상가 대출 RTI 규제 완벽 정리 — 임대업이자상환비율 1.25배, 한도 계산, 우회 위험

개요#

상가·빌딩 등 임대업 목적 부동산을 매수할 때 가장 먼저 부딪히는 규제가 **RTI(Rent to Interest)**입니다. 2018년 금융위원회·금감원이 도입한 감독 기준으로, 연간 임대수입 ÷ 연간 이자비용이 1.25배(비주택) 또는 1.5배(주택) 이상이어야 대출이 가능합니다. LTV가 담보가치 대비 대출 비율이라면, RTI는 임대수입으로 이자를 감당할 수 있느냐를 확인하는 지표입니다.

이 규제는 단순히 계산식 하나로 보이지만, 공실 반영·예상 임대료 산정·갭 메우기에서 현실과 많이 부딪힙니다. 특히 신축 상가나 공실 상가를 매수할 때 은행이 임대료를 얼마로 인정하느냐에 따라 대출 한도가 수억 원 단위로 차이납니다.

이 글은 상가·빌딩 매수를 검토 중인 투자자·임대사업자·법인이 RTI 규제를 이해하고 사전에 대출 한도를 예측할 수 있도록 정리한 실무 가이드입니다.

법적·감독 근거#

1. RTI 기본 공식#

1-1. 계산식#

RTI = 연간 임대수입 ÷ 연간 이자비용
 
- 연간 임대수입: 월임대료 × 12 + (보증금 × 정기예금금리)
- 연간 이자비용: 대출원금 × 연이자율

1-2. 기준#

1-3. 계산 예시 — 상가 매수 10억#

계산:

• 연간 이자: 5억 × 5% = 2,500만 원
• 연간 임대수입: 300만 × 12 = 3,600만 원 + (5,000만 × 3% = 150만) = 3,750만 원
• RTI: 3,750 ÷ 2,500 = 1.5배 → 기준 1.25배 통과 ✅

대출 가능.

2. 대출 한도 역산하기#

RTI가 1.25배라는 건 **"연간 임대수입이 연간 이자의 1.25배 이상"**이라는 뜻이므로, 역산하면 다음과 같습니다.

최대 이자비용 = 연간 임대수입 ÷ 1.25
최대 대출원금 = 최대 이자비용 ÷ 연이자율

예시 — 임대수입 3,750만 원 / 금리 5%#

• 최대 이자: 3,750 ÷ 1.25 = 3,000만 원
• 최대 대출원금: 3,000 ÷ 0.05 = 6억 원

여기에 LTV 규제가 별도로 적용되므로 둘 중 더 작은 값이 실제 대출 한도가 됩니다.

3. 공실 상가·신축 상가 — 은행이 임대료를 어떻게 인정하나#

3-1. 임대료 기반 자료#

은행은 다음 자료를 요구합니다.

3-2. 공실 상가 인정 비율#

은행 실무는 통상 다음처럼 보수적입니다.

3-3. 감정평가 임대료 의견서#

감정평가법인이 발행하는 "임대료 의견서"는 공실 상가에서 예상 임대료를 객관적으로 입증하는 핵심 문서입니다. 비용은 50만~200만 원 수준이며, 은행이 권장하는 경우가 많습니다.

4. LTV vs RTI — 둘이 어떻게 맞물리나#

4-1. LTV#

담보가치 대비 대출비율. 상업용 부동산은 통상 40~60% 수준에서 적용됩니다.

4-2. RTI와 LTV의 관계#

• LTV: 자산 가치 기준 한도
• RTI: 임대수입 기준 이자 감당 한도
• 둘 다 통과해야 대출 승인

4-3. 어느 쪽이 더 조이는가#

임대료가 높고 수익률이 좋은 상가는 LTV가 먼저 조이고, 공실률이 높거나 수익률이 낮은 상가는 RTI가 먼저 조입니다. 매수 검토 시 두 지표를 동시에 계산하는 것이 필수입니다.

5. 우회 거래 — 위험한 지름길#

5-1. 가짜 임대차계약#

가족·지인 명의로 허위 임대차계약을 만들어 RTI를 맞추는 시도. 사후 실사에서 적발되면:

• 대출 즉시 회수
• 금융질서문란 이력 등록 (향후 대출 불가)
• 사기죄 형사처벌 가능

5-2. 이중 계약#

실제보다 높게 쓴 임대차계약서로 RTI를 부풀림. 세무서의 월세 수입 신고와 대조되면 바로 적발.

5-3. 허위 보증금#

보증금을 실제보다 크게 써서 임대수입(보증금 × 이자율) 인정분을 늘림. 등기부·실제 거래로 확인되면 적발.

6. 실무 체크리스트 — 매수 전 대출 시뮬레이션#

7. 자주 묻는 질문#

Q1. 금리가 오르면 RTI 한도는 어떻게 변하나요? 금리가 오르면 이자비용이 커지므로 대출 한도가 급감합니다. 금리 1%p 상승 시 한도가 약 15~20% 줄어드는 경우가 일반적입니다.

Q2. 법인 명의 매수는 RTI가 더 엄격한가요? 법인은 RTI 외에도 재무제표, 차입금비율, 이자보상배율 등을 함께 심사합니다. 개인보다 까다롭다고 보는 게 안전합니다.

Q3. 공실 상가를 매수하면 RTI가 안 나오는데 어떻게 해야 하나요? 감정평가 임대료 의견서로 보수적 예상 임대료를 입증하거나, 매수 직전 임차인을 확보해 임대차계약서를 첨부하는 것이 실무적입니다. 자기자본 비율을 높여 RTI 부담을 줄이는 방법도 있습니다.

Q4. 신용대출로 자기자본을 메우면 안 되나요? 단기적으로는 가능하지만, 금감원은 "타 대출로 자기자본을 조달한 매수"를 우회로 간주합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 연동되어 오히려 전체 대출이 줄어들 수 있습니다.

Q5. RTI 규제는 곧 폐지되나요? 완전 폐지보다 기준 조정(예: 1.25 ↔ 1.5)이 논의되는 수준입니다. 시장 상황에 따라 완화·강화가 반복되지만 규제 자체는 유지될 가능성이 높습니다.

마무리#

RTI는 상업용 부동산 투자자에게 LTV만큼 중요한 두 번째 필터입니다. 매매가만 보고 "LTV 60% 받아 살 수 있다"고 판단하면 실제 대출이 나오지 않는 경우가 흔합니다. 임대수입 × 1.25 ÷ 금리 = 최대 대출원금이라는 공식을 먼저 머리에 넣고, 매수 검토 시 RTI와 LTV를 동시에 계산해야 합니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 비주택 RTI 기준은 1.25배이며 임대수입이 이자의 1.25배 이상이어야 한다. 둘째, 공실·신축 상가는 은행이 임대료를 보수적으로 인정하므로 감정평가 임대료 의견서를 미리 준비하라. 셋째, 가짜 임대차·이중 계약으로 RTI를 우회하는 것은 적발 시 대출 회수와 형사책임까지 이어지므로 절대 시도하지 마라. 매수 전 30분의 RTI 계산이 수억 원의 자금 계획을 지켜줍니다.