특수관계인 저가양도 — 증여세 30%·양도세 5% 두 함정 실무 가이드

개요#

부모가 자녀에게 상가를 시세보다 낮게 넘기거나 부부 사이에 시가의 70~80% 가격으로 매매계약서를 쓰는 일은 일산·고양 상가 이전 현장에서 매년 반복됩니다. 문제는 가족이라는 이유로 가격을 낮춰 잡으면 양도세 부담은 시가 기준으로 다시 계산되고 수증자에게는 증여세가 추가로 부과되는 이중 부담이 발생한다는 점. 두 세목의 적용 기준이 다른데도 이를 한 덩어리로 보고 거래가를 정해 수천만 원의 추징과 가산세를 떠안는 사례가 드물지 않습니다. 백억공인중개사사무소 일산점은 일산·고양 상가전문 부동산이며 한국공인중개사협회 정회원으로서, 가족 간 상가 이전 자문 현장에서 반복되는 저가양도 증여의제와 양도세 부당행위계산 부인의 이중 구조를 실무 관점으로 정리한 가이드. 이 글을 끝까지 읽으면 5%·30%·3억이라는 세 숫자의 의미, 양도자와 양수자가 각각 부담하는 세금 구조, 안전한 거래가 산정 체크리스트를 확보할 수 있습니다.

1. 두 개의 다른 법률이 동시에 작동한다#

저가양도 증여의제 사건이 어렵게 느껴지는 이유는 한 거래에 두 법률이 따로 적용되기 때문. 양도자에게는 소득세법 제101조 제1항(부당행위계산 부인)이, 양수자에게는 상속세 및 증여세법 제35조 제1항(저가양수에 따른 이익의 증여)이 각자 발동되는 구조입니다. 두 조항은 동일한 거래를 보고 있지만 적용 임계값과 산식이 다른 점이 핵심.

구분	양도자(매도)	양수자(매수)
근거법	소득세법 제101조	상속세및증여세법 제35조
적용 임계값	시가와 거래가 차액이 시가 5% 이상 또는 3억 원 이상	시가와 대가 차액이 시가 30% 이상 또는 3억 원 이상
효과	시가 기준으로 양도소득세 재산정	차액에서 Min(시가 30%, 3억 원)을 뺀 금액을 증여재산가액으로 보고 증여세 부과
가산세	신고불성실·납부지연 가산세	신고불성실 가산세

핵심은 임계값입니다. 5%만 차이가 나도 양도세는 시가로 재계산되지만, 증여세는 30%까지는 안전 구간으로 잡힙니다. 가족이 "시가의 25%만 낮춰 거래하자"는 결정을 했을 때 증여세는 면해도 양도세는 그대로 추징되는 비대칭 구조가 여기서 발생합니다.

2. 시가는 거래가가 아니다#

저가양도 증여의제 분쟁의 절반은 "시가"의 정의를 잘못 알고 있어서 발생합니다. 국세청은 매매계약서에 적힌 거래가를 시가로 인정하지 않습니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의 평가 순위에 따라 ① 평가기준일 전후 6개월(증여는 3개월) 내의 매매·감정·수용·공매가, ② 유사매매사례가, ③ 보충적 평가방법(기준시가) 순서로 시가를 재산정하는 절차를 거칩니다.

상가의 경우 인근 동일 단지 같은 층 같은 면적의 거래사례가 평가기준일 직전 6개월 안에 잡혀 있으면 그 가격이 시가로 우선 적용되는 구조. 거래가를 낮게 잡아도 그 옆 호실이 6개월 전에 더 높은 가격으로 팔렸다면 그 가격이 기준이 됩니다. 일산·고양 신축 상가 단지에서 분양 마감 직후 가족 간 이전이 잦은 이유 중 하나가 이 비교사례를 회피하려는 의도지만 분양가 자체가 시가로 잡히는 구조라 실효성이 떨어지는 사례가 적지 않습니다.

3. 양도세 부당행위계산 부인의 함정#

소득세법 제101조 제1항이 발동되면 매도자가 받은 실제 거래가가 아니라 시가를 기준으로 양도차익을 다시 산정합니다. 시가 10억 원짜리 상가를 자녀에게 8억 원에 넘긴 경우, 매도자가 8억 원만 받았다는 사실은 양도세 계산에 영향을 주지 않습니다. 양도가액이 10억 원으로 잡히고 그 차이만큼 추가 양도차익이 만들어지는 구조.

4. 증여의제의 30%·3억 안전구간#

상증세법 제35조 제1항은 양수자(수증자) 쪽 규정입니다. 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상 또는 차액이 3억 원 이상일 때 증여로 의제됩니다. 두 요건은 OR 관계라 둘 중 하나만 충족해도 증여세 과세 대상.

증여재산가액 산식은 (시가 - 대가) - Min(시가 × 30%, 3억 원)입니다. 시가 10억 원 상가를 자녀에게 5억 원에 넘긴 경우, 차액 5억 원에서 3억 원을 차감한 2억 원이 증여재산가액. 여기에 직계비속 5천만 원 공제를 적용한 1억 5천만 원이 과세표준이 됩니다.

5. 저가양도 증여의제 이중 과세 사례 비교#

같은 시가 10억 원 상가를 자녀에게 거래하는 세 가지 시나리오를 비교하면 임계값의 의미가 분명해집니다.

시나리오	거래가	시가 차이	양도세 기준	증여세 발생
A	9.6억 원	4%	거래가 9.6억 원 그대로	미발생
B	9억 원	10%	시가 10억 원으로 재산정	미발생(30% 미만)
C	6억 원	40%	시가 10억 원으로 재산정	차액 4억 - 3억 = 1억 원 증여재산가액

C 시나리오에서 양도자는 시가 기준 양도세를 부담하고 자녀는 1억 원에 대한 증여세를 별도로 납부하는 이중 구조. 가족 간 거래라 안전하다고 믿고 시세의 60% 가격으로 잡으면 양쪽 모두에게 추가 세금이 발생하는 결과로 이어지는 구조입니다.

6. 안전 거래가 산정 절차#

실무에서 자주 적용하는 산정 흐름은 단순합니다. 첫째, 평가기준일 전후 6개월(증여 적용 가능성 있으면 3개월) 안의 인근 유사 거래사례를 확보합니다. 둘째, 감정평가서 2건 이상을 받아 평균치를 시가로 잡습니다. 셋째, 거래가는 시가의 95% 이상으로 책정해 부당행위계산 부인을 차단합니다. 넷째, 자금 출처는 매수자 명의 통장에서 매도자 명의 통장으로 실거래일에 입금된 기록으로 남깁니다.

자금 출처 입증이 부실하면 거래 자체가 통째로 증여로 추정되는 위험이 있습니다. 양수자가 매수 자금을 직접 마련했다는 객관적 자료(소득금액증명원, 예금통장 거래내역, 차입금 계약서 등)가 있어야 합니다.

7. 부부 증여 6억 공제와의 관계#

배우자 간 거래에는 추가로 짚어야 할 변수가 있습니다. 배우자 증여 공제 6억 원을 활용해 매매가 아닌 증여로 신고하는 방식이 절세 정석으로 알려졌지만, 2023년 1월 이후 증여분부터 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 10년 안에 양수자가 매도하면 양도세 계산 시 증여자의 당초 취득가액이 다시 적용되는 구조라 단기 양도 절세 효과가 사라집니다. 이 부분은 별도 가이드("배우자·직계존비속 증여 10년 이월과세")에서 더 자세히 정리했습니다.

8. 신고와 가산세#

양도자는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고를 마쳐야 합니다. 부당행위계산 부인이 적용되는 경우 시가 기준 양도가액으로 신고해야 가산세를 피할 수 있습니다. 양수자는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고합니다. 무신고 가산세는 산출세액의 20%, 납부지연 가산세는 일할 0.022%(2025년 기준 연 8% 수준)가 누적됩니다.

9. 저가양도 증여의제 실무 체크리스트#

• 매매계약서 작성 전 인근 6개월 거래사례 5건 이상 수집
• 감정평가서 2건 확보 후 평균치를 시가로 산정
• 거래가는 시가의 95% 이상으로 책정
• 매수자 자금 출처 입증 자료 4종(소득증명·통장사본·차입계약서·임대수익증빙) 준비
• 실거래 신고는 30일 이내, 양도세 예정신고는 거래월 말일부터 2개월 이내
• 증여 신고 가능성이 있으면 거래월 말일부터 3개월 이내 별도 신고

10. 자주 묻는 질문#

Q. 부모 자식 간에 무상으로 명의만 옮기면 어떻게 되나요? A. 무상이면 양도가 아니라 증여로 단일 처분됩니다. 양도세는 발생하지 않고 증여세 한 번만 부과되는 구조라 오히려 단순해지는 경우가 있습니다.

Q. 시가의 95%로 거래했는데도 국세청이 시가를 더 높게 잡으면요? A. 국세청이 평가기준일 전후 사례를 근거로 시가를 재산정하면 그 시가 기준이 됩니다. 감정평가서를 사전에 확보해 두면 시가 산정 분쟁에서 유력한 반증 자료가 됩니다.

Q. 형제자매 간 거래도 특수관계인가요? A. 국세기본법 시행령 제1조의2에 따라 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자, 직계존비속 모두 특수관계인입니다. 형제자매도 포함됩니다.

마무리#

저가양도 증여의제 사건의 실무 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 양도세 5%와 증여세 30%라는 두 개의 임계값이 별개로 작동한다는 사실을 거래 구조 설계 단계에서 분명히 잡아야 합니다. 둘째, 시가는 매매계약서 가격이 아니라 국세청이 6개월(증여는 3개월) 평가 순위에 따라 다시 잡는 객관적 가격이라는 점을 인정해야 합니다. 셋째, 자금 출처가 부실하면 매매가 아닌 증여로 통째 추정되어 두 세목이 동시에 부과되는 이중 부담으로 이어지는 구조입니다. 가족 사이라는 이유로 거래가를 임의로 낮추는 결정은 절세가 아니라 추징과 가산세를 부르는 출발점입니다.

일산·고양 상가 매물과 가족 간 이전 실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.