상가 보증금 반환 청구 소송 실무 — 임차권등기명령 이후 지급명령·본안·강제집행 단계

개요#

상가 임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황은 실무에서 드물지 않습니다. 임차권등기명령까지 마쳤다고 해서 보증금이 저절로 돌아오지는 않습니다. 등기는 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 장치일 뿐, 현금 회수는 별도의 절차가 필요합니다. 이 단계에서 지급명령을 갈지 본안 소송을 갈지, 강제집행을 어떤 재산에 걸지 판단을 잘못하면 보증금 회수가 1년 이상 지연되고 지연손해금마저 놓치는 상황으로 이어집니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 일산·고양 상가 임차인 퇴거 현장에서 반복적으로 마주치는 상가 보증금 반환 청구 소송의 실무 순서를 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 임차권등기명령 이후의 단계별 선택 기준, 지급명령과 본안의 차이, 강제집행 절차와 이자 계산을 한 번에 확인할 수 있습니다.

법적 근거#

상가 보증금 반환 청구 소송은 민법, 민사소송법, 상가임대차보호법, 소촉법이 서로 엮여 움직입니다.

항목	근거
보증금 반환 의무	민법 제618조, 상가건물임대차보호법 제3조
동시이행 관계	민법 제536조
임차권등기명령	상가건물임대차보호법 제6조
지급명령 절차	민사소송법 제462조 ~ 제474조
본안 소송 관할	민사소송법 제2조, 제8조
지연손해금 연 12%	소송촉진 등에 관한 특례법 제3조
강제집행 일반	민사집행법 제24조 이하
채권압류·추심	민사집행법 제223조, 제229조

1. 임차권등기명령 이후의 위치 확인#

임차권등기명령은 보증금을 못 받은 채 점포를 비워야 할 때 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 장치입니다. 등기가 완료되면 임차인은 점포를 비우고 이사를 가도 순위가 유지되고, 이후 건물이 경매로 넘어가더라도 배당 순위를 지킬 수 있습니다. 다만 등기 자체가 임대인에게 보증금을 뱉어내라고 강제하는 효력은 없습니다. 현금 회수는 지급명령 또는 본안 소송을 거쳐 집행권원을 확보해야 시작됩니다.

실무에서 드물지 않은 오해는 "등기만 해두면 임대인이 알아서 입금한다"는 기대입니다. 임대인이 자금난이면 등기가 있어도 움직이지 않고, 오히려 임차인이 새 임차인을 구해올 때까지 버티는 패턴이 반복됩니다. 등기 직후 바로 다음 단계로 넘어가야 회수 시간이 줄어듭니다.

2. 지급명령 vs 본안 소송 — 선택 기준#

상가 보증금 반환 청구 소송은 크게 지급명령과 본안 소송 두 갈래로 나뉩니다. 지급명령은 임대인이 14일 내 이의하지 않으면 확정판결과 동일한 효력을 가지는 속결 절차입니다. 인지대가 본안의 10분의 1 수준이고 송달만 원활하면 1~2개월 안에 확정됩니다. 다만 임대인이 이의를 제기하면 자동으로 본안으로 이행되며 지급명령에 들인 시간이 추가 부담으로 남습니다.

본안 소송은 처음부터 변론을 전제로 진행하므로 임대인의 다툼 여지가 큰 사건에서 유리합니다. 임대인이 연체 차임·원상복구 비용·관리비 공제를 주장할 것이 명백한 사건, 보증금 액수 자체에 다툼이 있는 사건은 본안이 낫습니다. 선택 기준은 임대인의 태도와 다툼의 구체성입니다. 단순 자금난이라 다툴 의사가 없는 사건은 지급명령, 감정 싸움이나 공제 주장이 예상되는 사건은 본안으로 직행하는 편이 전체 회수 기간이 짧아집니다.

구분	지급명령	본안 소송
평균 기간	1~2개월(이의 없을 때)	6~12개월
인지대	본안의 10분의 1	청구액 기준 정액
변론	서면 심리	변론기일 진행
이의 시	본안 자동 이행	해당 없음
적합 사건	다툼 없는 단순 미반환	공제·감액 주장 예상

3. 이자와 지연손해금 계산#

보증금 반환은 민법상 연 5%의 법정이자가 적용되지만, 소를 제기한 날부터는 소촉법에 따라 연 12%의 지연손해금이 붙습니다. 실무에서는 내용증명 송달일부터 연 5%, 소제기일부터 연 12%를 구분해 청구하는 것이 원칙이며, 지연손해금 기산점을 빠트리면 확정판결 이후 다시 청구할 수 없으므로 청구취지 작성 단계에서 반드시 포함해야 합니다.

이행제공의 문제도 함께 확인해야 합니다. 보증금 반환과 점포 인도는 동시이행 관계이므로 임차인이 점포 인도를 거부하거나 불완전한 상태로 두면 임대인의 지체책임이 인정되지 않을 수 있습니다. 점포를 비우고 열쇠 인수를 요구한 기록, 원상복구 완료 사진, 내용증명 발송 기록을 함께 남겨야 지연손해금 기산점이 안정적으로 인정됩니다.

4. 관할과 제소 전략#

상가 보증금 반환 청구 소송의 관할은 피고(임대인) 주소지 또는 부동산 소재지 법원입니다. 일산·고양 상가 사건은 의정부지방법원 고양지원이 주된 관할입니다. 청구액이 5,000만 원 이하라면 소액사건심판법 적용으로 절차가 단축되고, 3,000만 원 이하는 이행권고결정 제도를 병행할 수 있습니다. 청구액이 크지 않은 사건은 소액사건 경로가 회수 기간을 가장 줄여 주는 경로입니다.

5. 강제집행 — 판결 이후의 실전#

확정판결 또는 이의 없는 지급명령을 받으면 드디어 강제집행이 가능해집니다. 상가 보증금 반환 청구 소송의 실제 회수는 이 단계에서 갈립니다. 집행할 재산을 찾지 못하면 판결문은 종이에 머무릅니다. 실무에서 가장 많이 쓰는 경로는 임대인이 다른 임차인에게 받는 월세 채권을 압류·추심하는 방식과, 임대인의 예금 계좌를 특정해 채권압류하는 방식입니다. 임대인 명의의 부동산은 강제경매 신청이 가능하지만 경매 절차가 길고 배당 순위 경쟁까지 봐야 합니다.

재산 조회가 막히면 재산명시신청과 채무불이행자명부 등재를 병행합니다. 재산명시 기일에 임대인이 불출석하거나 허위 명시를 하면 과태료와 형사처벌 압박이 뒤따릅니다. 일산 상가 사건에서 자주 쓰이는 압류 대상은 임대인이 같은 건물에서 받는 타 임차인의 월세 채권, 관리비 예치금, 임대인의 금융계좌 순입니다.

6. 임차인의 단계별 대응 순서#

상가 보증금 반환 청구 소송은 문서 기록이 전부입니다. 임대차 종료 의사 표시부터 내용증명, 이행제공 기록, 소제기, 판결, 집행까지 각 단계를 서면으로 남기는 것이 회수 가능성을 가장 많이 좌우합니다. 실무 대응 순서는 종료 의사 서면 통지, 원상복구 완료 및 열쇠 인수 요구 내용증명, 임차권등기명령 신청, 지급명령 또는 본안 소송 제기, 확정 집행권원 확보, 재산 조회, 채권압류·추심 순입니다. 각 단계 사이 지연은 지연손해금으로 일부 보전되지만, 임대인의 재산이 빠져나가는 속도를 이기지는 못합니다.

7. 체크리스트#

확인 항목	체크
임대차 종료 의사 서면 통지	내용증명
원상복구 완료·열쇠 인수 요구	사진·기록
임차권등기명령 완료	등기부 확인
임대인 태도 파악	지급명령 vs 본안
청구취지 이자 기산일	연 5% / 연 12%
관할 법원 확인	피고 주소지·부동산 소재지
청구액 구간	소액·이행권고 적용 여부
집행 대상 재산 목록	월세채권·계좌·부동산
재산명시 병행	불출석 시 형사 압박
채무불이행자명부 등재	신용 압박

8. 자주 묻는 질문#

Q1. 임차권등기명령만 하고 기다리면 안 되나요. 등기는 순위를 지키는 장치이지 회수 장치가 아닙니다. 임대인이 움직이지 않으면 지급명령이나 본안 소송으로 집행권원을 먼저 확보해야 합니다.

Q2. 지급명령이 항상 더 빠른가요. 임대인이 이의하지 않을 때만 빠릅니다. 공제 주장이 예상되는 사건은 본안으로 직행하는 편이 전체 기간이 짧습니다.

Q3. 이자는 얼마나 받을 수 있나요. 내용증명 송달 이후 연 5%, 소제기 이후 연 12%를 단계별로 청구합니다. 청구취지에서 기산일을 분리 기재해야 하며 누락 시 사후 청구가 어렵습니다.

Q4. 임대인이 재산을 숨기면 어떻게 하나요. 재산명시신청과 채무불이행자명부 등재를 병행하고, 같은 건물 타 임차인의 월세 채권이나 관리비 예치금을 압류 대상으로 검토합니다.

Q5. 점포는 언제 비워야 하나요. 이행제공이 확립된 상태라면 임차권등기 이후 비워도 순위가 유지됩니다. 비우는 시점의 원상복구 완료 사진과 열쇠 인수 요구 기록을 반드시 남겨야 합니다.

마무리#

상가 보증금 반환 청구 소송은 한 번에 끝나는 절차가 아니라 등기·집행권원·강제집행의 3단 구조입니다. 등기만 믿고 기다리면 시간이 늘고, 지급명령을 잘못 고르면 본안으로 우회하는 낭비가 생기며, 집행 대상 재산을 못 찾으면 판결이 종이에 머뭅니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 등기는 회수가 아니라 순위 보전입니다. 등기 직후 곧바로 집행권원 확보 단계로 넘어가야 회수 기간이 짧아집니다. 둘째, 지급명령과 본안은 속도가 아니라 임대인의 태도로 선택해야 합니다. 다툼이 예상되는 사건은 본안이 전체 시간을 줄여 줍니다. 셋째, 판결 이후의 재산 추적이 실전입니다. 월세 채권·계좌·부동산 순으로 압류 경로를 미리 설계해야 합니다.

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