상가 계약 종료 후 임대인 연락 두절·수령 거부 — 임차인 보증금 수령공탁과 임차권등기명령 병행 실무

상가 임대차 계약이 끝났는데 임대인이 "아직 내 사람 구하지 못했으니 당분간 있어달라"며 보증금 반환을 미루거나, 아예 연락 자체가 끊기는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 임차인 입장에서는 퇴거 의사가 분명한데 보증금을 손에 쥐지 못한 채 점포에 묶이게 되는 상황입니다. 이 국면을 잘못 처리하면 보증금을 한 푼도 회수하지 못한 채 계속 영업세를 부담하거나, 자의로 점포를 비운 뒤 대항력을 잃어 우선변제권마저 사라지는 결과로 이어집니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 일산·고양 상가 현장에서 반복적으로 마주치는 이 상황을 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 임차권등기명령으로 대항력을 지키면서 점포를 비우는 방법, 보증금 반환을 강제하는 청구 순서, 임대인이 수령 자체를 거부할 때의 공탁 활용법을 한눈에 확인할 수 있습니다.

임대인이 보증금을 안 돌려주는 3가지 유형#

임대인이 보증금 반환을 지연하거나 회피하는 방식은 세 가지 형태로 나타납니다.

유형	특징	임차인 리스크
신규 임차인 미확보형	"후임 임차인을 못 구했으니 조금만 더 있어달라"는 요청	계약 기간이 지나도 퇴거 불가 상태 지속, 불필요한 영업비 지출
자금 부족형	임대인이 보증금을 다른 곳에 사용해 즉각 반환이 어려운 상황	시간이 갈수록 임대인 재산 감소, 회수 가능성 하락
연락 두절형	임대인의 연락처가 끊기거나 장기 출국·행방불명 상태	퇴거 의사 전달 자체가 불가능, 대항력 상실 위험

임대차 계약이 종료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다고 해서 임차인이 점포를 임의로 비우면 안 됩니다. 점포를 비우는 순간 사업자등록의 영업 장소가 실질적으로 이전되어 대항력과 우선변제권이 소멸할 위험이 생깁니다. 퇴거는 반드시 법적 절차를 거친 후에 해야 합니다.

1단계 — 임차권등기명령: 점포를 비우면서 대항력을 유지하는 방법#

임차권등기명령은 상가건물임대차보호법 제6조에 근거한 법원 결정으로, 임차인이 임대차 종료 후 대항력과 우선변제권을 유지하면서 점포를 비울 수 있게 해주는 제도입니다.

임차권등기가 마쳐지면 임차인이 점포를 인도하고 사업자등록 장소를 변경하더라도 등기 당시의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 보증금을 돌려받기 전에 점포를 비워야 하는 임차인에게 법이 마련한 합법적 퇴거 경로입니다.

신청 요건 두 가지

첫째, 임대차가 종료되어야 합니다. 계약 기간이 만료되었거나 적법하게 해지 통보가 이루어진 상태가 전제 조건입니다.

둘째, 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 보증금을 이미 수령한 경우는 신청 자격이 없습니다.

신청 절차

• 신청 법원: 임차 건물 소재지 관할 지방법원(단독판사실 또는 신청사건 담당 재판부)
• 제출 서류: 임차권등기명령 신청서, 임대차계약서 사본, 계약 종료 사실 소명 자료(만료 통보 내용증명 또는 만료일 확인 가능한 계약서), 부동산 등기사항전부증명서
• 처리 기간: 통상 1~2주 내 결정

임차권등기 결정 후 등기가 완료되면 그때부터 점포를 비울 수 있습니다. 사업자등록 장소를 이전하더라도 등기된 임차권이 대항력을 유지합니다.

2단계 — 보증금 반환 청구: 이행 촉구부터 소 제기까지#

임차권등기를 마쳤다면 다음은 보증금 반환을 실질적으로 청구하는 단계입니다.

① 내용증명 발송

임대인에게 내용증명으로 임대차 종료 사실과 보증금 반환 기한을 명시한 이행 촉구서를 발송해야 합니다. 임대인 주소가 파악되지 않으면 등기부등본의 주소지로 발송합니다. 내용증명이 반송되더라도 발송 자체가 청구 의사 표시의 증거로 남습니다.

② 지급명령 또는 소액사건심판 신청

보증금이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판이 적합합니다. 인지대가 소송 대비 절반 수준이며 1회 변론으로 판결 선고가 가능한 점이 장점입니다. 보증금이 더 크다면 지급명령 또는 민사 본안 소송을 선택해야 합니다. 지급명령은 임대인이 이의를 제기하면 본안으로 이행되므로, 임대인이 다툴 가능성이 높은 경우 처음부터 본안 소송을 제기하는 편이 시간을 줄입니다.

③ 판결 확정 후 강제집행

판결이 확정되면 임대인의 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있으면 부동산 강제경매를 신청하고, 예금 채권이 확인되면 채권 압류·추심 명령을 활용합니다.

임차권등기를 선행했다면 임대인 소유 건물에 경매가 개시되더라도 등기된 임차권이 우선변제권을 유지하므로 배당 순위를 잃지 않습니다.

3단계 — 임대인 연락 두절 시 수령공탁 활용#

임대인이 아예 연락이 되지 않거나 보증금 수령 자체를 거부하는 상황은 일반적인 반환 청구로는 해결되지 않습니다. 이 경우 민법 제487조에 따른 변제공탁을 보증금 반환 청구에 역으로 활용하는 방안을 검토합니다.

수령공탁은 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 청구한 기록을 남기고, 법원을 통해 반환 의사를 명확히 표시하는 수단입니다. 직접 돈을 공탁하는 것이 아니라 법원에 반환 청구 소송을 제기한 상태에서 공탁 기록을 확보하는 방식으로 진행됩니다.

실무에서는 임대인 연락 두절 상황에서 다음 두 가지 경로를 씁니다.

경로 A — 부재자 재산관리인 선임 신청

임대인이 장기간 행방불명이라면 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 신청합니다. 선임된 관리인은 임대인을 대신해 법률행위를 수행하므로, 보증금 반환 청구 소송의 피고 자격으로 세울 수 있습니다. 절차가 수개월 소요되므로 임차권등기를 먼저 마쳐 대항력 유지 시간을 확보해야 합니다.

경로 B — 공시송달 방식 본안 소송

임대인의 주소지가 파악되더라도 장기간 거주하지 않아 소장 송달이 불가능하면 공시송달을 신청합니다. 법원이 공시송달 결정을 내리면 일정 기간 게시 후 송달이 의제되어 재판을 진행할 수 있습니다. 시간이 더 걸리지만 판결을 받아 강제집행까지 완결할 수 있습니다.

임차권등기명령과 보증금 반환 소송 병행 일정표#

임대인 연락 두절 상황에서 임차인이 밟아야 할 순서를 아래 표로 정리했습니다.

단계	행동	시점	비고
1단계	임차권등기명령 신청	계약 종료일 이후 즉시	점포를 비우기 전에 완료
2단계	내용증명 발송	임차권등기 결정 후	임대인 주소 등기부 기준 발송
3단계	지급명령 또는 소액사건심판 신청	내용증명 발송 후 2주 무응답 시	보증금 규모에 따라 선택
4단계	임대인 연락 두절 시 공시송달 신청	소 제기 후 송달 불능 확인 시	법원에 공시송달 신청서 제출
5단계	판결 확정 후 강제집행 신청	확정일로부터 가능	임대인 재산 사전 조회 필요
6단계	점포 인도·사업자등록 이전	강제집행 가능 상태 확보 후	임차권등기가 유지되므로 이전 가능

실무에서 임차권등기 결정까지 통상 1~2주가 걸립니다. 계약 종료일 직후 즉시 신청하면 한 달 안에 점포를 합법적으로 비울 경로가 열립니다.

계약 전 리스크 진단 — 임대인 재정 상태 미리 보는 법#

임대인 연락 두절이나 보증금 반환 거부는 계약 당시 예측하기 쉽지 않습니다. 다만 몇 가지 신호를 계약 전에 점검하면 노출 리스크를 줄이는 데 도움이 됩니다.

① 등기부등본 을구 확인

근저당 채권최고액 합계가 건물 시세의 70%를 넘으면 임대인의 재정 상태가 빠듯하다는 신호입니다. 건물이 경매에 들어갈 경우 후순위 임차인의 보증금 회수가 어려워집니다.

② 세금 체납 여부

임대인이 부동산 관련 세금(재산세·종합부동산세)을 체납한 경우 세무서가 건물에 교부청구를 하므로 경매 배당에서 임차인보다 앞설 수 있습니다. 계약 전 임대인에게 국세 완납증명서 제출을 요청하는 것이 실무에서 허용됩니다.

③ 임대인 다수 임차 건물 여부

여러 건물에 임차인이 많고 관리가 산만하면 보증금 관리도 허술할 가능성이 있습니다. 계약 전 임대인 명의로 된 부동산을 등기부로 일부 확인하는 절차를 거치는 편이 안전합니다.

확인이 어려운 경우 상가건물임대차보호법이 보장하는 임차인 권리(대항력·우선변제권·소액임차인 최우선변제)를 잔금일 당일 모두 확보하는 것이 보증금을 지키는 현실적인 방어선입니다.

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핵심은 세 가지입니다. 첫째, 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 점포를 비우려면 임차권등기명령을 먼저 완료해야 합니다 — 등기 없이 퇴거하면 대항력이 소멸해 보증금 회수 경로 자체가 좁아집니다. 둘째, 임대인이 연락 두절이면 공시송달 방식으로 소를 제기해 판결을 받은 뒤 강제집행으로 보증금을 회수하는 경로가 현실적입니다. 셋째, 계약 전 등기부등본 을구 확인과 세금 완납증명서 수취가 보증금 분쟁을 예방하는 출발점입니다.

일산·고양 상가 임대차 분쟁과 임차권등기명령 실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.