로 두는 것이 안전합니다. ## 관련 글 - [상가 양도소득세 완벽 정리](/posts/guides/commercial-capital-gains-tax) - [상가건물임대차보호법 완벽 정리](/posts/guides/commercial-lease-protection-act) - [상가 부가가치세 심화](/posts/guides/commercial-vat-deep-dive) - [권리금 회수기회 보호](/posts/guides/key-money-recovery-protection) - [제소전화해 — 상가 명도 분쟁 예방](/posts/guides/pre-litigation-settlement-commercial-eviction) - [차임 연체와 명도소송 단계별 대응](/posts/guides/rent-arrears-eviction-lawsuit) ## 마치며 상가 수익률은 **하나의 숫자**가 아니라 **표면수익률 → NOI → Cap Rate → 실질수익률 → ROE**의 5단 필터를 통과해야 비로소 의사결정 지표가 됩니다. 특히 금리 5%대 국면에서는 **음의 레버리지**가 작동해 대출이 수익률을 갉아먹기 시작하기 때문에, 과거 저금리 시대의 "대출이 곧 수익률 증폭기"라는 감각은 더 이상 통하지 않습니다. **백억공인중개사사무소 일산점**은 일산 상가 매입 상담 시 Cap Rate 역산·민감도 분석·층별효용 검토까지 함께 드립니다. 특정 매물의 수익률이 궁금하거나, 보유 자산의 재평가가 필요하시면 언제든 편하게 문의 주세요. ]]> guides 상가임대수익률 CapRate NOI 순영업이익 표면수익률 실질수익률 상가투자 꼬마빌딩 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/rent-arrears-eviction-lawsuit/ https://baikuk.blog/posts/guides/rent-arrears-eviction-lawsuit/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 비싼 실수 다섯 가지 > 1. **"3기 연체면 자동으로 계약이 해지된다"** → 틀립니다. **임대인의 해지 의사표시**(통상 내용증명)가 별도로 필요합니다. > 2. **"소송 없이 자물쇠를 바꿔 잠그면 된다"** → **자력 구제 금지 원칙** 위반. 형사 처벌(주거침입·재물손괴) 대상입니다. > 3. **"명도소송 판결만 받으면 바로 강제집행 된다"** → **점유이전금지가처분**이 빠지면 임차인이 제3자에게 점유 이전해 집행이 무력화됩니다. > 4. **"임차인이 임대료를 일부라도 내면 연체가 해소된다"** → 일부 변제는 **3기 산정에 영향**을 줄 수 있어 시점·금액 관리가 필요합니다. > 5. **"보증금에서 빼면 되니까 굳이 소송할 필요 없다"** → 보증금이 부족하거나 원상회복 비용까지 발생하면 **소송이 결국 불가피**합니다. ## 법적 근거 | 항목 | 조문 | |---|---| | 3기 연체 해지 | **상가건물임대차보호법 제10조의8** | | 차임 연체 해지(민법) | **민법 제640조** (3기 또는 연체액 합계) | | 자력 구제 금지 | **민법 제209조**, 형법 제319조(주거침입)·제366조(재물손괴) | | 점유이전금지가처분 | **민사집행법 제300조 제2항** | | 명도(건물 인도) 청구 | **민법 제213조**, 임대차계약 해지 후 | | 강제집행 (건물 인도) | **민사집행법 제258조** | | 보증금 공제·반환 | **민법 제618조 이하**, 임대차 종료 시 정산 | | 차임 지급 의무 | **민법 제618조, 제629조** | ## 1. 3기 연체의 정확한 의미 ### 1-1. 상임법 제10조의8 — "합계 3기" 상임법 제10조의8은 "임차인의 차임 연체액이 **3기의 차임액에 달하는 때**에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정합니다. 핵심은 두 가지입니다. - **"3기"** — 월세 1개월분의 3배가 누적된 시점 - **"연속일 필요 없음"** — 띄엄띄엄 연체해도 합산하여 3기가 되면 해지권 발생 ### 1-2. 계산 예시 | 사례 | 월 차임 | 연체 흐름 | 해지 가능 시점 | |---|---|---|---| | 사례 1 | 200만 | 3월 200만 + 4월 200만 + 5월 200만 | **5월 차임 미납 즉시** (누적 600만) | | 사례 2 | 200만 | 3월 200만 (4월 변제) + 6월 200만 (7월 변제) + 9월 200만 + 10월 200만 + 11월 200만 | **11월 차임 미납 즉시** (누적 600만) | | 사례 3 | 200만 | 3월~5월 매월 100만씩만 납부 (월 100만 미납) | **5월 말 누적 300만 < 600만** → 해지 불가 | > [!INFO] > **2019년 개정으로 명확화** — 종전에는 "연속 3기"인지 "합계 3기"인지 해석이 갈렸으나, 2019년 개정으로 **"3기의 차임액에 달하는 때"**로 명시되어 **합계 기준**임이 분명해졌습니다. 즉 임차인이 띄엄띄엄 연체해도 누적되면 해지 사유 성립. ### 1-3. 일부 변제의 효과 — 미묘한 조정 임차인이 연체 중 일부 금액을 변제하면 **3기 산정 방식에 영향**을 줍니다. - **연체 → 일부 변제** 후 다시 연체가 누적되면 **변제분만큼 차감**해 합계 3기 도달 시점 재계산 - **3기 도달 직전**의 일부 변제는 임차인의 방어 카드가 될 수 있음 - 변제 시 **"어느 달치"인지 명시**하지 않으면 민법 제476조에 따라 **변제 충당 순서**로 결정됨(이자 → 비용 → 원본) > **실무 팁** — 임대인은 임차인의 일부 변제를 받을 때 **수령증에 "○월분 차임으로 충당"**이라고 명시해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다. 임차인은 반대로 자기에게 유리한 달치(예: 가장 오래된 연체)에 충당되도록 명시할 권리가 있습니다. ## 2. 1단계 — 내용증명 (1차 경고, 1~2개월 차) ### 2-1. 목적 차임 연체 1~2개월 차에 보내는 **공식 경고문**입니다. 법적 의무는 아니지만 다음 이유로 실무상 필수입니다. - **연체 사실의 객관적 입증** - **임차인에게 변제 기회 제공** → 향후 소송 시 임대인의 정당성 강화 - **3기 도달 시 즉시 해지 통지로 전환** 가능한 사전 정지 작업 - **임차인의 답변·태도 기록** 확보 ### 2-2. 내용증명 필수 기재 사항 ``` 수신인: ○○○ (임차인) 발신인: ○○○ (임대인) 제목: 차임 연체 통지 및 변제 촉구 1. 임대차계약 정보 - 소재지: 서울시 ○○구 ○○로 ○○ ○층 - 계약일: 2025.○.○ - 보증금: ○○원, 월 차임: ○○원 2. 연체 내역 - 2026.2월분: ○○원 (납기 2026.2.○) - 2026.3월분: ○○원 (납기 2026.3.○) - 합계: ○○원 3. 변제 촉구 - 본 통지 도달일로부터 7일 이내 연체 차임 전액을 변제하시기 바랍니다. - 변제계좌: ○○은행 ○○-○○-○○ 4. 미변제 시 조치 - 추가 연체 누적 시 상임법 제10조의8에 따라 계약 해지 및 명도 청구 등 법적 조치를 진행할 예정입니다. 2026.○.○ 임대인 ○○○ (인) ``` ### 2-3. 발송 방법 - 우체국 **내용증명우편** (3부 작성 — 임대인·우체국·임차인) - 비용: 약 7,000~10,000원 - **배달증명** 함께 신청 (수령 사실 입증) - **이메일·문자 병행** 권장 (수신 회피 대비) ## 3. 2단계 — 합의 시도와 추가 연체 모니터링 (2~3개월 차) ### 3-1. 합의 시도가 필요한 이유 임차인이 **자진 명도** 또는 **단계적 변제**에 응하면 명도소송보다 훨씬 빠르게 마무리됩니다. 임대인 입장에서도 **수개월의 소송 비용·시간 절약**이라는 이익이 있습니다. ### 3-2. 합의 카드 | 임대인 제안 | 임차인의 이익 | |---|---| | **자진 명도 시 연체 차임 일부 면제** | 신용·법적 기록 회피, 합의 기간 확보 | | **분할 변제 합의서** | 영업 지속 가능, 일시금 부담 완화 | | **명도 일자 협상** (1~2개월 유예) | 신규 임대처 물색 시간 | | **권리금 회수 협조** (신규 임차인 주선 허용) | 보증금 외 추가 회수 가능 | ### 3-3. 합의서 작성 시 주의사항 - **명도 일자**를 구체적 날짜로 명시 - **위반 시 즉시 명도** 조항 - **합의금 지급 일정** 명확화 - 가능하면 **공증** 또는 **제소전화해**로 전환 → 합의서 자체가 집행권원이 됨 ## 4. 3단계 — 해지 통지 (3기 도달 즉시) ### 4-1. 해지 통지의 법적 의미 상임법 제10조의8은 임대인에게 **"해지할 수 있다"**고 규정할 뿐, 자동 해지가 아닙니다. 임대인이 **해지 의사표시**를 별도로 해야 계약이 종료됩니다. ### 4-2. 해지 통지 내용증명 ``` 수신인: ○○○ (임차인) 발신인: ○○○ (임대인) 제목: 임대차계약 해지 통지 1. 본인은 귀하와 체결한 임대차계약 (2025.○.○ 체결, 소재지 ○○) 에 관하여, 2. 귀하의 차임 연체액이 2026.○.○ 현재 ○개월분 합계 ○○원에 달하여 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따른 해지 사유가 발생하였습니다. 3. 본 통지로써 위 임대차계약을 즉시 해지함을 통지합니다. 4. 해지일로부터 7일 이내에 임대차 목적물을 원상회복하여 인도하여 주시기 바랍니다. 5. 미이행 시 명도소송 및 강제집행 절차를 진행할 것임을 알려드립니다. 2026.○.○ 임대인 ○○○ (인) ``` ### 4-3. 해지 통지 시점·방법 - **3기 도달 즉시** 발송 (지체할수록 임차인의 변제로 해지권 소멸 가능성) - 내용증명 + 배달증명 + 이메일 + 문자 병행 - **수령 시점이 해지 효력 발생 시점** (대법원 판례) - 임차인이 수령 거부하면 **공시송달** 절차 가능 (시간이 걸림) > [!WARNING] > **해지 통지 전에 임차인이 연체분 전액을 변제**하면 해지권은 **원칙적으로 소멸**합니다(대법원 96다7335). 따라서 해지 통지는 **3기 도달 즉시** 발송하되, 발송 전 임차인의 입금 가능성을 모니터링해야 합니다. ## 5. 4단계 — 점유이전금지가처분 (소송 직전 필수) ### 5-1. 왜 가처분이 필요한가 명도소송을 진행하는 동안 임차인이 **제3자에게 점유를 이전**(전대·양도·가족 입주 등)하면, 판결이 나도 **새 점유자에게는 효력이 미치지 않아** 강제집행이 무력화됩니다. **점유이전금지가처분**은 이 가능성을 사전에 차단하는 보전처분입니다. ### 5-2. 절차 | 단계 | 내용 | 기간 | |---|---|---| | 1. **신청서 작성** | 임차인 정보, 보전 필요성, 화해 또는 본안 사건 정보 | 1일 | | 2. **법원 제출** | 임차인 주소지 또는 부동산 소재지 관할 지방법원 | 즉시 | | 3. **담보 제공** | 통상 보증금의 5~10% (현금 또는 보증보험) | 1~2일 | | 4. **결정** | 법원이 신청을 인용하면 가처분 결정 | 3~7일 | | 5. **집행** | 집행관이 현장에 가서 **공시문 부착** | 1~2주 | 총 **2~4주** 내 완료. 가처분 집행이 끝나면 임차인이 점유를 제3자에게 넘겨도 **새 점유자는 가처분의 효력**을 받게 되어 명도 판결의 효력이 그대로 미칩니다. ### 5-3. 비용 - 인지대: 1만 원 내외 - 송달료: 5,000원 × 회차 - 담보: 보증금의 5~10%(현금 공탁) 또는 **보증보험**(보험료 1~2%) - 변호사 수수료: 50~100만 원 (단독 진행 가능) ## 6. 5단계 — 명도소송 (본안) ### 6-1. 소장 작성 | 항목 | 내용 | |---|---| | **원고** | 임대인 | | **피고** | 임차인 (현 점유자) | | **청구취지** | "피고는 원고에게 ○○ 부동산을 인도하라" + "○○○○년 ○월 ○일부터 인도 완료일까지 월 ○○원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"(차임 상당 손해금) | | **청구원인** | 임대차 존재 → 차임 연체 → 해지 → 인도 의무 | | **첨부 서류** | 임대차계약서, 등기부등본, 차임 입금 내역, 내용증명 사본, 해지 통지 사본 | ### 6-2. 소가와 인지대 - **소가** = 부동산 시가의 1/2 또는 1년치 차임의 ○○% - **인지대** = 소가에 비례 (수십만 ~ 수백만 원) - **송달료** = 회차당 5,200원 × 양당사자 ### 6-3. 진행 흐름 ``` 소장 제출 → 송달 → 답변서 → 변론기일(1~3회) → 변론종결 → 판결 1주 2~4주 2~3주 2~3개월 1~2주 ``` **총 6~12개월** 정도 소요됩니다(법원·사건 복잡성에 따라 변동). ### 6-4. 임차인의 주요 방어 카드 - **차임 연체 사실 부인** — 입금 내역 제시 - **해지 통지 미수령 주장** — 송달 효력 다툼 - **3기 미달 주장** — 일부 변제로 인한 충당 다툼 - **권리금 회수기회 침해 항변** — 별개 청구로 반소 - **임대인의 의무 불이행 항변** — 시설 하자, 사용·수익 불가 등으로 차임 지급 정지 - **공탁 변제** — 임대인이 수령 거부한 경우 변제공탁 > [!INFO] > **임차인의 항변이 인정되지 않는 사례** — 단순한 매출 감소, 코로나19 등 일반적 경기 악화는 차임 지급 의무를 면제하지 않습니다. **상임법 제11조의2 감염병 폐업 해지권**은 별도 요건(집합금지·집합제한)이 필요합니다. ### 6-5. 조정·화해 권고 법원은 변론 중 **조정 권고** 또는 **화해 권고**를 자주 합니다. 양당사자가 받아들이면 **조정조서·화해조서**로 끝나며 **확정판결과 동일 효력**을 갖습니다. 시간·비용 절약 차원에서 적극 검토할 만합니다. ## 7. 6단계 — 판결과 가집행 ### 7-1. 명도 판결 원고 승소 시 다음과 같은 주문이 나옵니다. ``` 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 2. 피고는 원고에게 ○○○○. ○. ○.부터 인도 완료일까지 월 ○○○○원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 3. 소송비용은 피고가 부담한다. 4. 제1·2항은 가집행할 수 있다. ``` ### 7-2. 가집행 선고 명도소송은 통상 **가집행선고**가 붙어 **확정 전에도 강제집행이 가능**합니다. 즉, 피고가 항소해도 임대인은 **즉시 강제집행**으로 명도를 진행할 수 있습니다. ### 7-3. 항소 가능성 피고가 판결에 불복해 **항소**하면 2심으로 넘어가지만, **가집행으로 명도는 이미 진행** 가능합니다. 단, 항소심에서 패소하면 **원상회복 의무**가 생기므로 임대인은 신중히 진행해야 합니다. ## 8. 7단계 — 강제집행 (명도) ### 8-1. 절차 | 단계 | 내용 | 기간 | |---|---|---| | 1. **집행문 부여 신청** | 1심 법원에 신청 | 3~7일 | | 2. **강제집행 신청** | 관할 집행관 사무소 | 즉시 | | 3. **계고** (예고) | 집행관이 임차인에게 인도 일자 통보 | 1~2주 후 | | 4. **강제집행 (1차)** | 집행관·노무자 동행, 점유 회복 시도 | 1일 | | 5. **불응 시 (2차) 강제집행** | 노무자 추가 투입, 동산 반출 | 1~2주 후 | | 6. **명도 완료** | 점유 회복, 자물쇠 교체 | 즉시 | 총 **4~8주**. 동산이 많거나 임차인이 강하게 저항하면 더 길어질 수 있습니다. ### 8-2. 강제집행 비용 | 항목 | 금액 | |---|---| | **집행관 수수료** | 사건당 약 30~50만 원 | | **노무비** (인력 동원) | 인당 일 8~15만 원 × 5~15명 | | **동산 보관·운송비** | 30~100만 원 | | **자물쇠·문 교체** | 5~20만 원 | | **합계** | **약 100~300만 원** | 이 비용은 임대인이 선납하고, 추후 **임차인에게 구상**하거나 **보증금에서 공제**할 수 있습니다. ### 8-3. 동산 처리 임차인 동산은 강제집행 시 다음 중 하나로 처리합니다. - **임차인이 직접 가져감** (가장 흔함) - **창고 보관** (임대인 비용으로 일정 기간) - **유체동산 경매** (장기 미인수 시) - **포기 간주 폐기** (가치 없는 물건) ## 9. 보증금 정산 — 강제집행 후 잔존 분쟁 ### 9-1. 정산 방식 (민법 임대차 종료) ``` 보증금 잔액 = 보증금 - 연체 차임 - 차임 상당 손해금 (해지 후 명도 완료까지) - 원상회복 비용 - 강제집행 비용 - 미납 관리비·공과금 - 기타 손해배상 ``` 잔액이 양수면 임차인에게 반환, 음수면 임차인에게 추가 청구. ### 9-2. 보증금이 부족한 경우 대부분의 명도 분쟁에서는 **연체 차임 + 차임 상당 손해금 + 강제집행 비용 + 원상회복 비용**이 보증금을 초과합니다. 이 경우: - **명도소송과 동시에 금전 청구** 병합 (대부분 실무 처리) - 판결 후 임차인의 **다른 재산에 대해 강제집행** (계좌·급여·동산 압류 등) - 임차인이 무자력이면 **회수 불가능** > [!WARNING] > **임차인 신용·재산 사전 조사 필수** — 차임 연체가 발생하면 임차인의 신용·재산 상태가 악화되었을 가능성이 큽니다. 보증금만으로 회수 가능한지, 강제집행 비용 회수가 가능한지 미리 판단해 **소송 강도**를 결정해야 합니다. ## 10. 자력 구제는 절대 금지 ### 10-1. 임대인이 절대 해서는 안 되는 행위 | 행위 | 위반 법령 | 처벌 | |---|---|---| | **자물쇠 교체·잠금** | 형법 제366조(재물손괴) | 3년 이하 징역 또는 700만 원 이하 벌금 | | **단전·단수** | 업무방해 | 5년 이하 징역 또는 1,500만 원 이하 벌금 | | **임차인 짐 임의 반출** | 형법 제329조(절도)·제366조 | 6년 이하 징역 | | **임차인 출입 방해** | 형법 제319조(주거침입), 업무방해 | 3년 이하 징역 | | **물리적 위협·폭력** | 형법 제283조(협박)·제257조(상해) | 다양 | 이는 모두 **민사상 손해배상 + 형사 처벌** 대상입니다. 실무에서 임대인이 화가 난 나머지 자물쇠를 바꿔버렸다가 임차인에게 **수천만 원 손해배상**과 **형사 처벌**을 동시에 받는 사례가 적지 않습니다. ### 10-2. 합법적 압박 수단 - **내용증명 반복 발송** (1주~2주 간격) - **법원 조정 신청** (소액·간이 사건) - **명도소송 + 점유이전금지가처분** - **차임 상당 손해배상 별도 청구** - **신용정보 등록** (개인사업자라면 채무불이행 등록 가능) ## 11. 임차인의 방어 — 알아야 할 카드 ### 11-1. 연체 직전·직후 단계 - **즉시 임대인과 협상** — 분할 변제·자진 명도·권리금 회수 협조 - **법무사 상담** (1~2만 원) — 자신의 위치 확인 - **연체 일부 변제로 3기 도달 지연** — 단, 충당 명세 명시 - **공탁 변제** — 임대인이 수령 거부한 경우 ### 11-2. 명도소송 단계 - **답변서 제출** (송달일로부터 30일 이내) — 미제출 시 의제자백 - **연체 사실 다툼** — 입금 내역, 충당 순서 항변 - **임대인 의무 불이행 항변** — 시설 하자, 사용 불가 등 - **권리금 회수기회 침해 반소** — 별개 청구 - **조정 신청** — 법원의 조정 권고 활용 ### 11-3. 강제집행 단계 - **임의 명도** 협상으로 비용 절감 - **동산의 사전 반출**로 손실 최소화 - **권리금 회수기회 보호 손해배상 별소** 검토 ## 12. 비용·기간 종합 비교 (사례 시뮬레이션) ### 12-1. 사례 가정 - 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원, 관리비 50만 원 - 임차인이 4월부터 연체, 7월에 3기 도달 - 임대인이 7월 말 해지 통지 ### 12-2. 시나리오 A — 제소전화해 사전 체결 + 즉시 강제집행 | 단계 | 기간 | 비용 | |---|---|---| | 해지 통지 ~ 집행문 부여 | 1주 | 5만 | | 강제집행 신청·계고·집행 | 6주 | 250만 | | **합계** | **약 7주** | **약 255만** | ### 12-3. 시나리오 B — 제소전화해 없음, 명도소송 + 가처분 | 단계 | 기간 | 비용 | |---|---|---| | 내용증명·해지 통지 | 1~2주 | 3만 | | 점유이전금지가처분 | 3주 | 100만 (담보+수수료) | | 명도소송 (1심) | 6~10개월 | 200~400만 (인지·송달·변호사) | | 강제집행 | 6~8주 | 250만 | | **합계** | **약 8~12개월** | **약 553~753만** | ### 12-4. 시나리오 C — 자진 명도 합의 | 단계 | 기간 | 비용 | |---|---|---| | 합의 협상 | 2~4주 | 0 | | 명도 완료 | 즉시 | 0 | | 보증금 정산 | 즉시 | 0 | | **합계** | **약 1개월** | **약 0~50만** (변호사 자문) | > **결론** — 가능하면 시나리오 C(합의)를 우선, 불가능하면 시나리오 A(제소전화해)를 사전 준비, 둘 다 안 되면 시나리오 B(명도소송)로 가는 것이 합리적입니다. ## 13. 자주 묻는 질문 **Q1. 차임 연체가 2개월밖에 안 됐는데 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?** 원칙적으로 **3기에 미달**하면 상임법상 해지권이 발생하지 않습니다. 다만 **신뢰관계 파괴** 등의 사유로 민법 제640조 또는 임대차 계약서상 특약에 따라 해지 가능한 경우가 있을 수 있습니다. **Q2. 임차인이 해지 통지 받기 직전에 연체분 전액을 변제하면 어떻게 되나요?** 대법원은 "해지 의사표시 전에 연체가 모두 해소되면 해지권은 소멸한다"고 봅니다(96다7335). 따라서 **3기 도달 즉시 해지 통지를 발송**하는 게 임대인 입장에서 안전합니다. **Q3. 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?** **강력히 권장**합니다. 가처분 없이 명도소송만 진행했다가 임차인이 가족·지인·다른 사업자에게 점유를 이전하면, 판결이 나도 **집행이 무력화**됩니다. 이때는 새로운 점유자를 상대로 다시 소송해야 하므로 6개월~1년이 추가됩니다. **Q4. 명도소송 도중에 임차인이 자진 명도하면 소송은 어떻게 되나요?** 임대인이 **소 취하**하거나, 명도가 완료되면 **목적이 달성**되었으므로 소송을 종결할 수 있습니다. 다만 **차임 상당 손해금**과 **소송비용**을 함께 청구한 부분은 별도로 진행할 수 있습니다. **Q5. 임차인의 동산이 고가품이라 함부로 처분하지 못합니다. 어떻게 하나요?** 강제집행 시 **임차인에게 인도** 또는 **창고 보관**(임대인 비용)이 원칙입니다. 일정 기간 후에도 인수하지 않으면 **유체동산 경매**(민사집행법 제199조)로 처리할 수 있고, 가치가 없으면 **포기 간주 폐기**가 가능합니다. 임의로 처분하면 절도·횡령 책임이 생기므로 **반드시 집행관 절차**를 따라야 합니다. **Q6. 임차인이 개인회생·파산 신청을 했습니다. 명도소송은 어떻게 되나요?** 파산·회생 절차가 개시되면 **임대인의 권리 행사가 일부 제한**됩니다. 다만 **건물 인도 청구권**은 환취권 또는 별제권으로 인정되어 **명도 자체는 가능**한 경우가 많습니다. 채권 회수(연체 차임)는 회생채권으로 등록해야 합니다. 이 경우 즉시 **회생·파산 전문 변호사** 상담이 필요합니다. **Q7. 자물쇠를 바꿔서 임차인 출입을 막으면 안 되나요?** **절대 안 됩니다.** 형법상 재물손괴·업무방해 등으로 처벌받을 수 있고, 임차인이 손해배상 청구 시 임대인이 패소합니다. **반드시 법원 절차**를 거쳐야 합니다. ## 마무리 차임 연체에서 명도까지의 여정은 **시간이 곧 손실**입니다. 임대인이 늦장을 부릴수록 차임 손실과 법적 비용이 동시에 쌓여갑니다. 핵심은 세 가지입니다. **첫째, 1~2개월 차에 내용증명을 보내 정지 작업을 하고, 3기 도달 즉시 해지 통지를 보내세요.** 망설임 없이 신속히 진행하는 것이 임대인의 가장 큰 무기입니다. **둘째, 명도소송 전에 반드시 점유이전금지가처분을 함께 진행하세요.** 가처분 없이 본안만 진행하면 판결이 나와도 집행이 막힐 수 있습니다. **셋째, 자력 구제는 절대 금지입니다.** 자물쇠 교체·단전·단수·짐 반출 모두 형사 처벌 대상이며, 결국 임대인이 패소·배상을 떠안게 됩니다. 가장 좋은 것은 **이 모든 단계를 거치지 않는 것** — 즉, [제소전화해 가이드](/posts/guides/pre-litigation-settlement-commercial-eviction)에서 다룬 **사전 예방 구조**를 임대차 계약 시점에 미리 갖춰두는 것입니다. 1~2개월·100만 원의 사전 투자가 분쟁 발생 시 1년·700만 원의 비용을 막아줍니다. 다음 글에서는 **상가 임대수익률(Cap Rate) 계산법**을 다룰 예정입니다. ]]> guides 차임연체 명도소송 점유이전금지가처분 강제집행 상가임대차 상임법 내용증명 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/pre-litigation-settlement-commercial-eviction/ https://baikuk.blog/posts/guides/pre-litigation-settlement-commercial-eviction/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 오해 다섯 가지 > 1. **"제소전화해는 소송의 일종이라 복잡하고 비싸다"** → 틀립니다. **판결 없는 합의**이고 통상 **1~2개월, 비용 100만 원 내외**로 끝납니다. > 2. **"화해조서는 판결보다 효력이 약하다"** → 틀립니다. 민사소송법 제220조에 따라 **확정판결과 동일한 효력**을 갖습니다. > 3. **"임차인에게 불리한 조항을 맘대로 넣을 수 있다"** → 틀립니다. **상임법 강행규정 위반 조항**은 판사가 수정 요구하거나 무효로 판단합니다. > 4. **"분쟁이 생긴 다음에 제소전화해를 하면 된다"** → 틀립니다. 분쟁 시점엔 임차인이 응하지 않습니다. **계약 체결과 동시**가 원칙입니다. > 5. **"제소전화해만 해두면 무조건 나가게 할 수 있다"** → 틀립니다. 화해조서로 강제집행은 가능하지만, **권리금 회수기회 보호** 같은 강행규정은 여전히 적용됩니다. ## 법적 근거 | 항목 | 조문 | |---|---| | 제소전화해 신청 | **민사소송법 제385조** (화해의 신청) | | 화해조서 작성·효력 | **민사소송법 제386조, 제220조** (확정판결과 동일 효력) | | 집행권원 인정 | **민사집행법 제56조 제5호** (화해조서) | | 관할 | **민사소송법 제385조 제1항** (상대방 주소지 관할 지방법원) | | 상임법 강행규정 | **상가건물임대차보호법 제15조** (임차인에게 불리한 약정 효력 없음) | | 인지대 | **민사소송 등 인지법 제2조·제4조** (소가의 1/5) | | 송달료 | **민사소송법 제116조**, 송달료 규칙 | ## 1. 제소전화해란 — 판결 없는 집행권원 ### 1-1. 제도의 본질 **민사소송법 제385조**는 "민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 제1심 법원에 화해를 신청할 수 있다"고 규정합니다. 즉, **소송을 제기하기 전에** 당사자가 자발적으로 법원에 나와 **합의 내용을 조서로 남기는 절차**입니다. 이 조서(=**화해조서**)는 민사소송법 제220조에 의해 **확정판결과 동일한 효력**을 가지며, 민사집행법 제56조에 따라 **집행권원**이 됩니다. 즉, 화해조서만 있으면 **별도의 소송 없이** 건물 명도, 금전 지급, 동산 인도 등의 **강제집행을 바로 신청**할 수 있습니다. ### 1-2. 왜 상가 임대차에서 가장 많이 쓰이나 상가 임대차 분쟁은 **명도(건물 인도)**라는 결과로 귀결되는 경우가 많은데, 명도소송은 통상 **6개월~1년**이 걸리고 그동안 임대인은 **월세를 못 받는 손실**이 누적됩니다. 제소전화해는 이 구조를 근본부터 뒤집는 제도입니다. | 구분 | 명도소송 | 제소전화해 | |---|---|---| | **시점** | 분쟁 발생 후 | **계약 체결 시** 예방적 진행 | | **기간** | 소 제기 ~ 판결까지 **6~12개월** | 신청 ~ 조서 작성 **1~2개월** | | **비용** | 인지대(소가 비례) + 변호사비 수백만 원 | **인지대 + 수수료 50~150만 원** | | **집행권원** | 판결 확정 후 | **화해조서 = 집행권원** | | **강제집행 시점** | 판결 확정 후 | **불이행 즉시** | ## 2. 절차 — 신청부터 조서 작성까지 ### 2-1. 6단계 흐름 ``` 1. 당사자 간 합의 (임대차 계약과 동시) ↓ 2. 신청서·화해조항 초안 작성 ↓ 3. 상대방 주소지 관할 지방법원 제출 (인지·송달료 납부) ↓ 4. 법원이 화해기일 지정·통지 (통상 2~4주 후) ↓ 5. 화해기일 — 당사자 양자 출석, 판사 심리·조항 확정 ↓ 6. 화해조서 작성 → 집행권원 확보 ✅ ``` ### 2-2. 신청서 필수 기재 사항 (민사소송법 제385조) - **청구의 취지** — 어떤 결과를 원하는지 (예: "임차인은 임대인에게 상가를 인도하라") - **청구의 원인** — 임대차 계약의 기초 사실 - **다투는 사정** — 향후 분쟁이 발생할 수 있는 이유 (차임 연체·기간 만료 등) - **화해 조항안** — 당사자가 합의한 구체적 조건 (가장 중요) ### 2-3. 관할 법원 **상대방의 주소지 관할 지방법원**이 원칙입니다(민사소송법 제385조 제1항). 임대인이 신청인이면 임차인의 주소지(또는 영업소 소재지) 관할 지방법원에 제출합니다. 상가 소재지 기준이 아닙니다. ### 2-4. 화해기일 법원은 신청서 접수 후 **2~4주 이내**에 화해기일을 지정합니다. 양 당사자는 **반드시 출석**해야 하며, 불출석 시 **제385조 제2항에 따라 화해 불성립**으로 처리되거나 신청이 **취하 간주**될 수 있습니다. 화해기일 당일 판사는 다음을 확인합니다. - 당사자 신분 확인 - 화해 조항의 **적법성·공서양속 위반 여부** - **상임법 등 강행규정 위반** 조항 여부 - 조항 수정·삭제 필요 시 권고 수정 없이 통과되면 **당일 화해조서 작성** → 양 당사자가 조서에 서명 → 집행권원 확정. ## 3. 비용 — 명도소송 대비 1/3~1/5 ### 3-1. 법정 비용 | 항목 | 기준 | 통상 금액 | |---|---|---| | **인지대** | 소가의 **1/5** (민사소송 등 인지법 제4조) | 소가 5,000만 기준 약 **45,500원** | | **송달료** | 1회 5,200원 × 양당사자 × 2~3회 | 약 2~3만 원 | **소가 산정** — 명도 소가는 "건물가액 1/3" 또는 "최근 1년치 차임+관리비 × 10" 등 법원 예규에 따릅니다. 통상 상가 제소전화해 인지대는 **5만~30만 원 수준**으로 명도소송(수십만~수백만 원)에 비해 훨씬 저렴합니다. ### 3-2. 대리인 수수료 | 구분 | 비용 | |---|---| | **법무사 대행** | 40만 ~ 80만 원 | | **변호사 대행** | 80만 ~ 200만 원 | | **임대차 계약 + 제소전화해 패키지** | 80만 ~ 150만 원 (법무사), 150만 ~ 300만 원 (변호사) | 대리인이 꼭 필요한 절차는 아니지만, **화해 조항 작성**이 실무의 핵심이라 전문가 검토 없이 직접 진행하면 강행규정 위반으로 **판사가 조항 수정 요구 → 재제출** 과정이 반복되기 쉽습니다. ### 3-3. 명도소송과의 비용 비교 (추정) | 항목 | 제소전화해 | 명도소송 | |---|---|---| | 인지대 | 5~30만 | 30~150만 | | 송달료 | 2~3만 | 10~30만 | | 대리인 수수료 | 50~150만 | 300~800만 | | 강제집행 신청비용 | 100~200만 | 100~200만 | | **합계(대리인 포함)** | **약 150~400만** | **약 450~1,200만** | | 소요 기간 | 1~2개월 | 6~12개월 | ## 4. 실효성 — 화해조서가 가져다주는 속도 ### 4-1. 집행권원으로서의 화해조서 화해조서는 **민사집행법 제56조 제5호**에 따른 **집행권원**입니다. 임차인이 화해조서상의 의무(명도·금전 지급 등)를 이행하지 않으면, 임대인은 **별도 소송 없이** 다음 절차로 바로 넘어갑니다. 1. **집행문 부여** — 법원에 신청(3~7일) 2. **강제집행 신청** — 관할 집행관 사무소 3. **점유이전금지가처분** 병행 가능 (임차인이 제3자에게 점유 이전 방지) 4. **강제집행** — 계고 → 집행 (통상 4~8주 내) 명도소송이었다면 이 앞에 **6개월~1년의 소송 절차**가 있었을 것이고, 그동안 임대인은 월세도 못 받고 집행도 못 했습니다. **제소전화해의 실무 가치는 바로 이 "시간 절약"**에 있습니다. ### 4-2. 실제 집행 시점 — 얼마나 빨라지나 | 단계 | 명도소송 | 제소전화해 | |---|---|---| | 분쟁 발생 ~ 집행권원 확보 | **6~12개월** | **이미 확보됨(0일)** | | 집행권원 ~ 강제집행 완료 | 약 2~3개월 | 약 2~3개월 | | **총 기간** | **8~15개월** | **2~3개월** | 즉, **분쟁 발생 시점부터 임차인을 내보내기까지 걸리는 시간을 1/4~1/5로 단축**할 수 있습니다. ### 4-3. 실효성의 한계 — 강행규정은 뚫을 수 없다 화해조서가 강력하지만 **만능은 아닙니다.** 다음은 화해조서로도 뚫지 못합니다. | 한계 | 내용 | |---|---| | **상임법 강행규정** | 10년 갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 차임 증액 5% 상한 등은 화해조서로 배제 불가 | | **사회질서 위반 조항** | 과도한 위약금, 인권 침해적 조건 등 | | **강행규정 위반 시 판사 개입** | 판사가 조항 수정 권고, 불응 시 화해 불성립 | | **법원 재심 가능성** | 화해조서 작성 과정에 강박·사기가 있었다면 재심(민소 제451조) | > [!INFO] > **권리금 회수기회 보호는 여전히 적용** — 제소전화해로 "10년 갱신 포기", "권리금 포기" 같은 조항을 넣어도 **상임법 제15조 강행규정 위반으로 무효**입니다. 판사가 작성 단계에서 수정을 요구하거나, 통과되더라도 사후 소송에서 효력이 부정될 수 있습니다. ## 5. 필수 화해조항 — 실무 템플릿 ### 5-1. 기본 조항 10가지 (임대인 주도 시) | 번호 | 조항 내용 | |---|---| | **1. 임대차 존재 확인** | "당사자는 다음 임대차계약이 유효하게 체결되었음을 확인한다. 보증금 ○○원, 월 차임 ○○원, 기간 ○년." | | **2. 임대차 종료 사유** | "임차인이 다음 각 호에 해당하는 경우 임대인은 통지로 계약을 해지할 수 있다: ① 차임 3기 연체, ② 무단 전대, ③ 용도 위반, ④ 건물 훼손 등." | | **3. 명도 의무** | "임차인은 계약 해지 또는 기간 만료 시 **7일 이내** 상가를 원상으로 회복하여 인도한다." | | **4. 원상회복** | "시설물·인테리어·간판을 철거하고 벽·바닥·천장을 원상회복한다." | | **5. 지연손해금** | "명도 지연 시 일 ○○원(통상 월 차임의 1/15~1/30)의 지연손해금을 지급한다." | | **6. 연체 차임·관리비 지급** | "해지 시점 연체액 전액을 즉시 지급한다." | | **7. 보증금 공제·반환** | "임대인은 연체 차임·관리비·원상회복 비용을 보증금에서 공제한 후 잔액을 반환한다." | | **8. 간접강제** | "명도 의무 불이행 시 일 ○○원의 간접강제금을 지급한다." (민사집행법 제261조) | | **9. 강제집행 수인** | "임차인은 본 화해 조서에 기한 강제집행을 승인한다." | | **10. 조항 변경 금지** | "당사자는 본 화해 조항을 임의로 변경하지 않는다." | ### 5-2. 추가 검토 조항 - **차임 증액** — 매년 또는 격년 인상률 상한(환산보증금 이하면 5% 이내) - **관리비 산정** — 실비·표준비용 여부 명확화 - **보증금 추가 납입** — 임대차 갱신 시 보증금 인상 조건 - **제3자 점유 방지** — 무단 전대·양도 금지 - **재건축·리모델링** — 계약 당시 계획 고지 조항(향후 갱신 거절 근거) - **임대인의 의무** — 하자보수·관리·공과금 부담 ### 5-3. 강행규정 위반으로 넣으면 무효인 조항 판사가 수정 요구하거나 향후 소송에서 무효로 판단될 조항입니다. - **"임차인은 10년 갱신요구권을 포기한다"** ← 상임법 제10조 위반 - **"임차인은 권리금 회수기회 보호를 포기한다"** ← 상임법 제10조의4 위반 - **"차임을 임대인이 정한 대로 증액한다"** (환산보증금 이하) ← 상임법 제11조 위반 - **"2기 연체 시 즉시 해지"** ← 상임법 제10조의8 위반 (3기 필요) - **"임차인은 명도 시 손해배상을 청구할 수 없다"** ← 공서양속 위반 가능 ### 5-4. 조항 작성 시 주의사항 > [!WARNING] > 화해 조항은 **한 줄씩 구체·명확**해야 강제집행이 가능합니다. "상당한 기간 내 명도"처럼 애매한 표현은 집행관이 거부할 수 있습니다. **"7일 이내", "일 ○○원"** 같은 **수치·기한**으로 명시하세요. ## 6. 당사자 출석과 화해기일 실무 ### 6-1. 양 당사자 출석 필수 - 화해기일에는 **임대인·임차인 모두 출석**이 원칙입니다. - 대리인(변호사·법무사) 출석도 가능하나 **위임장 + 인감증명**이 필요합니다. - 한 쪽이 불출석하면 판사가 **화해 불성립** 처리 → 재신청 필요. ### 6-2. 심리 내용 - 신분 확인(주민등록증·인감증명) - 청구 취지·원인 낭독 - 화해 조항 1개씩 낭독 및 합의 확인 - 강행규정 위반 여부 검토 - 조항 수정(필요 시) → 재확인 통상 **30분~1시간**이면 끝납니다. 양측이 사전에 합의된 조항을 가져가 그대로 통과되는 경우가 대부분입니다. ### 6-3. 화해 불성립 시 판사가 조항 수정을 요구했는데 합의가 안 되거나, 한 쪽이 취지를 부인하면 화해가 성립하지 않습니다. 이 경우: - 신청인이 원하면 **통상 소송으로 전환** 가능(민사소송법 제388조) - 또는 **신청 취하** 후 재신청 - 재신청 시 **별도 인지대** 필요 ## 7. 임차인의 방어 — 무조건 응해야 하는 건 아니다 ### 7-1. 임차인 관점의 제소전화해 임대인 주도로 진행되지만, **임차인도 조항을 협상**할 수 있습니다. - **갱신권·권리금** 관련 조항은 강행규정으로 방어 - **차임 인상 상한**을 조항에 명시 (임차인에게 유리) - **명도 유예기간** 확대 요구 (7일 → 30일 등) - **보증금 반환 조건** 명시 (원상회복 비용 상한) - **임대인의 의무** 조항 추가 (하자보수 등) ### 7-2. 임차인이 거부할 수 있는 경우 - **환산보증금 초과 임대차가 아님에도** 상임법 강행규정 위반 조항 포함 - **불공정한 위약금·간접강제금** (일 ○○만 원 과다) - **경개(更改)** 성격의 조항 — 기존 임대차 조건을 중대하게 불리하게 변경 - **판사가 수정 요구했음에도** 임대인이 원안 고집 임차인이 화해기일에 **출석하지 않거나 불성립 의사를 표시**하면 화해는 성립하지 않습니다. ### 7-3. 그럼에도 임차인에게 이점이 있는 이유 - **명도 조건이 구체적**이라 향후 분쟁 예방 - **지연손해금 상한** 명시로 리스크 예측 가능 - **보증금 반환 조건** 명확화 - **원상회복 범위** 사전 확정 → 과도한 청구 차단 즉, 제소전화해는 **임대인이 주도하지만 임차인에게도 투명성 이익**이 있습니다. "불리하다"는 이유만으로 거부하기보다 **조항 협상** 기회로 활용하는 게 합리적입니다. ## 8. 임대인·임차인 체크리스트 ### 8-1. 임대인 | 시점 | 체크 | |---|---| | **임대차 계약 체결 직전** | 제소전화해 조항 초안 작성, 임차인 동의 확보 | | **계약 체결 당일** | 임대차 계약서 + 제소전화해 신청 서류 동시 작성 | | **신청서 제출** | 임차인 주소지 관할 지방법원, 인지·송달료 납부 | | **화해기일 통지** | 임차인과 일정 조율, 출석 준비 | | **화해기일 당일** | 양자 출석, 조항 낭독·합의, 조서 작성 | | **조서 확보 후** | 사본 보관(원본은 법원), 향후 분쟁 대비 | | **분쟁 발생 시** | 집행문 부여 → 집행관 신청 → 강제집행 | ### 8-2. 임차인 | 시점 | 체크 | |---|---| | **제소전화해 제안받은 직후** | 조항 검토, 강행규정 위반 여부 확인 | | **조항 협상** | 명도 유예기간, 보증금 반환 조건, 임대인 의무 명시 | | **전문가 상담** | 법무사·변호사 1~2만 원 수준 간단 자문 가능 | | **화해기일 출석** | 신분증·인감증명 지참, 조항 재확인 | | **조서 작성 후** | 사본 보관, 의무 사항 준수 | ## 9. 자주 묻는 질문 **Q1. 제소전화해 없이도 강제집행 할 수 있지 않나요?** 가능합니다. 다만 **명도소송 판결**이라는 집행권원을 먼저 확보해야 하고, 이 소송에 **6~12개월**이 걸립니다. 제소전화해는 이 소송 단계를 **사전에 끝내놓는** 것이라 시간·비용이 압도적으로 절약됩니다. **Q2. 임차인이 제소전화해 신청을 거부하면 어떻게 하나요?** 임차인의 **동의 없이는 불가능**합니다. 그래서 실무에서는 **임대차 계약 체결과 동시**에 조건으로 요구하는 경우가 많습니다. 계약 후에 요청하면 임차인이 응할 유인이 없어 거부당하기 쉽습니다. **"제소전화해 수락 = 임대차 계약 체결 조건"**으로 구조화하세요. **Q3. 화해조서 내용을 나중에 수정할 수 있나요?** 원칙적으로 **수정 불가**입니다. 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문입니다. 사정 변경으로 수정이 필요하면 **새 제소전화해 신청** 또는 **별도 계약 변경**으로 처리해야 합니다. **Q4. 차임 인상 조항도 제소전화해에 넣을 수 있나요?** 넣을 수 있으나, **환산보증금 이하 임대차는 5% 상한**이 적용됩니다. 이를 초과하는 조항은 판사가 수정을 요구하거나 향후 무효 판단될 수 있습니다. **환산보증금 초과 임대차**는 상한이 없지만 "경제사정 변동"을 전제해야 합니다. **Q5. 제소전화해를 5년마다 갱신해야 하나요?** 아닙니다. 화해조서는 **기한 없이 유효**합니다. 다만 임대차 계약이 갱신되어 조건이 변경되면(보증금 인상·기간 연장 등) **새 제소전화해**를 체결하는 것이 안전합니다. 기존 화해조서는 기존 조건에만 적용됩니다. **Q6. 화해조서 위반 시 어떻게 강제집행하나요?** 법원에 **집행문 부여 신청** → 집행문 수령(3~7일) → 관할 집행관 사무소에 **강제집행 신청** → 계고(1~2주) → 집행일 확정 → **강제집행**. 통상 **6~8주** 내 명도가 완료됩니다. 명도소송(6~12개월) 대비 4~5배 빠릅니다. **Q7. 대리인 없이 직접 진행해도 되나요?** 법적으로는 가능합니다. 다만 **화해조항 작성**이 실무의 핵심인데, 강행규정 위반·불명확한 표현 등으로 판사가 수정 요구하면 재제출을 반복해야 합니다. **비용 대비 효용**을 고려하면 법무사 50~80만 원 수준에서 대리 맡기는 게 합리적입니다. ## 10. 주의할 판례·실무 포인트 ### 10-1. 판사가 조항 수정을 요구하는 대표 사례 - **"2기 연체 시 해지"** → 3기로 수정 요구 (상임법 제10조의8) - **"임차인은 갱신요구권을 포기한다"** → 삭제 요구 (상임법 제10조) - **"권리금 없음을 인정한다"** → 삭제 또는 수정 (상임법 제10조의4) - **"차임은 임대인이 정한 대로"** → 수정 요구 (환산보증금 이하 5% 상한) - **"과도한 간접강제금"** → 감액 권고 ### 10-2. 화해조서 무효·취소 가능성 - **사기·강박**으로 체결된 경우 → 재심(민소 제451조) - **강행규정 위반 조항** → 개별 조항 무효 - **기망 행위**(예: 임차인이 임대인이 요구한 조건을 이해하지 못한 상태) → 취소 청구 가능 ### 10-3. 재건축·철거 사유 대비 임대차 계약 시점에 **"재건축·철거 계획"**을 구체적으로 고지하고 화해조항에 기재하면, 향후 갱신 거절 사유(상임법 제10조 제1항 제7호)의 **적법성 입증 자료**가 됩니다. 대법원(2021다233730)은 "계약 체결 당시 구체적 고지"를 요구하므로, 제소전화해가 좋은 기록 수단이 됩니다. ## 마무리 제소전화해는 **"계약 체결 시 드는 시간·비용은 약간 더 들지만, 분쟁 발생 시 수개월~1년의 시간과 수백만 원을 절약하는"** 투자형 제도입니다. 상가 임대차에서 가장 큰 리스크인 **명도 지연·차임 연체 장기화**를 구조적으로 차단합니다. 핵심은 세 가지입니다. **첫째, 제소전화해는 "분쟁 후"가 아니라 "계약 체결 시"에 하는 것입니다.** 분쟁이 터진 뒤엔 임차인이 응하지 않아 실효성이 떨어집니다. 임대차 계약서와 함께 원스톱으로 처리하세요. **둘째, 화해 조항은 "구체적이고 수치화된" 표현이 생명입니다.** "상당한 기간", "적정한 금액" 같은 애매한 표현은 집행관이 거부합니다. **"7일 이내, 일 ○○원, 3기 연체 시"** 같은 형식을 지키세요. **셋째, 상임법 강행규정은 뚫을 수 없습니다.** 10년 갱신요구권·권리금 회수기회 보호·5% 증액 상한 같은 임차인 보호 규정은 화해조서로도 배제 불가입니다. 무리하게 넣으려다 판사에게 지적당하면 재작성 비용과 시간만 낭비됩니다. 이 세 가지만 지키면 제소전화해는 상가 임대차 실무에서 **가장 강력한 분쟁 예방 무기**입니다. 다음 글에서는 **차임 연체 3기와 명도소송의 구체적 흐름** — 제소전화해가 없을 때 실무에서 벌어지는 단계별 대응 — 을 정리해볼 예정입니다. ]]> guides 제소전화해 상가명도 상가임대차 화해조서 강제집행 민사소송법 차임연체 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/business-suspension-resumption/ https://baikuk.blog/posts/guides/business-suspension-resumption/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 오해 네 가지 > 1. "휴업하면 부가세·종소세 신고도 안 해도 된다" → **틀립니다.** 휴업 기간에도 과세기간이 걸치면 신고 의무가 있습니다. > 2. "영업신고증은 휴업 개념이 없으니 그냥 두면 된다" → **부분적으로 맞습니다.** 신고 대상은 아니지만 장기 미영업은 직권말소 사유가 됩니다. > 3. "휴업 기간에는 임대료·관리비를 안 내도 된다" → **틀립니다.** 임대차는 별개 계약입니다. > 4. "세무서 휴업 = 모든 폐쇄 절차" → **틀립니다.** 세무서 신고는 부가세법상 절차일 뿐 다른 부서 통보가 자동은 아닙니다. ## 휴업·폐업·직권폐업 — 먼저 용어부터 | 구분 | 의미 | 성격 | 복귀 가능 | |---|---|---|---| | **휴업** | 사업자 본인이 일시적으로 영업을 중단하고 세무서에 신고 | 자발적·일시적 | ○ (재개업 신고로 복귀) | | **폐업** | 사업자 본인이 영업을 영구 종료하고 세무서·관할 구청에 신고 | 자발적·영구적 | × (신규 절차 필요) | | **직권폐업** | 세무서가 장기 미신고·무실태를 이유로 사업자등록을 직권 말소 | 비자발적 | × (복귀 시 신규 사업자등록) | | **직권말소(영업신고)** | 관할 구청이 영업신고를 직권으로 말소 | 비자발적 | × (신규 영업신고 필요) | > [!IMPORTANT] > 휴업과 폐업의 **가장 큰 실무 차이**는 "돌아올 계획"이 아니라 **"언제 돌아올지 명확한가"**입니다. 막연히 "언젠간 다시 할 것 같다"는 상태에서 신고 없이 방치하면 세무서가 직권폐업으로 처리할 수 있습니다. ## 법적 근거 — 세무 vs 영업법 ### 세무(부가가치세법) - **부가가치세법 제8조 제8항** — 사업자의 휴업·폐업 신고 의무 - **부가가치세법 시행령 제13조** — 지체 없이 세무서에 휴·폐업 신고 - **국세기본법** — 납세의무는 휴업과 무관하게 유지 ### 영업법(식품·공중위생) - **식품위생법** — 법문상 "휴업신고" 조항은 없음. 장기 미영업 시 행정조사·직권말소 절차로 연결 - **공중위생관리법 제11조의3** — 6개월 이상 영업을 하지 않는 경우 영업정지·폐쇄 등 조치 가능 > [!NOTE] > 즉 **"휴업신고"는 부가가치세법상 제도**이고, **식품·공중위생 영업법에는 휴업 개념이 명문화되어 있지 않습니다.** 이 차이가 실무 혼선의 근원입니다. 세무서에 휴업신고를 내도 구청 산업위생과에는 별도 통보가 자동으로 가지 않는 경우가 있습니다. ## 휴업의 유형 — 내 상황은 어디인가 ### 1. 단기 휴업 (1~3개월) - **대표 사례**: 인테리어 리모델링, 가족 사정, 해외 출장, 건강 문제 - **신고 필요성**: 원칙적으로 세무서 휴업신고 대상. 단 1개월 내외라면 신고 없이 지나가는 경우도 있음 - **리스크**: 낮음 ### 2. 중기 휴업 (3~6개월) - **대표 사례**: 자금 재조달, 업종 전환 준비, 인력 재편 - **신고 필요성**: 반드시 세무서 휴업신고 - **리스크**: 직권폐업 가능성 시작. 부가세 0원 신고라도 신고 자체는 유지해야 ### 3. 장기 휴업 (6개월 이상) - **대표 사례**: 건물 철거·재건축 대기, 대형 분쟁, 사실상 영업 포기 직전 - **신고 필요성**: 휴업 기간 연장 또는 폐업 여부 결정 - **리스크**: **공중위생영업은 이 구간부터 행정처분 대상**. 세무서 직권폐업 가능성 상승 > [!WARNING] > **공중위생관리법 제11조의3**은 "6개월 이상 계속하여 영업을 하지 아니하는 경우" 영업정지·폐쇄 등을 할 수 있도록 규정합니다. 즉 **미용실·숙박업·세탁업 등은 6개월을 넘기면 단순한 휴업이 아니라 처분 리스크가 발생**합니다. ## 세무서 휴업신고 — 절차와 구비서류 ### 신고 기한 > [!IMPORTANT] > **"지체 없이"** — 법정 기한은 정해져 있지 않지만, 휴업 개시 후 **늦어도 1개월 이내**에 신고하는 것이 실무 기준입니다. 너무 늦으면 세무서가 "장기간 무실태"로 보고 직권폐업 절차에 착수할 수 있습니다. ### 구비서류 - **휴업(폐업)신고서** (부가가치세법 시행규칙 별지 제9호서식) - **사업자등록증 원본** - **신분증** - 대리인 신청 시: 위임장, 위임인·대리인 신분증 ### 신청 방법 | 방법 | 채널 | 비고 | |---|---|---| | **방문** | 관할 세무서 민원실 | 즉시 처리 | | **인터넷** | **홈택스**(hometax.go.kr) → 신청/제출 → 사업자등록 → 휴업·폐업·재개업 신고 | 공동인증서 필요 | | **모바일** | 손택스 앱 | 간편 인증 가능 | ### 수수료 및 처리기간 - **수수료**: 무료 - **처리기간**: 즉시~당일 ## 휴업 기간 — 얼마나 길게 쉴 수 있나 ### 세법상 명문 제한 부가가치세법 본문에는 "휴업은 ○개월까지"라는 절대 상한이 없습니다. 그러나 **실무 운영상**: - 세무서는 장기 무실태 사업장에 대해 **직권폐업**을 진행할 수 있음 - 통상 **휴업 2년**을 전후해 직권폐업 검토가 이루어지는 경우가 많음 - 휴업 중 **사업자등록 현행화 통지**가 오면 반드시 응답해야 함 ### 영업법상 간접 제한 - **공중위생관리법**: 6개월 이상 미영업 시 처분 대상 - **식품위생법**: 법문상 기한은 없으나 실태조사 후 직권말소 가능 > [!TIP] > "6개월 이상 쉬어야 한다면 폐업을 먼저 고려"하는 것이 실무의 일반 원칙입니다. 재개 확률이 불투명하다면 **폐업 후 재개 시 신규 신고**가 오히려 안전합니다. 휴업을 끌다가 직권폐업이 걸리면, 그 기록이 금융·신용 거래에도 영향을 줄 수 있습니다. ## 휴업 기간에도 계속 해야 하는 것들 > [!WARNING] > "휴업하면 다 스톱"이 아닙니다. 오히려 **휴업 기간이 방심의 구간**이라 미납·연체·직권폐업이 누적됩니다. 다음 항목은 휴업과 무관하게 유지되거나 별도 처리가 필요합니다. ### 1. 세무 신고 — 매출 0원이라도 신고는 필요 | 신고 | 휴업 시 처리 | |---|---| | **부가가치세** | 과세기간에 영업일이 하루라도 걸치면 **0원 신고 또는 실적 기간만 신고** | | **종합소득세** | 해당 연도 실적이 있으면 5월 신고 | | **원천세** | 종업원 있는 기간에 한해 신고 | | **4대보험** | 종업원 퇴사 시 상실신고, 사업주 본인은 유지 가능 | ### 2. 4대보험 — 일괄 정지 신고 가능 휴업으로 종업원이 없게 되면: - **고용보험·산재보험**: "**휴업(휴직) 신고**"로 보험료 일시정지 가능 - **건강보험**: 사업장 가입자가 없으면 사업장 탈퇴 처리 - **국민연금**: 사업주 본인은 지역가입자로 전환되는 경우가 많음 > [!TIP] > 고용·산재보험 휴업신고는 근로복지공단에 별도 신청해야 합니다. 세무서 휴업신고로는 자동 전달되지 않습니다. ### 3. 임대차 — 휴업은 면책 사유가 아님 임대차계약은 세법상 휴업과 **완전히 별개**입니다. 휴업 중에도 **차임과 관리비는 그대로 발생**합니다. - 임대료 납부 의무: 유지 - 관리비: 유지 (공용관리비 포함) - 임대차 기간: 정상 진행 (갱신요구권 등도 계속 적용) 휴업을 임대인에게 통지할 **법적 의무는 없지만**, 실무상 사전 통지해 두는 것이 분쟁 예방에 좋습니다. 장기 휴업이 예상되면 **월세 감액 협의**나 **전대(전차) 동의**를 요청해 보는 것도 방법입니다. ### 4. 공과금 — 휴지 신청으로 경감 | 항목 | 휴업 시 처리 | |---|---| | **전기** | 한전에 **휴지 신청** → 기본요금만 부과 또는 면제 | | **도시가스** | 사용 정지 신청 → 기본요금 경감 | | **수도** | 지자체 수도사업소에 휴지 신청 | | **인터넷·전화** | 통신사 일시 정지 서비스 (보통 최대 3~6개월) | 기본요금이 몇 달만 쌓여도 수십만 원이 되므로 **휴업 시 바로 처리**해야 합니다. ### 5. 카드단말기·POS VAN사 월 임대료가 자동 출금되므로, 장기 휴업이라면 **일시정지** 또는 해지를 요청하세요. 해지 시 재개업 때 재설치 비용이 들지만, 6개월 이상 휴업이면 대개 해지가 경제적입니다. ## 재개업 신고 — 휴업에서 돌아올 때 ### 세무서 재개업 신고 휴업을 끝내고 영업을 재개할 때는 **재개업 신고**를 해야 합니다. 재개업 신고는 휴업신고와 같은 양식(별지 제9호서식)으로 처리되며, **"재개업" 항목에 체크**하고 재개일을 기재합니다. | 항목 | 내용 | |---|---| | 신고처 | 관할 세무서 / 홈택스 | | 기한 | 재개 예정일 전후 지체 없이 | | 수수료 | 무료 | | 처리기간 | 즉시 | ### 재개업 시 확인할 것 - [ ] 사업자등록번호 유지 여부 (직권폐업되지 않았는지) - [ ] 영업신고증 유효 여부 (구청 산업위생과 조회) - [ ] 위생교육 보수교육 이수 이력 - [ ] 건강진단결과서 유효기간(1년) - [ ] 소방완비증명 유효성 (다중이용업소) - [ ] 정화조 청소 이력·건축물 상태 - [ ] 4대보험 사업장 재가입 - [ ] 전기·가스·수도 재개 신청 > [!WARNING] > **휴업 중에 사업자등록이 직권폐업되어 있는 경우**, 재개업 신고가 아니라 **신규 사업자등록**을 내야 합니다. 같은 자리·같은 업종이라도 절차는 신규와 동일하고, 영업신고증도 다시 받아야 할 수 있습니다. 직권폐업 여부는 **홈택스 → 사업자등록 상태 조회**에서 확인 가능합니다. ## 영업신고증(식품·공중위생)의 "휴업" 처리 — 현실적인 가이드 앞서 말씀드린 대로 **식품위생법·공중위생관리법에는 정식 "휴업신고" 조항이 없습니다.** 그래서 실무는 상황에 따라 다르게 흐릅니다. ### 단기(1~3개월) 영업 중단 - 관할 구청에 별도 신고 의무 없음 - 그대로 두면 문제가 되는 경우가 거의 없음 - **위생점검 통지**가 올 수 있으므로 대응 필요 ### 중기(3~6개월) 영업 중단 - 관할 구청에 **유선 사전 설명**을 권장 - "언제까지 쉬고 언제 다시 연다"를 담당자와 공유 - 위생점검 유예 요청 가능 ### 장기(6개월 이상) 영업 중단 - **공중위생영업**은 제11조의3에 따른 처분 리스크 실질화 - 식품접객업도 실태조사·직권말소 가능성 상승 - **폐업 전환을 적극 고려** > [!TIP] > 장기 휴업이 확정적이라면 **"폐업 후 재개 시 신규 신고"**가 실무에서 가장 깔끔합니다. 위생교육 보수교육·건강진단결과서 갱신 등 어차피 새로 해야 할 것들이 많고, 직권말소로 인한 불이익보다 훨씬 안전합니다. ## 휴업 vs 폐업 — 어느 쪽을 선택해야 하나 | 기준 | 휴업 권장 | 폐업 권장 | |---|---|---| | **중단 기간** | 6개월 이하 확실 | 6개월 초과 또는 불투명 | | **재개 계획** | 구체적(시기·방식 확정) | 막연함 | | **고정비 부담** | 관리 가능 | 누적 중 | | **업종** | 식품접객업 중·단기 | 공중위생영업 장기 | | **임대차** | 계약 유지 | 종료 예정 | | **세무 정리** | 향후 부가세 공제 유지 필요 | 정리 원함 | > [!IMPORTANT] > **"일단 휴업해 두고 나중에 결정"**이 가장 자주 나오는 답인데, 실무상 이 선택이 가장 손해가 큽니다. 휴업 기간이 길어질수록 4대보험·공과금·임대료·세무 과태료가 누적되고, 결국 폐업 처리 시 체납·부과가 함께 따라옵니다. **중단 기간이 6개월을 넘을 가능성이 있으면 처음부터 폐업으로 가는 것**이 거의 언제나 이익입니다. ## 중개·임대 실무 체크리스트 ### 임대인 측 체크 - [ ] 임차인의 **장기 미운영**을 인지하면 상태 확인 - [ ] 휴업이라고 주장하더라도 **차임·관리비 정상 청구** - [ ] 2개월 이상 차임 연체 시 명도 절차 검토 - [ ] 건물 화재·안전 점검 시 출입 필요성 명시 ### 임차인(사업주) 측 체크 - [ ] 세무서 휴업신고 또는 폐업신고 중 선택 - [ ] 4대보험 휴업·상실신고 - [ ] 공과금 휴지 신청 - [ ] 임대인 사전 통지 (분쟁 예방) - [ ] 보험 유지 여부(화재·영업배상책임) 재검토 ### 특약 예시 — 장기 휴업 시 임대인 보호 임대차계약 단계에서 넣어 두면 좋은 조항입니다. ``` 제○조 (장기 미영업 시 임대인 권리) ① 임차인이 임대인의 동의 없이 ○개월 이상 본 점포에서 계속하여 영업하지 아니하는 경우, 임대인은 임차인에게 서면으로 시정을 요구할 수 있다. ② 시정요구 후 ○일 이내 영업이 재개되지 아니하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. ③ 본 조에 따른 해지가 이루어지는 경우에도 임차인의 원상 회복 및 미납 차임·관리비 지급 의무는 소멸하지 아니한다. ``` ## 자주 묻는 질문 **Q1. 휴업 기간 중 부가세 신고를 안 해도 되나요?** **아닙니다.** 휴업 기간이 과세기간과 겹치면 "0원 신고"라도 제출해야 합니다. 실적이 없으면 홈택스에서 간편 신고로 끝낼 수 있습니다. 신고 자체를 누락하면 무신고 가산세가 붙습니다. **Q2. 휴업하면 사업자등록증은 반납해야 하나요?** 아닙니다. 사업자등록증은 계속 보관합니다. 다만 세무서에서 "사업자등록증에 '휴업' 표시"를 할 수 있고, 재개업 신고 시 원본을 지참해 재발급받을 수 있습니다. **Q3. 휴업 중에 다른 사업장을 열 수 있나요?** 가능합니다. 기존 사업자등록을 휴업 상태로 두고 **새로운 사업자등록을 신규로** 낼 수 있습니다. 다만 업종에 따라 세무 처리와 4대보험이 복잡해질 수 있으니 세무사 상담을 권합니다. **Q4. 직권폐업 통지를 받았습니다. 취소할 수 있나요?** 직권폐업은 세무서가 일정 절차(안내·의견제출 기회 제공)를 거친 후 진행합니다. **의견제출 기간 내**라면 실제 운영 증빙(매출, 거래내역, 사진 등)을 제출해 취소 가능합니다. 이미 직권폐업이 완료된 경우 **신규 사업자등록**으로 재개해야 합니다. **Q5. 휴업 중에 임차인이 장비를 훔쳐갔습니다.** 임대차계약은 유지되고 있으므로 임차인(본인)이 보관 책임을 집니다. 임대인이 동의 없이 집기에 손을 댔다면 형사상 문제(횡령·재물손괴)까지 갈 수 있으므로 경찰 신고와 별도로 민사 손해배상을 검토하세요. **Q6. 휴업 중에 임대료를 못 내면 어떻게 되나요?** 상가건물임대차보호법상 **차임을 3기 이상 연체**하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 휴업 여부와 무관합니다. 체납이 예상되면 **월세 감액 협의**를 먼저 시도하고, 합의되지 않으면 폐업·해지로 가는 것이 정석입니다. **Q7. 프랜차이즈 가맹점인데 휴업해도 되나요?** 가맹계약서에 "정당한 사유 없는 장기 휴업 금지" 조항이 있는 경우가 많습니다. 본사 승인 없이 휴업하면 **가맹계약 해지·손해배상** 대상이 될 수 있으므로 반드시 본사에 사전 통지하세요. **Q8. 휴업 기간 중 간판·인테리어를 철거해도 되나요?** 간판은 **옥외광고물법**상 영업 중단 시 정비 대상이 될 수 있습니다. 인테리어는 임대차의 **원상회복 의무**와 연결되므로 임대인 동의 없이 철거하면 분쟁이 됩니다. 철거 여부는 "재개 의사"와 모순되므로, 철거한다면 사실상 폐업 결정으로 봐야 합니다. --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 부가가치세법·식품위생법·공중위생관리법·상가건물임대차보호법 및 실무 운영을 기준으로 작성되었습니다. 직권폐업·직권말소의 구체 시점과 판단 기준은 관할 세무서·구청의 내부 운영 지침에 따라 달라질 수 있으므로, **장기 휴업을 결정하기 전 세무서·관할 구청 산업위생과에 1회씩 사전 상담**을 권장합니다. 폐업으로 전환할 경우 [영업신고증 폐업 가이드](./2026-04-12-goyang-business-closure-hygiene.md)를, 재개 시 신규 절차는 [영업신고증 신규 개설 가이드](./2026-04-13-goyang-business-registration-new.md)를 참고하세요. ]]> guides 휴업신고 재개업신고 부가가치세법 직권폐업 영업신고증 고양시 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/business-transfer-contract-special-terms/ https://baikuk.blog/posts/guides/business-transfer-contract-special-terms/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 오해 세 가지 > 1. "권리금은 양도인·양수인 둘만의 거래니 임대인은 상관없다" → **틀립니다.** 임대인이 새 임차인과 계약을 거절하면 권리금 구조가 통째로 무너집니다. > 2. "영업신고증을 승계받으면 안전하다" → **틀립니다.** 행정처분·위반사실이 함께 따라올 수 있습니다. 관련 내용은 [고양시 영업신고증 승계 가이드](./2026-04-12-goyang-business-succession.md)를 참고하세요. > 3. "권리금 계약서는 부동산에서 주는 걸 그대로 쓰면 된다" → **절반만 맞습니다.** 국토부 표준권리금계약서는 최소한의 골격일 뿐, 개별 업종·입지의 리스크는 특약으로 보완해야 합니다. ## 법적 틀 — 분쟁을 이해하기 전에 알아야 할 4가지 ### 1. 상가건물임대차보호법 제10조의4 — 권리금 회수기회 보호 임대차 종료 **6개월 전부터 종료 시까지**, 기존 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 **임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절**하면 임대인은 기존 임차인에게 **손해배상 책임**을 집니다. 즉, 권리금 회수는 **기존 임차인의 권리**이고, 임대인의 부당 거절은 **법정 책임**입니다. > [!IMPORTANT] > 손해배상의 상한은 **권리금 감정평가액 범위 내**이며, 3년의 소멸시효가 적용됩니다. "돈을 못 받으면 소송"이 아니라 "조건이 깨지면 감정·소송"이 실무의 기본 전제라는 점을 양당사자가 인지하고 시작해야 합니다. ### 2. 정당한 거절 사유 — 임대인이 피할 수 있는 예외 임대인이 다음 사유를 입증하면 거절이 정당화됩니다. - **신규 임차인의 지급능력·임대차 이행능력 부족** - **신규 임차인의 의무 위반 우려** (과거 임차 이력 등) - **임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적 미사용** - **기존 임차인이 임대인 동의 없이 제3자에게 임대한 경우** - **그 밖의 정당한 사유** 실무 분쟁은 대부분 **"임대인이 '정당한 사유'를 주장 → 임차인이 부당 거절이라 반박"** 구도로 갑니다. 특약은 이 다툼을 사전에 명료화해 두는 도구입니다. ### 3. 영업 양수도 vs 임대차 승계 — 두 개의 다른 계약 권리금 거래는 항상 **두 개의 계약**으로 굴러갑니다. | 계약 | 당사자 | 대상 | |---|---|---| | **영업 양수도 계약** | 양도인 ↔ 양수인 | 영업시설, 집기, 거래처, 영업권, 권리금 | | **임대차계약** | 임대인 ↔ 양수인 | 점포(공간) 사용권 | **영업 양수도만 체결하고 임대차계약을 새로 못 맺으면** 양수인은 장사할 장소가 없어집니다. 반대로 **임대차만 새로 맺고 영업 양수도가 깨지면** 권리금·시설 문제가 터집니다. 이 두 계약을 **동시에, 조건부로 체결**하는 것이 실무의 정석입니다. ### 4. 영업자 지위승계 — 행정처분까지 따라옵니다 식품접객업·공중위생영업의 영업자 지위승계는 **영업신고증만 받는 게 아니라 진행 중인 행정처분·위반사실도 함께 승계**될 수 있습니다. 권리금을 다 주고 인수한 직후 **영업정지 15일** 통지서가 날아오는 사례가 실무에서 드물지 않습니다. ## 계약 전 실사 — 체크리스트 ### 점포·임대차 관련 - [ ] **임대차계약서 원본** 확인 (계약금액, 기간, 특약) - [ ] **임대료·관리비 체납** 여부 - [ ] **보증금 가압류·전세권 설정** 여부 (등기부) - [ ] **남은 임대차 기간** — 10년 이상 경과 시 갱신요구권 소멸 주의 - [ ] **임대인 의사 확인** — 양수인과 신규 계약 의사, 조건 (차임 인상 폭) - [ ] **건물 철거·재건축 계획** 여부 (임대인의 정당한 갱신 거절 사유) - [ ] **건축물대장 용도**와 현재 영업 일치 여부 ### 영업·인허가 관련 - [ ] **영업신고증·허가증** 원본 - [ ] **진행 중인 행정처분** 유무 (관할 구청 산업위생과 확인) - [ ] **위반사실·점검 이력** (식품안전나라, 구청 조회) - [ ] **다중이용업소 해당 여부**와 소방완비 이력 - [ ] **정화조·주차장·하수도 부담금** 기납부·미납 내역 ### 자산·부채 관련 - [ ] **집기·시설 목록과 소유관계** (리스·할부 잔여 포함) - [ ] **POS·카드단말기 계약** 잔여 기간 - [ ] **POS 매출 데이터** 최근 12개월 (양도인 주장 매출 검증) - [ ] **공과금 체납** (전기·가스·수도·인터넷·통신) - [ ] **종업원 명단**과 4대보험·퇴직금 예상액 - [ ] **재고·식자재** 수량과 평가 - [ ] **부가세·종합소득세 신고** 최근 2년치 (매출 교차검증) - [ ] **원재료·주류 거래처 외상** 잔액 ### 권리관계 관련 - [ ] **양도인의 영업 실제 운영 여부** (명의만 달려 있는 경우 주의) - [ ] **동업자·공동명의** 유무 (단독 양도 권한 있는지) - [ ] **가압류·가처분** (영업용 자산 대상) - [ ] **프랜차이즈 본사 동의** (가맹점의 경우) ## 필수 특약 — 분쟁 유형별 조항 ### 특약 1. 임대차계약 성립 조건부 효력 가장 먼저, **가장 강력한 안전장치**입니다. 임대인이 신규 계약을 거절하면 양수인은 점포를 쓸 수 없으므로, 영업 양수도 자체를 해제할 수 있어야 합니다. ``` 제○조 (임대차계약 성립 조건부 효력) ① 본 계약은 양수인이 임대인과 본 점포에 관하여 임대차계약을 체결하는 것을 조건으로 한다. ② 잔금일까지 양수인의 귀책사유 없이 임대차계약이 체결되지 아니하는 경우, 양수인은 본 계약을 해제할 수 있고 양도인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다. ③ 임대차계약의 차임·보증금 인상 폭이 본 계약 체결 시 양수인이 확인한 수준을 초과하여 양수인이 이를 수용하지 않는 경우에도 제2항을 적용한다. ④ 양도인은 임대인에 대하여 신규 임차인을 주선하였음을 서면으로 통지하고, 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 다하도록 협력한다. ``` > [!TIP] > **"본 계약 체결 시 양수인이 확인한 수준"** 문구가 핵심입니다. 임대인이 뒤늦게 차임을 과도하게 올려 양수인이 포기하면, 이 조항이 없으면 양수인의 귀책으로 보일 여지가 생깁니다. ### 특약 2. 권리금 지급 시점과 단계 권리금을 **계약금·중도금·잔금**으로 쪼개고, 각 단계를 **구체적 선행조건에 연결**하는 것이 정석입니다. ``` 제○조 (권리금 지급 단계) ① 권리금 총액: 금 ○○○○만원 ② 지급 방법 - 계약금 10% — 본 계약 체결 시 - 중도금 40% — 임대인과의 임대차계약 체결일 - 잔금 50% — 영업자 지위승계 신고 수리일 또는 양수인 명의의 신규 영업신고증 교부일 ③ 각 단계의 선행조건이 충족되지 아니하면 해당 단계의 금원은 지급 의무가 발생하지 아니한다. ``` ### 특약 3. 행정처분·위반사실 진술과 보증 양도인이 숨기거나 몰랐던 행정처분이 인수 후 튀어나오면 양수인의 직격탄입니다. **진술과 보증(representations & warranties)** 조항으로 책임 귀속을 명확히 합니다. ``` 제○조 (행정처분 부존재의 진술과 보증) ① 양도인은 본 계약 체결일 현재 본 영업에 대하여 진행 중이거나 예고된 영업정지·과징금·시정명령·고발·과태료 등 일체의 행정처분 및 위반사실이 존재하지 아니함을 진술하고 보증한다. ② 양도인은 최근 2년간의 위생점검·행정처분 이력, 미납 과태료 내역을 본 계약 체결 시 서면으로 양수인에게 제공한다. ③ 인수일 이후 인수일 이전 사유로 인한 행정처분이 발생하는 경우, 그로 인한 영업손실·과징금·이행비용 일체를 양도인이 부담한다. 양수인은 손실액을 미지급 권리금에서 상계할 수 있다. ④ 본 조항 위반이 중대한 경우 양수인은 본 계약을 해제할 수 있다. ``` > [!WARNING] > 식품위생법상 영업정지 처분은 **영업소 단위(물적 처분)**로 보는 해석이 많아 양수인에게 효력이 미치는 경우가 있습니다. "양도인이 책임진다"는 약정은 **양수인과 양도인 사이에서만** 유효하고 행정청에게는 주장할 수 없으므로, 반드시 **실사 단계에서 관할 구청에 위반사실을 직접 조회**해야 합니다. ### 특약 4. 매출 자료의 진실성 "월 매출 O천만원"이라는 구두 약속은 법적 효력이 약합니다. **POS 원본 데이터와 부가세 신고 매출을 근거로 삼고, 허위일 때 감액권을 명시**합니다. ``` 제○조 (매출 자료의 진실성) ① 양도인은 본 계약 체결 시 최근 12개월 POS 매출 데이터 원본과 최근 2개 과세기간의 부가가치세 신고서를 양수인에게 제공한다. ② 위 자료의 월평균 매출이 금 ○○○만원 이상임을 양도인이 보증한다. ③ 인수 후 3개월간 양수인이 동일 운영 조건으로 영업한 결과 월평균 매출이 보증액의 70% 미만인 경우, 그 원인이 양도인의 허위·과장에 있는 때에는 양수인은 권리금의 ○○% 감액을 청구할 수 있다. ``` > [!NOTE] > 매출 보증 조항은 법원이 "양수인 운영 실력 차이"로 해석해 감액을 제한할 수 있습니다. 따라서 **원인 귀속 조건**("양도인의 허위·과장에 있는 때")을 반드시 붙이고, 현장 POS 데이터로 체크한 기록을 남겨 두세요. ### 특약 5. 경업금지 권리금을 받고 나간 양도인이 **인근 상권에서 같은 업종으로 재개업**하면 양수인의 영업권은 사실상 증발합니다. 상법 제41조가 경업금지 의무를 기본으로 규정하지만(동일 시·군, 10년), 실무는 특약으로 **범위와 기간을 구체화**합니다. ``` 제○조 (경업금지) ① 양도인은 인수일로부터 ○년간 본 점포의 반경 ○km 이내에서 직접 또는 배우자·직계존비속·친족·사실혼 배우자의 명의 또는 법인 형태로 본 영업과 동일·유사한 업종을 직접 운영하거나 경영에 관여하지 아니한다. ② 본 조 위반 시 양도인은 양수인에게 위약벌로 금 ○○○○만원을 지급하고, 위반 영업의 즉시 폐업 의무를 부담한다. ③ 양수인은 본 조 위반에 대하여 영업금지 가처분을 신청할 수 있으며, 그로 인한 비용은 양도인이 부담한다. ``` > [!TIP] > **"배우자·직계존비속·친족 명의"**까지 막아 두는 것이 핵심입니다. 이 문구가 없으면 양도인이 배우자 명의로 같은 자리에 가게를 여는 편법이 자주 나옵니다. 반경은 업종에 따라 **음식점 500m~1km, 미용실·학원 1~2km**가 보통입니다. ### 특약 6. 거래처·고객 인계 ``` 제○조 (거래처·고객 인계 협력) ① 양도인은 인수일로부터 ○개월간 양수인의 영업 안정화를 위해 주요 거래처, 원부재료 공급처, 단골고객 등에 대한 인계 협력 의무를 부담한다. ② 양도인은 보유 중인 고객관리 자료(연락처·포인트·예약 데이터 등)를 개인정보 관련 법령이 허용하는 범위에서 양수인에게 이전한다. ③ 양도인은 인수일 이후 고객·거래처에 양도 사실을 부정적으로 알리거나, 양수인의 영업을 방해하는 행위를 하지 아니한다. ``` ### 특약 7. 시설·집기의 하자담보 ``` 제○조 (시설·집기의 상태와 하자담보) ① 양도인은 별첨 "시설·집기 목록표"에 기재된 자산이 인수일 현재 정상 작동함을 보증한다. ② 양수인이 인수일로부터 ○일(권장: 14~30일) 이내에 발견한 숨은 하자에 대하여 양도인은 수선 또는 수선비용을 부담한다. ③ 별첨 목록에 기재되지 아니한 자산, 리스·할부 중인 자산은 본 계약의 양도 대상에서 제외된다. ``` > [!IMPORTANT] > **리스·할부 중인 자산을 양도 대상에 포함시키는 실수**가 가장 흔한 시설 분쟁입니다. POS, 정수기, 커피머신, 제빙기, 주방기기 상당수가 리스 계약인데, 양도인이 "다 준다"고 말해 놓고 리스사가 양수인에게 잔금 승계를 요구하는 경우가 빈번합니다. 목록표에 **소유/리스/할부 구분 컬럼**을 반드시 넣으세요. ### 특약 8. 종업원 승계 여부와 퇴직금 ``` 제○조 (종업원 처리) ① 인수일 현재 재직 중인 종업원의 고용관계는 원칙적으로 인수일 0시를 기준으로 단절되며, 양도인이 퇴직금·미지급 임금·연차수당 등을 정산한다. ② 양수인은 본인의 판단에 따라 일부 종업원과 새로 근로계약을 체결할 수 있고, 이 경우 근속기간은 양수인 입장에서는 재고용일로부터 기산한다. ③ 양도인은 인수일 이전 기간에 대한 4대보험 정산·임금채권· 퇴직금 분쟁에 대하여 전적인 책임을 부담한다. ``` > [!WARNING] > 영업양도 시 **근속기간 포괄승계**가 인정되는 경우가 있어(판례), "단절"로 못 박아 두지 않으면 양수인이 양도인 근속분 퇴직금까지 물게 되는 사례가 있습니다. 승계 여부는 **개별 종업원의 동의와 계약 문언**으로 명확히 해야 합니다. ### 특약 9. 정산 기준일과 공과금 ``` 제○조 (정산) ① 정산 기준일: 인수일 0시 ② 정산 항목: 차임, 관리비, 전기·수도·가스·통신·인터넷 요금, 재산세·종합소득세 등 공과금, 재고, 원부재료, 선불권·쿠폰 잔액, 상품권, 배달앱 수수료 선수금 ③ 각 요금은 인수일 전일까지의 실사용분에 대하여 양도인이 부담하고, 인수일 이후는 양수인이 부담한다. 고지서 수령 시점 차이는 실사용분을 기준으로 상호 정산한다. ④ 선불권·쿠폰·상품권은 별첨 목록에 기재된 수량·금액을 기준으로 양수인이 승계하며, 양도인은 해당 금액을 권리금 또는 잔금에서 공제한다. ``` > [!TIP] > **선불권·회수권·쿠폰**은 실무에서 가장 자주 누락되는 항목입니다. 양도인이 판매한 10회권 고객이 인수 후 찾아와 서비스를 요구하는데 양수인은 알지 못해 분쟁이 됩니다. **발행 수량 확인 → 미사용분 금액화 → 권리금 공제**가 표준 처리입니다. ### 특약 10. 임대인과의 직접 협의 허용 ``` 제○조 (임대인과의 협의) ① 양수인은 본 계약 체결 전후로 임대인과 임대차 조건에 관하여 직접 협의할 수 있고, 양도인은 이에 협력한다. ② 양도인은 임대인에게 신규 임차인을 주선하였음을 서면으로 통지하고, 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 협력 의무를 성실히 이행한다. ③ 양도인이 임대인의 부당한 계약 거절에 대하여 법적 조치를 취하지 아니함으로써 양수인에게 손해가 발생하는 경우, 양도인은 그 손해를 배상한다. ``` ### 특약 11. 영업자 지위승계의 방식 선택 ``` 제○조 (영업자 지위승계 또는 폐업 후 신규 신고) ① 본 계약에 따른 영업 개시는 아래 중 ①, ② 중 하나의 방식으로 한다. (해당 방식에 체크) □ ① 식품위생법(또는 공중위생관리법)에 따른 영업자 지위승계 신고 □ ② 양도인의 폐업신고 후 양수인의 신규 영업신고 ② ①을 선택한 경우, 양도인은 진행 중인 행정처분이 없음을 재차 확인하며, 승계로 인한 불이익이 양수인에게 이전되는 경우 전부 양도인 부담으로 한다. ③ ②를 선택한 경우, 양도인은 잔금일 이전까지 폐업신고를 완료하고 폐업사실증명서 사본을 양수인에게 제공한다. 이 경우에도 동일 장소·동일 업종으로 인한 행정처분 승계 리스크는 제3항 행정처분 특약에 따른다. ``` 폐업 후 신규 절차는 [고양시 영업신고증 폐업 가이드](./2026-04-12-goyang-business-closure-hygiene.md), 신규 개설 절차는 [고양시 영업신고증 신규 개설 가이드](./2026-04-13-goyang-business-registration-new.md)를 참고하세요. ### 특약 12. 손해배상·위약금 ``` 제○조 (해제 및 손해배상) ① 다음 각 호의 경우 상대방은 본 계약을 해제할 수 있다. 1. 진술과 보증의 중대한 위반 2. 임대차계약 체결 불발(제○조) 3. 영업자 지위승계 불수리 또는 신규 신고 수리 거부 4. 행정처분 승계로 영업이 ○일 이상 정지되는 경우 ② 본 계약이 해제되는 경우, 해제 원인을 제공한 당사자는 상대방에게 위약금으로 권리금 총액의 10%를 지급한다. 단, 기 수령한 권리금은 전액 반환한다. ③ 위약금 외 손해가 발생한 경우 별도 배상을 청구할 수 있다. ``` ## 권리금 분쟁 TOP 5 — 실무 사례 유형 | 순위 | 분쟁 유형 | 원인 | 예방 특약 | |---|---|---|---| | 1 | **임대인의 신규 계약 거절** | 임대인이 차임을 과도하게 올리거나 기존 임차인 교체를 거부 | 특약 1(조건부 효력), 특약 10(직접 협의) | | 2 | **행정처분 승계** | 영업정지 등 처분 정보 은폐 | 특약 3(진술·보증) | | 3 | **시설 리스·할부 잔액** | 집기가 양도인 소유가 아님 | 특약 7(시설 목록) | | 4 | **경업금지 위반** | 양도인이 근처에 재개업 | 특약 5(경업금지) | | 5 | **매출 허위** | POS 조작·구두 과장 | 특약 4(매출 진실성) | ## 중개인·법무사 활용 — "누구를 끼우는가"가 결국 결정적 ### 공인중개사 상가 권리금 거래는 공인중개사법상 **중개대상물에 해당하지 않는 권리금 부분**이 섞여 있어, 중개사 책임이 제한됩니다. 그럼에도 실무에서는 중개사가 양당사자의 의사소통을 조율하고 **임대인 의사 확인**을 중개하는 역할을 맡습니다. 중개사에게 **임대인 의사 확인 서면**을 받아 두는 것이 안전장치입니다. ### 법무사·변호사 권리금 3천만원 이상 거래, **프랜차이즈 가맹점, 주류 판매점, 숙박업**처럼 리스크가 큰 업종은 **법무사·변호사 감수**를 권장합니다. 감수 비용은 수십만 원 수준이지만, 특약 누락으로 인한 분쟁 비용은 수백~수천만 원으로 뛸 수 있습니다. ### 감정평가 권리금 회수기회 침해 분쟁이 실제로 소송으로 가면 **권리금 감정평가**가 핵심 증거가 됩니다. 예방 차원에서 **계약 전 감정평가를 한 번 받아 두는 것**이 양도인에게는 "나중에 분쟁 시 주장할 액수"의 근거가 됩니다. ## 중개 실무 체크리스트 — 한 장 요약 계약 당일 빠진 게 없는지 점검하는 용도로 쓰세요. - [ ] 임대차계약 조건 임대인 서면 확인 - [ ] 권리금 지급 단계 분할 (계약금·중도금·잔금 + 선행조건 연결) - [ ] 행정처분·위반사실 진술 서면 + 관할 구청 교차 조회 - [ ] 최근 12개월 POS + 2년치 부가세 신고서 - [ ] 경업금지 범위·기간·친인척 명의 차단 - [ ] 시설·집기 목록표(소유/리스/할부 구분) - [ ] 종업원 승계 방침과 퇴직금 정산 기준 - [ ] 공과금·선불권·쿠폰 정산 항목 - [ ] 영업자 지위승계 방식(승계 vs 폐업 후 신규) 선택 - [ ] 해제 사유·위약금 명시 ## 자주 묻는 질문 **Q1. 권리금 계약서는 공증해야 하나요?** 법적 의무는 아닙니다. 다만 **권리금 3천만원 이상**이거나 양당사자의 신뢰가 충분하지 않은 경우 **공정증서(공증)**를 받아 두면 집행이 수월합니다. 공증은 분쟁 발생 시 별도의 판결 없이 강제집행이 가능한 효력을 부여합니다. **Q2. 임대인이 권리금 계약 자체를 금지했다고 합니다.** 임대차계약서에 "권리금 수수 금지" 조항이 있더라도, 상가건물임대차보호법 제10조의4의 **권리금 회수기회 보호 규정은 강행규정**으로 봐 실무상 해당 특약의 효력은 제한됩니다. 다만 개별 사안에 따라 다르므로 변호사 상담이 안전합니다. **Q3. 양도인이 이미 폐업신고를 해 버렸습니다. 영업자 지위승계가 가능한가요?** 원칙적으로 **불가**합니다. 지위승계는 "영업자 지위가 살아 있는 상태에서의 승계"이므로, 폐업 후에는 **양수인이 신규 영업신고**를 해야 합니다. 다만 **동일 장소·동일 업종이면 행정처분이 따라올 수 있다**는 점은 변함없으니 진술·보증 특약을 여전히 넣어 두세요. **Q4. 권리금을 현금으로 주고받았는데 분쟁이 생겼습니다.** 현금 수수는 증거가 약해 불리합니다. 최소한 **계약서에 금액 명시 + 계좌이체**를 병행하세요. 세무상으로도 양도인의 **기타소득(필요경비 60% 공제)** 신고 의무가 있으므로 현금 거래는 세무 리스크도 동반합니다. **Q5. 임대차 기간이 9년 11개월째입니다. 지금 권리금 받고 나가도 되나요?** 상가건물임대차보호법상 **10년 갱신요구권**이 소멸된 이후에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 권리금 회수기회 보호는 기간과 무관하게 적용되나, 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절해도 "정당한 사유"로 인정될 여지가 늘어납니다. **갱신요구권 소멸 직전**이 오히려 위험한 시점이므로 타이밍 주의가 필요합니다. **Q6. 양도인이 부가세를 요구합니다. 권리금에 부가세가 붙나요?** 양도인이 **일반과세자**라면 권리금에 부가세 10%가 부과될 수 있습니다. 다만 **사업 포괄양수도**로 인정되는 경우 부가세 과세 대상이 아닙니다(부가가치세법 제10조 제9항). 포괄양수도 요건 충족 여부는 업종·조건에 따라 달라지므로 세무사 확인이 필요합니다. **Q7. 프랜차이즈 가맹점도 똑같이 적용되나요?** 프랜차이즈는 **본사 동의**가 추가 변수입니다. 본사가 승계를 거절하거나 인테리어 재공사를 요구하는 경우가 있어, 본 계약과는 별도로 **가맹계약 승계 동의서**를 본사로부터 받아야 합니다. 이를 특약 1에 **추가 조건**으로 포함시키세요. --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 상가건물임대차보호법·상법·식품위생법·공중위생관리법 및 실무 통설을 기준으로 작성되었습니다. 개별 사안의 특수성에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, **권리금 규모가 크거나 업종 리스크가 높은 경우 계약 전 변호사·법무사 감수**를 권장합니다. 본 글의 특약 예시는 상황별로 수정해서 사용해야 하며, 그대로 붙여 쓰는 것은 권장하지 않습니다. ]]> guides 권리금 영업양수도 상가임대차 특약 상가건물임대차보호법 경업금지 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-capital-gains-tax/ https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-capital-gains-tax/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 위험한 오해 다섯 가지 > 1. **"상가도 2년만 보유하면 비과세"** → 틀립니다. 상가에는 비과세 제도 자체가 없습니다. > 2. **"장기보유특별공제는 주택과 같다"** → 틀립니다. 상가는 **표2(연 2%·최대 30%)**, 주택 1세대 1주택은 **표1(연 8%·최대 80%)**로 차이가 최대 **50%p**에 달합니다. > 3. **"매매대금에 부가세는 없다"** → 상가는 **건물분에 10% 부가세**가 붙습니다. 별도 합의가 없으면 매매가에 포함된 것으로 해석돼 매도자가 떠안게 됩니다. > 4. **"포괄양수도 계약서만 쓰면 부가세 면제"** → 서류보다 **실질**입니다. 사업자 지위와 영업 일체가 승계되지 않으면 추징됩니다. > 5. **"취득가 영수증이 없으면 그냥 기준시가로 해야 한다"** → **환산취득가액**이라는 대체 제도가 있습니다. 기준시가보다 유리할 때가 많습니다. ## 법적 근거 | 항목 | 근거 | |---|---| | 양도소득세 과세 | **소득세법 제94조·제95조** | | 장기보유특별공제 | **소득세법 제95조 제2항** (표1·표2) | | 양도소득세율 | **소득세법 제104조** | | 비사업용 토지 중과 | **소득세법 제104조 제1항 제8호**, 시행령 제168조의6~14 | | 환산취득가액 | **소득세법 시행령 제176조의2 제2항** | | 포괄양수도 부가세 면제 | **부가가치세법 제10조 제9항 제2호**, 시행령 제23조 | | 세금계산서·부가세 신고 | 부가가치세법 제32조, 제48조 | ## 1. 상가 양도소득세 — 계산 구조 한눈에 상가 양도세는 다음 순서로 계산합니다. 주택과 **뼈대는 같지만** 각 단계에서 적용되는 공제율·세율·부수 세목이 다릅니다. ``` 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(자본적지출 + 양도비용) = 양도차익 − 장기보유특별공제 (표2: 보유 3년~, 연 2%, 최대 30%) = 양도소득금액 − 기본공제 250만원 (연간 1인 1회) = 과세표준 × 세율 (기본세율 6~45% 또는 단기세율 40~50%) = 산출세액 + 지방소득세 10% (별도 신고) ``` > **포인트** > - 같은 해 여러 건을 양도하면 양도차익은 **합산**됩니다. 누진세 구조라 한 해에 몰면 세금이 급격히 커집니다. > - **기본공제 250만 원**은 연간 1인 1회. 공동명의면 각자 250만 원씩 적용됩니다. > - 지방소득세는 양도소득세의 **10%**가 **별도**로 부과됩니다. 광역시·도에 따로 신고해야 합니다. ## 2. 주택과의 결정적 차이 — 한 표로 비교 | 구분 | 주택 (1세대 1주택) | 주택 (다주택·일반) | **상가·상업용 부동산** | |---|---|---|---| | **비과세** | 12억 원 이하 전액 비과세 | 없음 | **없음** | | **장기보유특별공제** | **표1** 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 **80%**(10년) | **표2** 연 2%, 최대 30% | **표2** 연 2%, 최대 **30%**(15년) | | **공제 적용 시작** | 3년 보유 + 2년 거주 | 3년 이상 보유 | **3년 이상 보유** | | **단기양도 세율** | 1년 미만 70%, 1~2년 60% | 동일 | **1년 미만 50%, 1~2년 40%** | | **기본 세율 구간** | 6~45% 누진 | 6~45% (+조정대상지역 다주택 중과) | **6~45% 누진** | | **부가가치세** | 면세 | 면세 | **건물분 10% 과세** (포괄양수도로 생략 가능) | | **필요경비 증빙** | 통상 증빙 기반 | 동일 | **감가상각누계액 차감** (사업자인 경우) | | **중과 가능성** | 조정대상지역 다주택 | 조정대상지역 다주택 | **비사업용 토지 분류 시 +10%p** | > [!INFO] > **"상가가 주택보다 불리한가?"** — 단순 비교로는 그렇게 보이지만, 주택은 다주택자 중과(+20~30%p)가 살아있는 반면 상가는 **중과가 제한적**이고 **부가세도 포괄양수도로 대부분 회피**됩니다. 핵심은 **장기보유**입니다. 상가는 15년 이상 들고 있어야 공제가 꽉 찹니다. ## 3. 장기보유특별공제 — 상가는 표2 ### 3-1. 상가에 적용되는 공제표 (소득세법 제95조 제2항 표2) | 보유기간 | 공제율 | |---|---| | 3년 이상 ~ 4년 미만 | **6%** | | 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% | | 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% | | 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% | | 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% | | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% | | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% | | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% | | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 22% | | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 24% | | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 26% | | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28% | | **15년 이상** | **30%** | ### 3-2. 주택 1세대 1주택과의 격차 — 같은 10년이면? | 보유 10년 가정 | 주택 1세대 1주택 (거주 10년) | 상가 | |---|---|---| | 공제율 | **80%** (보유 40% + 거주 40%) | **20%** | | 양도차익 5억 가정 공제액 | 4억 원 | 1억 원 | | 과세표준(기본공제 250만 차감) | 9,750만 원 | **3억 9,750만 원** | | 산출세액(개략) | 약 1,500만 원 | **약 1억 4,000만 원** | > 같은 양도차익·같은 10년 보유여도 **상가는 주택 1세대 1주택 대비 세부담이 약 10배**까지 벌어질 수 있습니다. 반대로 **다주택자와 비교하면** 격차가 훨씬 줄어듭니다. ### 3-3. 보유기간 기산 — "취득일"이 언제인가 - 매매: **잔금 청산일** 또는 **등기접수일** 중 빠른 날 - 상속: **상속개시일(피상속인 사망일)**. 피상속인의 보유기간은 **통산하지 않음** - 증여: **증여등기 접수일** - 경매 취득: **매각대금 완납일** - 재건축·재개발 조합원 종전 부동산 → 신축: **종전 부동산 취득일부터 통산** ## 4. 세율 구조 — 단기 양도를 가장 조심하세요 ### 4-1. 보유기간별 세율 (상가 기준) | 보유기간 | 세율 | 장기보유특별공제 | |---|---|---| | **1년 미만** | 50% (단일세율) | **적용 불가** | | **1년 이상 ~ 2년 미만** | 40% (단일세율) | **적용 불가** | | **2년 이상** | **6~45% 기본 누진세율** | 3년 이상부터 적용 | > [!WARNING] > **주택의 단기세율은 70/60%로 상가보다 훨씬 무겁습니다.** 다만 상가도 1년 미만 양도 시 **50% 단일세율**이 적용되어 기본공제 250만 원만 빼고 그대로 세금이 붙습니다. **"사자마자 전매"는 반드시 2년을 넘기고** 양도하는 게 원칙입니다. ### 4-2. 기본 누진세율 (2026년 기준, 소득세법 제104조) | 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 | |---|---|---| | 1,400만 원 이하 | 6% | — | | 1,400만 ~ 5,000만 | 15% | 126만 | | 5,000만 ~ 8,800만 | 24% | 576만 | | 8,800만 ~ 1.5억 | 35% | 1,544만 | | 1.5억 ~ 3억 | 38% | 1,994만 | | 3억 ~ 5억 | 40% | 2,594만 | | 5억 ~ 10억 | 42% | 3,594만 | | 10억 초과 | **45%** | 6,594만 | ## 5. 상가 특유의 이슈 — 부가가치세와 포괄양수도 ### 5-1. 건물분 10% 부가세가 발생한다 상가는 **토지 + 건물**로 구성되는데, **토지는 부가세 면세**지만 **건물은 과세** 대상입니다. 매매계약 시 토지·건물 가액을 구분하지 않으면 국세청이 **기준시가 비율로 안분**해서 건물분을 산정합니다. 예) 매매가 10억, 토지:건물 기준시가 비율 7:3 → 건물분 3억 × 10% = **부가세 3,000만 원**. **세금계산서**는 매도자가 매수자에게 발급해야 하며, 매도자는 부가세 신고·납부 의무를 집니다. 매수자는 일반과세자로 등록해 **매입세액 공제**를 받을 수 있습니다. ### 5-2. 포괄양수도 — 부가세를 생략하는 실무 방법 **부가가치세법 제10조 제9항 제2호**는 "사업을 양도하는 경우로서 **사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계**하는 때"에는 재화 공급으로 보지 않아 **부가세를 부과하지 않습니다.** 이를 **포괄양수도**라 하고, 상가·빌딩 거래 실무의 표준입니다. **핵심 요건** | 요건 | 내용 | |---|---| | **사업자 지위 승계** | 매수자가 같은 업종으로 사업자등록을 이어받아 영업 계속 | | **권리·의무 포괄 승계** | 임대차계약·보증금·미수금·종업원 등 사업 관련 일체를 포괄 승계 | | **계약서 명시** | 매매계약서에 "**포괄양수도로 부가세 없음**" 명시 | | **사업자 유형 일치** | 일반과세자 ↔ 일반과세자 원칙 (면세·간이 혼재 시 주의) | | **신고·통지** | 양도·양수 신고(부가세 신고 시 사업양수도계약서 첨부) | > [!WARNING] > **포괄양수도는 "서류"가 아니라 "실질"로 판정합니다.** 계약서에만 포괄양수도라고 써놓고 실제로는 임대차를 종료시키거나 다른 업종으로 전환하면, 세무조사 시 **요건 미충족으로 부가세가 추징**됩니다. 가산세까지 더하면 매매가의 3~5%가 사후 리스크로 돌아옵니다. ### 5-3. 포괄양수도가 안 되는 상황 - 매수자가 **비사업자**(개인 실수요)거나 면세사업자인 경우 - 매도자가 **공실** 상태로 오래 방치해 "사업의 계속성"이 인정되지 않는 경우 - 매매 시점에 임차인이 모두 퇴거한 경우 - 매수자가 다른 용도로 **리모델링·철거** 예정인 경우 이런 경우는 정공법대로 **세금계산서를 발급하고 부가세를 신고·환급** 받는 흐름이 안전합니다. 매수자가 일반과세자라면 매입세액 공제로 **전액 환급**받을 수 있어 경제적 부담은 결과적으로 제로가 됩니다. ## 6. 취득가액과 필요경비 — 상가 특유의 함정 ### 6-1. 감가상각누계액 차감 — 사업자였다면 취득가 그대로 못 씁니다 **사업용 상가**를 보유하는 동안 장부에 감가상각비를 계상해 필요경비로 공제받았다면, 양도 시점의 취득가액은 **"당초 취득가 − 감가상각누계액"**이 됩니다. 즉, 감가상각으로 이미 경비 처리한 금액만큼 **취득가액이 줄어들어 양도차익이 늘어납니다.** > **예시** > - 당초 취득가: 10억 > - 10년간 감가상각누계액: 2억 > - 양도 시 취득가액: **8억**으로 계산 > - 양도가액 13억 가정 → 양도차익 **5억** (감가상각 없었다면 3억) 개인 사업자로 종합소득세 신고 시 매년 감가상각비를 경비 처리했는지 **꼭 장부·신고서를 확인**해야 합니다. 안 했다면 차감하지 않습니다. ### 6-2. 환산취득가액 — 취득 증빙이 없을 때 오래 보유한 상가는 취득 당시 계약서·영수증을 보관하고 있지 않은 경우가 흔합니다. 이때는 다음 순서로 취득가액을 대체합니다. 1. **매매사례가액** — 유사 거래사례 2. **감정가액** — 2 이상의 감정평가 3. **환산취득가액** — 양도가액 × (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가) 4. **기준시가** — 최후 수단 실무에서는 **3번 환산취득가액**을 많이 씁니다. 양도가액과 취득·양도 시점의 기준시가만 있으면 계산 가능하고, 통상 **기준시가보다 유리**합니다. > [!INFO] > **환산취득가액 사용 시 주의** — 2017년 이후 건물분에 환산취득가액을 적용하면 **가산세 5%**가 부과될 수 있습니다(소득세법 제114조의2). 실제 취득가를 증빙할 수 있다면 증빙을 쓰는 것이 유리한지 비교 검토가 필요합니다. ### 6-3. 필요경비로 인정되는 항목 | 구분 | 인정 | 불인정 | |---|---|---| | **자본적 지출** | 엘리베이터 교체, 냉난방 시설 신설, 증축·리모델링, 방수·구조보강 | 일상 수선, 도배·장판 교체, 전등 교체 | | **양도비용** | 중개수수료, 양도세 신고 수수료, 법무사 비용, 국민주택채권 할인차손 | 이사비, 광고비 중 일부 | | **취득 부대비용** | 취득세, 등기비용, 중개수수료, 인지대 | 대출이자, 재산세 | 자본적 지출은 **세금계산서·현금영수증·계좌이체 내역**으로 증빙해야 인정됩니다. 현금 지급은 사실상 입증이 어렵습니다. ## 7. 비사업용 토지 중과 — 상가에도 적용되나 **상가 부속토지가 비사업용 토지로 분류되면 기본세율 + 10%p**가 중과됩니다(소득세법 제104조 제1항 제8호). ### 7-1. 상가 부속토지의 "사업용" 판정 요건 - 해당 토지 위 **건축물이 있고**, 그 **건축물에서 실제 사업이 이루어지는 경우** 사업용으로 봅니다. - **임대 중**인 상가도 사업용 토지로 인정됩니다. 다만 **장기 공실**이 지속되면 비사업용으로 전환될 수 있습니다. - **5년 중 3년 이상, 3년 중 2년 이상, 양도 직전 1년 중 60% 이상**을 사업 목적으로 사용하면 사업용으로 봅니다(보유기간 판정 특례). ### 7-2. 주의해야 할 상황 | 상황 | 판정 위험 | |---|---| | 상가 철거 후 **나대지로 방치** | **비사업용** 전환 가능 | | **공실 장기화**로 임대수입 없음 | 비사업용 분류 위험 | | 지상권·임차권만 설정되고 실제 영업 없음 | 실질 판정 시 비사업용 위험 | | 상가 용지로 소유 중이나 **건축 미착공** | 원칙적으로 비사업용 | **비사업용 토지 중과 + 장기보유특별공제는 병존**합니다. 즉 15년 보유했으면 30% 공제를 받되, 세율은 기본세율 + 10%p가 적용됩니다. ## 8. 실무 절세 체크리스트 | 구분 | 체크 포인트 | |---|---| | **보유기간** | 최소 2년 이상 확보(단기세율 회피). 장기보유 효과는 15년까지 계속 커짐 | | **양도 시점 분산** | 같은 해 여러 건 양도 금지. 누진세 구조상 해를 나누는 것이 유리 | | **공동명의** | 부부 공동명의 시 각자 기본공제 250만 + 누진구간 분산 효과 | | **포괄양수도** | 임차인·업종·계약 승계 조건 맞춰 부가세 생략 | | **필요경비 증빙** | 자본적 지출 세금계산서·계좌이체 기록 보관(최소 5년) | | **감가상각 이력** | 사업자였다면 종합소득세 신고서상 감가상각비 확인 후 취득가 조정 | | **환산취득가 vs 실증** | 취득가 증빙과 환산취득가액 중 유리한 쪽 비교 | | **비사업용 리스크** | 공실·나대지 방치 회피, 임대차 계약 유지 | | **지방소득세** | 양도세의 10%, 광역시·도에 별도 신고(자동 연동 아님) | | **예정신고 기한** | 양도일이 속하는 달의 말일부터 **2개월 이내** 예정신고·납부 | ## 9. 자주 묻는 질문 **Q1. 상가를 3년만 보유해도 장기보유특별공제를 받나요?** 네. **3년 이상 4년 미만 보유**부터 **6% 공제**가 적용됩니다. 단, 1년 미만·1~2년 미만 단기양도에는 적용되지 않습니다. **Q2. 상가 임대사업자로 등록하면 양도세가 감면되나요?** 주택임대사업자 감면(조세특례제한법)은 **주택**이 대상입니다. 상가 임대사업자 등록 자체로는 양도세 감면 효과가 없습니다. **Q3. 상가와 주택이 결합된 겸용주택은 어떻게 계산하나요?** **주택 부분과 상가 부분을 안분**해 각각 과세합니다. 2022년 이후 양도분부터는 **주택 면적이 상가보다 클 때도** 주택 외 부분은 주택으로 보지 않고 별도 과세합니다(소득세법 시행령 제154조 개정). **Q4. 부가세 포함으로 매매가를 쓰면 매도자 손해인가요?** 그렇습니다. 계약서에 "부가세 별도" 또는 "부가세 포함" 문구가 없으면 분쟁 시 **부가세 포함으로 해석**되는 경우가 많아 매도자가 떠안게 됩니다. 반드시 **"부가세 별도"**를 명시하거나 **포괄양수도** 조건을 명문화하세요. **Q5. 양도세 예정신고 기한은 언제까지인가요?** **양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내** 예정신고·납부해야 합니다. 미신고 시 가산세(무신고 20%, 납부불성실 일 0.022%)가 부과됩니다. ## 마무리 상가 양도소득세는 **주택과 뼈대는 같지만 디테일이 완전히 다른 세금**입니다. 1세대 1주택 비과세가 없고, 장기보유특별공제율이 주택 대비 최대 **50%p 낮으며**, **부가가치세·감가상각 조정·비사업용 토지 중과**라는 상가 특유의 이슈가 추가로 걸립니다. 핵심은 세 가지입니다. **첫째, 최소 2년 이상 보유해 단기세율을 피한다. 둘째, 거래 시 포괄양수도 요건을 서류가 아닌 실질로 충족시킨다. 셋째, 장기 보유 시 필요경비 증빙을 철저히 확보하고, 양도 시점을 분산해 누진세 부담을 낮춘다.** 양도가액이 커질수록 세무사 상담 비용 대비 절세 효과가 기하급수적으로 커지므로, **예정신고 2개월 기한 안에** 반드시 전문가 검토를 받는 것을 권장합니다. ]]> guides 상가양도소득세 양도소득세 장기보유특별공제 부가가치세 포괄양수도 비사업용토지 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-lease-protection-act/ https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-lease-protection-act/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 오해 다섯 가지 > 1. **"상임법은 모든 상가에 동일하게 적용된다"** → 틀립니다. **환산보증금 상한**을 기준으로 적용 조항이 달라집니다. > 2. **"확정일자만 받으면 보증금을 지킬 수 있다"** → 환산보증금 **초과 임대차**에는 우선변제권이 없어 확정일자 효력이 없습니다. > 3. **"5% 이상 인상은 불법"** → 환산보증금 **이하**일 때만 5% 상한이 적용됩니다. 초과 임대차는 **경제사정 고려 적정선**까지 증액 가능합니다. > 4. **"10년 갱신요구권은 어떤 상가든 적용된다"** → 맞습니다. **환산보증금 초과 임대차에도 10년 갱신요구권은 그대로 적용**됩니다. > 5. **"임대인은 언제든 계약 거절할 수 있다"** → 상임법상 **정당한 거절 사유**가 있을 때만 가능합니다. 없으면 갱신요구 수락 의무입니다. ## 법적 근거 | 항목 | 조문 | |---|---| | 적용 범위·환산보증금 | **상가건물임대차보호법 제2조** / 시행령 제2조 | | 대항력 | **상임법 제3조** (건물 인도 + 사업자등록) | | 우선변제권·확정일자 | **상임법 제5조·제6조** | | 최우선변제(소액임차인) | **상임법 제14조** / 시행령 제6조·제7조 | | 계약갱신요구권 10년 | **상임법 제10조** | | 묵시적 갱신 | **상임법 제10조 제4항** | | 차임·보증금 증감청구 | **상임법 제10조의2, 제11조** / 시행령 제4조 | | 권리금 회수기회 보호 | **상임법 제10조의4** | | 3기 연체 해지 | **상임법 제10조의8** | | 감염병 폐업 시 해지 | **상임법 제11조의2** (2022년 신설) | | 월차임 전환율 | **상임법 제12조** / 시행령 제5조 | ## 1. 환산보증금 — 상임법의 "경계선" ### 1-1. 계산식 $$\text{환산보증금} = \text{보증금} + (\text{월세} \times 100)$$ > **예시**: 보증금 1억 + 월세 500만 원 → 환산보증금 = 1억 + 5억 = **6억 원** ### 1-2. 지역별 환산보증금 상한 (2026년 4월 현재, 상임법 시행령 제2조) | 지역 | 환산보증금 상한 | |---|---| | **서울특별시** | **9억 원** | | **수도권 과밀억제권역**(서울 제외), **부산광역시** | **6억 9천만 원** | | **광역시**(부산·인천 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주(경기) | **5억 4천만 원** | | 그 밖의 지역 | **3억 7천만 원** | > [!INFO] > **과밀억제권역이란?** 수도권정비계획법상 지정 구역으로, 서울 외에 인천 일부, 의정부·구리·남양주(일부)·하남·고양·성남·수원·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥 등이 포함됩니다. **고양시는 과밀억제권역**이므로 서울 제외 구간 **6억 9천만 원** 상한이 적용됩니다. ### 1-3. 환산보증금 초과 여부에 따른 적용 조항 한눈에 | 조항 | 환산보증금 **이하** | 환산보증금 **초과** | |---|---|---| | **대항력 (제3조)** | ✅ 적용 | ✅ **적용** | | **우선변제권 (제5조)** | ✅ 적용 | ❌ 미적용 | | **최우선변제 (제14조)** | ✅ 적용 | ❌ 미적용 | | **확정일자** | ✅ 효력 있음 | ❌ 효력 없음 | | **계약갱신요구권 10년 (제10조 제1~3항)** | ✅ 적용 | ✅ **적용** | | **묵시적 갱신 (제10조 제4항)** | ✅ 1년 갱신 | ❌ 민법 제639조 적용 | | **차임 증액 5% 상한 (제11조)** | ✅ 적용 | ❌ 미적용 | | **월차임 전환율 상한 (제12조)** | ✅ 적용 | ❌ 미적용 | | **권리금 회수기회 보호 (제10조의4)** | ✅ 적용 | ✅ **적용** | | **3기 연체 해지 (제10조의8)** | ✅ 적용 | ✅ **적용** | | **감염병 폐업 해지 (제11조의2)** | ✅ 적용 | ✅ **적용** | > **핵심**: 환산보증금을 초과해도 **대항력·10년 갱신요구권·권리금 회수기회 보호·3기 연체 해지**는 그대로 살아있습니다. "우리 가게는 환산보증금 초과라 상임법 보호 못 받는다"는 절반만 맞는 말입니다. ## 2. 대항력 — "건물 인도 + 사업자등록" ### 2-1. 성립 요건 (상임법 제3조) - **건물의 인도** (점유 개시) - **세무서에 사업자등록 신청** 이 두 가지가 갖춰진 **다음 날 0시**부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 건물이 매매되어 소유자가 바뀌어도 **새 소유자에게 임대차를 그대로 주장**할 수 있고, 계약기간·보증금 반환의무가 승계됩니다. ### 2-2. 실무 체크포인트 - **사업자등록 신청일**이 기준입니다. 교부일이 아닙니다. - **폐업 신고**를 하면 대항력이 **상실**됩니다. 휴업 신고는 유지됩니다. - **업종·상호가 변경**되어도 사업자등록이 유지되면 대항력은 이어집니다. - **공동사업자** 등록 시 대표자 한 명의 등록만으로 충분하지 않고 **임차인 모두**가 등록되어야 안전합니다. > [!WARNING] > 대항력은 **등기부상 담보권과의 선후관계**로 순위가 결정됩니다. 임대차 계약 **이전**에 이미 근저당이 설정되어 있으면 경매 시 임차권이 소멸할 수 있으므로, 계약 전 **등기사항전부증명서**로 선순위 담보권을 반드시 확인해야 합니다. ## 3. 우선변제권과 최우선변제 — 환산보증금 이하에만 적용 ### 3-1. 우선변제권 (상임법 제5조) - 요건: **대항력 + 관할 세무서의 확정일자** - 효과: 경매·공매 시 **후순위 담보권자·일반채권자보다 우선**해 보증금 변제받음 - 확정일자: **세무서 방문**(임대차계약서 원본 지참) 또는 **홈택스 온라인 신청** ### 3-2. 최우선변제 (상임법 제14조) 소액임차인은 대항력 발생 전이라도 **보증금 중 일정액을 최우선 변제**받습니다(단, 건물가액의 1/2 범위 내). **2026년 4월 현재 상임법 시행령 제6조·제7조 기준** | 지역 | 소액임차인 범위(환산보증금) | 최우선변제 한도 | |---|---|---| | 서울특별시 | 6,500만 원 이하 | **2,200만 원** | | 과밀억제권역·부산 | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 | | 광역시 등 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 | | 그 밖 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 | > **주의**: 환산보증금 **초과** 임대차는 우선변제권·최우선변제가 **원칙적으로 적용되지 않습니다.** 고액 임대차는 경매 시 보증금 회수가 어려워질 수 있으므로 **임대인의 재무상태·근저당 순위**를 사전에 확인하는 것이 필수입니다. ## 4. 계약갱신요구권 — 10년의 의미와 한계 ### 4-1. 10년 갱신요구권 (상임법 제10조) - **2018.10.16. 이후** 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용 - **총 임대기간 10년 이내**에서 임차인이 갱신 요구 가능 - **임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가** - **환산보증금 초과 임대차에도 적용** (2015년 개정) ### 4-2. 갱신 요구 시기 - 임대차 기간 만료 **6개월 전부터 1개월 전까지** 임차인이 임대인에게 서면 또는 내용증명으로 갱신 요구 - 기한을 놓치면 묵시적 갱신 또는 계약 종료 ### 4-3. 임대인의 정당한 거절 사유 (제10조 제1항 단서) | 사유 | 내용 | |---|---| | **3기 차임 연체** | 연체액 누적이 3개월 분에 해당할 때(연속일 필요 없음) | | **거짓·부정한 방법 임차** | 임차 목적·조건을 속인 경우 | | **상호 합의 해지** | 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 | | **무단 전대** | 임대인 동의 없이 제3자에게 전대 | | **고의·중과실 파손** | 건물 일부·전부를 중대하게 파손 | | **멸실·재건축** | 건물 전부 또는 대부분 멸실, 또는 **철거·재건축 계획이 계약 당시 고지**되었거나 안전사고 우려·다른 법령상 철거 필요 시 | | **기타 임차인 의무 중대 위반** | 사회통념상 임대차 유지가 어려운 경우 | > [!WARNING] > **재건축 사유는 까다롭습니다.** 대법원은 "계약 체결 당시에 구체적인 철거·재건축 계획을 고지"했거나, "건물의 안전사고 우려", "다른 법령에 따른 철거 필요" 등 **엄격한 요건**을 요구합니다. 막연한 "재건축 예정이다"로는 갱신거절이 무효 처리됩니다(대법원 2021다233730 등). ### 4-4. 갱신 시 임대료 조정 갱신되는 임대차의 차임·보증금은 **청구 당시의 경제사정 변동**을 고려해 증감할 수 있으나, **환산보증금 이하**라면 **5% 이내**로 증액 제한됩니다(제11조). 환산보증금 초과 임대차는 5% 제한이 없고 **제10조의2 차임 증감청구권**이 적용되어 "적정한 수준"까지 가능합니다. ## 5. 차임 증액 5% 상한 — 환산보증금 초과 시에는 적용 안 됩니다 ### 5-1. 제11조 증액 한도 (환산보증금 이하) - **증액 비율**: 청구 당시 차임·보증금의 **100분의 5** 이내 - **증액 주기**: 증액 청구 후 **1년 이내에 다시 증액 불가** - **적용 대상**: **환산보증금 이하** 임대차만 ### 5-2. 환산보증금 초과 임대차의 차임 증감청구 (제10조의2) 환산보증금 초과 임대차는 5% 상한이 없습니다. 대신 **상임법 제10조의2**가 적용되어 **조세·공과금·경제사정 변동**으로 기존 차임이 **상당하지 않게 된 경우** 증감을 청구할 수 있습니다. 상한은 없지만 **법원은 시장 시세의 큰 폭 인상을 바로 인정하지 않고**, 경제사정 변동이 증명된 범위 내에서 **적정 수준**을 결정합니다. > **실무 팁** — 환산보증금 초과 임대차에서 임대인이 **과도한 인상**을 요구하면, 임차인은 **차임증감청구 소송**을 제기할 수 있습니다. 법원은 통상 **최근 3~5년 유사 상권 시세**, **소비자물가·재산세 인상률** 등을 종합 고려합니다. ### 5-3. 월차임 전환율 (제12조, 시행령 제5조) — 환산보증금 이하만 적용 보증금을 월세로 전환할 때의 상한은 **"연 1할 2푼(12%)"**과 **"한국은행 기준금리 + 4.5%"** 중 **낮은 수치**입니다. 2026년 4월 기준금리가 3.0%라면 **연 7.5%**가 상한입니다. > 예) 보증금 1억을 월세로 전환 → 월 상한 = 1억 × 7.5% ÷ 12 = **약 62만 5천 원** ## 6. 묵시적 갱신 — 상임법 vs 민법 ### 6-1. 상임법 묵시적 갱신 (제10조 제4항) — 환산보증금 이하 - **임대인**이 기간 만료 **6개월 전부터 1개월 전까지** 갱신거절·조건변경 통지를 **하지 않으면** - **전 임대차와 동일 조건**으로 **1년간** 갱신된 것으로 간주 - 임차인은 언제든 해지 통고 가능(3개월 후 효력) ### 6-2. 민법 제639조 묵시적 갱신 — 환산보증금 초과 환산보증금 초과 임대차는 상임법 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않고, **민법 제639조**가 적용됩니다. - 기간이 만료되었음에도 임차인이 건물을 계속 사용하고, **임대인이 상당한 기간 내 이의를 제기하지 않으면** - **기간 정함이 없는 임대차**로 전환됨 - 양당사자 언제든 해지 통고 가능 (임차인 1개월, 임대인 6개월 후 효력 — 민법 제635조) ## 7. 3기 차임 연체와 해지 — 가장 자주 쓰이는 해지 사유 ### 7-1. 해지 요건 (상임법 제10조의8) - 임차인의 **차임 연체액이 3기에 달할 때** 임대인은 계약 해지 가능 - **연속일 필요 없음**. 2019년 개정으로 "합계 3기"로 명확화 - **환산보증금 초과 임대차에도 적용** > **예시**: 월세 200만 원 상가에서 임차인이 5개월 동안 3회에 걸쳐 300만 원, 200만 원, 100만 원을 연체했다면 **누적 600만 원(3기)**이 되어 해지 사유 성립. ### 7-2. 해지 절차 1. **내용증명**으로 연체 사실 및 해지 통고 → 일정 유예기간 2. 임차인이 해소하지 않으면 **계약 해지** → 명도 요구 3. 불응 시 **건물 인도 소송**(명도소송) 제기 4. 승소 판결 → 집행문 → **강제집행**(점유 이전 금지 가처분 선행 가능) > [!INFO] > **제소전화해**(별도 글 예정)로 해지·명도 조건을 미리 법원에서 합의해 두면, 3기 연체 발생 시 소송 없이 **바로 강제집행**이 가능합니다. 고액 상가·프랜차이즈 직영점 임대인이 가장 많이 쓰는 예방 수단입니다. ## 8. 감염병 등 폐업 시 해지권 (제11조의2) — 2022년 신설 **임차인**이 다음 사유로 영업이 **3개월 이상 중단**된 경우 계약 해지 가능 - 감염병예방법상 **1급감염병**으로 영업장 **집합금지·집합제한** 조치 - 해지 통고 후 **3개월 경과**로 효력 발생 - **환산보증금 초과 임대차에도 적용** > COVID-19 사례 이후 신설된 조항으로, 향후 유사 사태 발생 시 임차인 보호 수단이 됩니다. 단, "매출 감소"만으로는 적용되지 않고 **행정명령에 따른 실제 영업 중단**이 필요합니다. ## 9. 권리금 회수기회 보호 (제10조의4) — 핵심 요약 상임법 권리금 조항은 별도 상세 가이드로 다룰 예정이며, 이 글에서는 핵심만 정리합니다. - **적용 시기**: 임대차 기간 종료 **6개월 전부터 종료 시까지** - **보호 내용**: 임차인이 **주선한 신규 임차인**과의 권리금 계약을 임대인이 **부당하게 방해하면** 손해배상 책임 - **환산보증금 초과 임대차에도 적용** - **방해 행위 유형**: 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 정당한 이유 없이 임대차 체결 거절, 현저히 고액의 차임 요구 등 - **손해배상 청구권**: 임대차 종료 후 **3년 이내** 행사 - **예외**: 대규모 점포, 국·공유재산 일부, 3기 연체 중인 임차인 등 ## 10. 임차인·임대인 실무 체크리스트 ### 10-1. 임차인 | 시점 | 체크 | |---|---| | **계약 전** | 등기사항증명서 선순위 근저당 확인, 환산보증금 상한 확인, 건물주 실체·연락처 확인 | | **계약 직후** | 사업자등록 신청(즉시), **세무서 확정일자**(환산보증금 이하인 경우 필수) | | **입점 후** | 차임 성실 납부(3기 연체 회피), 영업 개시 후 **권리금 근거 자료** 축적 | | **계약 만료 6개월 전** | 갱신 요구 내용증명 발송(원본 보관), 권리금 계약 준비 | | **갱신 거절 시** | 거절 사유의 적법성 검토, 필요 시 갱신거절 무효 확인 소송 | ### 10-2. 임대인 | 시점 | 체크 | |---|---| | **계약 체결 시** | 임차인 사업계획 확인, 관리비·공과금 분담 명시, **제소전화해** 병행 검토 | | **운영 중** | 차임 연체 발생 시 **내용증명**으로 즉시 경고·기록, 3기 누적 시점 관리 | | **재건축 계획 시** | 계약 당시에 **구체적 계획 고지** 필수, 향후 갱신거절 요건 갖추기 | | **갱신 협의 시** | 환산보증금 이하라면 5% 상한 준수, 초과라면 시세·경제사정 근거 준비 | | **권리금 관련** | 신규 임차인과 직접 접촉 시 **방해행위 해당 여부** 검토 후 대응 | ## 11. 자주 묻는 질문 **Q1. 상임법 10년 갱신요구권은 2018.10.16. 이전 계약에도 적용되나요?** **2018.10.16. 이후 최초 체결 또는 갱신된 임대차**부터 10년 적용입니다. 그 이전 계약이라면 **5년이 적용**되는데, 이미 5년이 지났다면 갱신요구권이 소진되었을 수 있습니다. 대법원(2020다241017)은 2018년 개정 당시 존속 중인 계약이라도 **개정 후 갱신되는 시점**에 10년 규정 적용이 가능하다고 봅니다. **Q2. 환산보증금 초과 임대차인데 임대인이 보증금 20% 인상을 요구합니다. 거절할 수 있나요?** 환산보증금 초과이면 5% 상한은 없지만, **무조건 수용할 의무도 없습니다.** 제10조의2 차임 증감청구에 따라 "경제사정·조세·부동산 가격 변동"을 근거로 해야 하므로, 인상폭이 객관적 근거 없이 과도하다면 **차임증감청구 조정·소송**으로 다툴 수 있습니다. **Q3. 사업자등록 없이 임차만 한 경우 상임법 보호를 받나요?** **대항력·우선변제권이 성립하지 않습니다.** 상임법 제3조는 "사업자등록을 신청한 때"를 대항력 요건으로 명시합니다. 비영리·종교시설·개인 사적 공간으로 임차한 경우 상임법이 아닌 **민법 임대차** 조항이 적용됩니다. **Q4. 계약서 없이 구두계약만 했는데 상임법 보호를 받을 수 있나요?** **보호 가능합니다.** 대항력·갱신요구권은 계약서 유무와 무관하게 **점유 + 사업자등록**으로 성립합니다. 다만 **확정일자(우선변제권)**는 계약서 원본이 있어야 받을 수 있어, 증거 확보를 위해 **반드시 서면 계약서**를 작성하는 것이 안전합니다. **Q5. 10년을 꽉 채웠습니다. 더 이상 갱신 요구는 못 하나요?** 상임법상 **갱신요구권은 소진**됩니다. 다만 **당사자 간 합의로 연장**은 가능하고, 기간만료 후에도 임대인이 이의 없이 점유를 허용하면 **묵시적 갱신**이 발생할 수 있습니다. 또한 10년 후 **권리금 회수기회 보호는 유지**되므로, 신규 임차인 주선을 통한 권리금 회수는 여전히 가능합니다(대법원 2017다225312). ## 마무리 상가건물임대차보호법은 **환산보증금이라는 허들** 때문에 임차인·임대인 모두 "어디까지 보호되는가"를 헷갈리기 쉽습니다. 핵심은 세 가지입니다. **첫째, 환산보증금을 계산해 내 임대차가 어느 구간에 있는지 먼저 확인하세요.** 이 한 줄이 우선변제권·확정일자·5% 상한·묵시적 갱신의 적용 여부를 모두 결정합니다. **둘째, 어떤 구간이든 10년 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 살아있습니다.** "환산보증금 초과라 상임법 보호가 없다"는 것은 절반의 오해입니다. **셋째, 분쟁 예방은 서면과 증거입니다.** 계약서·내용증명·사업자등록 사본·등기부등본·세무서 확정일자 — 이 다섯 가지가 갖춰지면 실무 분쟁의 80%는 방어 가능합니다. 다음 글에서는 이 글에서 핵심만 언급한 **권리금 회수기회 보호(제10조의4)**를 실제 분쟁 사례·손해배상 계산까지 포함해 상세히 다룰 예정입니다. ]]> guides 상가건물임대차보호법 상임법 환산보증금 대항력 우선변제권 계약갱신요구권 차임증액 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-vat-deep-dive/ https://baikuk.blog/posts/guides/commercial-vat-deep-dive/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 비싼 오해 다섯 가지 > 1. **"간이과세가 무조건 유리하다"** → 틀립니다. 부동산임대업은 **간이과세 기준이 4,800만 원**으로 낮고, 매입세액 공제를 못 받아 **인테리어·리모델링** 많은 업종은 오히려 손해입니다. > 2. **"상가 매입 부가세는 어차피 돌려받으니 신경 안 써도 된다"** → 틀립니다. **매입일로부터 20일 내 사업자등록** + **조기환급 신고**를 놓치면 공제 불가. > 3. **"포괄양수도 계약서만 쓰면 부가세 면제"** → 틀립니다. **실질 요건**을 하나라도 빠뜨리면 **사후 추징 + 가산세**. > 4. **"보증금은 월세가 아니니 부가세 없다"** → 틀립니다. **간주임대료**로 환산되어 과세됩니다(이자율 × 보증금 × 임대일수). > 5. **"세금계산서는 발급 안 해도 국세청이 모른다"** → 틀립니다. **전자세금계산서 의무 발급 대상**이고 지연·미발급 시 가산세 2%. ## 법적 근거 | 항목 | 조문 | |---|---| | 부가가치세 과세 대상 | **부가가치세법 제4조, 제9조** | | 일반과세자·간이과세자 구분 | **부가가치세법 제61조** / 시행령 제109조 | | 간이과세 배제 업종·지역 | **부가가치세법 시행령 제109조 제2항** | | 매입세액 공제 | **부가가치세법 제38조, 제39조** | | 포괄양수도 (사업 양도) | **부가가치세법 제10조 제9항 제2호** / 시행령 제23조 | | 세금계산서 발급·전자세금계산서 | **부가가치세법 제32조, 제34조** | | 간주임대료 | **부가가치세법 시행령 제65조** | | 조기환급 | **부가가치세법 제59조 제2항** / 시행령 제107조 | | 신고·납부 | **부가가치세법 제48조, 제49조** | ## 1. 일반과세자 vs 간이과세자 — 선택의 경제학 ### 1-1. 두 제도의 기본 구조 | 구분 | 일반과세자 | 간이과세자 | |---|---|---| | **과세 대상 기준** | 매출 × 10% | 매출 × 10% × **업종별 부가율** | | **부가율(부동산임대업)** | — | **40%** (실효세율 4%) | | **매입세액 공제** | **100%** | **매입가액 × 0.5%** (공제율 축소) | | **세금계산서 발급** | 의무 | 연매출 4,800만~1억 400만은 발급 **가능**, 4,800만 미만은 영수증만 | | **환급** | 가능 | **불가** | | **신고 횟수** | 예정·확정 연 2~4회 | 확정신고 **연 1회** (1월) | ### 1-2. 간이과세자 기준 — 부동산임대업은 4,800만 원 2024.7.1. 이후 간이과세자 기준은 **연매출 1억 400만 원 미만**(부가가치세법 제61조)으로 상향되었지만, **부동산임대업과 과세유흥장소는 4,800만 원 미만**이라는 별도 기준이 유지됩니다(부가가치세법 시행령 제109조). | 업종 | 간이과세 기준 매출 | |---|---| | 일반 업종(소매·음식·서비스 등) | **1억 400만 원 미만** | | **부동산임대업** | **4,800만 원 미만** | | 과세유흥장소 | 4,800만 원 미만 | 즉 월세 **400만 원** 이상 받는 임대인은 자동적으로 일반과세자입니다. 연 4,800만 = 월 400만이 경계선입니다. ### 1-3. 간이과세 배제 — 지역·건물에 따른 추가 제한 간이과세자 기준 매출에 미달해도 **다음에 해당하면 간이과세 불가**(부가가치세법 시행령 제109조 제2항) - **법인** (법인은 무조건 일반과세자) - **국세청장 고시 지역**의 간이과세 배제 지역 내 사업장 - **국세청장 고시 건물**(주로 상가빌딩·도심 상업지구)의 특정 층·규모 이상 - **부동산매매업** - **광업·제조업·도매업·부동산임대업(일부)·변호사·세무사 등 전문직** 실무에서는 **상가 임대업은 일반과세자로 시작하는 것이 원칙**이고, 간이과세로 남는 경우는 소규모 단독 건물·지방 상가 정도입니다. ### 1-4. 실무 선택 가이드 — 일반이 유리한 경우 vs 간이가 유리한 경우 | 상황 | 유리한 유형 | 이유 | |---|---|---| | 상가 **매입** 직후 | **일반** | 건물분 부가세 **환급** 가능(간이는 환급 불가) | | **대규모 인테리어** 초기 | **일반** | 인테리어 부가세 매입세액 공제 | | 월세 수입이 **적고 비용도 적은** 장기 보유 | **간이** | 세액 부담 축소, 신고 단순 | | 매출 **성장 전망** 사업 | **일반** | 성장 후 간이 기준 초과 시 자동 전환되므로 처음부터 통일 | | 매출처가 **법인·일반과세자** 위주 | **일반** | 매출처가 세금계산서 요구 | | 매출처가 **개인 소비자** 위주 | **간이** | 세금계산서 발급 의무 없음(영수증) | > [!INFO] > **간이과세 포기 제도** — 간이과세자는 언제든 **"간이과세 포기신고서"**를 제출해 일반과세자로 전환할 수 있습니다. 단, 포기 후 **3년간 재적용 불가**. 매입·환급 계획이 있다면 이 전략을 쓰는 경우가 많습니다. ## 2. 매입세액 공제 — 상가 실무의 핵심 수익 구조 ### 2-1. 매입세액 공제의 기본 원리 (부가가치세법 제38조) $$\text{납부세액} = \text{매출세액} - \text{매입세액}$$ 사업과 관련된 재화·용역을 매입할 때 거래상대방에게 지급한 부가세(매입세액)를 매출세액에서 차감해 납부합니다. 매입세액이 더 크면 **환급**받습니다. ### 2-2. 공제 가능한 매입세액 — 사업 관련성 | 구분 | 공제 가능 | 공제 불가 | |---|---|---| | **건물 취득** | 상가·오피스 건물 매입 시 건물분 부가세 | 주택·면세 사업용 건물 | | **인테리어·리모델링** | 천장·바닥·전기·도장·배관 | 가정용 비품 | | **시설 장비** | 냉난방·주방·디스플레이·POS·CCTV | 업무무관 자산 | | **운영 경비** | 임차료·관리비·전기·가스·통신 | 접대비, 업무무관 경비 | | **차량** | 화물차·밴(영업용) | **비영업용 소형승용차**(9인승 이하) | ### 2-3. 세금계산서 없이는 공제 불가 매입세액 공제를 받으려면 **세금계산서(종이 또는 전자)**를 수취해야 합니다. 현금영수증·신용카드 매출전표도 일부 인정되지만, **세금계산서가 없으면 원칙적으로 공제 불가**입니다. > [!WARNING] > **"계좌이체 증빙이 있으니 괜찮다"**는 오해가 흔합니다. 부가세 매입세액 공제는 **세금계산서 수취**가 법정 요건입니다. 매입 즉시 세금계산서 발급을 요구하고, **홈택스 전자세금계산서**가 가장 안전합니다. ## 3. 상가 매입 시 부가세 환급 — "조기환급"의 중요성 ### 3-1. 왜 환급이 중요한가 상가 10억(토지 6억 + 건물 4억) 매입 시 건물분 부가세 **4,000만 원**이 발생합니다. 일반과세자로 등록해 매입세액 공제를 받으면 이 금액이 **그대로 돌려받는 돈**이 됩니다. 반대로 간이과세자이거나 등록이 늦으면 **4,000만 원이 그대로 매입 원가로 흡수**됩니다. ### 3-2. 환급 받기 위한 4단계 | 단계 | 시점 | 할 일 | |---|---|---| | **1. 사업자등록** | 매입일(계약일·잔금일·등기일 중 빠른 날) 기준 **20일 이내** | 관할 세무서 또는 홈택스에서 일반과세자로 등록 | | **2. 세금계산서 수취** | 매도인으로부터 건물분 세금계산서 수취 | 토지·건물 구분 명시, 전자세금계산서 권장 | | **3. 조기환급 신고** | 매입일 속한 달 **다음 달 25일까지** | 홈택스 "조기환급 신고" 체크, 일반 확정신고보다 빠름 | | **4. 환급 수령** | 신고일로부터 **15일 이내** | 신고한 계좌로 입금 | ### 3-3. 조기환급 사유 (부가가치세법 시행령 제107조) 다음 사유에 해당하면 **분기 확정신고를 기다리지 않고** 조기환급 신청 가능 1. **건물 신축·매입** 2. **기계장치 등 감가상각 자산 매입** 3. **재고재산 대량 취득** 등 상가 매입은 1번에 해당해 거의 항상 조기환급 대상입니다. 신청하지 않으면 수개월 뒤 확정신고 때까지 자금이 묶입니다. ### 3-4. "20일 원칙"을 놓치면 어떻게 되나 사업자등록은 개시일(매입일 등)부터 **20일 이내** 신청이 원칙입니다(부가가치세법 제8조 제1항). 20일을 넘기면 **등록일 이전에 발생한 매입세액은 공제 불가**가 원칙입니다. 단, **등록일 직전 20일 이내의 매입세액은 예외적으로 공제 허용**됩니다(부가가치세법 시행령 제75조). 즉 매입일로부터 20일 안에만 등록하면 매입 세금계산서를 소급해 공제받을 수 있습니다. > [!WARNING] > **"잔금 치르고 나서 천천히 등록하겠다"**는 가장 비싼 실수입니다. 매입 후 20일이 넘으면 **수천만 원 환급 기회가 영구 소멸**합니다. 매매계약서 작성 시점부터 세무사와 등록 일정을 먼저 잡으세요. ## 4. 포괄양수도 — 부가세를 생략하는 정공법과 실패 함정 ### 4-1. 포괄양수도의 법적 구조 (부가가치세법 제10조 제9항 제2호) 부가가치세법은 "사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계"하는 사업 양도를 **재화의 공급으로 보지 않아** 부가세 과세 대상에서 제외합니다. 실무에서 "포괄양수도"라 부르는 이 제도가 적용되면 **매도자는 세금계산서 발급 의무가 없고**, 매수자는 **부가세 부담·환급 절차를 모두 생략**합니다. ### 4-2. 핵심 요건 7가지 | 요건 | 내용 | 실패 시 위험 | |---|---|---| | **1. 사업의 동일성** | 매수자가 매도자와 **동일 업종**으로 사업을 계속 | 업종 변경 시 실패 | | **2. 권리·의무 포괄 승계** | 임대차·거래처·미수금·외상매입금·종업원·보증금 등 **모든** 사업 관련 항목 승계 | 일부 제외 시 실패 | | **3. 사업자 유형 일치** | 일반과세자 ↔ 일반과세자 원칙 | 면세·간이 혼재 시 위험 | | **4. 매수자 사업자등록** | 매수자가 인수 후 즉시 동일 업종 사업자등록 | 등록 지연 시 위험 | | **5. 계약서 명시** | "**포괄양수도로 부가세 없음**" 문구 및 승계 범위 구체 기재 | 미기재 시 일반 매매로 간주 | | **6. 신고·통지** | 매도자는 **사업양도신고서**를 부가세 확정신고 시 제출 | 미신고 시 사실 입증 부담 가중 | | **7. 실질 유지** | 매입 후 실제로 동일 업종 영업 지속 | 단기간 내 업종 변경·폐업 시 추징 | ### 4-3. 실패 사례 6가지 — 실무에서 추징으로 이어진 패턴 #### 사례 1. 계약서에 "포괄양수도" 문구만 있고 구체 항목 누락 **상황**: 매매계약서에 "본 거래는 포괄양수도임"이라고만 적고, 승계 항목(임차인·보증금·종업원 등)을 구체 기재하지 않음. **결과**: 세무조사 시 **사업 일체 승계 입증 부족**으로 인정되지 않아 **매도자에게 부가세 + 가산세** 추징. **교훈**: 계약서에 **임대차 계약 목록·보증금·임차인 명단·종업원 명단·자산 목록**을 **별지**로 첨부해 포괄 승계 범위를 명확히 하세요. #### 사례 2. 매수자가 **다른 업종**으로 전환 **상황**: 카페를 인수하면서 "포괄양수도"로 계약했으나 인수 후 **사무실 용도**로 전환. **결과**: 사업의 **동일성 요건 미충족** → 포괄양수도 부인, 부가세 추징. **교훈**: 업종 변경 계획이 있다면 **처음부터 일반 매매 + 매수자 환급**으로 진행하세요. #### 사례 3. **장기 공실** 상태에서 매매 **상황**: 상가 임차인이 6개월 전 퇴거해 공실 상태. 매매 시 "포괄양수도"로 계약. **결과**: **사업의 계속성 부정** → 포괄양수도 불가, 일반 매매로 재분류. **교훈**: 공실 기간이 길면 포괄양수도가 어렵습니다. 매매 전 **임차인 확보** 또는 **일반 매매 + 환급** 구조로 전환. #### 사례 4. 매도자 **일반과세자** ↔ 매수자 **간이과세자** **상황**: 일반과세자 임대인이 소규모 매수자(간이과세자)에게 매각. **결과**: **사업자 유형 불일치**로 포괄양수도 적용이 거부되는 경우가 많음. 과세관청은 "일반→간이 포괄양수도는 매입세액 추징의 예외 적용 여부"를 엄격히 판단. **교훈**: 매수자를 **일반과세자로 등록**시킨 뒤 거래하거나, 일반 매매로 진행하세요. #### 사례 5. 매수자가 **면세사업자** 또는 비사업자 **상황**: 상가를 매입한 매수자가 **학원(면세)**, **종교단체**, **개인 실수요** 등 비과세·면세 목적. **결과**: 포괄양수도 적용 **불가**. 매도자는 정상 세금계산서 발급 + 부가세 납부 의무. **교훈**: 면세·비사업자 매수자에게는 **일반 매매** 구조가 원칙입니다. #### 사례 6. 포괄양수도 후 **매수자 단기 폐업·전매** **상황**: 포괄양수도로 인수한 매수자가 **3개월 만에 폐업 후 제3자에게 전매**. **결과**: 과세관청이 "처음부터 사업 승계 의사 없이 세금 회피 목적"으로 보아 **포괄양수도 부인** + **이중 추징**(매도자·매수자 모두). **교훈**: 포괄양수도 직후 단기 변동이 있으면 세무조사 리스크가 크므로, **최소 1년 이상 동일 업종 영업 지속**이 실질 방어선입니다. ### 4-4. 실패 시 사후 리스크 — 가산세 포함 손실 규모 | 항목 | 세액 | |---|---| | 본세(미납 부가세) | 매매가 × 건물분 비율 × 10% | | **세금계산서 미발급 가산세** | 공급가액 × **2%** | | **신고불성실 가산세** | 미납세액 × **10~40%** | | **납부불성실 가산세** | 미납세액 × 일 **0.022%** × 지연일수 | > **예시**: 건물분 3억 × 10% = 부가세 3,000만 원 기준 > - 본세: 3,000만 > - 세금계산서 미발급: 3억 × 2% = **600만** > - 신고불성실(일반): 3,000만 × 20% = **600만** > - 납부지연 1년: 3,000만 × 8% = **240만** > - **합계 약 4,440만 원** — 본세의 **1.5배**까지 늘어남 ## 5. 상가 임대인의 부가세 실무 — 월세와 간주임대료 ### 5-1. 월세 부가세 — 매달 발생 상가 임대인은 **매달** 월세 × 10% 부가세를 매출세액으로 계산해 신고합니다. **세금계산서**는 월세 수취일마다 발급하고, 전자세금계산서가 원칙입니다(법인은 의무, 개인도 직전연도 공급가액 8천만 원 이상이면 의무). ### 5-2. 간주임대료 — 보증금도 과세 대상 부가가치세법 시행령 제65조는 임대보증금을 **"간주임대료"**로 환산해 과세합니다. $$\text{간주임대료} = (\text{보증금} - \text{건설비 상당액}) \times \text{이자율} \times \frac{\text{임대일수}}{365}$$ - **이자율**: 국세청장 고시(2026년 기준 약 연 3.5%) - **건설비 상당액**: 임대 건물의 당초 취득·건축비 중 해당 임대면적 비율 - **과세표준**: 간주임대료 × 10% 부가세 납부 > **예시**: 보증금 3억, 건설비 상당액 2억, 이자율 3.5%, 1분기(90일) > - 간주임대료 = (3억 − 2억) × 3.5% × 90/365 ≈ **86만 3,014원** > - 부가세 = 86만 3,014 × 10% ≈ **8만 6,301원** > [!INFO] > **간주임대료는 매출세액에 포함되지만 세금계산서 발급 의무는 없습니다.** 납부 주체는 임대인이며, 임차인에게 청구할 수 없습니다(별도 특약으로 전가하는 경우는 있음). ### 5-3. 관리비 — 임대인 징수분과 실비 정산분의 구분 | 유형 | 부가세 처리 | |---|---| | **임대인이 책정한 관리비** | 임대료의 일부로 간주 → **부가세 과세** | | **공용 전기·수도·청소 실비 정산분** | 임대인이 대신 납부 후 정산하는 실비라면 **과세 제외** 가능 | | **임차인 전용 전기·수도** | 임차인 직접 납부라면 임대인 부가세와 무관 | 실무에서는 관리비 항목을 **명확히 구분 기재**해야 과세 근거를 둘러싼 분쟁을 피할 수 있습니다. ## 6. 세금계산서 — 발급 의무와 가산세 ### 6-1. 전자세금계산서 의무 대상 (부가가치세법 제34조) - **모든 법인 사업자** - **개인 일반과세자 중 직전 연도 공급가액 8,000만 원 이상** - 위 대상이 아니면 종이 세금계산서도 가능하나, 홈택스 전자세금계산서가 훨씬 안전 ### 6-2. 가산세 구조 | 유형 | 가산세율 | |---|---| | **미발급** | 공급가액 × 2% | | **지연 발급**(다음 달 10일까지 경과) | 공급가액 × 1% | | **사실과 다른 발급** | 공급가액 × 2% | | **미전송**(전자세금계산서 홈택스 미전송) | 공급가액 × 0.3~0.5% | 세금계산서 발급·전송은 **공급일이 속한 달의 다음 달 10일까지**가 원칙입니다. 이 기한을 넘기면 지연발급 가산세가 즉시 발생합니다. ## 7. 부가세 신고·납부 일정 ### 7-1. 개인 일반과세자 | 과세기간 | 확정신고·납부 기한 | |---|---| | 1.1. ~ 6.30. | **7.25.** | | 7.1. ~ 12.31. | **다음 해 1.25.** | | 예정고지 | 4월, 10월(직전 반기 납부세액의 50%) | ### 7-2. 법인 | 과세기간 | 신고·납부 기한 | |---|---| | 1.1. ~ 3.31. (예정) | 4.25. | | 4.1. ~ 6.30. (확정) | 7.25. | | 7.1. ~ 9.30. (예정) | 10.25. | | 10.1. ~ 12.31. (확정) | 다음 해 1.25. | ### 7-3. 간이과세자 연 **1회**, 1.1. ~ 12.31. 과세기간 → **다음 해 1.25.** 신고·납부. ## 8. 절세·리스크 관리 체크리스트 | 구분 | 체크 포인트 | |---|---| | **매입 단계** | 매입일로부터 **20일 내 사업자등록**, 조기환급 신청, 건물분 세금계산서 수취 | | **운영 단계** | 인테리어·비품 **세금계산서 누락 없이 수취**, 월세·관리비 전자세금계산서 의무 여부 확인 | | **간주임대료** | 과세기간별 자동 계산, 이자율 개정 여부 확인 | | **포괄양수도** | 사업 동일성·포괄 승계 입증 서류 준비, 매수자 사업자 유형 일치 여부 확인 | | **양도 단계** | 포괄양수도 vs 일반 매매 유불리 비교, 세금계산서 발급 또는 사업양도신고서 제출 | | **신고 단계** | 기한 엄수, 미발급·지연 가산세 회피, 전자세금계산서 미전송 주의 | ## 9. 자주 묻는 질문 **Q1. 상가 매입 후 일반과세자로 등록하면 무조건 환급이 되나요?** 환급 대상은 **매출세액 < 매입세액**인 경우입니다. 매입 직후 월세 수입이 적은 초기에는 환급이 발생하지만, 동일 분기 내 다른 매출이 매우 크면 환급 대신 차감 처리될 수 있습니다. 대부분의 상가 매입은 조기환급 사유에 해당해 **신고 후 15일 내** 돌려받습니다. **Q2. 포괄양수도 후 업종을 바꾸면 언제 문제가 되나요?** **매매 직후 짧은 기간** 내 업종 변경은 포괄양수도 부인의 결정적 증거가 됩니다. 실무상 **최소 1년 이상** 동일 업종 영업 지속이 안전선이며, 그 이후의 변경은 경제적 필요에 따른 통상적 변화로 인정될 가능성이 높습니다. **Q3. 간이과세자인데 거래처가 세금계산서를 요구합니다. 발급할 수 있나요?** 2021년 개정 이후 **연매출 4,800만 원 이상 간이과세자**는 세금계산서 발급이 **가능**합니다(선택). 다만 간이과세자 세금계산서는 매입자의 매입세액 공제 금액이 **일반과세자와 동일**하게 인정되지 않는 등 불리할 수 있으니, 거래 구조를 검토 후 결정하세요. **Q4. 매입세액 공제가 안 되는 "비영업용 소형승용차"는 어떤 기준인가요?** 개별소비세 과세 대상인 **9인승 이하 승용차**(일반 세단·SUV 등)가 해당됩니다. 화물차·밴·9인승 초과 승합차는 공제 대상입니다. 리스·렌트·유류비도 동일 기준 적용. **Q5. 건물분 세금계산서를 잃어버렸습니다. 매입세액 공제를 받을 수 있나요?** **홈택스 전자세금계산서**라면 발급 이력이 국세청에 등록되어 있어 재발급·조회가 가능합니다. 종이 세금계산서라면 매도자에게 재발급을 요청하거나, 거래 사실을 **계약서·계좌이체 내역**으로 입증해 경정청구로 소명할 수 있습니다. 단 소명 난이도가 매우 높으므로 원본 보관이 원칙입니다. **Q6. 포괄양수도인데도 매도자가 사업양도신고서를 내야 하나요?** 네. 포괄양수도로 처리하더라도 매도자는 부가세 확정신고 시 **사업양도신고서**를 제출해 "이 거래는 포괄양수도로 과세 제외됨"을 명시해야 합니다. 미제출 시 국세청은 일반 매매로 보아 세금계산서·부가세를 요구할 수 있습니다. ## 마무리 상가 부가가치세는 **"알면 수천만 원 돌려받고, 모르면 수천만 원 날리는"** 세목입니다. 핵심은 네 가지입니다. **첫째, 상가 매입 시 20일 내 일반과세자 등록 + 조기환급 신고.** 이 한 줄이 건물분 부가세 전액 환급의 관문입니다. **둘째, 포괄양수도는 서류가 아니라 실질입니다.** 사업 동일성·포괄 승계·매수자 사업자 유형·계약서 명시 일곱 가지 요건을 빠짐없이 충족시켜야 합니다. **셋째, 간이과세자 전환은 유불리를 계산해서 결정하세요.** 부동산임대업 기준 4,800만 원 이하라도, 매입세액이 큰 시기에는 일반과세가 오히려 유리합니다. **넷째, 세금계산서와 신고 기한은 단순 행정이 아닙니다.** 미발급·지연 가산세가 본세의 10~20%까지 쌓여 결국 세무사 상담 비용보다 훨씬 비싸집니다. 부가세는 본질적으로 **소비자가 최종 부담하는 세금**이지만, 실무에서는 **누가 언제 얼마를 현금으로 먼저 내고 어떻게 돌려받느냐**의 타이밍 문제입니다. 이 타이밍을 놓치지 않는 것이 상가 실무에서 가장 큰 절세 수단입니다. ]]> guides 상가부가가치세 부가세 일반과세자 간이과세자 포괄양수도 매입세액공제 조기환급 간주임대료 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-business-registration-new/ https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-business-registration-new/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 오해 세 가지 > 1. "사업자등록만 내면 바로 영업할 수 있다" → **틀립니다.** 식품·공중위생 영업은 영업신고가 별도 필수입니다. > 2. "임대차계약서만 있으면 신고가 된다" → **부분적으로만 맞습니다.** 건축물대장 용도가 맞지 않으면 용도변경이 선행되어야 합니다. > 3. "인테리어 끝나고 신고하면 된다" → **늦습니다.** 시설기준 위반이 확인되면 재시공이 필요합니다. **인테리어 전 도면 단계에서** 시설기준을 체크해야 합니다. ## 신고·허가·등록 — 내 업종은 어디에 해당하나 "영업신고"는 편의상 부르는 이름이고, 법령상 영업 개설 절차는 **신고·허가·등록** 세 가지로 나뉩니다. 업종별로 적용 절차가 다르므로 가장 먼저 본인 업종을 확인해야 합니다. | 구분 | 성격 | 대표 업종 | |---|---|---| | **영업신고** | 요건 충족 시 수리 의무 | 일반음식점·휴게음식점·제과점, 즉석판매제조가공업, 이용업·미용업, 숙박업, 목욕장업, 세탁업, 건물위생관리업 | | **영업허가** | 재량 판단 가능 | 단란주점·유흥주점, 식품제조가공업(일부) | | **영업등록** | 요건 충족 시 등록 | 식품운반업, 즉석판매제조가공업(일부) | > [!NOTE] > 이 글은 중개 실무에서 가장 빈도가 높은 **식품접객업(일반음식점·휴게음식점·제과점)**과 **공중위생영업(미용업·숙박업)** 신규 신고를 중심으로 정리합니다. ### 일반음식점 vs 휴게음식점 vs 제과점 — 차이부터 정확히 | 구분 | 주류 판매 | 조리 | 대표 예시 | |---|---|---|---| | **일반음식점** | **가능** | 가능 | 식당, 고깃집, 주점(음식 동반), 호프집 | | **휴게음식점** | **불가** | 가능(간단 조리) | 카페, 분식집, 패스트푸드, 아이스크림 | | **제과점** | **불가** | 빵·과자 제조 | 베이커리, 케이크 전문점 | > [!IMPORTANT] > 카페에서 맥주·와인을 팔고 싶다면 **일반음식점으로 신고**해야 합니다. 휴게음식점으로 신고한 뒤 주류를 판매하면 식품위생법 위반입니다. 반대로 일반음식점은 주류를 팔지 않아도 무방합니다. **나중에 바꿀 계획이 조금이라도 있다면 처음부터 일반음식점으로 신고**하는 것이 실무상 유리합니다. ## 법적 근거 | 영업 구분 | 근거 법령 | 신고 조항 | |---|---|---| | 식품접객업 등 | **식품위생법 제37조 제4항** | 동법 시행규칙 제42조, 별지 제41호서식 | | 공중위생영업 | **공중위생관리법 제3조 제1항** | 동법 시행규칙 제3조, 별지 제1호서식 | ## 사전 준비 — 계약 전에 반드시 확인할 5가지 신규 영업신고에서 "신고서 제출"은 마지막 단계일 뿐입니다. 실무의 90%는 **계약 전·인테리어 전 단계의 사전 확인**에서 성패가 갈립니다. ### 1. 건축물대장 용도 — 가장 치명적인 병목 해당 호실의 **건축물대장상 용도**가 하려는 영업과 일치해야 합니다. 불일치 시 **용도변경(허가·신고·기재변경)**이 선행되어야 하며, 길게는 수 주가 소요됩니다. | 하려는 영업 | 필요한 건축물 용도 | |---|---| | 일반음식점 | 제2종 근린생활시설(일반음식점) | | 휴게음식점·제과점 | 제1종 또는 제2종 근린생활시설(휴게음식점·제과점) | | 미용실·이용원 | 제1종 근린생활시설(이·미용원) | | 숙박업 | 숙박시설 또는 제2종 근린생활시설(다중생활시설 등 조건부) | > [!WARNING] > "소매점"으로 되어 있는 호실에 음식점을 들이려면 **반드시 용도변경**이 필요합니다. 이때 정화조 용량·주차장 부수검토가 함께 발생해 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 용도변경 실무는 [고양시 근린생활시설 용도변경 가이드](./2026-04-12-goyang-use-change-neighborhood-facility.md)를 참고하세요. ### 2. 정화조 용량 — 음식점에서 가장 자주 터지는 문제 오수 발생량은 건축물 용도마다 다릅니다. 소매점→일반음식점으로 바꾸면 오수 발생량이 수 배 이상 늘어나 **정화조 증설 또는 하수도 원인자 부담금** 문제가 동시에 발생합니다. - 정화조 용량 부족 → 정화조 교체 또는 증설 - 공공하수처리구역이면 원인자 부담금 부과 - 부담금은 수백만 원~수천만 원 단위까지 가는 경우가 흔합니다 관련 실무는 [고양시 하수도 원인자 부담금 완벽 정리](./2026-04-12-goyang-sewer-cost-burden.md)를 참고하세요. ### 3. 주차장 부수검토 용도변경이 수반되면 **부설주차장 설치 의무**가 재산정됩니다. 부족분은 인근 부설주차장 인정·주차장 설치비 납부 등으로 해결해야 하며, 해결되지 않으면 용도변경 자체가 불가합니다. ### 4. 소방시설 — 다중이용업소 해당 여부 **다중이용업소법**상 다중이용업에 해당하면 **소방안전시설 완비증명서**가 영업신고의 구비서류가 됩니다. 대표적인 다중이용업: - 일반음식점·휴게음식점 중 **영업장 바닥면적 100㎡ 이상**(지하층은 66㎡ 이상) - 단란주점·유흥주점 (면적 무관) - 목욕장·찜질방 (일정 규모 이상) - 학원·노래연습장·PC방 등 > [!TIP] > 같은 메뉴라도 **면적을 99㎡로 설계**하면 다중이용업소에서 빠져 소방완비증명 요건이 사라집니다. 인테리어 단계에서 **영업장 면적(주방·창고 제외 여부 포함)을 설계자와 정확히 합의**해야 합니다. 일산·화정·삼송 상가에서 "99㎡ 설계"는 클리셰가 될 정도로 흔합니다. ### 5. 임대차계약서 특약 — "신고 불가 시 계약 해제" 건축물대장·정화조·주차장·소방 중 하나라도 해결되지 않으면 영업신고가 수리되지 않습니다. 계약 전 확인이 원칙이지만, 안전장치로 **해제 특약**을 반드시 넣어 두십시오. ``` 제○조 (영업신고 조건부 효력) ① 본 계약은 임차인이 □□□ 업종으로 영업신고증을 수리받는 것을 조건으로 한다. ② 잔금일까지 임차인의 귀책 없이 영업신고가 수리되지 않는 경우(건축물 용도·정화조·주차장·소방 등 구조적 사유), 임차인은 본 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 기수령한 계약금 전액을 반환한다. ③ 단, 인테리어 공사 착공 이후 사유가 발견된 경우 원상회복 책임은 임차인에게 귀속되지 않는다. ``` ## 신고 전 개인이 준비할 서류 구비서류는 "점포 관련"과 "사람 관련"으로 나뉩니다. 사람 관련 서류는 **사전에 미리 받아 두는 것이 빠릅니다.** ### 위생교육 수료증 — 영업 개시 전 이수 | 영업 | 교육기관 | 교육시간 | 유효기간 | |---|---|---|---| | **일반음식점·휴게음식점·제과점** | (사)한국외식업중앙회, (사)한국휴게음식업중앙회, (사)대한제과협회 | **6시간** (신규) | 영업 지속 시 매년 3시간 보수교육 | | **식품제조·즉석판매제조가공** | (사)한국식품산업협회 등 | 8시간 (신규) | 매년 4시간 보수교육 | | **미용업·이용업** | (사)대한미용사회중앙회 / 대한이용사회중앙회 | **3시간** (신규) | 매년 3시간 보수교육 | | **숙박업·목욕장업·세탁업·건물위생관리업** | 각 업종 중앙회 | 3시간 (신규) | 매년 3시간 보수교육 | > [!IMPORTANT] > **신규 영업자 위생교육은 영업 개시 전에 이수**하는 것이 원칙입니다. 다만 부득이한 경우 **영업신고 시 "개시 후 6개월 이내 이수하겠다"는 각서**로 신고 수리가 가능합니다. 그래도 가능하면 신고 전에 받아 두는 것이 깔끔합니다. 요즘은 대부분 **온라인 수강**이 가능합니다. ### 건강진단결과서(구 보건증) — 식품 취급자 전원 식품접객업은 **영업주 포함 조리·식품 취급 종사자 전원**이 건강진단을 받아야 합니다. - 검사 항목: 장티푸스, 결핵, 전염성 피부질환 등 - 발급처: **보건소** 또는 지정 의료기관 - **유효기간 1년** - 발급까지 **3~7일** 소요(검사 결과 대기) > [!TIP] > 보건소는 오전 시간대에만 검사 접수를 받는 경우가 많습니다. 개업일이 촉박하면 **일반 병원의 건강진단결과서 발급 서비스**(당일 채혈, 2~3일 발급)를 이용하세요. 비용은 조금 더 들지만 확실합니다. ### 결격사유 확인 — 숙박·유흥은 특히 주의 공중위생관리법·식품위생법은 일정한 결격사유(성범죄·마약·청소년보호법 위반 등)가 있는 사람은 영업신고를 할 수 없도록 규정합니다. 특히 **숙박업·단란주점·유흥주점**은 결격사유 조회가 엄격합니다. ## 구비서류 — 업종별 체크리스트 ### 일반음식점·휴게음식점·제과점 (식품접객업) - [ ] **영업신고서** (식품위생법 시행규칙 별지 제41호서식) - [ ] **위생교육 수료증** - [ ] **건강진단결과서** (영업주 및 종사자) - [ ] **소방안전시설 완비증명서** (다중이용업소 해당 시) - [ ] **액화석유가스 사용시설 완성검사증명서** (LPG 사용 시) - [ ] **수질검사성적서** (지하수 사용 시) - [ ] **건축물대장** (담당자 직권 확인 가능, 사본 지참 권장) - [ ] **임대차계약서 사본** (본인 소유면 등기부등본) - [ ] 신분증 - [ ] 수수료 ### 미용업·이용업·숙박업·세탁업 (공중위생영업) - [ ] **영업신고서** (공중위생관리법 시행규칙 별지 제1호서식) - [ ] **위생교육 수료증** - [ ] **건강진단결과서** (숙박업·목욕장업 등 필요 업종) - [ ] **면허증 사본** (이용사·미용사 면허) - [ ] **건축물대장** - [ ] **임대차계약서 사본** - [ ] 신분증 - [ ] 수수료 > [!WARNING] > **미용업·이용업은 반드시 국가공인 면허 소지자만 영업신고 가능**합니다. 면허가 없는 사람이 점주로 신고하려면 **면허 소지자를 고용**하고 별도의 관리 구조를 갖춰야 합니다. 권리금 거래에서 자주 간과되는 포인트입니다. ## 시설기준 — 인테리어 전에 반드시 체크 "도면이 확정되면 시설기준에 맞는지 구청 담당자에게 먼저 들고 가 보라"는 말이 있습니다. 공사 후 위반 사항이 적발되면 재시공 외에 답이 없기 때문입니다. ### 일반음식점·휴게음식점 공통 시설기준(요지) - **조리장과 객장의 구획** — 벽·칸막이 등으로 분리 - **바닥·벽·천장** — 청소·소독이 용이한 재질 - **환기시설** — 조리 중 연기·냄새·열기 배출 - **방충·방서 설비** — 배수구 트랩, 창문 방충망 - **손 씻는 시설** — 조리장 내 전용 세면대, 온수 공급 - **화장실** — 영업장과 구획, 남녀 구분(일정 규모 이상) - **냉장·냉동시설** — 식재료 보관에 충분한 용량 - **급수·배수** — 수질기준 충족(지하수는 수질검사 필수) ### 미용업 시설기준(요지) - **작업 공간과 휴게 공간의 구획** - **소독기·자외선 살균기** 등 기구 소독 시설 - **미용기구 관리함** (소독 전·후 구분 보관) - **환기·채광 시설** ### 숙박업 시설기준(요지) - **객실 면적 기준** (1실당 일정 면적 이상) - **침구 세탁·보관 시설** - **비상구·완강기** 등 피난 설비 - **냉·난방 및 환기** - **보안시설** (CCTV, 프론트 등) > [!NOTE] > 세부 시설기준은 식품위생법 시행규칙 별표 14, 공중위생관리법 시행규칙 별표 1에 규정되어 있습니다. 같은 "일반음식점"이라도 **영업 형태(배달 전문/홀 영업/주류 중심)**에 따라 담당자가 요구하는 현장 확인 수준이 다릅니다. **도면 단계에서 관할 산업위생과 담당자에게 1회 사전 상담**을 받아 두는 것이 가장 빠른 길입니다. ## 신청 방법 및 처리기간 | 방법 | 채널 | 비고 | |---|---|---| | **방문** | 사업장 소재지 관할 구청 산업위생과 | 현장 확인 일정 조율에 유리 | | **인터넷** | **정부24** (gov.kr) | "식품접객업 영업신고", "공중위생영업 신고" 검색 | | **우편** | 관할 구청 산업위생과 | 권장하지 않음(현장 확인 전제) | ### 처리기간 | 단계 | 소요 | |---|---| | 서류 접수 | 당일 | | **현장 위생 점검** | 1~7일 (담당자 일정 따름) | | 신고증 교부 | 현장 점검 통과 즉시 ~ 3일 이내 | > [!IMPORTANT] > **현장 점검 일정이 병목**입니다. 신고서 접수 후 담당자가 현장을 방문해 시설기준을 확인합니다. 성수기(3~5월, 9~10월 개업 집중 시기)에는 점검 일정이 1주 이상 밀리는 경우가 있으므로, **개업 예정일보다 최소 2~3주 전**에 신고서를 접수하는 것이 안전합니다. ### 수수료 | 업종 | 수수료(정액, 변동 가능) | |---|---| | 식품접객업 | 약 28,000원 내외 | | 공중위생영업 | 약 20,000원 내외 | 구체 금액은 접수 시 고지되며, 정부24 전자납부도 가능합니다. ## 개업 직전 타임라인 — "D-30 역산표" 상가 임차 후 영업 개시까지의 표준 일정입니다. **법정 처리기간이 아니라 실무 권장 일정**이니 여유를 두고 잡으세요. | D-일자 | 할 일 | |---|---| | **D-45** | 건축물대장·정화조·주차장·소방 사전 확인, 계약 체결(특약 포함) | | **D-40** | 용도변경 필요 시 신청(별건 진행) | | **D-35** | 인테리어 도면 확정, 관할 산업위생과 사전 상담 | | **D-30** | 위생교육 온라인 수강, 건강진단 예약 | | **D-25** | 인테리어 착공 | | **D-15** | 건강진단결과서 수령, 소방 완비증명 준비(해당 시) | | **D-10** | **영업신고서 접수**, 현장 점검 일정 조율 | | **D-7** | 현장 위생 점검 | | **D-3** | 영업신고증 교부, 사업자등록 신청(홈택스) | | **D-1** | 간판·POS·카드단말기 설치 완료 | | **D-Day** | 개업 | ## 중개·임대 실무 체크리스트 > [!TIP] > 신규 임차인이 가장 많이 하는 후회는 "계약 전에 구청에 전화 한 통만 했어도 됐을 텐데"입니다. **중개인이 먼저 체크**해 주면 분쟁을 근본적으로 차단할 수 있습니다. ### 계약 전 확인 - [ ] 건축물대장 용도가 하려는 영업과 일치하는가 - [ ] 불일치 시 용도변경 가능한 구조인가(주차·정화조·소방 체크) - [ ] 하수도 원인자 부담금 예상액 추정 - [ ] 다중이용업소 해당 여부(바닥면적 기준) - [ ] **이전 임차인의 영업신고가 폐업 처리되어 있는가** (동일 호실에 기존 신고가 살아 있으면 신규 신고 충돌) - [ ] 건물 전체 용도·정화조 용량 대비 해당 호실 추가 수용 가능 여부 - [ ] 상가건물 임대차보호법 적용 대상 여부 ### 특약 예시 ``` 제○조 (종전 영업신고 폐업 의무) ① 임대인은 본 계약 체결 시점에 본 호실에 대한 종전 임차인의 영업신고가 존속하지 않음을 보증하며, 존속 시에는 잔금일 이전까지 폐업 완료를 책임진다. ② 종전 영업신고의 폐업 미완료로 신규 임차인의 영업신고가 지연되는 경우, 임대인은 지연일수에 비례한 차임을 면제한다. ``` 종전 임차인 폐업 관련 실무는 [고양시 영업신고증 폐업 가이드](./2026-04-12-goyang-business-closure-hygiene.md)를 참고하세요. ## 고양시 관할 산업위생과 안내 영업장 소재지를 기준으로 관할 구청이 결정됩니다. | 관할 구청 | 부서 | 위치 | |---|---|---| | **덕양구청** | 산업위생과 (위생관리·위생지도) | 고양시 덕양구 | | **일산동구청** | 산업위생과 | 고양시 일산동구 | | **일산서구청** | 산업위생과 | 고양시 일산서구 | - **고양시 대표전화**: 031-909-9000 (각 구청 산업위생과 연결 요청) - 정부24: [www.gov.kr](https://www.gov.kr) → "식품접객업 영업신고" 또는 "공중위생영업 신고" 검색 ## 자주 묻는 질문 **Q1. 사업자등록이 먼저인가요, 영업신고가 먼저인가요?** 실무상 **영업신고 → 사업자등록** 순서가 정석입니다. 사업자등록 시 영업신고증 사본이 필요한 경우가 있고, 영업신고가 수리되지 않은 상태에서 사업자등록만 내면 부가세 신고 등에서 혼선이 생깁니다. 다만 세무서에서는 영업신고증 없이도 사업자등록을 먼저 내주는 경우가 있으므로, 급하면 병행도 가능합니다. **Q2. 인테리어 도중에 미리 신고할 수 있나요?** **신고서 접수는 가능하지만 현장 점검은 공사 완료 후**에 이루어집니다. 즉 "공사가 끝나 시설기준을 충족한 상태"여야 영업신고증이 나옵니다. 미리 접수해 두고 점검 일정만 조율하는 방식은 가능합니다. **Q3. 같은 자리에서 업종만 바꿀 때도 신규 신고인가요?** 네. 영업자 지위승계가 아닌 한 **폐업 후 신규 신고**가 원칙입니다. 휴게음식점 → 일반음식점처럼 같은 식품접객업 내 변경도 영업 종류 변경신고 또는 폐업 후 재신고가 필요합니다. **Q4. 배달 전문 음식점도 영업신고가 필요한가요?** 네. 홀 영업이 없어도 **일반음식점 또는 휴게음식점으로 영업신고**가 필요합니다. 공유주방에 입점하는 경우라도 개별 신고 대상이 되는 경우가 있으므로 공유주방 운영사에 확인하세요. **Q5. 위생교육을 개업 전에 못 받았습니다.** 영업신고 시 **"개시 후 6개월 이내 이수 각서"**를 제출하면 신고가 가능합니다. 다만 6개월 이내 이수하지 않으면 과태료 대상이므로 반드시 기한 내 온라인 수강을 완료하세요. **Q6. 면허가 없는데 미용실을 차릴 수 있나요?** 점주가 면허가 없어도 **면허 소지자를 고용해 영업신고 명의를 그쪽으로 하거나**, 점주 본인이 면허를 취득해야 합니다. 무면허 영업은 공중위생관리법 위반으로 과태료·영업정지 대상입니다. **Q7. 종전 임차인의 영업신고가 살아 있어 신규 신고가 안 됩니다.** 관할 구청에 **직권말소 신청** 또는 종전 임차인에게 **폐업신고 촉구**를 해야 합니다. 구청은 종전 임차인의 폐업신고를 강제할 수 없지만, 실태조사를 거쳐 직권말소를 진행할 수 있습니다. 다만 수 주~수 개월이 걸릴 수 있으므로, **계약 전에 확인하는 것이 유일한 확실한 방법**입니다. --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 식품위생법·공중위생관리법·다중이용업소법 및 고양시 행정 운영을 기준으로 작성되었습니다. 영업 종류·시기·현장 상황에 따라 세부 시설기준과 구비서류가 달라질 수 있으므로, **계약 체결 전 반드시 사업장 관할 구청 산업위생과에 1회 유선 사전 상담**을 권장합니다. ]]> guides 영업신고증 신규개설 개업신고 식품위생법 공중위생관리법 고양시 산업위생과 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/illegal-building-enforcement-fine/ https://baikuk.blog/posts/guides/illegal-building-enforcement-fine/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 위험한 오해 네 가지 > 1. "이행강제금은 최대 5회까지만 낸다" → **틀립니다.** 2019년 개정으로 **횟수 제한이 폐지**되어 시정 시까지 매년 부과됩니다. > 2. "이행강제금을 내면 합법화된다" → **틀립니다.** 이행강제금은 과태료가 아니라 **시정명령 이행을 강제하는 수단**입니다. 납부와 무관하게 위반상태는 유지되며 대장 표기도 남습니다. > 3. "임차인이 용도변경 없이 영업한 거니 책임은 임차인" → **부분적으로만 맞습니다.** 이행강제금과 시정명령은 원칙적으로 **건물 소유자(건축주)**에게 부과됩니다. > 4. "위반건축물은 대출만 좀 줄어든다" → **틀립니다.** 일부 은행은 **담보 제외**, 매매 시 **호가 10~30% 하락**, 후속 임차인 **영업신고 불가** 등 복합 리스크입니다. ## 법적 근거 | 항목 | 근거 | |---|---| | 이행강제금 | **건축법 제80조** | | 시정명령 | **건축법 제79조** | | 위반건축물 표기 | **건축법 제79조 제4항**, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 | | 부과·징수 절차 | 건축법 시행령 제115조의2, 지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률 | ## 이행강제금이 부과되는 구조 — 4단계 흐름 실무는 반드시 다음 순서로 진행됩니다. 각 단계마다 대응 여지가 다릅니다. ### 1단계. 위반사항 적발 - **정기 실태조사**(구청 건축과의 드론·현장 조사) - **민원 제보** (이웃·경쟁업체·내부 갈등) - **다른 부서 연계** (위생·소방 점검 중 발견) - **매매·대출 심사 과정**에서 은행이 발견해 통보 ### 2단계. 시정명령(계고) - 관할 구청 건축과에서 **시정명령 공문**이 발송됩니다 - 통상 **30일~3개월**의 시정기간 부여 - 이 단계에서 시정을 완료하면 **이행강제금 없이 종료** ### 3단계. 이행강제금 부과 예고(계고장) - 시정기간 종료 후에도 시정되지 않으면 **부과 예고** - 예고 후 일정 기간(통상 10~30일) 의견제출 기회 부여 - 이 시점에서 시정하면 **부과 면제** 또는 대폭 감경 ### 4단계. 이행강제금 부과·징수 - 부과 처분 → 납부고지 - 미납 시 **지방세외수입금**으로 강제징수 (재산 압류) - 시정될 때까지 **매년 반복 부과** > [!IMPORTANT] > **1~2단계에서 해결하는 것이 비용·시간 모두 가장 싸게 끝납니다.** 시정명령을 무시하거나 "나중에 해결하지"로 미루는 순간 3~4단계의 누적 비용이 본체 시설비를 넘기 시작합니다. ## 산정 방식 — 얼마를 내는가 건축법 제80조와 시행령 제115조의3은 위반 유형별로 **시가표준액 대비 비율**로 산정합니다. ### 주요 위반 유형별 요율 (2026년 기준) | 위반 유형 | 산정 비율 (시가표준액 기준) | |---|---| | **허가·신고 없이 건축·증축** | 시가표준액의 50/100 이내 | | **용도변경 위반** | 시가표준액의 10/100 이내 | | **대수선·건폐율·용적률 위반** | 시가표준액의 10/100 이내 | | **위반 용도·면적이 영리 목적인 경우** | 최대 100/100까지 가산 가능 | > [!NOTE] > 핵심 공식은 **"위반면적 × 시가표준액 × 요율"**입니다. 시가표준액은 지자체가 고시하는 건물 단가이며, 시세가 아니라 행정 평가액입니다. 요율은 조례에서 세부 규정되므로 실제 금액은 관할 구청 건축과에서 산정해 줍니다. ### 감경 사유 다음에 해당하면 이행강제금이 **50%~75% 감경**될 수 있습니다. - **연면적 60㎡ 이하의 주거용 건축물** - **경미한 위반** 또는 **위반 내용의 시정 착수가 인정되는 경우** - **자진 시정 의사**를 명확히 표시한 경우 ### 가중 사유 - **영리 목적** 위반 (상가·원룸 쪼개기 등) - **반복 위반** - **대형 건축물**의 구조적 위반 ## "횟수 제한 폐지" — 2019년 이후의 게임의 룰 ### 개정 전 - 동일 위반에 대해 **최대 5회**까지만 부과 - "5번 내고 버티면 끝"이라는 실무 계산이 통용 ### 개정 후 (2019년 4월 23일 시행) - **5회 상한 폐지** - **시정될 때까지 매년 1회 부과** 가능 - 다만 **소규모 위반**(예: 주거용 85㎡ 이하)은 **총 5회 범위**에서 부과하도록 제한 유지 > [!WARNING] > 5회 상한이 남아 있는 건 **소규모 주거 예외**뿐입니다. 상가·영업장·비주거 건물의 용도변경 위반은 **완전히 해소될 때까지 매년 부과**가 원칙입니다. 10년을 버티면 10번 냅니다. ## 용도변경 미이행이 위반건축물이 되는 경로 용도변경 가이드에서 다룬 내용의 연장선입니다. 관련 절차는 [고양시 근린생활시설 용도변경 가이드](./2026-04-12-goyang-use-change-neighborhood-facility.md)를 참고하세요. ### 대표 시나리오 1. **"소매점"으로 등재된 호실에 음식점을 오픈** - 필요: 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 용도변경 - 누락 시: 정화조 기준·주차장 기준 불일치 → 건축법 위반 2. **"사무소"를 학원으로 사용** - 필요: 교육연구시설 또는 제2종 근린생활시설(학원)로 용도변경 - 누락 시: 피난·방화 구획 미달 → 위반 3. **"창고"에 제조시설 입주** - 필요: 공장 또는 제조업소로 용도변경 - 누락 시: 시설군 자체가 달라 구조적 위반 4. **단독주택의 상가화** (1층을 카페로) - 필요: 근린생활시설로 용도변경 - 누락 시: 주차장·정화조·소방 종합 미달 ### 적발 경로 - **위생 점검 중 발견** — 음식점 영업 중인데 대장 용도가 다르면 위생과가 건축과에 통보 - **소방 점검 중 발견** - **경쟁 업체 민원** - **매매·대출 심사 중 은행 감정평가사 발견** - **임대인 변경** 시 신 임대인이 정리 과정에서 확인 ## 실질 리스크 — 금액보다 더 큰 2차·3차 효과 ### 1. 건축물대장 "위반건축물" 표기 시정명령이 내려지면 관할 구청은 건축물대장에 **"위반건축물"** 표시를 기재합니다. 이 표시는 **시정 전까지 남아** 일반 열람 시 즉시 확인됩니다. ### 2. 대출 제약 | 은행 | 일반 건물 | 위반건축물 | |---|---|---| | 시중은행 | 담보인정비율 60~70% | **한도 대폭 삭감 또는 대출 거절** | | 보험사·캐피탈 | 55~65% | 일부 취급, 금리 가산 | | 제2금융권 | 다양 | 일부 취급, 고금리 | > [!IMPORTANT] > 일부 시중은행은 **위반건축물을 아예 담보에서 제외**합니다. 위반 부분의 평가액만 제외하는 경우도 있고, 건물 전체 평가를 포기하는 경우도 있습니다. 이로 인해 **수억 원대 대출 한도 축소**가 실무에서 흔합니다. ### 3. 매매 가격 하락 - 호가 기준 **10~30% 하락** (위반 규모·유형에 따라) - 매매 계약서 특약으로 **"잔금일 전 위반건축물 해소"** 요구가 표준 - 해소가 불가능한 구조적 위반은 매수자 풀 자체가 줄어듦 ### 4. 후속 임차인 영업신고 불가 위반 호실에 **새 임차인이 들어와 영업신고를 내려 하면 거부**될 수 있습니다. 용도가 맞지 않는 호실은 식품·공중위생 영업신고의 요건 자체를 충족하지 못하기 때문입니다. ### 5. 세제 불이익 - 양도세 비과세·감면 요건 제외 (일부 경우) - 종부세·재산세 가산 가능 - 1세대 1주택 비과세에서 위반 부분이 주택으로 인정되지 않을 수 있음 ### 6. 보험 사고 시 보상 거절 화재·붕괴 등 사고 발생 시 **화재보험사가 위반건축물을 이유로 보상 거절**하는 사례가 있습니다. 보험 약관을 반드시 확인하세요. ## 부과 대상 — 누구에게 청구되나 ### 원칙: 건물 소유자(건축주) 건축법 제80조는 이행강제금의 부과 대상을 **"시정명령을 받은 자"**로 규정합니다. 시정명령은 **건축물의 소유자**가 기본 대상입니다. ### 임차인에게 직접 부과되는 경우 - 임차인이 **무단 증축·대수선**을 실행한 경우 (책임 소재 명확) - 임차인이 **단독으로 용도변경 없이 영업**해 위반 발생 시, 일부 지자체는 **임차인에게도 시정명령** 가능 ### 건물주-임차인 분쟁 구도 ``` 사례: A 건물 1층 "소매점"에 B가 음식점을 임차 오픈 → 1년 후 위생 점검 중 용도변경 미이행 적발 → 구청은 건물주 A에게 시정명령 → A는 "내가 동의한 적 없다"고 B에게 구상권 청구 → 이행강제금은 A가 일단 납부, B에게 손해배상 소송 ``` > [!TIP] > 임대차계약 시 **"용도변경 책임은 임차인 부담, 위반 시 임대인에게 구상"** 특약을 넣어 두면 이런 상황에서 책임 귀속이 명료해집니다. 반대로 임차인 입장에서는 **"계약 당시 건축물대장 용도 일치 보증"** 특약을 임대인에게 요구해야 합니다. ### 임대차 특약 예시 **임대인 보호 특약** ``` 제○조 (용도변경 책임) ① 임차인은 본 점포에서의 영업을 위해 필요한 용도변경, 건축법·식품위생법 등 관련 인허가 일체를 본인 비용과 책임으로 처리한다. ② 임차인이 용도변경을 이행하지 아니하여 건축법상 위반건축물 표시, 이행강제금 부과 등 불이익이 발생하는 경우, 임차인은 임대인에게 부과된 일체의 금원(이행강제금 본세, 가산금, 시정공사비, 감정평가 비용, 법무 비용 포함)을 배상한다. ③ 임대차 종료 시 위반 상태가 해소되지 아니한 경우, 임대인은 보증금에서 예상 해소 비용을 공제할 수 있다. ``` **임차인 보호 특약** ``` 제○조 (건축물 적합성 보증) ① 임대인은 본 계약 체결 시점에 본 점포가 임차인이 예정한 영업(□□□업종)을 위해 필요한 건축물 용도·주차·정화조 ·소방 기준을 충족하고 있음을 진술·보증한다. ② 본 계약 체결 이후 임대인의 귀책 사유로 위반건축물이 확인되어 임차인의 영업신고가 반려되거나 영업이 중단되는 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금· 권리금·인테리어 비용 상당액을 배상한다. ``` ## 시정·대응 전략 — 단계별 체크리스트 ### 시정명령(계고) 단계 - [ ] 시정명령서 수령 즉시 **관할 구청 건축과 담당자 면담** - [ ] 위반 내용·시정 요구사항·시정기한 정확히 확인 - [ ] **용도변경이 구조적으로 가능한지** 건축사에게 사전 검토 의뢰 - [ ] 가능하면 시정기한 내 완료 (=이행강제금 0원) - [ ] 불가능하면 **시정 착수 증빙**(견적서·공사계약서) 확보 ### 이행강제금 부과 예고 단계 - [ ] **의견제출 기회**를 반드시 활용 (자진 시정 의사 표명) - [ ] 감경 사유 해당 여부 검토 - [ ] 시정이 진행 중이면 **착수 사실 소명** - [ ] 변호사·행정사 검토 의뢰 검토 ### 부과 후 단계 - [ ] 부과 금액의 적법성 검토 (산정 오류 여부) - [ ] **이의신청**(행정심판·행정소송) 제기 여부 결정 - 행정심판: 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내 - 행정소송: 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내 - [ ] 시정 지속 — **시정될 때까지 매년 부과**됨을 전제로 자금 계획 ### 구조적 시정이 불가능한 경우 - [ ] 위반 부분의 **원상 복구(철거)** 가능성 검토 - [ ] 용도변경이 가능한 **다른 업종**으로 전환 - [ ] 매각·임대 종료 후 건물 재구조화 - [ ] 최악의 경우 **이행강제금 장기 납부 계획** 수립 ## 위반건축물 해소 — 현실적인 옵션 ### 옵션 A. 용도변경 소급 허가 - 가장 정석. 구조적 요건을 충족하면 가능 - 주차장·정화조·소방 추가 투자 필요 - 대장 정리 후 "위반건축물" 표시 삭제 ### 옵션 B. 원상 복구 - 위반 증축·대수선 부분을 철거해 허가 상태로 복귀 - 용도변경 없이 기존 용도로 영업 형태 변경 (예: 음식점 → 소매점) ### 옵션 C. 일부 사용 중지 - 위반 부분만 폐쇄·미사용 처리 - 대장상 위반 표기 해소 가능한 경우가 있음 - 수익성 크게 저하 ### 옵션 D. 매각 - 위반 상태 상태 그대로 매각 - 가격 하락 감수, 매수자에게 시정 책임 전가 - 특약으로 "잔금일 이후 위반 해소 불가 시 매도인 책임" 여부 협상 > [!IMPORTANT] > 옵션 선택은 **"용도변경이 구조적으로 가능한가"**가 첫 번째 분기점입니다. 주차장·정화조·소방 중 하나라도 구조적 해결이 불가능하면 A는 포기해야 합니다. 이 판단은 건축사·건축설비 전문가 없이 임차인·건물주 혼자 내릴 수 없으므로, **전문가 현장 진단 후 결정**하세요. ## 중개 실무 체크리스트 ### 매매 중개 시 - [ ] **건축물대장 열람** — "위반건축물" 표기 여부 최우선 확인 - [ ] 위반 내역의 **시정 가능성** 건축사 사전 의견 - [ ] 매수자의 **대출 가능성** 금융기관 사전 타진 - [ ] 계약서에 **잔금일 전 해소 특약** 또는 **현 상태 매매 명시** - [ ] 이행강제금 **체납 내역** 매도인 진술 확보 ### 임대차 중개 시 - [ ] 임차 업종과 **대장 용도 일치 여부** - [ ] 불일치 시 용도변경 **비용·시간 견적** - [ ] 임대인 측에 **적합성 보증 특약** 협상 - [ ] 임차인 측에 **구조적 리스크** 사전 고지 (중개 과실 방지) - [ ] 영업 개시 전 **관할 구청 건축과 유선 확인** ### 건물주 컨설팅 시 - [ ] 기존 위반 내역 전수 조사 - [ ] 시정 우선순위(비용·영향 기준) - [ ] 이행강제금 누적 부담 vs 시정 비용 비교 - [ ] 임대차 갱신·해지 시점 연계 전략 ## 자주 묻는 질문 **Q1. 이행강제금과 과태료는 다른가요?** 네, 완전히 다릅니다. **과태료**는 위반 행위에 대한 금전적 제재(징벌)이고, **이행강제금**은 시정명령의 이행을 강제하기 위한 수단입니다. 이행강제금은 **시정하면 더 이상 부과되지 않지만, 시정되지 않으면 매년 반복**됩니다. **Q2. 이행강제금을 냈는데도 또 부과될 수 있나요?** 네. 이행강제금 납부 = 시정 완료가 아닙니다. 위반 상태가 계속되면 **매년 새로 부과**됩니다. 납부는 "지금까지의 독촉에 응답한 것"일 뿐입니다. **Q3. 이행강제금 부과 처분에 불복할 수 있나요?** 가능합니다. **행정심판**(처분 안 날로부터 90일 이내) 또는 **행정소송**(처분 안 날로부터 90일 이내) 제기 가능합니다. 실무에서는 **산정 오류·절차 하자**를 주로 다투며, 위반 사실 자체를 부정하는 건 거의 받아들여지지 않습니다. **Q4. 건물주가 모르는 사이 임차인이 위반해서 부과되면 어떻게 되나요?** 원칙상 **건물주에게 부과**됩니다. 건물주는 임차인에게 민사상 구상권을 행사할 수 있지만, 이행강제금 자체는 건물주가 일단 납부해야 합니다. 이 구조 때문에 임대차 계약 단계의 특약이 중요합니다. **Q5. 위반건축물인데 임차인 영업신고가 가능한가요?** **원칙적으로 불가**합니다. 영업신고 심사 과정에서 건축물대장 용도와 시설기준이 확인되며, 위반건축물로 표기된 호실은 용도가 맞지 않는 경우가 대부분입니다. 이미 영업 중인 상태에서 위반이 적발되면 영업을 계속할 수 있느냐는 별개 문제이며, 시정명령 + 이행강제금이 병행됩니다. **Q6. 위반건축물 표기를 없애려면 얼마나 걸리나요?** 시정 완료 후 **건축과에 해소 신고**를 하면 현장 확인 후 대장 표기가 삭제됩니다. 표기 삭제까지 통상 2주~1개월. 다만 **과거 이행강제금 납부 이력은 기록으로 남고**, 일부 은행은 이 이력까지 심사에 반영합니다. **Q7. 매매 시 "현 상태 매매" 특약이 있으면 매수인이 이행강제금을 떠안나요?** 매매 이후 발생하는 이행강제금은 **새 소유자(매수인)에게 부과**됩니다. "현 상태 매매"는 매도인과 매수인 사이의 합의일 뿐, 행정청의 부과 대상 판단과는 무관합니다. 따라서 매수인은 위반 상태를 인지하고 매수 결정을 해야 하며, 특약으로 **시정 책임 분담**을 명시해 두지 않으면 매수 후 즉시 본인 부담이 됩니다. **Q8. 용도변경이 구조적으로 불가능한데 영업을 이미 시작했습니다. 답이 있나요?** 가장 어려운 상황입니다. 현실적 옵션은 **(1) 업종을 현 용도에 맞게 전환**, **(2) 폐업 후 다른 자리 이전**, **(3) 이행강제금을 감수하며 영업 지속**입니다. 세 번째는 **매년 누적 부담 + 대장 표기 유지**라는 장기 리스크가 있으므로 권장되지 않습니다. 구청 건축과·건축사와 함께 조기에 출구 전략을 세우는 것이 유일한 현명한 선택입니다. --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 건축법·동법 시행령 및 실무 통설을 기준으로 작성되었습니다. 이행강제금의 구체 산정 요율, 감경 기준, 시정명령의 운영은 **각 지방자치단체 조례**로 세부화되어 있으므로, 실제 대응 시에는 **관할 구청 건축과에 1회 유선 확인**을 권장합니다. 용도변경 절차 자체는 [고양시 근린생활시설 용도변경 가이드](./2026-04-12-goyang-use-change-neighborhood-facility.md), 영업신고와의 연계는 [고양시 영업신고증 신규 개설 가이드](./2026-04-13-goyang-business-registration-new.md)를 참고하세요. ]]> guides 이행강제금 위반건축물 건축법 용도변경 시정명령 고양시 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/key-money-recovery-protection/ https://baikuk.blog/posts/guides/key-money-recovery-protection/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 실무 오해 다섯 가지 > 1. **"권리금은 임대인과 상관없다"** → 틀립니다. 임대인이 방해하면 **손해배상 책임**을 집니다. > 2. **"신규 임차인을 데려와도 임대인이 거절하면 끝"** → 틀립니다. **정당한 거절 사유**가 없으면 방해행위에 해당해 손해배상 대상입니다. > 3. **"권리금은 소득이 아니니 세금 없다"** → 틀립니다. **기타소득**으로 분류되어 원천징수 대상이며, 연간 300만 원 초과분은 **종합소득 합산**됩니다. > 4. **"10년을 꽉 채우면 권리금 회수기회 보호도 끝"** → 틀립니다. 대법원은 **10년 초과 후에도 권리금 회수기회는 보호된다**고 봅니다(대법원 2017다225312). > 5. **"임대차 종료 후에는 방해행위 청구 못 한다"** → 틀립니다. **종료일 기준 3년 이내**에 손해배상 청구 가능합니다. ## 법적 근거 | 항목 | 조문 | |---|---| | 권리금의 정의 | **상임법 제10조의3** | | 권리금 회수기회 보호 | **상임법 제10조의4 제1항** (방해행위 4가지 유형) | | 임대인 거절의 정당한 사유 | **상임법 제10조의4 제2항** | | 손해배상 산정·소멸시효 | **상임법 제10조의4 제3항·제4항** | | 표준권리금계약서 | **상임법 제10조의6** / 국토교통부 고시 | | 보호 제외 대상 | **상임법 제10조의5** (대규모점포·국공유재산 등) | | 권리금 감정평가 | **상임법 제10조의7** / 국토교통부 감정평가 실무기준 | | 권리금의 기타소득 과세 | **소득세법 제21조 제1항 제7호** | | 필요경비 60% 의제 | **소득세법 시행령 제87조 제1호의2** (2019.1.1. 이후) | | 원천징수 의무 | **소득세법 제127조 제1항 제6호, 제129조 제1항 제6호** | ## 1. 권리금이란 — 상임법상 정의와 종류 ### 1-1. 상임법 제10조의3 정의 상임법은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 **영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치**의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"로 정의합니다. 즉 권리금은 **시설물·거래처·상호·입지** 등 "영업"이라는 유기체 전체의 경제적 가치를 대가로 지급하는 돈입니다. **보증금·차임과는 법적 성질이 완전히 다릅니다.** ### 1-2. 실무상 3가지 종류 | 종류 | 내용 | 산정 기준 예시 | |---|---|---| | **바닥권리금** | **입지·상권**의 가치. 유동인구·접근성·주변 업종 등으로 형성 | 상권 임대료 시세, 유사 상가 거래사례 | | **시설권리금** | 인테리어·집기·설비의 **잔존가치** | 원가 − 감가상각(보통 3~5년 정액법) | | **영업권리금** | 단골·매출·브랜드·노하우 등 **영업의 무형 가치** | 최근 1~3년 평균 매출·순이익 × 일정 배수 | > **실무 팁** — 권리금 계약서에는 **3종류를 따로 분리해 기재**하는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다. 이후 세무상 기타소득 산정에도 근거가 됩니다. 통합 기재하면 향후 감정·분쟁 시 "이게 뭐에 대한 대가였나"를 재구성하기가 어려워집니다. ## 2. 권리금 회수기회 보호 — 누구에게 언제 적용되나 ### 2-1. 적용 시점 (상임법 제10조의4 제1항) - **임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지** - 이 기간 동안 임차인이 **신규 임차인을 주선**할 수 있도록 임대인은 방해하면 안 됩니다. ### 2-2. 적용 범위 | 구분 | 적용 여부 | |---|---| | **환산보증금 이하 임대차** | ✅ 적용 | | **환산보증금 초과 임대차** | ✅ **적용** (2015년 개정) | | **10년 갱신요구권 소진 후** | ✅ **적용** (대법원 2017다225312) | | **3기 차임 연체 중인 임차인** | ❌ **제외** | | **대규모점포·준대규모점포** (매장면적 3,000㎡ 이상) | ❌ 원칙적 제외. 단 **전통시장·상점가 내부는 적용** (2018년 개정) | | **국유·공유 재산** | ❌ 제외 | | **전대차** | 원칙적 제외 (임대인 동의 있는 전대는 사안별 판단) | > [!INFO] > **대법원 2017다225312 (2019.5.16. 선고)** — "상임법 제10조의4는 임대차 기간이 5년(현 10년)을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 못하는 경우에도 그대로 적용된다." 즉 **10년 넘긴 장기 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받습니다.** 임대인이 "10년 지났으니 권리금 관심 없다"고 거절한 사안에서 방해행위 인정·손해배상 판결이 나왔습니다. ## 3. 임대인 방해행위 4가지 유형 (제10조의4 제1항 각 호) 상임법은 방해행위를 **4가지 구체적 유형**으로 열거합니다. 어느 하나라도 해당하면 손해배상 책임이 성립합니다. ### 3-1. 제1호 — 신규 임차인에게 권리금을 요구·수수 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 **권리금을 직접 요구하거나 받는 행위**입니다. 가장 직접적인 방해 유형입니다. > **예시** — 임차인이 후임자에게 시설권리금 5,000만 원을 받기로 계약했는데, 임대인이 후임자에게 "나한테도 3,000만 원 줘야 임대차 계약 해주겠다"고 요구한 경우. ### 3-2. 제2호 — 신규 임차인이 임차인에게 권리금 지급하지 못하도록 방해 임대인이 신규 임차인에게 **"권리금은 주지 말라"**고 종용하거나, 신규 임차인이 임차인과의 권리금 계약을 체결·이행하지 못하도록 **압력·회유**하는 행위입니다. > **예시** — 임대인이 신규 임차인에게 "그 사람한테 권리금 줄 필요 없다. 내가 직접 너랑 계약하면 된다"고 말하며 기존 임차인과의 계약 체결을 방해. ### 3-3. 제3호 — 현저히 고액의 차임·보증금 요구 임대인이 신규 임차인에게 **시장 시세를 현저히 초과하는 차임·보증금**을 요구해 사실상 임대차 체결이 불가능하게 만드는 행위입니다. > **판례**: 대법원 2018다252608 — 기존 차임 대비 **150~200% 인상**을 요구한 사안에서 "주변 시세 대비 현저한 고액"으로 판단해 방해행위 인정. **"현저한 고액"의 판단 기준** - 주변 유사 상가 시세 - 종전 임대차의 차임·보증금 수준 - 상임법 제10조의2에 따른 **경제사정 변동 여부** - 갱신 가능했다면 제11조 **5% 상한**과의 비교 (환산보증금 이하 임대차의 경우) ### 3-4. 제4호 — 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차 체결 거절 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 체결을 **정당한 사유 없이 거절**하는 행위입니다. 가장 흔하게 문제되는 유형입니다. > [!WARNING] > **거절 자체가 위법이 아니라 "정당한 사유 없는 거절"이 위법입니다.** 다음 섹션의 정당한 거절 사유 4가지에 해당하지 않는 모든 거절은 이 유형에 포섭됩니다. 실무에서 임대인이 가장 많이 패소하는 지점입니다. ## 4. 정당한 거절 사유 — 제10조의4 제2항 4가지 임대인이 신규 임차인과의 임대차 체결을 거절해도 손해배상 책임을 지지 않는 **4가지 정당한 사유**입니다. | 사유 | 내용 | 실무 포인트 | |---|---|---| | **1호. 지급능력 없음** | 신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 그 밖의 임차인 의무 이행 자력이 없는 경우 | **재직증명·신용조회·보증인** 등 객관 자료 요구 가능 | | **2호. 의무 위반 우려** | 신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차 유지가 어려운 **상당한 사유** | 업종 부적합, 전과·중대 분쟁 이력 등 구체적 사정 | | **3호. 1년 6개월 이상 비영리 사용** | 임대차 목적물을 **1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우** | 자가 사용, 철거 후 공실, 비영업 창고 등 | | **4호. 임차인이 권리금을 이미 수령** | 임대인이 **선택한 신규 임차인과 임차인 간에 권리금 계약이 이미 체결되어 임차인이 권리금을 지급받은** 경우 | 당사자 합의로 권리금 수수가 완료된 경우 | ### 4-1. 1호 지급능력 없음 — "객관적 자료" 필요 단순히 "그 사람 돈 없어 보인다"로는 부족합니다. 임대인은 **재직증명서·소득증빙·신용정보·사업계획서** 등 객관적 자료를 요구하고, 이를 기반으로 판단해야 합니다. 자료 없이 주관적 판단만으로 거절하면 정당한 사유로 인정되지 않습니다. ### 4-2. 3호 1년 6개월 비영리 사용 — 실제 이행 여부가 중요 임대인이 "본인이 쓸 거다" 또는 "창고로 쓸 거다"라고 하며 거절한 뒤, 실제로는 **다른 임차인에게 임대**하거나 **영업 용도로 전환**하면 **사후에 손해배상 청구**가 가능합니다. > **판례**: 대법원 2021다272073 — 임대인이 "개인 사용" 사유로 신규 임차인 거절 후 1년 이내에 새 임차인과 임대차 계약을 체결한 사안에서, **"1년 6개월 비영리 사용 의사"가 거짓이었음**을 인정해 손해배상 판결. ### 4-3. 4호 — 임차인이 실제로 권리금을 받은 경우 이 조항은 "임차인이 권리금 회수 기회를 이미 누렸다"는 점에서 보호의 필요성이 사라졌다고 보는 규정입니다. **임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우**에 한정되며, 임차인이 스스로 데려온 후임자와의 계약으로 권리금을 받은 경우는 해당되지 않습니다. ## 5. 손해배상 — 얼마까지 청구할 수 있나 ### 5-1. 손해액 산정 원칙 (제10조의4 제3항) 손해액은 **다음 두 금액 중 낮은 금액**입니다. 1. **신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금** 2. **임대차 종료 당시의 권리금** > **예시 1** — 신규 임차인과 계약한 권리금 **1억** vs 임대차 종료 당시 감정평가 권리금 **8,000만** → **8,000만 원이 손해액** > > **예시 2** — 신규 임차인과 계약한 권리금 **5,000만** vs 임대차 종료 당시 감정평가 권리금 **7,000만** → **5,000만 원이 손해액** ### 5-2. 임대차 종료 당시 권리금 — 감정평가 "임대차 종료 당시 권리금"은 **국토교통부 감정평가 실무기준 "권리금의 감정평가"** 절차로 산정합니다(상임법 제10조의7). 실무에서는 공인된 감정평가법인이 다음 요소를 종합 평가합니다. - **시설권리금** — 인테리어·비품의 잔존가치 - **영업권리금** — 최근 수년 평균 영업이익 × 계속기간 할인율 - **지역권리금** — 상권·유동인구·입지 계수 - **거래사례 비교** — 유사 상권·업종의 권리금 거래사례 ### 5-3. 소멸시효 — 임대차 종료 후 3년 손해배상 청구권은 **임대차가 종료된 날부터 3년** 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다(제10조의4 제4항). "신규 임차인 주선 시점"이 아니라 **임대차 종료일**이 기산점입니다. 기간 내에 **소송 또는 조정 신청**으로 시효를 중단시켜야 합니다. ### 5-4. 입증 책임 - **임차인 측**: 방해행위 존재, 신규 임차인 주선 사실, 권리금 계약 체결 사실, 손해액 - **임대인 측**: 정당한 거절 사유 존재, 주장한 사유의 실제 이행 > [!WARNING] > **입증의 핵심은 "서면"과 "녹음"입니다.** 구두로만 주고받은 내용은 법정에서 무력화되기 쉽습니다. 신규 임차인 주선 사실은 **내용증명·이메일**로 남기고, 임대인과의 대화는 녹음(자기 대화 녹음은 합법)으로 확보하세요. 권리금 계약서는 **공증**까지 받으면 분쟁 예방에 결정적입니다. ## 6. 권리금 계약서 — 국토부 표준계약서 기준 작성법 ### 6-1. 상임법 제10조의6 — 표준권리금계약서 고시 상임법 제10조의6은 국토교통부장관이 **권리금 계약의 체결을 위한 표준계약서**를 정하여 권장할 수 있다고 규정합니다. 현재 국토부 고시 **"상가건물 임대차 권리금 표준계약서"**가 시행 중이며, 실무에서는 이를 기반으로 작성합니다. ### 6-2. 필수 기재 사항 | 항목 | 내용 | 작성 포인트 | |---|---|---| | **당사자** | 양도인(임차인)·양수인(신규임차인)·연대보증인 | 인적사항, 연락처, 신분증 사본 첨부 | | **목적물** | 상가 소재지, 층·면적, 업종, 상호 | 사업자등록증·임대차계약서 사본 첨부 | | **권리금 총액** | 바닥·시설·영업권리금 **구분 기재** | 세무상 기타소득 산정 근거 | | **지급 일정** | 계약금·중도금·잔금 일자 및 금액 | 통상 계약금 10%, 잔금은 임대차 체결 후 | | **시설물·비품 목록** | 양도되는 인테리어·기계·집기 상세 목록 | **별지 목록** 작성, 사진 첨부 권장 | | **영업권·거래처** | 상호, 거래처 명단, 노하우·레시피 등 | 경업금지 조항 동반 | | **경업금지 의무** | 양도인의 경업금지 범위·기간 | 상법 제41조 준용 또는 개별 약정 | | **임대인 동의** | 임대차 계약의 갱신·승계 조건 | 임대인의 신규 임대차 체결 의사 확인 | | **해제 조건** | 임대차 체결 불발 시 계약금 반환 조건 | **"임대차 체결 불발 시 계약 해제 및 계약금 반환"** 명시 | | **분쟁 해결** | 관할 법원, 조정 우선 여부 | 상가건물임대차분쟁조정위원회 활용 가능 | ### 6-3. 특약으로 꼭 넣어야 하는 조항 - **임대차 체결 불발 시 무조건 원상 반환** — 임대인이 신규 임대차를 거절하면 권리금 계약을 **자동 해제**하고 **계약금 전액 반환** - **임대차 조건 협의 결렬 시 해제** — 차임·보증금 조건이 종전 대비 과도하게 변경되면 양수인이 해제 가능 - **경업금지 조항** — 양도인이 **동일 업종**으로 **일정 반경 내 일정 기간** 재개업 금지 (보통 1~3년, 500m~1km) - **시설물 하자담보** — 인수 시 시설 하자 발견 시 양도인 책임 범위 - **세금 부담 주체** — 권리금 관련 기타소득세·지방소득세·부가가치세 부담 주체 명시 - **원상회복 의무 승계** — 종전 임대차의 원상회복 의무가 양수인에게 어떻게 승계되는지 > [!INFO] > **계약금·중도금·잔금 분할의 이유** — 권리금 계약은 임대인의 신규 임대차 체결이 전제되지 않으면 무의미합니다. 따라서 **계약금은 임대인 동의 전 지급, 잔금은 임대차 체결 직후 지급**으로 일정을 조정하는 것이 안전합니다. 한 번에 전액 지급하면 임대차 결렬 시 반환 분쟁이 격화됩니다. ## 7. 권리금의 세금 — 기타소득·원천징수·종합과세 ### 7-1. 소득 구분 — 기타소득 권리금은 **소득세법 제21조 제1항 제7호**에 따른 **기타소득**으로 분류됩니다. 단, 권리금이 **사업 양도**의 일부로 포괄적으로 수수된 경우에는 **사업소득**으로 재분류될 수 있습니다(개별 판단). ### 7-2. 필요경비 60% 의제 — 2019년부터 소득세법 시행령 제87조 제1호의2에 따라 권리금 기타소득의 **필요경비는 60%로 의제**됩니다. 즉 실제 지출과 무관하게 **권리금의 60%를 경비로 차감**하고 나머지 **40%**에 세금이 매겨집니다. > **변천사** — 2018년까지는 80%였으나 2019.1.1. 이후 발생분부터 60%로 축소되었습니다. 그만큼 과세 강화가 이루어진 항목입니다. ### 7-3. 원천징수 — 지급자 의무 권리금을 **지급하는 자**(신규 임차인 또는 임대인)는 지급 시점에 **원천징수 후 신고·납부** 의무를 집니다. 원천징수 세율은 다음과 같습니다. $$\text{원천징수세액} = (\text{권리금} \times 40\%) \times 22\% = \text{권리금} \times 8.8\%$$ | 항목 | 세율 | |---|---| | 기타소득 원천징수 소득세 | 20% | | 지방소득세(소득할) | 2% (소득세의 10%) | | **합계 실효세율** | **8.8%** (권리금 매매대금 기준) | > **예시** — 권리금 1억 지급 시 > - 기타소득금액 = 1억 × 40% = 4,000만 원 > - 원천징수세액 = 4,000만 × 22% = **880만 원** > - 실수령액 = 1억 − 880만 = **9,120만 원** > - 지급자는 **다음 달 10일까지** 세무서에 원천징수 신고·납부 ### 7-4. 종합소득세 합산 — 연간 기타소득금액 300만 원 초과 시 개인의 **연간 기타소득금액(권리금 × 40% 등)의 합계가 300만 원을 초과**하면 **종합소득세 신고 대상**입니다. 원천징수 8.8%가 **분리과세 종결**이 아니라, 다른 소득과 합산해 누진세율(6~45%)로 다시 계산되어 **추가 납부** 또는 **환급**이 발생합니다. > **예시** — 권리금 1억(기타소득금액 4,000만 원)을 받은 사람이 다른 근로소득·사업소득이 있으면 종합소득세 신고에서 4,000만 원이 합산됩니다. 최종 세율이 22%보다 높으면 추가 납부, 낮으면 환급. **분리과세 선택 가능 여부** - 권리금 기타소득은 **조건부 분리과세**가 아니라 **종합과세**가 원칙 - 다만 **연간 기타소득금액 300만 원 이하**는 원천징수로 종결 가능 (분리과세) ### 7-5. 세금계산서·부가가치세 - **권리금 수령자가 일반과세자 개인사업자**인 경우 → 권리금 **매매대금의 10% 부가가치세**가 추가로 발생할 수 있습니다. - 단, **시설권리금 위주**로 포괄양수도 요건을 충족하면 부가세를 생략할 수 있습니다(상가 매매 시 포괄양수도와 동일 논리). - 실무에서는 **영업권리금은 기타소득**으로, **시설권리금은 부가세 과세** 방식으로 분리 처리하는 경우가 많습니다. > [!WARNING] > **원천징수를 안 하고 넘어가면 큰 리스크입니다.** 지급자는 **미원천징수 가산세**를 부담하고, 수령자는 종합소득세 신고 시 일괄 신고해야 합니다. 실무에서 권리금 원천징수를 누락해 나중에 세무서로부터 가산세가 추징되는 사례가 많으므로, **계약 시 반드시 원천징수 이행 주체와 일정을 명문화**하세요. ## 8. 분쟁 예방과 대응 — 임차인·임대인 실무 체크리스트 ### 8-1. 임차인(양도인) | 시점 | 체크 | |---|---| | **계약 체결 단계** | 시설·거래처·매출 근거 자료 상시 정리, 영업이익 증빙(세금계산서·POS 기록) 보관 | | **임대차 종료 6개월 전** | 임대인에게 **신규 임차인 주선 의사**를 내용증명으로 통보, 부동산 공인중개사 활용 | | **신규 임차인 주선 시** | 임대인에게 **서면으로 임대차 체결 요청** + 신규 임차인의 재직·신용 자료 첨부 | | **임대인 거절·방해 시** | 거절 사유 **서면 수취**, 녹음 기록, 손해배상 근거 수집(감정 준비) | | **권리금 계약 시** | 표준계약서 기반 작성, **특약으로 임대차 결렬 시 원상반환** 명시, 공증 검토 | | **세금 처리** | 기타소득 원천징수 확인, 연간 기타소득금액 300만 원 초과 시 종합소득세 신고 | | **분쟁 발생 시** | **상가건물임대차분쟁조정위원회** 조정 우선, 실패 시 손해배상 소송(3년 소멸시효) | ### 8-2. 임대인 | 시점 | 체크 | |---|---| | **임대차 종료 6개월 전** | 임차인의 주선 통보 수령 시 **정당한 거절 사유 검토**, 서면 회신 | | **신규 임차인 심사** | 재직·신용·사업계획 자료 요구(객관 근거), 판단 근거 문서화 | | **거절 시** | 거절 사유를 **법조문 번호와 함께** 서면 통지, 사후 입증 자료 보존 | | **1년 6개월 비영리 사용 사유 주장** | 해당 기간 동안 **실제 비영리 사용 이행** 필수, 공실 인증 자료 보존 | | **자가 사용 주장 후 재임대 시** | **최소 1년 6개월 경과 전 재임대 금지**, 위반 시 손해배상 리스크 | | **고액 차임 요구 시** | 인상폭을 **주변 시세·경제사정 변동·세부담 증가** 등 객관 근거로 뒷받침 | ### 8-3. 분쟁 해결 경로 1. **상가건물임대차분쟁조정위원회** 조정 (무료, 3개월 이내) 2. **민사조정** 신청 (법원, 저비용) 3. **손해배상 소송** (임대차 종료 후 3년 이내) 4. **형사고소** — 사기·강요·업무방해 등 해당 시 병행 ## 9. 자주 묻는 질문 **Q1. 임대인이 재건축을 이유로 거절하면 무조건 정당한 사유가 되나요?** 아닙니다. **계약 체결 당시에 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지**했거나, 건물 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거 필요 등 **엄격한 요건**을 충족해야 합니다(상임법 제10조 제1항 제7호). 막연한 "재건축 예정"으로는 방해행위 면책이 되지 않습니다. **Q2. 임대차 종료 10년이 지나면 권리금 회수기회 보호도 끝나나요?** 아닙니다. **대법원 2017다225312**는 "갱신요구권 소진 여부와 무관하게 권리금 회수기회 보호는 별개로 적용된다"고 판시했습니다. 10년을 초과한 임차인도 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 권리가 있습니다. **Q3. 임차인이 3기 차임을 연체 중이면 권리금 회수기회 보호도 못 받나요?** **제10조의4 제1항 본문은 "제10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우"를 제외합니다.** 3기 연체는 갱신거절 사유(제10조 제1항 제1호)이므로 권리금 회수기회 보호에서도 제외됩니다. 단, **연체를 모두 변제해 연체 상태를 해소**하면 다시 보호 대상이 될 수 있다는 견해가 유력합니다. **Q4. 권리금 수령 시 부가가치세도 같이 내야 하나요?** **시설권리금**이 주를 이루고 수령인이 일반과세자라면 **10% 부가세** 과세 대상입니다. 다만 사업 일체를 승계하는 **포괄양수도**로 구성하면 부가세를 생략할 수 있습니다. **영업권리금**은 성격상 부가세 과세가 아닌 기타소득 처리가 일반적입니다. 세무사와 구체적 구성을 상의하는 것이 안전합니다. **Q5. 권리금을 받은 사실을 신고하지 않으면 어떻게 되나요?** **지급자가 원천징수를 이행**하면 국세청에 자동 기록이 남아 숨길 수 없습니다. 미신고 적발 시 **종합소득세 + 가산세(무신고 20%, 납부불성실 일 0.022%)**가 추징되며, 고의·악의가 인정되면 **가산세가 40%**까지 상향됩니다. 권리금 수수는 계좌이체로 투명하게 처리하고 정상 신고하는 것이 결국 가장 저렴합니다. **Q6. 임대인이 본인이 직접 영업하겠다며 거절한 뒤 실제로는 다른 사람에게 임대했습니다. 어떻게 해야 하나요?** 정당한 거절 사유(제10조의4 제2항 제3호 "1년 6개월 이상 비영리 사용") **허위 주장**에 해당해 **손해배상 청구 가능**합니다. 임대차 종료 후 **3년 이내**에 소송을 제기해야 하며, 임대인의 거짓말이 입증되면 **신규 임차인과의 권리금 계약액 또는 종료 당시 권리금** 중 낮은 금액을 배상받을 수 있습니다(대법원 2021다272073 등). ## 마무리 권리금 회수기회 보호는 **"임차인 vs 임대인"의 일방적 대립 조항이 아닙니다.** 상임법 제10조의4는 **거절의 정당한 사유 4가지**를 명시해 임대인의 재산권도 함께 보장합니다. 핵심은 **양 당사자 모두 서면과 근거를 남기는 실무 습관**입니다. **임차인**은 임대차 종료 6개월 전부터 **내용증명·녹음·신규 임차인 자료**로 방해행위 입증 기반을 축적하세요. **임대인**은 거절 시 **법조문 번호와 객관 자료**로 정당성을 뒷받침하고, 주장한 사유(자가 사용·철거 등)를 **실제로 이행**하세요. **권리금 계약**은 국토부 표준계약서 기반으로 **3종류(바닥·시설·영업)를 구분 기재**하고, **임대차 결렬 시 원상반환 특약**을 반드시 포함하세요. **세무 처리**는 기타소득 원천징수 8.8%를 지급자가 처리하고, 수령자는 연간 기타소득금액 300만 원 초과 시 종합소득세에 합산 신고하는 것이 원칙입니다. 이 두 편(상임법 전반 + 권리금 상세)을 함께 숙지하면 상가 임대차의 법률·세무 리스크 80%는 관리 가능합니다. 다음 편에서는 **제소전화해**를 통한 **상가 명도 분쟁 예방 실무**를 다룰 예정입니다. ]]> guides 권리금 권리금회수기회보호 상임법 상가건물임대차보호법 권리금계약서 기타소득 원천징수 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/news-digest/daily-brief/ https://baikuk.blog/posts/news-digest/daily-brief/ Mon, 13 Apr 2026 00:00:00 GMT [!NOTE] > 본 다이제스트는 공개 뉴스 자료를 바탕으로 자동 생성된 **초안**입니다. 인용은 제목·링크·스니펫 범위이며, 자세한 내용은 출처 링크를 확인하세요. ## 핵심 이슈 # 일산/고양 상업용 부동산 주간 다이제스트 - 핵심 이슈 ## 🎤 BTS 공연 특수로 일산 상권 '활력' 방탄소년단(BTS) 월드투어 고양 공연으로 웨스턴돔, 라페스타, 대화동 역세권 등 주요 상권에 외국인 관광객이 급증하며 '홍대·명동' 수준의 인파가 몰렸다. 고양시는 156개 업체(음식점·상가·백화점 등)가 자발적으로 참여한 할인 및 증정 이벤트를 진행했으며, 모바일 기반 상가 정보 제공으로 지역 경제 활성화를 뒷받침했다. 화장품 상가를 비롯한 현장 점포들은 젊은 여성 고객 급증으로 매출 상승 효과를 체감한 것으로 전해졌다. 📎 [뉴스1](https://www.news1.kr/local/gyeonggi/6133658) | [글로벌에픽](http://www.globalepic.co.kr/view.php?ud=2026040909304459005f69d33b22_29) --- ## 🏢 일산 원마운트 파산 위기…임차인 보증금 2000억 '먹구름' 일산서구 대표 복합문화시설 원마운트가 법원으로부터 파산 절차 진입 신호를 받으며 임차인 보증금 약 2000억원이 위험에 처했다. 일부 공실을 제외한 시설 운영은 지속 중이며 매출은 회복세를 보이고 있다는 운영사 측 설명에도 불구하고, 상업용 부동산 시장의 구조적 불안을 보여주는 사례로 지목되고 있다. 📎 [조선일보 부동산](https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2026/04/03/2026040302347.html) --- ## 📉 일산·원주 상권 공실률 30% 육박…지방 상권 위축 심각 중소벤처기업부의 상권 분석 결과, 강원 원주 원도심의 중앙·일산 상권은 공실률 31.6~32.88%를 기록하며 점포 3곳 중 1곳이 비어있는 상황이 확인됐다. 같은 기간 강원도 평균 공실률은 14.3%로, 비수도권 골목상권의 공실률(최고 19.5%)은 수도권(8~10%)의 두 배 수준이다. 정부는 로컬 창업가 연 1만 명 육성 등 골목상권 회생 대책을 추진 중이다. 📎 [동아일보](https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20260331/133646897/2) | [강원도민일보](https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2042854) --- ## 🎯 민경선 예비후보 "라페스타, K-컬처 성지로 재조성" 고양시장 예비후보들이 공실 증가로 침체된 라페스타 상권 활성화 공약을 본격화하고 있다. 민경선 예비후보는 라페스타를 '문화예술산업 특구'로 지정하고 e-스포츠 스타디움·버스킹 공간 등을 조성하겠다는 구체적 육성안을 발표했다. 고양청년회의소는 라페스타 등 공실 상가 대책 마련을 시급한 과제로 제시하며 예비후보들과의 정책 간담회를 진행한 바 있다. 📎 [뉴스클레임](https://www.newsclaim.co.kr/news/articleView.html?idxno=3060451) | [고양신문](http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=88017) --- ## 🏗️ 지식산업센터 '주거 전환' 검토…고양 덕은지구도 포함 정부가 공실 증가로 어려움을 겪는 지식산업센터의 주거용 전환(컨버전) 정책을 본격 검토하면서 고양시 덕은지구 등이 대상지로 거론되고 있다. 2025년 전국 지식산업센터 매매 거래량은 전년 대비 22.1% 감소(3030건)하며 상업용 부동산 시장 전반의 구조적 불안이 가시화됐다. 단순 공급 확대를 넘어 도심 내 주거 공급 대안으로 기능할지 주목된다. 📎 [뉴스토마토](http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=1295678&inflow=N) | [오피니언뉴스](http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=135026) ## 수집 기사 (69건) 1. **["거리마다 외국인들, 홍대·명동 온 줄"…BTS 공연에 고양시 즐거운 비명](https://www.news1.kr/local/gyeonggi/6133658)** — `일산 상가` 일산의 대표 쇼핑·먹거리 지역인 웨스턴돔과 라페스타는 물론 공연이 열리는 고양종합운동장 인근 대화동의 역세권 상권은 식당과 거리마다 외국인들로 넘쳐났다. 한 화장품 상가 관계자는 "젊은 여성 손님들이 몰려와... 2. **[[스타家] 그룹 방탄소년단 ⑥ l '아리랑' 월드투어 개막…글로벌 팬 열...](https://www.cbci.co.kr/news/articleView.html?idxno=567285)** — `일산 상가` 혜택과 상가 정보를 제공했다. 경기도북부소방재난본부는 공연 기간 화재진압차를 전진 배치하고, 안전 관리 인력을 기존의 두 배로 증원했다. 경기도와 일산서부경찰서도 군·소방·지자체와 합동훈련을 통해 대응... 3. **[일산 후곡 윤사이언스 과학학원, ‘과학의 달’ 맞이 대회 및 UI챌린지 ...](https://www.naeil.com/news/read/584866?ref=naver)** — `일산 상가` 일산 지역 학부모 사이에서는 이번 특강이 “입시 준비와 학생의 실력 향상이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 프로그램”으로 주목받으며 긍정적인 반응을 얻고 있다. 위치 일산서구 일산로 555 (뉴타운상가 203호) 4. **[[패트롤] 고양시-김포시-남양주시-양주시-파주시](https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20260411023086152)** — `일산 상가` 팬들은 방탄소년단 리더 RM의 고향인 일산을 방문했다는 사실에 벅찬 감동을 표출하고 있다.... 상가 별 조회수를 분석한 결과, 방문객은 지역별로 차별화 콘텐츠에 관심을 보였다. 라페스타 일원에선 'G-뷰티'를 직접... 5. **[봄날 다시 기지개 켠 '고양일산 아코디언 동호회'](http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=88223)** — `일산 상가` 맞아 복지관과 경로당을 찾아다니며 아코디언 연주봉사를 위해 열심히 준비하고 있다. 멋진 연주를 들으며 힐링하고 싶다면 언제라도 강선마을 9단지 지하 상가에 있는 '고양일산 아코디언 동호회'의 문을 두드리면 된다. 6. **[[패트롤] 고양시-김포시-남양주시-양주시-파주시](https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20260410021495807)** — `일산 상가` 예컨대 일산가구단지는 가구 할인 판매를 진행하며, 풍동 애니골, 일산 라페스타, 웨스턴돔, 행신아트 음식문화특화거리, 일산역 먹자골목 등 상가에서 할인 및 증정품을 제공한다. 일산 아쿠아플라넷은 예매 내역... 7. **[고양시, BTS 공연 앞두고 '특수'…숙박·상권 활기](http://www.globalepic.co.kr/view.php?ud=2026040909304459005f69d33b22_29)** — `일산 상가` 음식점과 상가, 백화점, 쇼핑몰, 대형마트 등 총 156개 업체가 자발적으로 참여해 소비 촉진에 나섰다. 이와 함께 고양관광센터에서는 BTS 핸드프린팅과 친필 사인을 전시하는 특별전을 개최하고, 일산서구청 앞에서는... 8. **[BTS 고양 공연 앞두고 숙박 수요 증가…고양시, 상권·안전·현장 대응 ...](https://www.onews.tv/news/articleView.html?idxno=278249)** — `일산 상가` 대표적으로 일산가구단지에서 가구 할인 판매를 진행하며, 풍동 애니골, 일산 라페스타, 웨스턴돔, 행신아트 음식문화특화거리, 일산역 먹자골목 등 상가에서 할인 및 증정품을 제공한다. 또한, 일산 아쿠아플라넷은... 9. **['보랏빛 물결'…BTS 월드투어 첫날, 고양문화와 경제까지 물들였다](https://www.ppss.kr/news/articleView.html?idxno=292183)** — `일산 상가` 방문객들에게 일산 호수공원, 라페스타, 밤리단길 등 주요 상권을 안내하고, 모바일을 활용해 할인 혜택과 상가 위치 정보를 제공해 지역 경제를 뒷받침한다는 방침이다. 아울러, 경기북부소방재난본부는 공연 기간... 10. **['BTS 월드투어 첫날' 보랏빛 물든 고양…봄비 속 질서있게 진행](https://news.bbsi.co.kr/news/articleView.html?idxno=4077483)** — `일산 상가` 일산 호수공원과 라페스타, 밤리단길 등 주요 상권을 잇는 동선 안내와 모바일을 통해 주변 상가 정보와 할인 혜택을 확인할 수 있도록 한 것입니다. 아울러 경기도북부소방재난본부는 공연 기간 화재진압차를 전진... 11. **[광화문 이어 고양시까지 … BTS 공연에 유통가 '아미노믹스'](https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2026/04/13/2026041300136.html)** — `일산 상권` 고양시에서 열린 BTS 월드투어로 지역 상권에 활력을 불어넣었기 때문이다. 13일 업계에 따르면 지난 9일... 일산서구 소재 소노캄 고양은 총 824실 중 80% 이상 예약이 완료됐다. 이는 지방을 비롯한 해외 팬들의... 12. **[[6·3 지방선거 이모저모] 민주당 고양시장 예비후보들, 보폭 확대…본...](https://www.joongboo.com/news/articleView.html?idxno=363722547)** — `일산 상권` 특히 이경혜 전 예비후보의 합류는 장 예비후보가 일산서구 표심을 흡수하는 데 적잖은 도움이 될 수 있다는... 단순한 공연 특수에 그치지 않고 도시 브랜드, 상권, 공동체 가치까지 묶어내려는 전략이라는 점에서 다른... 13. **[BTS, 광화문 찍고 고양서 완성한 '귀환' 서사 [MTN 현장+]](https://news.mtn.co.kr/news-detail/2026041201544635929)** — `일산 상권` 컴백 3주 만에 글로벌 아미(팬덤명)를 총집결시킨 존재감이 남다르다.방탄소년단은 11일 경기 고양시 일산... 그렇다 보니 이날 현장은 팬들 위주로 인파 관리가 안정적으로 이뤄졌다.인근 상권 역시 활기를 띠었다.... 14. **[민경선 예비후보 "라페스타, 세계적 K-컬처 성지 육성"](https://www.newsclaim.co.kr/news/articleView.html?idxno=3060451)** — `일산 상권` 민경선,예비후보,일산,라페스타,육성 민경선 고양시장 예비후보가 일산 라페스타 육성방안을 발표하고... 민 예비후보는 이를 통해 침체된 라페스타 상권을 '문화예술산업 특구'로 지정하고 e-스포츠 스타디움 및 버스킹... 15. **["언론 보복 대신 AI 플랫폼 지원" ...이영아가 그리는 '혁신 고양'](https://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0003223603&CMPT_CD=P0010&utm_source=naver&utm_medium=newsearch&utm_campaign=naver_news)** — `일산 상권` 이 후보는 지난 11일 일산 K-컬처밸리(고양 아레나) 부지 인근 현장에서 진행된 오마이TV '최진봉의 보이는... "청년 주택 5,000호를 공급하고, 라페스타 등 위축된 상권을 리모델링해 청년 예술가들을 위한 작업장 1,000개를... 16. **["카공족이 민폐?⋯'진상'만 아니면 환영합니다"](http://www.inews24.com/view/1959161)** — `일산 상권` 현재 포커스 존 도입 매장은 △신림녹두거리점 △송파방이점 △일산후곡점 △광교상현역점 △세종대점 △한양대에리카점 등 총 6개다. 이중 세종대점과 한양대에리카점은 올해 오픈한 매장으로, 두 매장 모두 대학 상권... 17. **[KAIST 미래기술 집결…대전·경기 과학축제 체험관 운영](https://www.ccdailynews.com/news/articleView.html?idxno=2409539)** — `일산 상권` 윤윤진 교수팀은 기후 데이터와 AI를 결합해 폭염이 상권 매출에 미치는 영향을 분석하는 기술을 공개한다. ▲ 일산전시 김나훈 대표의 래빗홀 컴퍼니 게임 이미지 학생 창업기업들도 참여한다. AI 캐릭터들이 스스로... 18. **[4/11~4/12 이마트·홈플러스·롯데마트 대형마트 휴무일·영업하는 지점...](http://www.finomy.com/news/articleView.html?idxno=253036)** — `일산 상권` 대형마트 의무 휴업은 전통시장과 골목상권을 살린다는 취지로 지난 2012년에 도입됐다. ◇ 이마트 휴무... 의정부점, 일산점, 진접점, 파주운정점, 파주점, 평촌점, 포천점, 풍산점, 하남점, 화정점, 보령점, 청주점... 19. **[[사설] 로컬 창업 정책, 골목상권 회생 기대](https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2042854)** — `일산 공실` 같은 기간 강원도는 14.3%를 기록했으며 원주중앙·일산은 31.6%로 나타났습니다. 핵심 상권 수와 공실률 모두 위축된 지역 경제의 실상을 보여줍니다. 정부 대책은 지역 경제계에 일말의 희망을 갖게 합니다. 중기부는 로컬... 20. **["임차 보증금 2000억 휴짓조각" 일산 원마운트, 1년 만에 비참한 결말](https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2026/04/03/2026040302347.html)** — `일산 공실` 고양시 일산서구의 대표적 복합문화시설 원마운트가 결국 파산 기로에 섰다. 법원이 지난 2월 원마운트에... 또 일부 공실을 제외하면 시설 운영은 이어지고 있으며, 매출 역시 회복세라고 설명했다. 특히 ‘파산 시... 21. **[“강남 집 팔아 ETF로…60대 슈퍼리치들 문의 쇄도” [투자360]](https://biz.heraldcorp.com/article/10708757?ref=naver)** — `일산 공실` 자녀의 수능이 끝나자 해당 아파트를 매도했고 이후 일산의 한 아파트를 매수했다. 남은 차익 약 10억원은... 그러나 공실 발생 가능성과 종합과세 부담이 커지면서 고민이 깊어졌다. 정 부장은 “과거에는 노후... 22. **[“60대 자산가, 강남 집 팔고 ETF로”](https://biz.heraldcorp.com/article/10708521?ref=naver)** — `일산 공실` 자녀의 수능이 끝나자 해당 아파트를 매도했고 이후 일산의 한 아파트를 매수했다. 남은 차익 약 10억원은... 그러나 공실 발생 가능성과 종합과세 부담이 커지면서 고민이 깊어졌다. 정 부장은 “과거에는 노후... 23. **[빈 점포 해법, 공간정책에서 찾아야[기고/류태창]](https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20260331/133646897/2)** — `일산 공실` 강원 원주 원도심의 중앙·일산 상권은 공실률이 32.88%에 달했다. 일부 지방 도시와 원도심에서는 이미 점포 다섯 곳 중 한 곳, 많게는 세 곳 중 한 곳이 비어 있는 상황이 현실이 되고 있다. 더 우려스러운 것은 이 공실이 한... 24. **[울산 동구, 일산·방어동 상권 활성화 움직임](http://www.ujeil.com/news/articleView.html?idxno=383318)** — `일산 공실` 동구 일산동·방어동 일대 상권 활성화 움직임이 보이고 있다. 대규모 공공기관 입주와 CGV 재오픈이라는 호재에 맞춰 그간 정체됐던 상권에 신규 음식점들이 속속 들어서고 공실이 채워지는 등 상권 회복에 대한 기대감이... 25. **["지역상권 살린다" 창업가 매년 1만명 육성](https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2040930)** — `일산 공실` 공실률도 2024년말 기준 수도권은 8~10%, 비수도권은 최고 19.5%로 집계돼 두배가량 높았다. 같은기간 강원도는 14.3%를 기록한 가운데 원주중앙·일산이 31.6%를 기록했다. 유동인구는 수도권의 경우 2023년말 1억3738만명에서... 26. **["청년 절반이 수도권"…산업 쏠림이 만든 일자리·주거 격차](http://www.inews24.com/view/1951578)** — `일산 공실` 한국부동산원 상업용 부동산 임대동향조사 기준 2025년 4분기 중대형 상가 공실률은 13.8%를 기록했다. 주택 정책 역시 과제로 꼽힌다. 권 교수는 "정부가 추진 중인 135만호 공급 계획은 분당·일산 등 1기 신도시 공급 물량... 27. **[고양JC "고양시 청년 실질적 일자리 지원 시급"](http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=88017)** — `일산 공실` 또한 라페스타 등 공실이 많은 상가 활성화를 위한 대책과 장애인 청년들의 교통 편의를 제공할 수 있는... 명 예비후보는 "고양시장에 당선된다면 일산테크노밸리 등 주요 사업을 조속히 준공해 양질의 일자리를 만들어... 28. **["라페스타·재건축·청년일자리·마이스"…민주당 고양시장 주자들, 정...](https://news.ifm.kr/news/articleView.html?idxno=467378)** — `일산 공실` 고양청년회의소와의 간담회에서 청년 일자리, 주거 안정, 공실 상가 활성화, 장애인 청년 교통 대책 등 현장 요구를 청취한 뒤 일산테크노밸리·방송영상밸리·K-컬처밸리의 조속한 추진과 우량기업 유치를 약속했습니다.... 29. **[지식산업센터·상가 ‘주거 전환’…현실 장벽 높다](http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=1295678&inflow=N)** — `고양시 상업용 부동산` 이번 정책은 단순한 공급 확대를 넘어 상업용 부동산 시장 전반의 구조적 불안과도 맞물려 있습니다.... 경기 고양시 덕은지구에 위치한 지식산업센터. (사진=뉴스토마토) 이와 같은 ‘컨버전’ 전략은 해외 주요 도시에서도... 30. **['찬밥' 지식산업센터, '주거 전환 검토'…도심 공급 대안 되나](http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=135026)** — `고양시 상업용 부동산` 정부는 주거용 전환을 포함한 활용 대책 마련에 속도를 내고 있다.사진은 고양시 덕양구 삼송역 인근... 16일 부동산플래닛에 따르면 2025년 전국 지산 매매 거래량은 3030건으로 전년 3889건보다 22.1% 감소했다. 거래 금액도... 31. **[아파트 웃고 상가 울고…신도시 투자 체크 포인트](https://magazine.hankyung.com/money/article/202602110111c)** — `고양시 상업용 부동산` 그런데 상업용 부동산은 이보다 조금 더 복잡한 양상을 띤다. 1기 신도시 상업용지의 표본은 역시 일산과... 일산 호수공원과 연계된 라페스타는 고양시 최대의 상업지역으로 연면적 6만6115㎡ 규모로 6개 동의 입체적... 32. **["전자파·화재위험, 우리 집 앞 안돼"…님비에 발목 잡힌 데이터센터](http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=01945046645379712)** — `고양시 상업용 부동산` 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 지난해 발표한 ‘2025 한국 데이터센터 시장 리포트’에 따르면 2024년 기준 국내 상업용 데이터센터 중 90%가 수도권에 위치해 있고 2028년까지 40개 이상이 수도권에 추가로 구축될... 33. **[부동산플래닛 “전국 지식산업센터 시장 ‘역대급 한파’, 2025년 3분기 ...](https://sports.khan.co.kr/article/202512100310003?pt=nv)** — `고양시 상업용 부동산` AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2025년 3분기 전국... (1611만원), 고양시(1595만원), 남양주시(1573만원) 등의 순이었다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “3분기... 34. **[지산 시장 '역대급 한파'…3분기 거래규모, 최근 5년 중 최저치](http://www.efnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=125634)** — `고양시 상업용 부동산` AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛은 올해 3분기 전국 지식산업센터 매매시장 동향... (1천611만원), 고양시(1천595만원), 남양주시(1천573만원) 등의 순이었다. 부동산플래닛 정수민 대표는... 35. **[전국 지식산업센터 시장 ‘한파’…3분기 거래 5년래 최저치](http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=02679766642396880)** — `고양시 상업용 부동산` 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛은 9일 이 같은 내용의 ‘3분기 전국... (1611만원), 고양시(1595만원), 남양주시(1573만원) 등의 순이었다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “3분기... 36. **[경기도 오피스 임대가격지수, 상승세 이어가](https://www.kihoilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=3001959)** — `고양시 상업용 부동산` 반면, 성남시 분당역세권과 고양시 일산 라페스타 상권은 기업 이전 등의 영향으로 공실이 크게 늘며, 전분기 대비 임대료 상승폭이 축소됐다. 도내 상업용 부동산의 1㎡당 평균 임대료는 ▶오피스 1만 3천 원... 37. **[남궁원 하나생명 대표, 해외 상업용 부동산 부실 감축 속도…투자손익...](http://www.fntimes.com/html/view.php?ud=2025102815560637358a55064dd1_18)** — `고양시 상업용 부동산` 해외 상업용 부동산 부실을 집중적으로 감축, 투자손익을 개선한 영향이다. 하나생명 관계자는 "해외... 하나생명은 2027년 개소를 목표로 고양시 일대 요양시설 설립을 준비하고 있다. 하나생명은 하나금융그룹... 38. **[격동의 시장, 재테크·절세 해법 한 권에…‘부동산 투자 전략과 세금 ...](https://biz.heraldcorp.com/article/10600866?ref=naver)** — `고양시 상업용 부동산` 주거용·상업용 부동산·정비사업 등 총망라 투자 유망지역 및 부동산 세금 전반 훑어 이재국 한국금융연수원... 경민대 부동산자산관리 최고경영자(CEO) 과정, 중구·도봉구·광진구·금천구·파주시·고양시 상공회의소... 39. **[엠플러스운용 매각, 금융당국 문턱 넘었다…이달 딜 마무리[only 이데일...](http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=04444406645414808)** — `일산 지식산업센터` 에이펙스자산운용의 부동한 투자 포트폴리오를 보면 △천안시 백석동 지식산업센터 담보대출 △원주 남한강 에스파크 골프장 개발사업 △일산 사리현동 IDC 개발사업 △북한산 파라스파라 호텔&콘도 담보대출 △서울... 40. **[[6·3 지방선거] 유은혜 경기교육감 예비후보 "최장수 교육부장관 경륜...](https://www.polinews.co.kr/news/articleView.html?idxno=728008)** — `일산 지식산업센터` 고양시 일산동구)을 지냈다. 의정 활동 기간 내내 교육상임위에서 활동했다. 문재인 정부에서 제59대 부총리... 그래서 학교는 죽었다고 예전에 그런 책도 나오고, 그때의 문제 인식도 사실은 대한민국이 산업화 시대에 일부... ]]> news-digest 일산 상가 상권 뉴스 다이제스트 https://baikuk.blog/posts/about/office-introduction/ https://baikuk.blog/posts/about/office-introduction/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!NOTE] > 상담은 방문·전화 모두 환영합니다. 급한 매물은 전화가 가장 빠릅니다. - **주소**: 경기 고양시 일산동구 일산로 441번길 18, 1층 - **전화**: 031-916-2412 - **등록번호**: 제41285-2022-00002호 - **영업시간**: 평일 09:30 ~ 19:00 / 토요일 10:00 ~ 17:00 (일요일·공휴일 휴무, 사전 예약 시 가능) --- 고객 한 분 한 분께 정성을 다하겠습니다. 언제든 편하게 문을 두드려 주세요. ]]> about 사무소소개 일산 백은혜 https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-business-closure-hygiene/ https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-business-closure-hygiene/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 오해 > 1. "세무서에 폐업신고하면 영업신고증도 자동 폐업된다" → **틀립니다.** 식품·공중위생 영업은 별도 폐업신고가 원칙이며, 직권말소는 예외 절차입니다. > 2. "영업신고증을 잃어버려서 폐업신고를 못 한다" → **틀립니다.** 분실 사유서를 첨부하면 신고 가능합니다. > 3. "고양시청에 가면 된다" → **틀립니다.** 관할 **구청 산업위생과**입니다. ## 산업위생과가 담당하는 영업의 종류 고양시 각 구청 산업위생과(위생관리팀·위생지도팀)는 다음 영업의 신고·변경·폐업을 관장합니다. ### 식품위생법상 영업 - **일반음식점·휴게음식점** (식당, 카페, 분식점 등) - **제과점영업** - **단란주점·유흥주점** - **즉석판매제조·가공업** (반찬가게 등) - **식품제조·가공업** (소규모 한해) - **위탁급식영업·집단급식소** ### 공중위생관리법상 영업 - **이용업·미용업** (이발소, 미용실, 네일숍, 피부미용 등) - **숙박업** (모텔·여관·게스트하우스) - **목욕장업** - **세탁업** - **건물위생관리업** > [!NOTE] > 영업의 종류에 따라 적용 법령(식품위생법 vs 공중위생관리법)과 서식이 다릅니다. 폐업신고서 양식 번호도 다르므로 본인 영업이 어디에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다. ## 법적 근거 | 영업 구분 | 근거 법령 | 폐업신고 조항 | |---|---|---| | 식품접객업 등 | **식품위생법 제37조** | 동법 시행규칙 제44조, 별지 제42호서식 | | 공중위생영업 | **공중위생관리법 제3조 제2항** | 동법 시행규칙 제3조의3, 별지 제5호의2 서식 | ## 폐업신고 기한 > [!IMPORTANT] > **공중위생영업: 폐업한 날부터 20일 이내** > **식품관련영업: 지체 없이** (실무상 폐업일로부터 가급적 신속히) 기한을 도과하면 법령에 따라 **과태료**가 부과될 수 있고, 식품위생법은 미신고 시 형사처벌(3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금) 조항까지 두고 있습니다. 실무에서 즉시 형사처벌까지 가는 경우는 드물지만, 기한 내 신고가 원칙임을 잊지 마십시오. ## 구비서류 ### 공통 (식품·공중위생 모두) - **폐업신고서** (영업 종류별 해당 서식) - 식품: 식품위생법 시행규칙 **별지 제42호서식** - 공중위생: 공중위생관리법 시행규칙 **별지 제5호의2 서식** - **영업신고증(또는 영업허가증·영업등록증) 원본** - 신분증 - 대리인 신청 시: **위임장 + 위임인·대리인 신분증** ### 영업신고증을 분실한 경우 원본을 제출할 수 없으면 **분실 사유서**를 작성해 첨부합니다. 별도 양식이 정해져 있지 않으므로 "언제·어떻게 분실했는지"를 자필로 적고 서명하면 됩니다. 재발급 후 제출할 필요는 없습니다. > [!TIP] > 세무서 폐업신고와 동시에 처리하고 싶다면, 부가가치세법 시행령에 따라 **세무서에 휴·폐업신고서를 제출할 때 함께 영업 폐업신고서를 제출**할 수 있는 통합 처리 제도가 있습니다. 다만 모든 영업이 대상은 아니고, 식품관련영업이 대표적입니다. ## 신청 방법 | 방법 | 채널 | 비고 | |---|---|---| | **방문** | 사업장 소재지 관할 구청 산업위생과 | 가장 확실, 즉시 처리 | | **인터넷** | **정부24** (gov.kr) | "식품관련영업 폐업신고", "공중위생영업 폐업신고" 검색 | | **우편** | 관할 구청 산업위생과 | 영업신고증 원본 동봉 필수 | | **세무서 동시 신고** | 관할 세무서 | 식품관련영업 한정, 통합 폐업신고서 | ### 처리기간 및 수수료 - **처리기간**: 정부24 기준 **3시간(근무시간 기준)** — 실무상 방문 즉시 처리되는 경우가 많습니다. - **수수료**: **무료** ## 처리 절차 1. **신청 접수** — 폐업신고서 + 영업신고증 원본 제출 2. **담당자 확인** — 미납 과태료, 행정처분 진행 여부, 위반 사항 점검 3. **시스템 등록** — 식품안전나라 / 공중위생영업 관리시스템에 폐업 처리 4. **국세청 통보** — 관할 세무서에 폐업 사실 통보(연계) 5. **완료** — 별도 폐업증명 발급은 없으나, 필요시 **폐업사실증명서** 발급 가능 ## 직권말소 — "안 하면 자동으로 되겠지"는 위험합니다 식품위생법·공중위생관리법은 **부가가치세법상 사업자등록이 말소된 경우 행정청이 영업신고를 직권으로 말소할 수 있다**고 규정합니다. 이 때문에 "세무서에 폐업신고만 하면 자동으로 정리된다"고 생각하기 쉽습니다. > [!WARNING] > 직권말소는 **행정청의 재량**이지 의무가 아닙니다. 실무에서는 다음 문제가 자주 발생합니다. > - 직권말소까지 **수개월~1년 이상** 시차가 발생 > - 그 사이 **위생점검 대상**으로 통지가 계속 발송 > - **과태료·행정처분**이 누적된 채 폐업이 정리되지 않음 > - 동일 장소에서 **재개업 신고 시 기존 영업과 충돌**해 보정 요구 요컨대 직권말소는 안전망일 뿐, **본인이 직접 폐업신고를 하는 것이 정석**입니다. ## 폐업 전 반드시 정리해야 할 부수 절차 폐업신고 이전 또는 동시에 정리해야 하는 항목들이 있습니다. 누락 시 과태료·체납 문제가 발생합니다. | 항목 | 처리 부서 | 비고 | |---|---|---| | **세무서 폐업신고** | 관할 세무서 / 홈택스 | 부가세 확정신고 별도 | | **4대보험 상실신고** | 국민연금·건강보험·고용·산재 | 종업원 있을 경우 | | **카드단말기·POS 해지** | 밴(VAN)사 | 월 임대료 누적 방지 | | **간판 철거** | — | 옥외광고물 정비 | | **가스·전기 명의변경 또는 해지** | 도시가스·한전 | | | **임대차 종료·원상회복** | 임대인 | 보증금 반환과 연계 | | **재고·식자재 처분** | — | 식품접객업 | | **위생교육 수료증·종업원 보건증** | — | 향후 재개업 시 보관 권장 | > [!TIP] > **임대차계약 종료일과 폐업신고일을 일치**시키는 것이 가장 깔끔합니다. 폐업신고가 먼저면 보증금 반환 전 영업 권리가 사라지고, 임대차 종료가 먼저면 빈 점포에 대한 영업신고가 살아 있어 점검 통지가 계속됩니다. ## 중개·임대 실무 체크리스트 > [!TIP] > 상가 임대차 중개 시 **이전 임차인의 영업신고가 폐업되지 않은 채 남아 있는 경우**가 의외로 많습니다. 이 경우 신규 임차인이 같은 업종으로 영업신고를 하려 할 때 충돌이 발생합니다. - 계약 전 **건축물대장 + 영업신고 이력** 동시 확인 - 동일 호실에 **유효한 영업신고가 살아 있는지** 관할 구청 산업위생과에 조회 - 살아 있다면 **잔금 전 이전 임차인의 폐업신고 완료**를 특약으로 명시 - 행정처분(영업정지) 진행 중인 호실은 **처분 효력 승계 가능성** 검토 (영업양도가 아닌 신규 신고라도 동일 장소·동일 업종이면 분쟁 소지) - **체납 과태료**는 인적 처분이라 원칙적으로 승계되지 않으나, 분쟁 방지 차원에서 정리 확인 ### 임대차 특약 예시 ``` 제○조 (영업신고 폐업 의무) ① 임차인은 임대차 종료일 이전까지 사업장 소재지 관할 구청 산업위생과에 영업신고증 폐업신고를 완료한다. ② 폐업신고 완료 사실은 폐업사실증명서 또는 정부24 처리완료 화면으로 임대인에게 제출한다. ③ 폐업신고 미이행으로 인해 임대인 또는 후속 임차인에게 발생 하는 손해는 임차인이 배상한다. ``` ## 고양시 관할 산업위생과 안내 영업장 소재지를 기준으로 관할 구청이 결정됩니다. | 관할 구청 | 부서 | 위치 | |---|---|---| | **덕양구청** | 산업위생과 (위생관리·위생지도) | 고양시 덕양구 | | **일산동구청** | 산업위생과 | 고양시 일산동구 | | **일산서구청** | 산업위생과 | 고양시 일산서구 | - **고양시 대표전화**: 031-909-9000 (각 구청 산업위생과 연결 요청) - 정부24: [www.gov.kr](https://www.gov.kr) → "식품관련영업 폐업신고" 또는 "공중위생영업 폐업신고" 검색 ## 자주 묻는 질문 **Q1. 휴업과 폐업의 차이는?** 세법상 휴업은 가능하지만, 식품·공중위생 영업의 경우 일정 기간 영업을 하지 않으면 행정청이 실태조사 후 처리할 수 있습니다. 다시 운영할 계획이 분명하면 휴업, 그렇지 않으면 폐업이 원칙입니다. **Q2. 폐업 후 다시 같은 자리에서 영업할 수 있나요?** 가능합니다. 다만 신규 영업신고 절차를 처음부터 다시 거쳐야 하며, 시설기준·위생교육 등 요건을 새로 충족해야 합니다. **Q3. 보건증·위생교육 수료증은 폐업 후 어떻게 되나요?** 유효기간이 남아 있다면 새 사업장에서 그대로 사용 가능합니다. 폐업과 무관하게 개인에게 귀속되는 자격입니다. **Q4. 과태료가 부과되어 있는데 폐업신고 가능한가요?** 가능합니다. 과태료는 폐업과 별도로 징수되며, 폐업신고를 거부할 사유는 아닙니다. 다만 미납 과태료는 계속 따라오므로 함께 정리하는 것이 좋습니다. --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 식품위생법·공중위생관리법 및 고양시 행정 운영을 기준으로 작성되었습니다. 영업 종류·시기에 따라 세부 절차가 달라질 수 있으므로, **폐업 전 반드시 사업장 관할 구청 산업위생과에 1회 유선 확인**을 권장합니다. ]]> guides 영업신고증 폐업신고 식품위생법 공중위생관리법 고양시 산업위생과 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-business-succession/ https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-business-succession/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 위험한 오해 > 1. "신규 영업신고를 새로 하면 양도인 처분과 무관하다" → **틀립니다.** 동일 장소·동일 업종은 사실상 승계로 간주될 수 있고, 폐업 후 재신고 형식이라도 처분이 따라올 수 있습니다. > 2. "양도인이 영업정지 사실을 말 안 했으니 나는 책임 없다" → **부분적으로만 맞습니다.** "선의·무과실"을 양수인이 적극적으로 입증해야 합니다. > 3. "권리금 계약서만 쓰면 자동으로 승계된다" → **틀립니다.** 관할 구청 산업위생과에 **승계신고**를 해야 효력이 발생합니다. ## 법적 근거 | 영업 구분 | 근거 법령 | 승계 조항 | |---|---|---| | 식품접객업 등 | **식품위생법 제39조** | 동법 시행규칙 제48조, 별지 제49호서식 | | 공중위생영업 | **공중위생관리법 제3조의2** | 동법 시행규칙 제3조의4, 별지 제6호서식 | 두 법령 모두 동일한 구조입니다 — **"양도·사망·합병이 있으면 양수인·상속인·존속법인이 지위를 승계하고, 1개월 이내에 신고해야 한다."** ## 승계 사유 — 어떤 경우에 지위가 넘어가는가 ### 1. 영업양도 (양도양수 계약) 가장 흔한 형태입니다. 권리금 계약과 함께 진행되는 경우가 대부분입니다. ### 2. 상속 영업자가 사망하면 상속인이 지위를 승계합니다. 다만 다음과 같은 특칙이 있습니다. - **이용업·미용업**: 상속인이 면허를 갖고 있지 않으면 **3개월 이내**에 영업을 양도하거나 폐업해야 함 (공중위생관리법) - 상속인이 여러 명이면 **상속인 중 1인을 영업자로 지정**하여 신고 ### 3. 법인합병 영업자가 법인인 경우, 합병 후 존속하거나 신설되는 법인이 지위를 승계합니다. ### 4. 경매·환가·체납처분 등 식품위생법은 **「민사집행법」에 따른 경매, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 환가, 「국세징수법」·「관세법」·「지방세징수법」에 따른 압류재산의 매각**, 그밖에 이에 준하는 절차로 영업시설의 전부를 인수한 자에게도 지위승계를 인정합니다. > [!NOTE] > 경매로 점포를 낙찰받았다고 해서 자동으로 영업신고가 살아나는 것은 아닙니다. **시설의 전부를 인수**해야 하고, 별도로 **승계신고**를 해야 합니다. 임차인의 시설 일부만 가져온 경우는 승계 대상이 아니라 신규 영업신고 사안입니다. ## 신고 기한 — "1개월 이내" > [!IMPORTANT] > **승계 사유가 발생한 날(잔금일·사망일·합병등기일)로부터 1개월 이내**에 사업장 소재지 관할 구청 산업위생과에 신고해야 합니다. 기한 도과 시 식품위생법은 **3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금**, 공중위생관리법도 유사한 벌칙·과태료 규정을 두고 있습니다. 실무에서 즉시 형사처벌까지 가는 경우는 드물지만, 미신고 상태에서 점검을 받으면 무신고 영업 문제까지 겹쳐 크게 불리해집니다. ## 구비서류 ### 공통 서류 - **영업자 지위승계 신고서** (영업 종류별 해당 서식) - 식품: 시행규칙 **별지 제49호서식** - 공중위생: 시행규칙 **별지 제6호서식** - **양도인의 영업신고증(허가증·등록증) 원본** - 양수인 신분증 ### 사유별 추가 서류 | 승계 사유 | 추가 구비서류 | |---|---| | **양도** | 양도·양수를 증명하는 서류(양도양수계약서) 사본, 양도인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 | | **상속** | 가족관계증명서, 상속인임을 증명하는 서류(제적등본 등), 공동상속 시 상속인 대표 지정서 | | **합병** | 법인등기부등본(합병 사실 기재) | | **경매·환가·매각** | 매각결정서·경락허가결정서 등 인수 사실을 증명하는 서류 | ### 양수인이 별도로 갖춰야 하는 서류 승계신고는 **양수인이 양도인의 영업자격을 그대로 이어받는 것**이지만, 일부 자격은 양수인이 별도로 충족해야 합니다. - **위생교육 수료증** (신규 영업자 위생교육 — 사후 6개월 내 가능) - **건강진단결과서**(보건증) — 식품접객업·종업원 - **이·미용사 면허증** (이용업·미용업 한정) - **화재배상책임보험 가입증명서** (다중이용업소) - 위임 진행 시 위임장 + 위임인 신분증 사본 ## 처리 절차 ``` 1. 양도양수계약 체결 (잔금 + 영업신고증 원본 인수) ↓ 2. 양수인이 관할 구청 산업위생과에 승계신고서 제출 ↓ 3. 행정청의 사전통지 → 양도인에게 의견제출 기회 부여 (행정절차법 §21, 22) ↓ 4. 결격사유·시설기준·행정처분 진행 여부 심사 ↓ 5. 신고 수리 → 양수인 명의 영업신고증 발급 ``` 처리기간은 통상 **2~7일** 수준이며, 수수료는 무료 또는 소액(수천 원)입니다. > [!TIP] > **승계신고가 수리되기 전까지는 영업자는 여전히 양도인입니다.** 잔금 직후 양수인이 바로 영업을 개시하면 형식상 양도인 명의로 영업하는 모양새가 되므로, 가능한 한 잔금일과 승계신고 수리일을 가깝게 맞추는 것이 좋습니다. ## ⚠️ 행정처분 승계 — 이 글에서 가장 중요한 부분 ### 원칙 식품위생법 제78조, 공중위생관리법 제11조의3은 동일한 취지로 다음을 규정합니다. > 영업자가 영업을 양도하거나 법인이 합병되는 경우에는 **종전 영업자에게 행한 행정제재처분의 효과는 그 처분기간이 끝난 날부터 1년간 양수인·존속법인에 승계**되며, **행정제재처분 절차가 진행 중인 경우에는 양수인·존속법인에 대하여 그 절차를 계속할 수 있다.** 쉽게 말하면 — **양도인의 영업정지·과징금 처분은 양수인에게 그대로 따라옵니다.** 인수 다음날 "전 사장이 받은 영업정지 30일을 당신이 집행하라"는 통지가 와도 법적으로 적법합니다. ### 예외 — "선의·무과실 양수인" 면책 법령은 다음과 같은 단서를 둡니다. > 다만, 양수인·합병 후 존속하는 법인이 **양수하거나 합병할 때에 그 처분 또는 위반사실을 알지 못하였음을 증명**하는 때에는 그러하지 아니하다. 핵심은 **"입증책임이 양수인에게 있다"**는 점입니다. 양도인이 말 안 했다는 사실만으로는 부족하고, 양수인이 **알 수 없었다는 점**을 적극적으로 증명해야 합니다. ### 양도인의 사전 고지 의무 식품위생법 시행규칙은 **양도인이 양수인에게 최근 1년간의 행정처분 사실 및 진행 중인 절차를 알릴 의무**를 두고 있습니다. 양도인이 이를 위반하면 양수인의 면책 입증이 한결 쉬워집니다. > [!WARNING] > 실무 함정 — "신규 영업신고로 우회하면 된다"는 위험한 발상 > > 양도인이 폐업신고를 한 뒤 양수인이 같은 자리에서 신규 영업신고를 하는 형식을 취하는 경우가 있습니다. 그러나 판례와 행정실무는 **거래 실질이 영업양도라면 형식이 무엇이든 지위승계로 보아 행정처분이 따라올 수 있다**고 봅니다. "폐업 후 신규신고"라는 형식만으로 처분 회피가 보장되지 않습니다. ### 행정청의 사전통지 절차 대법원 판례(대법원 2003. 2. 14. 선고 등)는 승계신고를 수리할 때 행정청이 **양도인에게 행정절차법상 사전통지를 하고 의견제출 기회를 주어야 한다**고 봅니다. 이는 양도인의 영업권이라는 권리·이익을 박탈하는 처분의 성격이 있기 때문입니다. 실무상 구청은 양도인 인감증명서 등을 통해 양도 의사를 확인하는 방식으로 처리합니다. ## 결격사유 — 양수인이 갖춰야 할 자격 승계받는 양수인이 결격사유에 해당하면 신고가 수리되지 않습니다. ### 식품위생법상 결격사유 (제38조) - 피성년후견인 - 파산선고를 받고 복권되지 않은 자 - 식품위생법 위반으로 형 집행 종료·면제 후 일정 기간 미경과 - 영업허가 취소 후 일정 기간 미경과 - 청소년보호법 위반 등으로 영업허가 취소된 자 ### 공중위생관리법상 결격사유 - 정신질환자, 감염병환자(영업 종류에 따라) - 마약·약물 중독자 - 면허취소 후 일정 기간 미경과 (이·미용업) ## 중개·권리금 거래 실무 체크리스트 > [!TIP] > 권리금 잔금 전에 반드시 확인하세요. 인수 후 발견되는 처분은 거의 모두 양수인 부담으로 귀결됩니다. ### 1. 행정처분 이력 조회 - **관할 구청 산업위생과**에 양도인 영업신고증 번호로 **최근 2년간 행정처분 이력** 조회 요청 - **식품안전나라**(식품접객업) — 행정처분 공개 페이지 확인 - 진행 중인 처분 절차(사전통지서 발송 단계 포함) 여부 확인 ### 2. 영업장 자체 점검 - **시설기준 적합 여부** — 변경된 시설기준이 있는지(주방 면적, 환기, 정화조 용량 등) - **건축물대장 용도** — 근린생활시설 적합성 - **정화조 용량** — 음식점 좌석수 대비 적정 여부 - **소방시설** — 다중이용업소 해당 여부 및 안전시설 등 완비증명 ### 3. 양도인 측 정리 사항 - **체납 과태료**(인적 처분이라 원칙적 미승계지만 분쟁 방지) - **위생교육 수료 여부** - **종업원 건강진단** 만료 여부 - **공과금**(전기·가스·수도) 정산 ### 4. 거래 시점 관리 - **잔금일 = 승계신고일**로 일치시키는 것이 가장 안전 - 부득이하게 시차가 있다면 그 기간 영업 주체와 책임을 특약으로 명시 - 잔금 전 **양도인 인감증명서·신분증 사본** 확보 (승계신고 첨부 필수) ## 양도양수 계약 특약 예시 ``` 제○조 (영업자 지위승계 및 행정처분 고지) ① 양도인은 잔금일에 양수인에게 영업신고증 원본을 교부한다. ② 양도인은 본 계약 체결일로부터 잔금일까지 식품위생법·공중 위생관리법 등 관계 법령상 영업정지·과징금·시정명령 등 행정처분을 받은 사실 및 진행 중인 행정절차가 없음을 보증 하며, 최근 2년 이내의 처분 이력 일체를 양수인에게 서면 고지한다. ③ 본 계약 체결 이전에 발생한 위반행위로 인하여 잔금일 이후 양수인에게 행정처분이 부과되는 경우, 양도인은 양수인이 입은 손해(과징금·영업손실 포함) 일체를 배상한다. ④ 양도인은 잔금일에 인감증명서, 본인서명사실확인서 또는 이에 준하는 서류를 영업자 지위승계신고에 필요한 범위에서 양수인에게 제공한다. ⑤ 양도인이 제2항을 위반한 사실이 발견된 경우, 양수인은 계약을 해제하고 권리금 및 손해배상을 청구할 수 있다. ``` ## 자주 묻는 질문 **Q1. 영업신고증 명의만 빌리면 안 되나요?** 명의대여는 식품위생법·공중위생관리법 모두 금지하고 있고, 처분 시 명의자(원래 영업자)와 실제 운영자 모두 처벌 대상입니다. 권리금 거래에서 흔히 "명의는 그대로 두자"는 제안이 나오지만 절대 응하지 마십시오. **Q2. 양도인이 폐업신고를 먼저 해버리면 어떻게 되나요?** 폐업이 수리되면 영업신고증 자체가 소멸하므로 더 이상 "승계할 지위"가 없습니다. 양수인은 처음부터 신규 영업신고 절차를 밟아야 하며, 시설기준·인허가를 새로 충족해야 합니다. 양도인의 일방적 폐업은 양수인에게 큰 손해이므로 계약서에 폐업 금지 조항을 두는 것이 안전합니다. **Q3. 상속받은 음식점을 운영할 생각이 없으면 어떻게 하나요?** 승계신고 없이 폐업신고를 하면 됩니다. 상속인 자격으로 폐업신고가 가능하며, 가족관계증명서·제적등본 등을 첨부합니다. **Q4. 미용실을 상속받았는데 면허가 없으면?** 공중위생관리법 특칙에 따라 **상속받은 날부터 3개월 이내**에 양도하거나 폐업해야 합니다. 그 사이는 한시적 영업이 가능하지만, 면허 있는 종업원이 실제 시술을 담당해야 합니다. **Q5. 양도인이 받은 영업정지 처분이 이미 끝났는데도 승계되나요?** 처분기간이 끝난 날부터 **1년간** 효과가 승계됩니다. 즉 1년 이내에 동일·유사 위반이 발생하면 가중처분 사유가 됩니다. ## 고양시 관할 산업위생과 안내 영업장 소재지 기준으로 관할 구청에 신고합니다. | 관할 구청 | 부서 | |---|---| | **덕양구청** | 산업위생과 (위생관리·위생지도) | | **일산동구청** | 산업위생과 | | **일산서구청** | 산업위생과 | - **고양시 대표전화**: 031-909-9000 - 정부24: [www.gov.kr](https://www.gov.kr) → "식품영업 영업자지위승계신고" 또는 "공중위생영업의 영업자지위승계신고" 검색 --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 식품위생법·공중위생관리법 및 행정실무를 기준으로 작성되었습니다. 행정처분 승계 관련 분쟁은 사실관계에 따라 결론이 달라지므로, **권리금 거래 전 반드시 관할 구청 산업위생과 행정처분 이력 조회 + 변호사·행정사 자문**을 권장합니다. ]]> guides 영업신고증 지위승계 영업양도 식품위생법 공중위생관리법 고양시 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-capital-gains-tax-exemption/ https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-capital-gains-tax-exemption/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 함정 세 가지 > 1. **"고양시는 조정대상지역 다 풀렸다"** → 부분적으로만 맞습니다. 삼송·원흥·지축·향동·덕은·킨텍스1단계·한류월드는 **여전히 조정대상지역**입니다. > 2. **"2년만 보유하면 비과세"** → 취득 당시 조정대상지역이었다면 **2년 거주**까지 채워야 합니다. 해제 이후 취득분은 보유 2년만으로도 가능합니다. > 3. **"매매가 12억 이하면 무조건 0원"** → 12억은 **고가주택 기준선**입니다. 12억 초과분은 안분 과세되며, 비과세가 통째로 사라지는 게 아니라 **초과분만 과세**됩니다. ## 법적 근거 - **소득세법 제89조 제1항 제3호** (1세대 1주택 양도소득의 비과세) - **소득세법 시행령 제154조** (1세대 1주택의 범위 — 보유·거주요건) - **소득세법 시행령 제155조** (1세대 1주택의 특례 — 일시적 2주택·상속·혼인·동거봉양 등) - **소득세법 제95조 제2항** (장기보유특별공제) - **주택법 제63조의2** (조정대상지역의 지정) ## 1. 1세대 1주택 비과세 — 기본 4가지 요건 | 요건 | 기준 | 비고 | |---|---|---| | **세대 요건** | 양도일 현재 거주자인 1세대가 국내에 1주택 보유 | 배우자·미혼 30세 미만 자녀 등은 같은 세대 | | **보유 요건** | **2년 이상 보유** | 취득일~양도일 기준 | | **거주 요건** | **취득 당시 조정대상지역**이면 2년 이상 거주 | 2017.8.3. 이후 취득분부터 적용 | | **고가주택 한도** | **양도가액 12억 원 이하**는 전액 비과세 | 12억 초과분은 과세 (고가주택 양도차익 안분) | ### 1-1. 세대 판정 — "주민등록만 분리"는 통하지 않습니다 세대는 **생계를 같이 하는지**로 판정합니다. 주민등록을 분리해도 같은 집에 살거나 생활비를 함께 쓰면 동일 세대로 봅니다. 반대로, 만 30세 이상이거나 결혼했거나 일정 소득(2025년 기준 기준중위소득 40% 이상)이 있으면 30세 미만이어도 별도 세대로 인정될 수 있습니다. ### 1-2. 보유기간 기산 — "취득일"이 언제인가 - 매매: **잔금 청산일** 또는 **등기접수일** 중 빠른 날 - 상속: **상속개시일(피상속인 사망일)** - 증여: **증여등기 접수일** - 재건축·재개발 조합원입주권 → 신축주택: **조합원 종전주택 취득일**부터 통산 ## 2. 고양시 조정대상지역 — 2026년 4월 현재 잔존 구역 고양시 전역이 조정대상지역에서 해제된 것이 **아닙니다.** 다음 구역은 2026년 4월 현재까지도 조정대상지역으로 유지되고 있습니다. | 구분 | 구역명 | |---|---| | 택지개발지구 | **삼송택지개발지구** | | 공공주택지구 | **원흥**, **지축**, **향동** | | 도시개발구역 | **덕은**, **킨텍스(고양국제전시장) 1단계**, **고양관광문화단지(한류월드)** | > [!IMPORTANT] > **거주요건은 "취득 당시" 기준입니다.** > 예를 들어 일산서구 주엽동 아파트를 2020년 매수했다면, 그때는 일산 전역이 조정대상지역이었으므로 **2년 거주요건이 그대로 따라붙습니다.** 이후 일산이 해제되었다고 해서 거주요건이 사라지지는 않습니다. 반대로 해제 이후 매수한 주택은 보유 2년만으로 비과세 가능합니다. ## 3. 12억 고가주택 — "초과분만" 과세됩니다 양도가액 12억 원 초과 1세대 1주택은 **비과세가 통째로 날아가는 게 아니라**, 12억 초과분에 대해서만 과세합니다. **과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액** 여기에 **장기보유특별공제(1세대 1주택 표 2)**가 적용됩니다. 보유기간과 거주기간을 각각 따로 계산해 최대 80% (보유 40% + 거주 40%)까지 공제받을 수 있습니다. | 보유·거주기간 | 공제율(보유) | 공제율(거주) | 합계 | |---|---|---|---| | 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% | 24% | | 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% | 40% | | 10년 이상 | **40%** | **40%** | **80%** | > [!TIP] > **거주기간이 보유기간만큼 중요해졌습니다.** 같은 10년 보유라도, 거주를 안 했다면 공제는 40%에 그치고, 10년 거주를 채웠다면 80%까지 올라갑니다. 갭투자로 사두기만 한 고가주택은 이 표에서 절반의 공제를 잃는 구조입니다. ## 4. 일시적 2주택 비과세 특례 — 가장 자주 쓰는 카드 이사·갈아타기 과정에서 일시적으로 2주택이 된 경우, 다음 3가지 요건을 모두 충족하면 종전 주택 양도시 비과세를 받을 수 있습니다. 1. **종전 주택 취득 후 1년 이상 경과한 뒤** 신규 주택 취득 2. **종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건**(보유 2년 + 필요시 거주 2년)을 충족 3. **신규 주택 취득일로부터 3년 이내**에 종전 주택 양도 > [!WARNING] > **"3년 이내"는 지역 불문 통일 기준입니다.** > 과거에는 조정대상지역의 경우 1년/2년 등 단축 기한이 적용되던 시기가 있었지만, 현재는 **전국 3년**으로 통일되어 있습니다. 다만 처분 기한 직전에 해제·재지정이 반복되면 기산일 해석이 달라질 수 있으므로, 신규주택 취득일과 기존주택 매도예정일을 **잔금 기준**으로 명확히 잡아두세요. ## 5. 그 밖의 비과세 특례 — 상속·혼인·동거봉양 | 특례 | 처분 기한 | 핵심 | |---|---|---| | **상속주택 특례** | 기한 없음 (보유 가능) | 일반주택 양도시 상속주택은 주택 수에서 제외 | | **혼인 합가** | **혼인일로부터 10년 이내** | 각자 1주택 보유 상태에서 혼인 → 10년 내 1주택 양도시 비과세 | | **동거봉양 합가** | **합가일로부터 10년 이내** | 60세 이상 직계존속 봉양 목적 합가 | | **농어촌주택 특례** | 별도 요건 충족시 주택수 제외 | 수도권·도시지역·조정대상지역 제외 | > [!NOTE] > **혼인 합가 특례가 5년 → 10년으로 늘어났습니다.** 결혼 시점에 양쪽이 각자 집을 한 채씩 갖고 있어도, 10년 안에 하나만 처분하면 비과세 라인 안으로 들어옵니다. 신혼 갈아타기 시 가장 큰 우산입니다. ## 6. 2026년 5월 — 다주택 중과 유예 일몰을 주의하세요 2022년 5월 10일부터 시행된 **다주택자 양도세 중과 한시 배제**는 **2026년 5월 9일 양도분까지** 적용됩니다. - **2026.5.9. 이전 양도** → 기본세율(6~45%) + 장기보유특별공제 적용 가능 - **2026.5.10. 이후 양도** → 정부 추가 연장이 없는 한, 조정대상지역 내 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과 + 장기보유특별공제 배제 > [!IMPORTANT] > **고양시 잔존 조정대상지역(삼송·원흥·지축·향동·덕은·킨텍스1단계·한류월드)에 다주택자가 보유 중인 주택은 2026년 5월 9일 잔금이 마감입니다.** 4월 중순 현재 시점에서 양도 절차를 시작해도 잔금까지 한 달이 채 안 남는 일정이라, 매수자 자금조달·등기·임차인 명도를 동시에 풀어야 합니다. ## 7. 실무 체크리스트 — 매도 상담 시 반드시 확인할 것 - [ ] **취득일 확인** — 매매계약서·등기부등본의 취득일과 잔금일 - [ ] **취득 당시 조정대상지역 여부** — 단순히 현재 상태가 아니라 **취득일 기준** - [ ] **거주기간 입증 자료** — 주민등록초본(주소이력), 관리비·전기·도시가스 납부내역, 자녀 학교 배정 - [ ] **세대원 전체의 주택 보유내역** — 배우자·자녀 명의 포함 - [ ] **분양권·입주권** — 2021.1.1. 이후 취득분은 주택 수에 포함 - [ ] **양도예정가액과 12억 기준선** — 초과시 안분과세 + 장특공제율 사전 계산 - [ ] **신규주택 취득일과 종전주택 잔금예정일 간격** — 일시적 2주택 3년 이내 여부 ## 8. 자주 묻는 질문 **Q1. 일산서구 아파트를 2018년에 샀습니다. 지금 팔면 거주요건이 적용되나요?** A. **네.** 2018년 당시 일산은 조정대상지역이었으므로 취득 당시 기준으로 거주요건이 따라붙습니다. 실거주 2년을 못 채웠다면 비과세가 아닌 일반 과세입니다. **Q2. 향동지구 아파트를 2024년에 분양받아 입주 예정입니다. 거주해야 비과세인가요?** A. **네.** 향동은 현재도 조정대상지역이므로, 입주 후 보유 2년 + 거주 2년을 채워야 비과세 라인 안에 들어옵니다. **Q3. 일산 집을 팔고 삼송 아파트로 갈아타려 합니다. 일시적 2주택 처분 기한은요?** A. 신규(삼송) 취득일로부터 **3년 이내**에 종전(일산) 주택을 양도하면 됩니다. 일산 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 취득시 조정지역이었다면 거주 2년)을 충족해야 한다는 점은 별도로 따져야 합니다. **Q4. 14억 원에 매도할 예정입니다. 비과세 다 못 받나요?** A. 12억 초과분만 과세됩니다. 양도차익이 5억이라면 과세 대상은 5억 × (14억−12억)/14억 ≈ 7,143만 원이며, 여기에 장기보유특별공제(보유·거주 합산 최대 80%)가 적용됩니다. **Q5. 부모님 사망으로 상속받은 집이 있습니다. 제가 살던 집을 팔면 양도세가 어떻게 되나요?** A. 상속주택 특례에 따라 **상속받은 주택은 일반주택 양도시 주택 수에서 제외**됩니다. 본인이 거주하던 일반주택은 1세대 1주택 비과세 요건만 충족하면 비과세 가능합니다. ## 마치며 양도소득세 비과세는 "2년만 채우면 된다"는 한 줄로 끝나는 제도가 아닙니다. **취득 시점의 조정대상지역 여부, 12억 고가주택 라인, 일시적 2주택 3년 기한, 2026년 5월 중과 유예 일몰** — 이 네 개의 축이 동시에 맞물려야 안전한 비과세가 됩니다. 특히 고양시는 일산·덕양 대부분이 해제된 반면 삼송·원흥·지축·향동·덕은·킨텍스1단계·한류월드는 여전히 조정대상지역으로 남아 있어, **같은 시 안에서도 매도 전략이 갈립니다.** 매도 의사결정 전에 반드시 취득일 기준 조정지역 여부와 거주이력 입증 가능성을 확인하시기 바랍니다. > [!NOTE] > 본 글은 2026년 4월 현재 시행 중인 소득세법·시행령과 국토교통부 조정대상지역 지정 현황을 기준으로 작성된 일반적 안내입니다. 개별 사례는 양도일·취득일·세대 구성·추가 보유주택 유무에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 매도 전에는 세무 전문가와 개별 상담을 권장드립니다. ]]> guides 양도소득세 비과세 1세대1주택 일시적2주택 조정대상지역 고양시 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-sewer-cost-burden/ https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-sewer-cost-burden/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!NOTE] > 이 글은 2026년 4월 시점에서 고양시 상하수도사업소 공식 안내를 기준으로 작성되었습니다. 단위 단가는 해마다 변동될 수 있으므로, 실제 계약 전에는 반드시 관할 부서에 직접 확인하세요. ## 부과 대상 — "10㎥" 기준을 기억하세요 연면적이 아니라 **하루 오수 발생량 10㎥(톤)** 이 기준입니다. 이걸 "연면적 200㎡ 이상"으로 잘못 알고 있는 경우가 많은데, 엄밀히는 틀립니다. 용도에 따라 같은 면적이어도 오수 발생량이 다르게 산정됩니다. ### 신축·증축 건축물을 신축·증축·개축하여 **하루 10㎥ 이상의 오수를 새로 배출하거나 증가시키는 경우**. ### 용도변경 기존 건축물의 용도를 바꾸어 **하루 오수 발생량이 10㎥ 이상 증가하는 경우**. 같은 연면적이라도 용도가 바뀌면 원단위가 달라져 부과 대상이 될 수 있습니다. 대표적인 예: - 단독주택 → 근린생활시설 - 창고 → 음식점 - 사무실 → 병원·학원·목욕탕 등 > [!TIP] > 음식점·목욕탕·병원은 같은 면적 대비 오수 발생량 원단위가 크게 높습니다. 용도변경 상담을 받을 때 특히 주의하세요. ## 부담금 산정 방법 산식은 다음과 같습니다. ``` 부담금 = 오수 발생량(㎥/일) × 단위 단가(원/㎥) 오수 발생량 = 연면적(㎡) × 용도별 원단위(L/일) ÷ 1,000 ``` ### 고양시 단위 단가 **2,116,000원 / 톤(㎥)** — 고양시 상하수도사업소 공시 단가(2023년 적용 기준) 단위 단가는 지자체별·연도별로 고시됩니다. 고양시의 경우 2023년 기준 톤당 약 212만 원이며, 최신 단가는 상하수도사업소 홈페이지 또는 전화로 확인하세요. ### 계산 예시 근린생활시설로 용도변경하는 연면적 **190㎡** 건물을 가정하면: 1. 근린생활시설 원단위 **60 L/일·㎡** 적용 2. 오수 발생량 = 190 × 60 ÷ 1,000 = **11.4 ㎥/일** → 10㎥ 초과, 부과 대상 3. 부담금 ≈ 11.4 × 2,116,000 ≈ **약 2,412만 원** > [!WARNING] > 원단위는 용도별로 다릅니다. 정확한 금액은 건축사·관할 구청·상하수도사업소의 산정서를 통해 확인해야 합니다. 위 계산은 어림값입니다. ## 납부 시기 및 절차 | 구분 | 부과 시점 | 납부 시점 | |---|---|---| | 신축·증축·개축 | 준공신청 시 | **준공허가(사용승인) 전 징수** | | 용도변경 | 인·허가/승인 시 | **승인 전 납부** | | 개발사업(타행위) | 실시계획 승인일 기준 | **부과일부터 30일 이내** | ### 납부 방법 1. 고양시 상하수도사업소에서 **납입고지서** 발행 2. 인터넷뱅킹·가상계좌 등으로 납부 3. **납부확인서** 발급 후 건축허가·용도변경 승인 등 후속 행정절차 진행 ## 임대차 계약 시 주의사항 > [!WARNING] > 신규 상가 임대에서 가장 자주 발생하는 분쟁 포인트입니다. 계약 전 반드시 확인하세요. ### 임대인이 확인할 것 - 기존 건물의 하수도부담금 **납부 여부**·납부 영수증 - 과거 용도변경 이력과 그 당시 부담금 처리 ### 임차인이 확인할 것 - 영위할 영업이 기존 용도 대비 **원단위가 높은 용도**인지 - 해당 시 추가 부담금 규모(관할 구청 사전 산정 요청) ### 계약서 특약사항 예시 ``` 제○조 (하수도 원인자 부담금) ① 임차인의 용도변경으로 인해 새로 부과되는 하수도 원인자 부담금은 임차인이 부담한다. ② 임대인은 기존 납부된 하수도 원인자 부담금 영수증을 계약 시 임차인에게 제공한다. ③ 임차인이 용도변경을 추진할 경우 사전에 임대인과 협의하고, 필요한 서류 제공에 임대인은 협조한다. ``` ## 중개업소 실무 체크리스트 > [!TIP] > 아래 네 가지는 매물 접수 단계에서 반드시 확인하세요. - **기존 건물**: 하수도 원인자 부담금 납부 완료 여부 확인 - **신축·준공 임박 건물**: 준공허가 전 부담금 납부 계획·일정 파악 - **용도변경 예정**: 용도별 원단위 차이로 인한 추가 부담금 규모 사전 산정 - **고시 단가 변동**: 매년 단위 단가가 조정될 수 있으므로 최신 금액 확인 ### 분쟁 예방 3원칙 1. **계약 전** 관할 부서에 정확한 예상 금액을 서면으로 확인 2. **계약서**에 납부 주체와 영수증 제공 의무를 명확히 기재 3. **용도변경** 항목은 사전 협의 조항을 필수로 삽입 ## 관련 법령·조례 - **하수도법 제61조** (원인자부담금) - **고양시 하수도사용 조례 제25조·제27조** (부과·징수) - 환경부 고시 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」 - 건축법 제11조 (건축허가) ## 문의처 - **고양시 상하수도사업소** 대표: **031-909-9000** - 홈페이지: https://water.goyang.go.kr - 관할 구청 건축과: 덕양구청·일산동구청·일산서구청 --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 사안의 법적·행정적 판단은 해당 구청·상하수도사업소 및 법무·세무 전문가와 상의하세요. 단위 단가와 조례는 개정될 수 있으므로 **계약 전 최신 자료를 직접 확인**하는 것이 가장 안전합니다. ]]> guides 고양시 하수도부담금 원인자부담금 용도변경 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-use-change-neighborhood-facility/ https://baikuk.blog/posts/guides/goyang-use-change-neighborhood-facility/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 가장 흔한 함정 세 가지 > 1. "근린생활시설끼리는 그냥 바꿀 수 있다" → **부분적으로만 맞습니다.** 1종↔2종 임의변경은 가능하지만, **다른 시설군으로 넘어가면** 허가·신고가 필요합니다. > 2. "건축물대장만 보면 끝" → **틀립니다.** 정화조·주차장·소방·정북일조·국토계획법 등 부수 법령 검토가 핵심입니다. > 3. "기존 임차인이 음식점이었으니 나도 음식점 가능" → **틀립니다.** 동일 업태라도 면적·층·세부 분류에 따라 별도 검토가 필요합니다. ## 법적 근거 - **건축법 제19조** (용도변경) - **건축법 시행령 제14조** 및 **별표 1** (용도별 건축물의 종류) - **건축법 시행규칙 제12조의2** (기재변경 신청 등) ## 9개 시설군 — 위로 갈수록 위험·규제가 커집니다 건축법은 모든 건축물 용도(현재 29개 세부용도)를 **9개 시설군**으로 묶어 위험도·규제 강도 순으로 배열합니다. | 순위 | 시설군 | 대표 용도 | |---|---|---| | 1 | **자동차 관련 시설군** | 주차장, 세차장, 정비공장 | | 2 | **산업 등의 시설군** | 공장, 창고, 위험물 저장·처리 | | 3 | **전기통신시설군** | 방송통신시설, 발전시설 | | 4 | **문화 및 집회시설군** | 공연장, 종교시설, 전시장, 위락시설 | | 5 | **영업시설군** | 판매시설, 운동시설, 숙박시설, **제2종 근린생활시설 중 다중생활시설** | | 6 | **교육 및 복지시설군** | 학교, 의료시설, 노유자시설 | | 7 | **근린생활시설군** | **제1종·제2종 근린생활시설** (다중생활시설 제외) | | 8 | **주거업무시설군** | 단독·공동주택, 업무시설, 교정·국방시설 | | 9 | **그 밖의 시설군** | 동물·식물 관련, 묘지 관련 등 | > [!NOTE] > **숫자가 작을수록 상위군**입니다. 1번 자동차 관련 시설군이 가장 위, 9번 그 밖의 시설군이 가장 아래입니다. 이 순서가 곧 용도변경 절차를 결정합니다. ## 용도변경 3가지 절차 ### ① 허가 — **하위군 → 상위군** (숫자가 작아지는 방향) - 예: 주거업무시설(8)인 사무소를 영업시설(5)인 판매시설로 → **허가** - 예: 근린생활시설(7)인 음식점을 문화및집회시설(4)인 공연장으로 → **허가** - 처리: 관할 구청 건축과 → 건축사 설계도서 첨부 → 사용승인 절차에 준하는 검토 ### ② 신고 — **상위군 → 하위군** (숫자가 커지는 방향) - 예: 영업시설(5)인 판매시설을 근린생활시설(7)인 음식점으로 → **신고** - 예: 근린생활시설(7)을 주거업무시설(8)인 사무소로 → **신고** - 처리: 건축과 신고 후 검토·수리 ### ③ 건축물대장 기재내용 변경 — **같은 시설군 안에서 변경** - 예: 같은 7번 시설군 안에서 의원(1종) → 학원(2종) - 예: 같은 7번 안에서 사무소(2종) → 일반음식점(2종) - 처리: 건축물대장 기재변경 신청 (건축사 설계도서 불필요한 경우 다수) > [!IMPORTANT] > **면적 합계 100㎡ 미만의 용도변경은 신고를 면제**받을 수 있는 등 예외 규정이 있지만, 정화조·주차장·소방 등 **부수 법령 검토는 별개**로 진행됩니다. "신고 면제 = 부담 면제"가 아닙니다. ## 제1종 vs 제2종 근린생활시설 — 임의변경의 핵심 2014년 건축법 개정으로 **같은 7번 시설군 안에서 1종과 2종 사이의 변경은 별도 절차 없이 임의변경**이 가능하게 되었습니다. 다만 **국토계획법상 용도지역 제한**과 **부수 법령**은 그대로 따져야 합니다. ### 제1종 근린생활시설 (생활 필수 시설) - 일용품 소매점 (1,000㎡ 미만) - 휴게음식점·제과점 (**300㎡ 미만**) - 이용원·미용원·세탁소·목욕장 - 의원·치과의원·한의원·조산원 - 탁구장·체육도장 (500㎡ 미만) - 지역자치센터·파출소·우체국 등 공공업무 (1,000㎡ 미만) - 마을회관·마을공동작업소 - 변전소·통신용 시설 등 - 금융업소·사무소 (30㎡ 미만) - 동물병원·동물미용실 (300㎡ 미만) - 전기자동차 충전소 (1,000㎡ 미만) ### 제2종 근린생활시설 (그 외 생활편익) - 공연장·종교집회장 (500㎡ 미만) - 자동차영업소 (1,000㎡ 미만) - 서점, 총포판매소, 사진관·표구점 - **휴게음식점·제과점 (300㎡ 이상)** - **일반음식점 (면적 무관)** - 학원·교습소 (500㎡ 미만) - 독서실·기원 - 테니스장·체력단련장 (500㎡ 미만) - 사무소 (500㎡ 미만) - **다중생활시설(고시원)** — 단, 시설군 분류에서는 **5번 영업시설군**으로 분류 > [!TIP] > 휴게음식점이 300㎡를 넘으면 **1종에서 2종으로 자동 변경**되고, 다시 줄어들면 1종으로 돌아갑니다. 면적 변동이 곧 용도 분류 변동입니다. 임대 면적을 조정할 때 항상 확인하세요. ## ⚠️ 임의변경이라도 따져야 하는 5가지 "1종↔2종은 별도 절차가 없다"는 말이 가장 위험한 함정입니다. 다음 5가지는 절차 면제와 무관하게 **그대로 적용**됩니다. ### 1. 용도지역 제한 (국토계획법) - **제1종 일반주거지역**: 일반음식점 불가, 휴게음식점 가능 - **제2종 일반주거지역**: 일반음식점 일부 허용 - **준주거·상업지역**: 대부분 허용 - **녹지지역·자연취락지구**: 엄격한 제한 ### 2. 정화조 용량 - 음식점은 좌석수·면적 대비 정화조 용량 산정 기준이 따로 있음 - **노후 건물의 정화조 용량은 신축 음식점 기준에 맞지 않는 경우가 다수** - 부족 시 정화조 증설·교체(수백만~수천만원 비용) 필요 - 관할 구청 환경과 사전 확인 필수 ### 3. 주차장 (주차장법) - 용도변경 후 적용 면적 기준으로 부설주차장 산정 - 음식점은 일반적으로 **134㎡당 1대** (조례에 따라 다름) - **부족분은 인근 부설주차장 임차 또는 부담금**으로 해결 ### 4. 소방시설 (소방시설법·다중이용업소법) - **휴게·일반음식점이 100㎡ 이상이면 다중이용업소** 해당 - 소화기·간이스프링클러·비상조명·피난유도선·가스누설경보기 등 **안전시설등 완비증명서** 필요 - 지하층은 **66㎡ 이상부터** 다중이용업소 - 미설치 시 영업신고 자체가 반려됨 ### 5. 정북일조·건폐율·용적률·층수 등 건축기준 - 용도변경으로 시설기준이 강화되는 항목이 있는지 확인 - 특히 단열기준·내화구조·피난계단 등 변경 후 용도가 더 엄격한 경우 시설 보완 필요 ## 부수 절차 — 용도변경 ≠ 영업개시 용도변경이 끝났다고 곧바로 영업할 수 있는 것은 아닙니다. 후속 절차가 줄줄이 따라옵니다. ``` 1. 사전검토 (건축과·환경과·소방서 협의) ↓ 2. 용도변경 허가/신고/기재변경 신청 ↓ 3. (필요시) 시설공사 — 정화조·주차·소방·내장 ↓ 4. 용도변경 처리 완료 → 건축물대장 변경 ↓ 5. 식품위생법 영업신고 / 공중위생영업 신고 ↓ 6. 사업자등록 / 4대보험 가입 ↓ 7. 영업개시 ``` ## 실무에서 자주 묻는 사례 ### 사례 1 — 사무소 → 일반음식점 - 같은 2종 근린생활시설 → **건축물대장 기재변경** - 그러나 정화조·주차장·소방·환기 등은 **사실상 신축 수준 검토** - 비용·기간 모두 일반인의 예상보다 큼 ### 사례 2 — 소매점 → 학원 - 1종(소매점) → 2종(학원) 임의변경 - 학원은 별도로 **학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률**상 등록 필요 - 학원 면적·소방·통풍·채광 기준이 별도로 적용됨 ### 사례 3 — 1층 사무소 → 1층 휴게음식점(카페) - 같은 2종 근린생활시설 안에서 변경 → **임의변경 가능** - 다만 **300㎡ 이상이면 자동으로 2종 카페**, 미만이면 1종 카페 - 어느 쪽이든 정화조·소방 검토는 필수 ### 사례 4 — 다중주택 1층 상가 → 학원 - 다중주택은 단독주택군(8번 시설군) - 학원은 7번 근린생활시설군 - 8 → 7은 상위로 가는 변경 → **신고 대상** (단, 동일 건물 내 부분 용도변경이라 사전 협의 필수) ## 고양시 실무 — 어디에 뭘 신청하나 | 절차 | 담당 부서 | |---|---| | **용도변경 허가/신고/기재변경** | 사업장 소재 **구청 건축과** (덕양구·일산동구·일산서구) | | **정화조 용량 검토·증설** | 구청 환경과 / 환경위생과 | | **주차장 산정·부담금** | 구청 교통행정과 | | **소방·다중이용업소 안전시설** | 관할 소방서 예방안전과 | | **식품접객업·공중위생영업 신고** | 구청 **산업위생과** | | **국토계획법상 용도지역 확인** | 구청 도시계획과 | - **고양시 대표전화**: 031-909-9000 - **사전 상담 권장**: 구청 건축과에 도면·건축물대장·임대 계획을 가지고 가서 30분만 상담받으면 시행착오를 크게 줄일 수 있습니다. ## 중개 실무 체크리스트 > [!TIP] > 권리금·임대차 계약 체결 전에 반드시 확인할 항목들입니다. ### 계약 전 확인 - **건축물대장** — 용도, 호실별 면적, 주차대수, 정화조 용량 - **토지이용계획확인서** — 용도지역, 지구단위계획, 도시계획 결정사항 - **건축물 사용승인일** — 노후도 가늠 - **이전 용도** vs **희망 용도** — 어느 시설군 이동인지 - **다른 호실 현황** — 동일 건물 내 음식점이 이미 있는 경우 정화조·주차 여유가 부족할 수 있음 ### 사전 협의 (계약 전 또는 계약 동시에) - 구청 **건축과** — 허가/신고/기재변경 여부 + 부수 검토 항목 안내받기 - 구청 **환경과** — 정화조 용량 적정 여부 - **소방서 예방안전과** — 다중이용업소 해당 여부, 안전시설 추가 비용 - 가능하면 **건축사** 또는 **행정사** 동행 견적 ### 임대차 특약 예시 ``` 제○조 (용도변경 및 인허가) ① 본 임대차의 사용 용도는 ○○○(예: 일반음식점)으로 한다. ② 임차인이 위 사용 용도로 영업하기 위해 필요한 건축물 용도 변경, 정화조 증설, 주차 부담금, 소방시설 설치 등 일체의 인허가 및 시설공사 비용은 임차인이 부담한다. ③ 다만 임차 목적의 용도변경이 관계 법령상 명백히 불가능한 것으로 확인된 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있고 임대인은 보증금·계약금을 즉시 반환한다. ④ 임대인은 본 계약 체결 전 건축물대장상의 용도 및 토지이용 계획상의 제한사항을 임차인에게 사전 고지한다. ``` ## 자주 묻는 질문 **Q1. 용도변경 안 하고 영업하면 어떻게 되나요?** 시정명령 → 이행강제금(매년 부과) → 영업신고 거부·취소 → 임대차 분쟁으로 이어집니다. 이행강제금은 위반 면적에 따라 매년 수백만~수천만원이 부과될 수 있습니다. **Q2. 사용승인 전 건물도 용도변경 가능한가요?** 사용승인 이후의 절차이므로 사용승인 전에는 **설계 변경**으로 처리합니다. 신축·증축 단계라면 건축허가 변경 절차를 밟아야 합니다. **Q3. 비용은 얼마나 드나요?** - **기재변경만**: 인지·증지 등 수만원 + 도서 작성 비용 - **신고**: 건축사 비용 + 시설공사 - **허가**: 건축사 + 측량 + 설계도서 + 시설공사 — 전체 수백만~수천만원 - **정화조·소방** 추가 시 별도 **Q4. 1층 카페를 2층으로 옮길 수 있나요?** 같은 건물이라도 호실이 다르면 별개의 신청입니다. 게다가 2층은 1층보다 피난·소방 기준이 더 엄격해 추가 비용이 발생합니다. **Q5. "임의변경"이라 신고도 안 했는데 식약처 점검이 나왔어요.** 임의변경은 건축법상 절차 면제일 뿐, 식품위생법상 영업신고는 별개입니다. 영업신고 없이 음식점을 운영하면 무신고 영업으로 처벌됩니다. --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 건축법·국토계획법·식품위생법·소방시설법 등 관련 법령과 행정 운영을 기준으로 작성되었습니다. 사례별로 결론이 크게 달라질 수 있으므로, **계약 전 반드시 관할 구청 건축과 사전 상담 + 건축사·행정사 자문**을 권장합니다. ]]> guides 용도변경 근린생활시설 건축법 일반음식점 고양시 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/guides/traffic-inducement-charge/ https://baikuk.blog/posts/guides/traffic-inducement-charge/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!WARNING] > 실무에서 가장 흔한 오해 두 가지 > 1. "신축·용도변경 시에 한 번 부과된다" → **틀립니다.** 매년 부과됩니다. > 2. "서울은 500㎡ 이상으로 강화되어 있다" → **틀립니다.** 서울도 1,000㎡ 이상 기준은 동일하며, 단위부담금만 다릅니다. ## 법적 근거 - **도시교통정비촉진법 제36조~제41조** - 동법 시행령 및 시행규칙 - 각 지방자치단체 조례 (예: 고양시 교통유발부담금에 관한 조례) ## 부과 대상 ### 기본 요건 **각 층 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상**인 **비주거용 시설물**. - 사무실, 상가, 백화점, 마트 - 호텔, 모텔 - 병원, 학원 - 공장, 창고 등 ### 집합건물 특례 — 160㎡ 기준 집합건물(구분소유)인 경우, **한 소유자의 지분 면적이 160㎡ 미만이면 부담금을 부과하지 않습니다.** 즉 1,000㎡ 이상 건물이라도 소규모 구분소유자는 제외됩니다. ### 주요 면제 대상 - **주거용 건물** (아파트·다가구 등) - 학교·교육용 시설물 - 종교시설 - 사회복지시설 - **주차장 및 차고** 부분 - 도시철도시설 > [!TIP] > 호텔 1층 상가, 오피스텔 비주거 부분, 주상복합의 상가층 등 "부분 비주거"는 해당 부분만 과세대상이 될 수 있습니다. 건축물대장의 용도별 면적을 정확히 뽑아야 합니다. ## 부담금 산정 방법 ### 기본 산식 ``` 부담금 = 각 층 바닥면적의 합계(㎡) × 단위부담금(원/㎡) × 교통유발계수 ``` - **단위부담금**: 시·군·자치구 조례로 정함. 규모·연도별 차등 - **교통유발계수**: 시설물 용도별로 법령이 정하는 계수 (예: 백화점·할인점이 높고, 공장·창고는 낮음) ### 단위부담금 예시 (서울시, 참고용) | 시설물 규모(각 층 바닥면적 합계) | 단위부담금 | |---|---| | 3,000㎡ 이하 | 700원/㎡ | | 3,000㎡ 초과 ~ 30,000㎡ | 700 ~ 1,400원/㎡ | | 30,000㎡ 초과 | 800 ~ 2,000원/㎡ | > [!NOTE] > 위 표는 **서울시 기준 예시**입니다. 고양시의 단위부담금은 「고양시 교통유발부담금에 관한 조례」 별표에 따로 규정되어 있으므로 **고양시청 교통행정과**에서 최신 별표를 확인해야 합니다. ## 부과·납부 일정 — "매년 10월" 기억하세요 교통유발부담금은 매년 정기적으로 부과됩니다. | 구분 | 일정 | |---|---| | **부과 기간(산정 대상)** | 전년 8월 1일 ~ 당해 7월 31일 | | **부과 기준일** | 매년 7월 31일 | | **고지서 발송** | 매년 9~10월 | | **납부 기간** | 매년 **10월 16일 ~ 10월 31일** | > [!IMPORTANT] > 신축 건물이라 하더라도 **사용승인 시점에 바로 부과되는 것이 아니라**, 그해 7월 31일 기준으로 시설물이 존재하면 10월 정기 부과 때 부담금이 산정됩니다. 사용승인 직후 매매·임대 거래가 잦은 시점이 바로 이 부담금의 귀속 주체가 애매해지는 구간입니다. ## 납부 의무자 ### 원칙 **부과기준일(7월 31일) 현재의 시설물 소유자** — 매매로 소유권이 이전되면 그 시점의 소유자에게 부과됩니다. ### 임대차 관계에서의 부담 - 법적 원칙: **소유자(임대인) 부담** - 특약으로 **임차인 부담 약정은 유효**. 다만 고지서는 소유자 앞으로 발송됨 ## 임대차·매매 계약 실무 ### 임대차 특약 예시 ``` 제○조 (교통유발부담금) ① 본 건물에 부과되는 교통유발부담금은 임차인이 부담한다. ② 납부 고지서가 임대인 앞으로 발송되더라도 임차인은 납부 기한 내에 임대인에게 부담금 상당액을 지급한다. ③ 납부 영수증 사본을 임차인에게 제공한다. ``` ### 매매 시 주의점 — "7월 31일" 기준일을 기억할 것 - **7월 31일 이전 잔금**: 부담금은 **매수인**에게 귀속 (당해 10월 납부 의무) - **7월 31일 이후 잔금**: 해당 연도분은 **매도인**에게 부과됨 - 체납분은 **소유권 이전 후에도 승계**되는 경우가 있으므로, 잔금 전 납부확인서 요구 필수 - 거래 시점이 부과기준일과 가까우면 **일할 정산** 특약을 고려 ## 중개업소 실무 체크리스트 > [!TIP] > 매물 접수 단계에서 반드시 확인하세요. - **건축물대장**에서 총 연면적·용도별 면적·비주거 부분 면적 확인 - **1,000㎡ 이상 비주거** 건물이면 교통유발부담금 대상 가능성 - **체납 내역** 확인 — 관할 구청 교통행정과에 납부 이력 요청 - **직전 연도 납부액** 확인 — 매수인에게 연간 부담금 규모 고지 - **거래 시점 vs 7월 31일** 관계 파악 → 귀속 주체 명확화 ## 체납 시 불이익 - **가산금**: 지방세징수법 준용 → 최초 체납 시 3% 가산금, 이후 매월 중가산금 부과(상한 있음) - 압류·공매 등 체납처분 가능 - 건축물대장 관련 민원 처리에서 불이익 가능 > [!NOTE] > 원본에서 흔히 보이는 "미납일수 × 3/10,000" 공식은 정확한 현행 법령 기준이 아닙니다. 실제로는 지방세 체납 절차를 준용한 가산금·중가산금 체계가 적용됩니다. ## 감면·경감 제도 주요 경감 사유는 다음과 같으며, 교통량을 줄이는 활동을 하면 **교통유발계수 자체가 감경**되는 구조입니다. - **교통량 감축 프로그램 참여**: 주차장 유료화, 승용차 요일제, 셔틀버스 운영, 시차출근 등 - **친환경·교통개선 시설**: 자전거 주차장, 대중교통 연결 시설 등 - **공공시설·학교·종교시설·사회복지시설**: 법령상 면제 구체적 경감률은 지자체 조례(고양시의 경우 「고양시 교통유발부담금 경감 등에 관한 조례」)에 따라 다릅니다. ## 문의처 - **고양시청 교통행정과** (관할 조례·단위부담금·경감 신청) - 고양시 대표전화: **031-909-9000** - 관할 구청(덕양구청·일산동구청·일산서구청) 교통 관련 부서 --- > [!IMPORTANT] > 본 글은 2026년 4월 시점 공식 자료를 기반으로 작성되었습니다. 단위부담금·조례는 개정될 수 있고, 경감 적용률은 개별 심사를 거치므로 **계약 전 최신 조례와 실제 부과 이력**을 반드시 확인하시기 바랍니다. ]]> guides 교통유발부담금 도시교통정비촉진법 임대차계약 실무가이드 https://baikuk.blog/posts/listings/sample-listing-format/ https://baikuk.blog/posts/listings/sample-listing-format/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!IMPORTANT] > **실시간 매물 전체 목록은 [baikuk.com/map](https://baikuk.com/map)에서 지도와 함께 확인하실 수 있습니다.** > 이 블로그의 `매물` 카테고리는 주요 매물을 상세 설명·주변 환경과 함께 소개하는 공간입니다. > [!NOTE] > 이 글은 매물 등록 양식 샘플입니다. 실제 매물 게시 시 이 파일을 복제하여 내용을 채워주세요. ## 매물 한 줄 요약 > 일산동구 ○○동, 전용 ○○㎡(○평), 남향, 즉시 입주 가능 ## 기본 정보 | 항목 | 내용 | |---|---| | 소재지 | 경기 고양시 일산동구 ○○동 | | 거래 종류 | 매매 / 전세 / 월세 | | 가격 | 0억 0,000만원 | | 전용면적 | 0㎡ (0평) | | 공급면적 | 0㎡ (0평) | | 층수 | 00층 / 총 00층 | | 방/욕실 | 0개 / 0개 | | 준공년도 | 0000년 | | 주차 | 세대당 0대 | | 입주 가능일 | 즉시 / 협의 | ## 매물 특징 - 특징 1 — 예: 역세권(일산역 도보 5분) - 특징 2 — 예: 전 세대 남향 배치 - 특징 3 — 예: 풀옵션(냉장고·세탁기·에어컨) ## 주변 환경 - **교통**: 지하철, 버스 노선, 도로 접근성 - **생활**: 마트, 병원, 공원, 학교 - **호재/주의**: 개발 계획, 재건축, 소음 등 ## 사진 아래처럼 `./assets/` 폴더에 사진을 두고 참조하면 됩니다: ```markdown   ``` ## 상담 안내 > [!TIP] > 매물은 거래 상황에 따라 수시로 변동됩니다. 방문 전 전화로 확인 부탁드립니다. - **담당**: 백은혜 - **전화**: 031-916-2412 - **주소**: 경기 고양시 일산동구 일산로 441번길 18, 1층 ]]> listings 샘플 매물양식 https://baikuk.blog/posts/market-notes/welcome-market-notes/ https://baikuk.blog/posts/market-notes/welcome-market-notes/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!TIP] > 특정 단지나 지역에 대한 리포트를 요청하고 싶으시면 사무소로 전화 주세요. 다음 호에 반영해드립니다. --- **문의**: 백억공인중개사사무소 일산점 · 031-916-2412 ]]> market-notes 시장동향 일산 월간리포트 https://baikuk.blog/posts/neighborhoods/ilsan-dong-gu-intro/ https://baikuk.blog/posts/neighborhoods/ilsan-dong-gu-intro/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!TIP] > 같은 일산동구라도 동별로 매물 성격과 시세가 크게 다릅니다. 원하시는 조건을 말씀해주시면 적합한 동네부터 안내해드립니다. --- **상담**: 백억공인중개사사무소 일산점 · 031-916-2412 · 백은혜 대표 ]]> neighborhoods 일산동구 동네소개 생활권 https://baikuk.blog/posts/news-digest/daily-brief/ https://baikuk.blog/posts/news-digest/daily-brief/ Sun, 12 Apr 2026 00:00:00 GMT [!NOTE] > 본 다이제스트는 공개 뉴스 자료를 바탕으로 자동 생성된 **초안**입니다. 인용은 제목·링크·스니펫 범위이며, 자세한 내용은 출처 링크를 확인하세요. ## 핵심 이슈 # 일산/고양 지역 상업용 부동산 주간 다이제스트 - 핵심 이슈 ## 1. 🎤 BTS 월드투어 고양 공연, 지역 상권에 '특수 효과' 경기 고양시에서 열린 BTS 월드투어 공연으로 웨스턴돔·라페스타·대화동 역세권 등 주요 상권이 내·외국인 방문객으로 활기를 띠었다. 고양시는 156개 음식점·상가·쇼핑몰이 자발적으로 참여한 할인 행사를 진행했으며, 일산 호수공원과 밤리단길 등을 잇는 모바일 상권 안내 서비스를 통해 소비 촉진을 지원했다. 화장품 상가 등 일부 업종에서는 젊은 여성 고객 급증으로 매출 증대 효과를 체감한 것으로 전해졌다. 📎 [뉴스1](https://www.news1.kr/local/gyeonggi/6133658) | [글로벌에픽](http://www.globalepic.co.kr/view.php?ud=2026040909304459005f69d33b22_29) --- ## 2. 📉 라페스타 상권 침체, 'K-컬처 성지' 육성 방안 제시 일산 라페스타 상권의 공실 문제가 6·3 지방선거 예비후보들의 주요 공약으로 부상했다. 민경선 예비후보는 라페스타를 '문화예술산업 특구'로 지정하고 e-스포츠 스타디움 및 버스킹 공간을 조성하겠다는 육성안을 발표했으며, 명욱 예비후보도 공실 상가 활성화 대책 마련을 약속했다. 고양청년회의소는 실질적 일자리 지원과 함께 라페스타 등 공실 많은 상가 재생을 시급한 과제로 제시했다. 📎 [뉴스클레임](https://www.newsclaim.co.kr/news/articleView.html?idxno=3060451) | [마이고양](http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=88017) --- ## 3. 🏢 원마운트 파산 위기, 임차 보증금 2000억 휴짓조각 우려 고양시 일산서구 대표 복합문화시설 원마운트가 법원의 파산 결정을 앞두고 있어 상업용 부동산 시장에 충격을 주고 있다. 일부 공실을 제외한 시설 운영은 지속 중이며 매출 회복세를 보인다는 운영사 측 설명에도 불구하고, 임차인 보증금 2000억원의 회수 불확실성이 쟁점으로 떠올랐다. 1년 전 경영 위기설에 이은 파산 국면으로 지역 상업시설 투자 심리에 부정적 영향이 예상된다. 📎 [조선일보 부동산](https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2026/04/03/2026040302347.html) --- ## 4. 📊 비수도권 상권 공실률 수도권 2배…지역 격차 심화 중소벤처기업부 집계 결과 2024년 말 기준 비수도권 상권 공실률(최고 19.5%)이 수도권(8~10%)의 약 2배에 달하는 것으로 나타났다. 강원 원주 중앙·일산 상권은 31.6%의 공실률을 기록하며 지방 상권 위축이 심각한 수준임이 드러났다. 정부는 로컬 창업가 연 1만명 육성 정책을 통해 골목상권 회생을 추진 중이나, 산업·인구 수도권 쏠림 현상이 지속되며 상업용 부동산 지역 격차가 구조적 과제로 남아있다. 📎 [강원도민일보](https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2042854) | [아이뉴스24](http://www.inews24.com/view/1951578) ## 수집 기사 (69건) 1. **["거리마다 외국인들, 홍대·명동 온 줄"…BTS 공연에 고양시 즐거운 비명](https://www.news1.kr/local/gyeonggi/6133658)** — `일산 상가` 일산의 대표 쇼핑·먹거리 지역인 웨스턴돔과 라페스타는 물론 공연이 열리는 고양종합운동장 인근 대화동의 역세권 상권은 식당과 거리마다 외국인들로 넘쳐났다. 한 화장품 상가 관계자는 "젊은 여성 손님들이 몰려와... 2. **[[스타家] 그룹 방탄소년단 ⑥ l '아리랑' 월드투어 개막…글로벌 팬 열...](https://www.cbci.co.kr/news/articleView.html?idxno=567285)** — `일산 상가` 혜택과 상가 정보를 제공했다. 경기도북부소방재난본부는 공연 기간 화재진압차를 전진 배치하고, 안전 관리 인력을 기존의 두 배로 증원했다. 경기도와 일산서부경찰서도 군·소방·지자체와 합동훈련을 통해 대응... 3. **[일산 후곡 윤사이언스 과학학원, ‘과학의 달’ 맞이 대회 및 UI챌린지 ...](https://www.naeil.com/news/read/584866?ref=naver)** — `일산 상가` 일산 지역 학부모 사이에서는 이번 특강이 “입시 준비와 학생의 실력 향상이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 프로그램”으로 주목받으며 긍정적인 반응을 얻고 있다. 위치 일산서구 일산로 555 (뉴타운상가 203호) 4. **[[패트롤] 고양시-김포시-남양주시-양주시-파주시](https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20260411023086152)** — `일산 상가` 팬들은 방탄소년단 리더 RM의 고향인 일산을 방문했다는 사실에 벅찬 감동을 표출하고 있다.... 상가 별 조회수를 분석한 결과, 방문객은 지역별로 차별화 콘텐츠에 관심을 보였다. 라페스타 일원에선 'G-뷰티'를 직접... 5. **[봄날 다시 기지개 켠 '고양일산 아코디언 동호회'](http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=88223)** — `일산 상가` 맞아 복지관과 경로당을 찾아다니며 아코디언 연주봉사를 위해 열심히 준비하고 있다. 멋진 연주를 들으며 힐링하고 싶다면 언제라도 강선마을 9단지 지하 상가에 있는 '고양일산 아코디언 동호회'의 문을 두드리면 된다. 6. **[[패트롤] 고양시-김포시-남양주시-양주시-파주시](https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20260410021495807)** — `일산 상가` 예컨대 일산가구단지는 가구 할인 판매를 진행하며, 풍동 애니골, 일산 라페스타, 웨스턴돔, 행신아트 음식문화특화거리, 일산역 먹자골목 등 상가에서 할인 및 증정품을 제공한다. 일산 아쿠아플라넷은 예매 내역... 7. **[고양시, BTS 공연 앞두고 '특수'…숙박·상권 활기](http://www.globalepic.co.kr/view.php?ud=2026040909304459005f69d33b22_29)** — `일산 상가` 음식점과 상가, 백화점, 쇼핑몰, 대형마트 등 총 156개 업체가 자발적으로 참여해 소비 촉진에 나섰다. 이와 함께 고양관광센터에서는 BTS 핸드프린팅과 친필 사인을 전시하는 특별전을 개최하고, 일산서구청 앞에서는... 8. **[BTS 고양 공연 앞두고 숙박 수요 증가…고양시, 상권·안전·현장 대응 ...](https://www.onews.tv/news/articleView.html?idxno=278249)** — `일산 상가` 대표적으로 일산가구단지에서 가구 할인 판매를 진행하며, 풍동 애니골, 일산 라페스타, 웨스턴돔, 행신아트 음식문화특화거리, 일산역 먹자골목 등 상가에서 할인 및 증정품을 제공한다. 또한, 일산 아쿠아플라넷은... 9. **['보랏빛 물결'…BTS 월드투어 첫날, 고양문화와 경제까지 물들였다](https://www.ppss.kr/news/articleView.html?idxno=292183)** — `일산 상가` 방문객들에게 일산 호수공원, 라페스타, 밤리단길 등 주요 상권을 안내하고, 모바일을 활용해 할인 혜택과 상가 위치 정보를 제공해 지역 경제를 뒷받침한다는 방침이다. 아울러, 경기북부소방재난본부는 공연 기간... 10. **['BTS 월드투어 첫날' 보랏빛 물든 고양…봄비 속 질서있게 진행](https://news.bbsi.co.kr/news/articleView.html?idxno=4077483)** — `일산 상가` 일산 호수공원과 라페스타, 밤리단길 등 주요 상권을 잇는 동선 안내와 모바일을 통해 주변 상가 정보와 할인 혜택을 확인할 수 있도록 한 것입니다. 아울러 경기도북부소방재난본부는 공연 기간 화재진압차를 전진... 11. **[[6·3 지방선거 이모저모] 민주당 고양시장 예비후보들, 보폭 확대…본...](https://www.joongboo.com/news/articleView.html?idxno=363722547)** — `일산 상권` 특히 이경혜 전 예비후보의 합류는 장 예비후보가 일산서구 표심을 흡수하는 데 적잖은 도움이 될 수 있다는... 단순한 공연 특수에 그치지 않고 도시 브랜드, 상권, 공동체 가치까지 묶어내려는 전략이라는 점에서 다른... 12. **[BTS, 광화문 찍고 고양서 완성한 '귀환' 서사 [MTN 현장+]](https://news.mtn.co.kr/news-detail/2026041201544635929)** — `일산 상권` 컴백 3주 만에 글로벌 아미(팬덤명)를 총집결시킨 존재감이 남다르다.방탄소년단은 11일 경기 고양시 일산... 그렇다 보니 이날 현장은 팬들 위주로 인파 관리가 안정적으로 이뤄졌다.인근 상권 역시 활기를 띠었다.... 13. **[민경선 예비후보 "라페스타, 세계적 K-컬처 성지 육성"](https://www.newsclaim.co.kr/news/articleView.html?idxno=3060451)** — `일산 상권` 민경선,예비후보,일산,라페스타,육성 민경선 고양시장 예비후보가 일산 라페스타 육성방안을 발표하고... 민 예비후보는 이를 통해 침체된 라페스타 상권을 '문화예술산업 특구'로 지정하고 e-스포츠 스타디움 및 버스킹... 14. **["언론 보복 대신 AI 플랫폼 지원" ...이영아가 그리는 '혁신 고양'](https://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0003223603&CMPT_CD=P0010&utm_source=naver&utm_medium=newsearch&utm_campaign=naver_news)** — `일산 상권` 이 후보는 지난 11일 일산 K-컬처밸리(고양 아레나) 부지 인근 현장에서 진행된 오마이TV '최진봉의 보이는... "청년 주택 5,000호를 공급하고, 라페스타 등 위축된 상권을 리모델링해 청년 예술가들을 위한 작업장 1,000개를... 15. **["카공족이 민폐?⋯'진상'만 아니면 환영합니다"](http://www.inews24.com/view/1959161)** — `일산 상권` 현재 포커스 존 도입 매장은 △신림녹두거리점 △송파방이점 △일산후곡점 △광교상현역점 △세종대점 △한양대에리카점 등 총 6개다. 이중 세종대점과 한양대에리카점은 올해 오픈한 매장으로, 두 매장 모두 대학 상권... 16. **[KAIST 미래기술 집결…대전·경기 과학축제 체험관 운영](https://www.ccdailynews.com/news/articleView.html?idxno=2409539)** — `일산 상권` 윤윤진 교수팀은 기후 데이터와 AI를 결합해 폭염이 상권 매출에 미치는 영향을 분석하는 기술을 공개한다. ▲ 일산전시 김나훈 대표의 래빗홀 컴퍼니 게임 이미지 학생 창업기업들도 참여한다. AI 캐릭터들이 스스로... 17. **[4/11~4/12 이마트·홈플러스·롯데마트 대형마트 휴무일·영업하는 지점...](http://www.finomy.com/news/articleView.html?idxno=253036)** — `일산 상권` 대형마트 의무 휴업은 전통시장과 골목상권을 살린다는 취지로 지난 2012년에 도입됐다. ◇ 이마트 휴무... 의정부점, 일산점, 진접점, 파주운정점, 파주점, 평촌점, 포천점, 풍산점, 하남점, 화정점, 보령점, 청주점... 18. **[대우건설, '업성 푸르지오 레이크시티' 10일 견본주택 개관](http://www.cctimes.kr/news/articleView.html?idxno=901268)** — `일산 상권` 중심상권이 인접해 있어 편리한 생활이 가능하다. 또한, 삼성전자 천안캠퍼스가 근거리에 위치하며... 시행사 DSD삼호는 세계조경가협회(IFLA) APR 조경대상을 수상한 '일산자이 위시티' 설계 경험을 바탕으로 '그랜드... 19. **[[사설] 로컬 창업 정책, 골목상권 회생 기대](https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2042854)** — `일산 공실` 같은 기간 강원도는 14.3%를 기록했으며 원주중앙·일산은 31.6%로 나타났습니다. 핵심 상권 수와 공실률 모두 위축된 지역 경제의 실상을 보여줍니다. 정부 대책은 지역 경제계에 일말의 희망을 갖게 합니다. 중기부는 로컬... 20. **["임차 보증금 2000억 휴짓조각" 일산 원마운트, 1년 만에 비참한 결말](https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2026/04/03/2026040302347.html)** — `일산 공실` 고양시 일산서구의 대표적 복합문화시설 원마운트가 결국 파산 기로에 섰다. 법원이 지난 2월 원마운트에... 또 일부 공실을 제외하면 시설 운영은 이어지고 있으며, 매출 역시 회복세라고 설명했다. 특히 ‘파산 시... 21. **[“강남 집 팔아 ETF로…60대 슈퍼리치들 문의 쇄도” [투자360]](https://biz.heraldcorp.com/article/10708757?ref=naver)** — `일산 공실` 자녀의 수능이 끝나자 해당 아파트를 매도했고 이후 일산의 한 아파트를 매수했다. 남은 차익 약 10억원은... 그러나 공실 발생 가능성과 종합과세 부담이 커지면서 고민이 깊어졌다. 정 부장은 “과거에는 노후... 22. **[“60대 자산가, 강남 집 팔고 ETF로”](https://biz.heraldcorp.com/article/10708521?ref=naver)** — `일산 공실` 자녀의 수능이 끝나자 해당 아파트를 매도했고 이후 일산의 한 아파트를 매수했다. 남은 차익 약 10억원은... 그러나 공실 발생 가능성과 종합과세 부담이 커지면서 고민이 깊어졌다. 정 부장은 “과거에는 노후... 23. **[빈 점포 해법, 공간정책에서 찾아야[기고/류태창]](https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20260331/133646897/2)** — `일산 공실` 강원 원주 원도심의 중앙·일산 상권은 공실률이 32.88%에 달했다. 일부 지방 도시와 원도심에서는 이미 점포 다섯 곳 중 한 곳, 많게는 세 곳 중 한 곳이 비어 있는 상황이 현실이 되고 있다. 더 우려스러운 것은 이 공실이 한... 24. **[울산 동구, 일산·방어동 상권 활성화 움직임](http://www.ujeil.com/news/articleView.html?idxno=383318)** — `일산 공실` 동구 일산동·방어동 일대 상권 활성화 움직임이 보이고 있다. 대규모 공공기관 입주와 CGV 재오픈이라는 호재에 맞춰 그간 정체됐던 상권에 신규 음식점들이 속속 들어서고 공실이 채워지는 등 상권 회복에 대한 기대감이... 25. **["지역상권 살린다" 창업가 매년 1만명 육성](https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=2040930)** — `일산 공실` 공실률도 2024년말 기준 수도권은 8~10%, 비수도권은 최고 19.5%로 집계돼 두배가량 높았다. 같은기간 강원도는 14.3%를 기록한 가운데 원주중앙·일산이 31.6%를 기록했다. 유동인구는 수도권의 경우 2023년말 1억3738만명에서... 26. **["청년 절반이 수도권"…산업 쏠림이 만든 일자리·주거 격차](http://www.inews24.com/view/1951578)** — `일산 공실` 한국부동산원 상업용 부동산 임대동향조사 기준 2025년 4분기 중대형 상가 공실률은 13.8%를 기록했다. 주택 정책 역시 과제로 꼽힌다. 권 교수는 "정부가 추진 중인 135만호 공급 계획은 분당·일산 등 1기 신도시 공급 물량... 27. **[고양JC "고양시 청년 실질적 일자리 지원 시급"](http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=88017)** — `일산 공실` 또한 라페스타 등 공실이 많은 상가 활성화를 위한 대책과 장애인 청년들의 교통 편의를 제공할 수 있는... 명 예비후보는 "고양시장에 당선된다면 일산테크노밸리 등 주요 사업을 조속히 준공해 양질의 일자리를 만들어... 28. **["라페스타·재건축·청년일자리·마이스"…민주당 고양시장 주자들, 정...](https://news.ifm.kr/news/articleView.html?idxno=467378)** — `일산 공실` 고양청년회의소와의 간담회에서 청년 일자리, 주거 안정, 공실 상가 활성화, 장애인 청년 교통 대책 등 현장 요구를 청취한 뒤 일산테크노밸리·방송영상밸리·K-컬처밸리의 조속한 추진과 우량기업 유치를 약속했습니다.... 29. **[지식산업센터·상가 ‘주거 전환’…현실 장벽 높다](http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=1295678&inflow=N)** — `고양시 상업용 부동산` 이번 정책은 단순한 공급 확대를 넘어 상업용 부동산 시장 전반의 구조적 불안과도 맞물려 있습니다.... 경기 고양시 덕은지구에 위치한 지식산업센터. (사진=뉴스토마토) 이와 같은 ‘컨버전’ 전략은 해외 주요 도시에서도... 30. **['찬밥' 지식산업센터, '주거 전환 검토'…도심 공급 대안 되나](http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=135026)** — `고양시 상업용 부동산` 정부는 주거용 전환을 포함한 활용 대책 마련에 속도를 내고 있다.사진은 고양시 덕양구 삼송역 인근... 16일 부동산플래닛에 따르면 2025년 전국 지산 매매 거래량은 3030건으로 전년 3889건보다 22.1% 감소했다. 거래 금액도... 31. **[아파트 웃고 상가 울고…신도시 투자 체크 포인트](https://magazine.hankyung.com/money/article/202602110111c)** — `고양시 상업용 부동산` 그런데 상업용 부동산은 이보다 조금 더 복잡한 양상을 띤다. 1기 신도시 상업용지의 표본은 역시 일산과... 일산 호수공원과 연계된 라페스타는 고양시 최대의 상업지역으로 연면적 6만6115㎡ 규모로 6개 동의 입체적... 32. **["전자파·화재위험, 우리 집 앞 안돼"…님비에 발목 잡힌 데이터센터](http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=01945046645379712)** — `고양시 상업용 부동산` 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 지난해 발표한 ‘2025 한국 데이터센터 시장 리포트’에 따르면 2024년 기준 국내 상업용 데이터센터 중 90%가 수도권에 위치해 있고 2028년까지 40개 이상이 수도권에 추가로 구축될... 33. **[부동산플래닛 “전국 지식산업센터 시장 ‘역대급 한파’, 2025년 3분기 ...](https://sports.khan.co.kr/article/202512100310003?pt=nv)** — `고양시 상업용 부동산` AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2025년 3분기 전국... (1611만원), 고양시(1595만원), 남양주시(1573만원) 등의 순이었다. 부동산플래닛 정수민 대표는 “3분기... 34. **[지산 시장 '역대급 한파'…3분기 거래규모, 최근 5년 중 최저치](http://www.efnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=125634)** — `고양시 상업용 부동산` AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛은 올해 3분기 전국 지식산업센터 매매시장 동향... (1천611만원), 고양시(1천595만원), 남양주시(1천573만원) 등의 순이었다. 부동산플래닛 정수민 대표는... 35. **[전국 지식산업센터 시장 ‘한파’…3분기 거래 5년래 최저치](http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=02679766642396880)** — `고양시 상업용 부동산` 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛은 9일 이 같은 내용의 ‘3분기 전국... (1611만원), 고양시(1595만원), 남양주시(1573만원) 등의 순이었다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “3분기... 36. **[경기도 오피스 임대가격지수, 상승세 이어가](https://www.kihoilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=3001959)** — `고양시 상업용 부동산` 반면, 성남시 분당역세권과 고양시 일산 라페스타 상권은 기업 이전 등의 영향으로 공실이 크게 늘며, 전분기 대비 임대료 상승폭이 축소됐다. 도내 상업용 부동산의 1㎡당 평균 임대료는 ▶오피스 1만 3천 원... 37. **[남궁원 하나생명 대표, 해외 상업용 부동산 부실 감축 속도…투자손익...](http://www.fntimes.com/html/view.php?ud=2025102815560637358a55064dd1_18)** — `고양시 상업용 부동산` 해외 상업용 부동산 부실을 집중적으로 감축, 투자손익을 개선한 영향이다. 하나생명 관계자는 "해외... 하나생명은 2027년 개소를 목표로 고양시 일대 요양시설 설립을 준비하고 있다. 하나생명은 하나금융그룹... 38. **[격동의 시장, 재테크·절세 해법 한 권에…‘부동산 투자 전략과 세금 ...](https://biz.heraldcorp.com/article/10600866?ref=naver)** — `고양시 상업용 부동산` 주거용·상업용 부동산·정비사업 등 총망라 투자 유망지역 및 부동산 세금 전반 훑어 이재국 한국금융연수원... 경민대 부동산자산관리 최고경영자(CEO) 과정, 중구·도봉구·광진구·금천구·파주시·고양시 상공회의소... 39. **[엠플러스운용 매각, 금융당국 문턱 넘었다…이달 딜 마무리[only 이데일...](http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=04444406645414808)** — `일산 지식산업센터` 에이펙스자산운용의 부동한 투자 포트폴리오를 보면 △천안시 백석동 지식산업센터 담보대출 △원주 남한강 에스파크 골프장 개발사업 △일산 사리현동 IDC 개발사업 △북한산 파라스파라 호텔&콘도 담보대출 △서울... 40. **[[6·3 지방선거] 유은혜 경기교육감 예비후보 "최장수 교육부장관 경륜...](https://www.polinews.co.kr/news/articleView.html?idxno=728008)** — `일산 지식산업센터` 고양시 일산동구)을 지냈다. 의정 활동 기간 내내 교육상임위에서 활동했다. 문재인 정부에서 제59대 부총리... 그래서 학교는 죽었다고 예전에 그런 책도 나오고, 그때의 문제 인식도 사실은 대한민국이 산업화 시대에 일부... ]]> news-digest 일산 상가 상권 뉴스 다이제스트