부동산 실거래 신고 — 30일 기한, 다운계약 리스크, 과태료

개요#

부동산 매매계약이 성사되면 30일 이내에 실거래 신고를 마쳐야 합니다. 과거 다운계약이 일종의 관행처럼 통용되던 시기가 있었지만, 2020년 이후 자금조달계획서 연동과 지자체 검증, 국세청 PCI 분석이 결합되면서 적발 시 거래가액의 10% 이내 과태료가 매도자·매수자·중개사에게 공동으로 부과되는 시대가 됐습니다. 일산·고양 매매 현장에서도 다운계약 적발로 양도세와 가산세까지 추징당해 매매차익을 그대로 잃은 사례가 있습니다. 일산 상가·주택 거래를 다년간 조율해온 백억공인중개사사무소 일산점이 실거래 신고 의무와 리스크를 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 30일 카운트의 정확한 기준과 다운계약 적발 시 과태료 구조를 한눈에 확인할 수 있습니다.

법적 근거#

항목	근거
실거래 신고 의무	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조
신고 기한	계약 체결일로부터 30일 이내
과태료	부동산거래신고법 제28조
해제 신고	부동산거래신고법 제3조의2
자금조달계획서	부동산거래신고법 시행규칙 제2조

1. 신고 대상과 기한#

신고 대상은 매매계약 전반입니다. 아파트와 오피스텔, 상가, 토지를 가리지 않으며 분양권 전매와 입주권, 일부 증여와 교환도 포함됩니다. 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 여기서 계약 체결일은 가계약금을 입금한 날이 아니라 정식 매매계약서에 서명한 날입니다. 가계약과 본계약 시점이 모호한 경우 본계약서 작성일이 기준입니다. 계약이 해제되면 해제일로부터 30일 이내에 별도의 해제신고를 해야 하며, 이를 빠뜨리면 별개의 과태료 대상이 됩니다.

2. 신고 방법과 신고 주체#

온라인 신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 통해 진행하며 공동인증서가 필요합니다. 오프라인 신고는 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에서 받습니다. 신고 주체는 거래 유형에 따라 달라집니다. 중개거래는 개업 공인중개사가, 직거래는 매도자와 매수자가 공동으로, 분양권은 양도자와 양수자가 신고 의무를 집니다. 중개거래라 해도 당사자가 신고 처리 여부를 직접 확인하지 않으면 책임에서 자유롭지 않습니다.

3. 다운계약과 업계약 — 적발 구조#

다운계약은 실제 매매가보다 낮게 신고해 양도세와 취득세를 줄이려는 시도이고, 업계약은 매매가를 부풀려 자금조달계획서를 합리화하거나 향후 양도세를 줄이려는 시도입니다. 적발 수단은 네 가지가 동시에 작동합니다. 지자체의 인근 단지 비교 검증, 국세청 PCI 분석, 자금조달계획서와 신고가액의 대조, 분쟁 시 상대방 제보가 그것입니다. 실무에서 다운계약이 한 번도 검증되지 않고 지나가는 경우는 드물어졌습니다.

위반	과태료
다운계약 또는 허위 신고	취득가액의 10% 이내
지연 신고	500만 원 이하
미신고	3,000만 원 이하
허위 자금조달계획서	500만 원 이하 + 국세청 조사

여기에 양도세와 취득세 추징, 가산세가 별도로 결합됩니다. 매매차익 자체를 잃는 사례가 적지 않은 이유입니다.

4. 자금조달계획서 — 상가는 예외인가#

원칙적으로 자금조달계획서 제출 의무는 주택 매매 가운데 투기과열지구·조정대상지역·일정 규모 이상에 적용됩니다. 상가와 토지는 일반 개인 거래에서는 제출 대상이 아닙니다. 다만 법인 매수자의 토지·건물 거래나 고가 빌딩 거래는 지자체와 국세청이 사후 자료를 요구할 수 있습니다. 법인 명의의 상가 매수는 자금 흐름이 투명하게 드러나며, 대표자 가수금이나 차입금으로 매수하면 세무조사로 이어질 가능성이 큽니다.

5. 실무 체크리스트#

단계	확인
계약 체결일	체결일 기록과 30일 카운트 시작
중개 여부	중개거래는 중개사 처리, 직거래는 당사자 처리
신고가액	실제 매매가 그대로 신고
자금조달	법인·고가 거래는 자금 출처 증빙 준비
해제 발생 시	30일 이내 해제신고 별도
영수증	신고필증 보관과 취득세 신고 시 사용
양도세 대비	신고가액과 취득가액의 일관성

6. 자주 묻는 질문#

Q1. 가계약금만 입금한 단계는 신고 대상이 아닙니다. 본계약서를 작성한 날부터 30일 카운트가 시작됩니다.

Q2. 다운계약 적발 시에는 거래가액의 10% 이내 과태료에 양도세·취득세 추징, 가산세 40%까지 결합됩니다. 실익 대비 손실이 큰 구조입니다.

Q3. 상가 매매에서 일반적인 개인 간 거래는 자금조달계획서 대상이 아닙니다. 법인 매수와 고가 빌딩, 토지는 사후 조사 가능성이 있습니다.

Q4. 해제신고를 빠뜨렸다면 발견 즉시 제출하고 지연 사유를 소명해야 합니다. 해제일로부터 30일이 경과한 시점부터 과태료 대상입니다.

Q5. 중개거래라도 신고 처리 여부는 계약 후 10~20일 시점에 직접 확인해야 합니다. 중개사가 처리하지 않은 경우 당사자도 공동 책임을 집니다.

마무리#

실거래 신고는 30일이라는 단순한 절차지만, 다운계약과 미신고, 해제 미신고는 거래가액의 10% 수준의 과태료를 부르고 양도세와 가산세까지 결합돼 매매차익을 초과하는 손실로 이어집니다. 2020년 이후 지자체 검증과 국세청 자금 추적이 정교해진 탓에 과거 관행은 더 이상 통용되지 않습니다. 일산·고양 매매 현장에서도 같은 흐름이 그대로 적용됩니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 30일 카운트는 계약 체결일부터 시작되므로 중개사의 신고 처리 여부를 직접 확인해야 합니다. 둘째, 다운계약은 과태료와 세금 추징, 가산세까지 결합되므로 적발 시 매매차익이 사실상 사라집니다. 셋째, 해제신고는 별도 의무이며 빠뜨리면 별개의 과태료 대상이 됩니다.

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