상가 매매계약서 특약 체크리스트 — 보유세·임대차·하자·부가세까지 한 번에

개요#

상가 매매계약은 주택과 달리 세금·임대차·관리비·하자가 동시에 얽혀있는 복합 거래입니다. 표준 매매계약서만 그대로 사용하면 잔금 직전이나 인도 후에 분쟁이 터지기 쉽습니다. 그래서 실무에서는 특약 5~10개를 추가해 변수들을 미리 정리합니다.

이 글은 상가 매매를 앞둔 매도인·매수인·중개인이 계약서 특약을 빠짐없이 검토할 수 있도록 정리한 실무 가이드입니다. 모든 항목을 그대로 쓸 필요는 없지만, 해당하는 항목이 있다면 반드시 명문화해야 분쟁 시 입증 부담을 덜 수 있습니다.

1. 보유세 정산 특약 — 6월 1일 기준일#

상가 보유세(재산세·종부세)는 매년 6월 1일 시점의 소유자가 1년치를 모두 부담합니다. 잔금일을 5월 31일 이전으로 잡느냐 6월 2일 이후로 잡느냐로 수백만 원이 갈립니다.

권장 특약#

"본 매매에 따른 재산세·종합부동산세·도시계획세 등 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 그 날 소유자에게 부과되는 것이며, 양 당사자는 잔금일을 기준으로 일할 정산하지 아니한다. 다만 잔금일이 6월 1일 전후 ○일 이내인 경우, 잔금일 기준 일할 정산하기로 한다."

또는 일할 정산을 명시:

"보유세는 잔금일을 기준으로 매도인과 매수인이 일할 정산한다. 정산금은 잔금에서 가감한다."

2. 부가가치세 특약 — 매도자의 가장 큰 함정#

상가는 토지 부가세 면세, 건물 부가세 10% 과세입니다. 계약서에 부가세 처리를 명시하지 않으면 분쟁 시 매매가에 부가세가 포함된 것으로 해석되어 매도자가 떠안게 됩니다.

권장 특약 (포괄양수도 시)#

"본 매매는 부가가치세법 제10조 제9항 제2호에 따른 사업의 포괄양수도에 해당하므로 부가가치세를 거래징수하지 아니한다. 양 당사자는 사업양수도계약서를 별도로 작성하여 부가가치세 신고 시 첨부한다. 양수인은 잔금일까지 동일 업종으로 사업자등록을 이전 또는 신규 신청한다."

권장 특약 (포괄양수도 아닌 경우)#

"본 매매대금은 부가가치세를 별도로 한다. 매수인은 잔금일에 건물분 부가가치세 ○원을 매매대금과 별도로 지급하며, 매도인은 같은 날 세금계산서를 발행한다."

[!INFO] 포괄양수도 실패 사례 — 계약서에는 포괄양수도라고 써놓고 매수자가 잔금 후 사업자등록을 안 하거나 다른 업종으로 등록하면 세무조사 시 부가세가 추징됩니다. 매도자가 떠안게 되므로, 양수인의 사업자등록 의무·시점을 특약에 못 박아두는 것이 안전합니다.

3. 임대차 승계 특약 — 보증금과 권리금#

3-1. 임대차 승계의 원칙#

상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 새 소유자에게 자동 승계됩니다. 매수자가 임대인 지위를 그대로 인수하고, 보증금 반환 의무도 함께 인수합니다.

3-2. 권장 특약#

"본 매매 목적물에는 별첨 임대차내역서 기재 임차인이 점유하고 있으며, 매수인은 임대인의 지위를 승계한다. 임차인의 보증금 ○원은 잔금에서 차감하여 매수인이 인수하며, 매수인은 잔금 후 임차인에게 지위승계 사실을 통지한다."

3-3. 임차인 미고지 시#

매도자가 임차인 또는 보증금 내역을 누락하거나 축소 고지하면, 매수자는 매매대금 감액 또는 계약 해제를 청구할 수 있습니다. 별첨 임대차내역서를 반드시 첨부.

4. 관리비·공과금 특약#

권장 특약#

"잔금일 전일까지 발생한 관리비·전기·수도·가스·인터넷·청소비 등 모든 공과금과 미납 관리비는 매도인이 정산하여 잔금일에 영수증으로 매수인에게 제출한다. 잔금일 이후 발생분은 매수인이 부담한다. 매도인이 미정산한 공용부분 관리비가 잔금 후 발견되면, 매도인이 즉시 매수인에게 환급한다."

[!INFO] 공용부분 미납 관리비는 매수자에게 자동 승계됩니다(대법원 2001다8677). 따라서 잔금일 직전에 관리사무소에서 미납 내역서를 발급받아 매도자가 정리하는 것이 표준 절차입니다.

5. 위반건축물·하자담보책임 특약#

5-1. 위반건축물#

매도자는 건축물대장·등기부상 위반건축물 등재 여부와 이행강제금 부과 이력을 매수자에게 사전 고지해야 합니다. 미고지 시 손해배상 책임.

"매도인은 본 부동산이 건축물대장상 위반건축물로 등재된 사실이 없으며, 이행강제금 부과 통지를 받은 사실이 없음을 확인한다. 잔금 후 등재 사실 또는 부과 이력이 발견되면 매도인이 모든 비용과 손해를 부담한다."

5-2. 하자담보책임#

민법상 매도자의 하자담보책임은 6개월입니다. 특약으로 단축·면제가 가능하지만, 매도자가 알고도 고지하지 않은 하자는 면제할 수 없습니다(민법 제584조).

"매도인은 본 부동산의 누수·균열·전기·소방·정화조 등 주요 시설의 하자가 없음을 확인하며, 잔금 후 ○개월 이내 매수인이 통지하는 하자에 대해 매도인이 보수 또는 보수비 상당액을 지급한다."

6. 잔금일과 동시이행 특약#

권장 특약#

"잔금 지급, 등기 이전 서류 교부, 임대차내역 인수, 키 인도, 관리비 정산 등 모든 의무는 잔금일에 동시이행한다. 일방이 동시이행을 거부할 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 이행이 없으면 본 계약을 해제할 수 있다."

7. 계약 해제·위약금 특약#

표준 위약금 (민법상)#

• 매도자 위반: 계약금의 2배 반환
• 매수자 위반: 계약금 포기

강화 특약 (필요 시)#

"다음 사유로 인한 해제 시 위약금은 매매대금의 ○%로 한다.

1. 매도인이 위반건축물·하자를 고지하지 않은 경우
2. 임대차 내역을 누락하거나 보증금을 축소 고지한 경우
3. 매수인이 잔금일에 정당한 이유 없이 잔금을 지급하지 않은 경우"

8. 그 밖의 권장 특약#

항목	권장 특약 요지
시설물 인계	잔금일에 시설물 목록과 사진을 첨부, 추가 반출 금지
세금 정산	양도세·부가세는 매도자, 취득세·등록세는 매수자 부담 명시
중개수수료	분쟁 방지 차원에서 부담 주체와 금액 명시
대출 승계	기존 임대인 대출 승계 여부, 승계 불가 시 매도자가 잔금일 전 상환
소송·가압류	잔금일 이전 가압류·가처분·소송 정보 매도자 고지
민원 분쟁	인접지·임차인·관리단과 진행 중인 분쟁 사전 고지

9. 잔금일 매수자 체크리스트#

단계	체크
등기부 재발급	가압류·근저당 변동 확인
건축물대장	위반건축물 등재 재확인
관리비 미납 내역서	관리사무소 발급
시설물 인수	사진 촬영, 목록 서명
임차인 통지	임대인 지위 승계 통지서 발송
키·서류 인수	비밀번호·도면·하자 이력
사업자등록·확정일자	임대 사업자 등록(필요 시)
영수증 보관	취득세·중개수수료·법무사비 (양도세 필요경비)

10. 자주 묻는 질문#

Q1. 특약이 표준 계약서 본문과 충돌하면 어느 게 우선인가요? 원칙적으로 특약이 우선합니다. 다만 강행규정(상임법 등 임차인 보호)에 반하는 특약은 무효입니다.

Q2. 부가세를 매도자가 떠안는다고 합의했어요. 매도자가 손해 아닌가요? 포괄양수도가 안 되는 경우 매도자가 부가세를 떠안는 경우가 종종 있습니다. 그러나 매도자는 부가세 신고 시 매입세액 공제로 일부 회수할 수 있어, 협상 카드로 활용됩니다.

Q3. 잔금 후 위반건축물이 발견됐습니다. 어떻게 해야 하나요? 매도자에게 우선 통지하고 보수비 청구. 거부 시 손해배상 청구 소송. 매도자가 고의로 숨겼다면 사기죄 고발도 가능합니다.

Q4. 임대차 보증금을 잔금에서 차감하면 매도자가 손해 아닌가요? 손해가 아닙니다. 매수자가 보증금 반환 의무를 인수하므로 잔금에서 차감하는 것이 정당한 정산입니다.

Q5. 6월 1일 잔금이면 보유세는 누가 내나요? 6월 1일 시점의 소유자가 그 해 보유세 전액을 부담합니다. 6월 1일 잔금이면 당일 등기 시점에 따라 다툼이 있으니 5월 31일 또는 6월 2일로 조정하는 것이 안전합니다.

마무리#

상가 매매계약서의 특약은 분쟁의 90%를 미리 차단하는 도구입니다. 표준 양식만 쓰면 보유세·부가세·임대차·관리비·하자라는 5대 변수가 모두 분쟁 가능성으로 남습니다. 매도자·매수자 모두 자기 책임 범위를 명확히 하기 위해서라도 특약 작성에 시간을 들이는 것이 결국 가장 저렴한 길입니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 6월 1일 보유세 정산과 부가세 처리는 반드시 특약으로 명문화하라. 둘째, 임대차 보증금·관리비·공과금은 잔금일에 영수증으로 정산하고 차감 처리하라. 셋째, 위반건축물·하자·소송 정보는 매도자가 사전 고지할 의무가 있고, 누락 시 매도자가 책임진다. 표준 계약서 + 5개 핵심 특약만 잘 챙겨도 잔금 후 분쟁의 대부분은 사라집니다.