고양시 공실 상가, 시니어 시설로 전환될 수 있을까 — 임대인이 알아야 할 실무 포인트

앵커 기사 출처#

• 제목: 시니어가 행복한 고양시를 위한 제언
• 출처: mygoyang.com
• 발행일: 2026-04-23
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고양시 일산 일대에는 오랫동안 채워지지 않는 상가 공실이 누적되고 있습니다. 공실이 길어질수록 임대인은 수익 공백을 감내해야 하고, 지역 상권 전체의 활력도 함께 떨어집니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 이번 제언 기사를 바탕으로 실무 관점으로 정리했습니다. 끝까지 읽으면 공실 장기화 원인, 시니어 시설 전환 시 임대인이 검토해야 할 법적·실무적 사항, 그리고 지금 당장 취할 수 있는 행동 방향을 파악할 수 있습니다.

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기사가 진단한 고양시 공실 현황#

mygoyang.com 기고문은 고양시 내 복합 상업 공간 가운데 오랫동안 공실로 남아 있는 곳이 적지 않다고 지적합니다. 특히 라페스타와 호수공원 가로수길을 대표 사례로 명시하며, 상권이 침체된 민간 시설을 고양시가 직접 매입하거나 임대해 시니어 복합 공간으로 전환하는 방안을 제언합니다.

이 제언은 단순한 아이디어가 아닙니다. 고양시는 2026년 4월 24일부터 5월 10일까지 일산호수공원 한울광장에서 꽃박람회 홍보관을 운영하며 대규모 방문객 유입을 지역 소비로 연결하는 체류형 관광 모델을 시험하고 있습니다. 공공이 빈 공간을 채우는 실험적 시도가 이미 진행 중이라는 맥락에서 이번 제언을 읽어야 합니다.

또한 2026 고양국제꽃박람회 준비 과정에서 주최 측이 가로수길 상가와의 주차장 공유 등 협업을 추진했으나 실행으로 이어지지 못한 사례도 확인됩니다. 민관 협업의 실행력이 아직 부족하다는 현실이 드러난 지점입니다.

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시니어 시설 전환, 임대인 입장에서 무엇이 달라지는가#

공공기관이 임차인이 된다는 것은 일반 상업 임차인과 전혀 다른 계약 구조를 의미합니다. 실무에서 공공 임차는 민간 임차처럼 단기 갱신 리스크가 낮은 편이지만, 계약 조건 협상의 유연성도 그만큼 제한됩니다. 임대료 수준, 시설 개보수 부담 주체, 원상복구 범위 등을 계약 전 단계에서 명확히 정리해야 합니다.

시니어 복합 시설의 용도로 전환될 경우 건축법상 용도 변경 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다. 현재 근린생활시설로 등록된 상가를 노인복지시설 관련 용도로 변경하려면 관할 구청의 검토가 선행되어야 합니다. 이 절차를 임대인이 부담하는지, 임차인(공공기관)이 부담하는지 역시 계약서에 명시해야 합니다.

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상가임대차보호법 관점에서 체크해야 할 사항#

공공기관이 임차인이더라도 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 확인해야 합니다. 아래 표는 임대인이 계약 검토 시 반드시 짚어야 할 핵심 조항을 정리한 것입니다.

항목	내용	임대인 유의 사항
계약갱신요구권	임차인은 최초 계약일로부터 10년간 갱신 요구 가능	공공기관 임차라도 동일하게 적용
권리금 회수 방해 금지	임대인이 신규 임차인과의 계약을 방해 시 손해배상 책임	공공시설 전환 후 원상복구·재임대 시 분쟁 가능
정당한 갱신 거절 사유	법령 위반, 3기 차임 연체 등 한정 열거	공실 전환 목적의 갱신 거절은 인정 어려움
임대료 인상 상한	연 5% 초과 불가	물가 상승 압력 상황에서도 상한 준수 의무

이 법은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 계약을 체결할 때 임대인이 이를 방해할 수 없도록 규정하고 있습니다. 공실 상가를 공공에 임대하기 전, 직전 임차인과의 권리금 정산 관계가 완전히 종결되었는지 반드시 확인해야 합니다. 정산이 완료되지 않은 상태에서 신규 계약을 체결하면 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

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공실 장기화가 자산 가치에 미치는 영향#

공실이 단순히 임대료 손실만을 의미하는 것이 아닙니다. 장기 공실은 해당 상가의 수익환원가치를 직접적으로 낮추고, 인근 상권 전체의 임대료 하방 압력으로 작용합니다. 라페스타나 가로수길처럼 집적된 상권에서 공실률이 높아지면 잔류 임차인의 매출도 영향을 받고, 이는 다시 임대료 협상력 약화로 이어지는 악순환 구조입니다.

이 구조를 끊는 방법은 가격 조정이 아니라 용도 재설정입니다. 시니어 시설, 공공 복지 공간처럼 수요가 안정적이고 공공재정이 뒷받침되는 임차인을 유치하면 공실 리스크를 구조적으로 낮출 수 있습니다. 단기 임대수익 극대화가 아니라 장기 자산 안정성을 기준으로 판단해야 하는 국면입니다.

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지금 임대인이 취해야 할 행동#

공실 상가를 보유한 임대인이 지금 당장 해야 할 일은 세 가지입니다. 첫째, 해당 건물의 현재 용도 등록 현황과 변경 가능 범위를 확인합니다. 둘째, 직전 임차인과의 권리금 및 보증금 정산 관계를 서면으로 명확히 종결합니다. 셋째, 고양시 또는 관련 공공기관의 민간 시설 임대·매입 프로그램 공고 여부를 정기적으로 모니터링합니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 공실 장기화는 임대료 손실을 넘어 자산 가치 하락으로 직결됩니다. 둘째, 공공기관 임차 전환은 안정성이 높지만 용도 변경·계약 조건 검토를 선행해야 합니다. 셋째, 상가임대차보호법 조항은 공공기관 임차 계약에도 동일하게 적용되므로 계약 전 법적 검토가 필수입니다.

일산·고양 상가 매물 매각, 임대, 용도 전환 관련 상담은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 라페스타, 호수공원 가로수길, 일산 서구·동구 상업 지역을 포함한 고양·파주 상업용 부동산 전반에 대해 실무 관점으로 함께 검토해 드립니다.