부동산 실거래 신고 완벽 정리 — 30일 기한, 다운계약 리스크, 과태료

개요#

부동산 매매계약이 성사되면 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 합니다. 과거에는 세금 절감을 위해 다운계약서를 쓰는 관행이 있었지만, 2020년부터 자금조달계획서 연동과 지자체 검증 시스템이 강화되어 현재는 적발 시 거래가액의 10%까지 과태료가 부과됩니다. 매도자·매수자·중개사 모두 공동 책임입니다.

이 글은 부동산 매매 당사자와 중개인이 실거래신고 의무와 리스크를 정확히 파악할 수 있도록 정리한 실무 가이드입니다.

법적 근거#

항목	근거
실거래 신고 의무	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조
신고 기한	계약 체결일로부터 30일 이내
과태료	부동산거래신고법 제28조
해제 신고	부동산거래신고법 제3조의2
자금조달계획서	부동산거래신고법 시행규칙 제2조

1. 신고 대상과 기한#

1-1. 신고 대상 거래#

• 매매 계약: 아파트·오피스텔·상가·토지 등 모든 부동산
• 분양권 전매: 입주권 포함
• 증여 (2020년 이후 일부 지역·유형)
• 교환

1-2. 신고 기한#

계약 체결일로부터 30일 이내

[!INFO] "계약 체결일"의 기준 — 가계약금을 입금한 날이 아니라, 정식 매매계약서에 서명한 날입니다. 가계약 → 본계약 시점이 애매한 경우 본계약서 작성일로 봅니다.

1-3. 해제 신고#

계약이 해제되면 해제일로부터 30일 이내 해제신고 의무가 발생합니다. 원 거래 신고와 별도이며, 미신고 시 과태료.

2. 신고 방법#

2-1. 온라인 신고 (권장)#

• 부동산거래관리시스템: rtms.molit.go.kr
• 정부24 연동 가능
• 공동인증서 필요

2-2. 오프라인 신고#

• 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서
• 매매계약서 사본, 신분증, 거래당사자 인적사항

2-3. 신고 주체#

거래 유형	신고 의무자
중개 거래	개업 공인중개사
직거래	거래 당사자(매도·매수 공동)
분양권	양도자·양수자

3. 다운계약·업계약 — 적발 리스크#

3-1. 다운계약서#

실제 매매가보다 낮게 신고해 양도세·취득세를 줄이려는 관행. 매도자는 양도차익 축소, 매수자는 취득세·향후 양도세 부담 증가라는 이해관계 충돌 때문에 합의가 쉽지 않습니다.

3-2. 업계약서#

실제 매매가보다 높게 신고해 매수자 자금조달계획서를 부풀리거나, 향후 양도세를 줄이려는 수법. 다운보다 드물지만 존재합니다.

3-3. 적발 수단#

• 지자체 실거래 검증: 인근 단지·유사 거래 비교
• 국세청 시스템: PCI(소득-지출 분석), 금융 자금 흐름
• 자금조달계획서: 자금 출처 증빙과 신고가액 비교
• 제보: 양측 사이 분쟁 시 상대방 제보

3-4. 과태료#

위반	과태료
다운계약(허위 신고)	취득가액의 10% 이하 (최대 수천만 원)
지연 신고	500만 원 이하
미신고	3,000만 원 이하
허위 자금조달계획서	500만 원 이하 + 국세청 조사

여기에 양도세·취득세 추징 + 가산세가 별도로 부과됩니다.

4. 자금조달계획서 — 상가는 해당되나#

4-1. 원칙#

주택 매매 시 투기과열지구·조정대상지역·일정 규모 이상에서 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다. 상가·토지는 원칙적으로 대상이 아닙니다.

4-2. 예외#

• 법인 매수자의 토지·건물 거래는 계획서 요구되는 사례
• 고가 빌딩 거래는 지자체가 사후 자료 요구 가능
• 국세청 개별 조사로 자금 출처 확인 가능

4-3. 임대사업자·법인 매수자 주의#

법인 명의 상가 매수는 자금 흐름이 투명하게 드러나며, 대표자 가수금·차입금으로 매수 시 세무조사 위험이 큽니다. 자금 증빙을 철저히 준비해야 합니다.

5. 실거래 신고 실무 체크리스트#

단계	체크
계약 체결일	체결일 기록, 30일 카운트 시작
중개 여부 확인	중개거래는 중개사 의무, 직거래는 당사자
실제가액 신고	다운·업 계약 절대 금지
자금조달	법인·고가는 자금 출처 준비
해제 발생 시	30일 이내 해제신고 별도
영수증 보관	신고필증 보관, 취득세 신고 시 사용
양도세 신고 대비	신고가액 = 취득가액이므로 증빙 일관성

6. 자주 묻는 질문#

Q1. 가계약금만 입금했는데 신고해야 하나요? 가계약 단계는 신고 대상이 아닙니다. 본계약서를 작성한 날부터 30일 카운트가 시작됩니다.

Q2. 다운계약을 쓰면 얼마나 위험한가요? 적발 시 거래가액의 10%까지 과태료, 양도세·취득세 추징, 가산세 40%까지 부과. 실익 대비 손실이 큽니다.

Q3. 상가 매매에도 자금조달계획서가 필요한가요? 일반적인 개인 간 상가 매매는 대상이 아닙니다. 법인 매수·고가 빌딩·토지는 사후 조사 가능성이 있습니다.

Q4. 계약이 해제되었는데 해제신고를 깜빡했어요. 해제일로부터 30일 경과하면 과태료 대상입니다. 발견 즉시 해제신고를 제출하고 지연 사유를 소명하세요.

Q5. 중개사가 신고를 안 했는데 누구 책임인가요? 중개거래는 중개사의 신고 의무지만, 계약 당사자도 공동 책임을 집니다. 중개사 신고 여부는 계약 후 10~20일 시점에 반드시 확인하세요.

마무리#

실거래 신고는 30일 이내 의무라는 단순한 절차지만, 다운계약·미신고·해제 미신고는 거래가액의 10%에 달하는 과태료를 부릅니다. 2020년 이후 지자체 검증과 국세청 자금 추적이 정교해져, 과거 관행이었던 다운계약은 거의 모두 적발되는 시대입니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 계약 체결일부터 30일 카운트가 시작되므로 중개사 처리 여부를 직접 확인하라. 둘째, 다운·업계약은 과태료 + 세금 추징 + 가산세까지 결합되어 적발 시 손실이 매매차익을 초과한다. 셋째, 해제 신고는 별도 의무이며 미신고 시 과태료 대상이다. 실거래신고는 부담이 아니라 장래의 세무·소송 리스크를 차단하는 가장 저렴한 보험입니다.