상가 대출 RTI 가이드 — 임대업이자상환비율 1.25배와 한도 계산
상가 임대업 대출에 적용되는 RTI 1.25배 기준의 산정 공식, 공실·예상 임대료 반영, LTV와의 관계, 우회 거래 리스크, 한도 계산 사례를 백억공인중개사사무소 일산점이 실무 관점에서 정리했습니다.
개요#
일산·고양 상가를 매수하면서 대출 한도가 시뮬레이션과 다르게 줄어드는 가장 흔한 이유가 상가 대출 RTI 규제입니다. LTV가 60%까지 가능한 매물이라도 임대수입이 이자비용의 1.25배에 못 미치면 은행은 대출 한도를 LTV 한도가 아닌 RTI 한도로 잘라 내립니다. 신축 상가나 공실 상가일수록 은행이 임대료를 보수적으로 잡아 한도가 수억 원 단위로 줄어드는 사례가 매년 반복됩니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 상가 대출 RTI 규제의 산정 방식과 우회 거래 리스크를 실무 관점에서 정리한 가이드입니다. 이 글을 끝까지 읽으면 매수 검토 단계에서 RTI 한도를 직접 계산할 수 있게 됩니다.
WARNING
RTI는 주택만 적용되는 규제가 아닙니다. 비주택인 상가·빌딩에는 1.25배, 주택 임대업에는 1.5배가 적용됩니다. 공실 상가는 은행이 예상 임대료를 70~80%만 인정하는 사례가 많아 시세 임대료로 계산한 한도와 실제 한도가 크게 갈립니다. 가족 명의 임대차로 RTI를 맞추는 우회는 사후 실사에서 적발되면 대출 회수와 형사처벌 대상까지 갈 수 있는 위험한 선택입니다.
법적·감독 근거#
상가 대출 RTI는 2018년 금융위원회와 금융감독원이 도입한 감독 기준이며, 은행업감독규정과 각 은행의 여신심사 가이드라인을 통해 집행됩니다. 비주택 임대업 대출에는 1.25배, 주택 임대업 대출에는 1.5배가 최소 기준이며, LTV와는 별개로 동시에 충족해야 대출 실행이 가능합니다. RTI 산정은 연간 임대수입을 연간 이자비용으로 나누는 단순한 공식이지만, 임대수입에 무엇이 포함되고 이자비용을 어떤 금리로 계산하는지가 은행마다 차이가 납니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 비주택(상가·빌딩) RTI | 1.25배 이상 |
| 주택 임대업 RTI | 1.5배 이상 |
| 도입 시점 | 2018년 |
| 산정식 | 연간 임대수입 ÷ 연간 이자비용 |
| 임대수입 구성 | 월세 × 12 + 보증금 × 정기예금금리 |
한도 계산 사례#
일산동구의 매매가 10억, 보증금 1억, 월세 400만 원짜리 상가를 LTV 60%로 6억 대출 받는 경우를 가정해 봅니다. 연간 임대수입은 월세 4,800만 원에 보증금 1억의 정기예금금리 환산액 약 350만 원을 더해 5,150만 원 수준입니다. 대출 6억의 연이자는 4.5% 기준 2,700만 원이며, RTI는 5,150만 원 ÷ 2,700만 원 ≈ 1.91배로 1.25배 기준을 충분히 넘습니다. 같은 매물을 보증금 5천만 원, 월세 250만 원으로 잡으면 임대수입이 3,175만 원으로 떨어져 RTI는 1.18배가 되고, 1.25배 기준 미달로 대출이 거절되거나 한도가 4억 수준으로 잘립니다.
상가 대출 RTI 실무 분쟁의 대부분은 신축·공실 상가에서 임대수입을 얼마로 잡느냐에서 발생합니다. 은행은 임대차계약서가 없는 공실 상가의 예상 임대료를 시세의 70~80%만 인정하는 경우가 많아, 시세 기준으로 계산한 RTI 1.30배가 은행 산정 1.04배로 떨어져 대출이 무산되는 일이 일산·고양 신축 상가에서 흔하게 나옵니다. 매수 전 임대차계약을 미리 잡아두고 잔금일에 맞춰 임차인을 입주시키는 방식이 RTI를 안정적으로 통과시키는 방법입니다.
우회 거래의 함정#
RTI를 맞추기 위한 우회 거래는 금감원과 은행 사후 점검에서 가장 빈번하게 적발되는 항목에 속합니다. 가족 명의로 가짜 임대차계약을 만들거나, 임대료를 부풀려 신고하거나, 보증금을 매수자가 직접 임차인에게 돌려주는 우회 송금이 대표적입니다. 적발되면 대출이 즉시 회수되고, 사기 대출로 형사처벌까지 이어질 수 있습니다. RTI 미달은 매수 자체를 보류하거나 대출 비중을 낮추는 방식이 가장 안전한 출구입니다.
| 매수 시나리오 | 임대수입 | 이자비용(4.5%) | RTI |
|---|---|---|---|
| 임차인 입주·시세 임대료 | 5,150만 | 2,700만 | 1.91배 |
| 공실·은행 산정 70% | 3,605만 | 2,700만 | 1.34배 |
| 공실·보수적 산정 | 2,800만 | 2,700만 | 1.04배 |
IMPORTANT
상가 대출 RTI는 LTV와 함께 작동하는 이중 게이트이므로, LTV 한도만 보고 매매가를 결정하면 잔금일에 대출 한도가 줄어드는 일이 발생합니다. 매수 검토 단계에서 임대차계약을 잔금일에 맞춰 잡아두면 RTI를 안정적으로 통과시킬 수 있어, 일산·고양 신축 상가 매매에서는 잔금 전 임차인 모집이 사실상 거래의 전제조건에 해당합니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 상가 대출 RTI는 LTV와 별개로 작동하는 이중 게이트이므로 매수 검토 단계에서 임대수입과 이자비용을 직접 계산해 한도를 미리 파악해야 합니다. 둘째, 공실 상가는 은행이 예상 임대료를 70~80%만 인정하는 경향이 있어 잔금일 전에 임차인을 확보해 두는 편이 한도 확보에 유리한 전략입니다. 셋째, RTI 우회 거래는 사후 적발 시 대출 회수와 형사처벌까지 이어지므로 RTI가 맞지 않으면 대출 비중을 낮추는 정공법으로 풀어야 합니다.
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