2026-04-18 소득세법·부동산거래신고법 시행령 개정안 4월 입법예고 — 다주택자 일정표와 일산·고양 상가 실무 체크포인트

개요#

4월 중 입법예고 예정인 두 개의 시행령 개정안이 다주택자·투자자의 5월 일정을 흔들고 있습니다. 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령이 순차 공포되는 구조를 잘못 읽으면, 5월 9일 양도세 중과 유예 종료일을 지나친 채 중과세율로 과세되는 매도 차익이 수 억 원 단위로 발생합니다. 토지거래허가 신청일 기준으로 중과 배제가 확장된 보완책이 시행령 문구에 담기는 방식을 놓치면, 허가 신청 전 계약일자 잡기부터 순서가 뒤바뀝니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 4월 입법예고 로드맵과 시행령 개정안 구조, 일산·고양 상가 실무 영향 포인트를 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 4·5월에 맞춰 움직여야 할 일정표 네 가지가 손에 잡힙니다.

1. 4월 입법예고 대상 — 두 개의 시행령 개정안 묶음#

관계 부처가 4월 중 입법예고 예정이라고 밝힌 하위 법령은 「소득세법 시행령」과 「부동산거래신고법 시행령」 두 건으로 묶여 있습니다. 상위 법률이 아니라 시행령 레벨에서 조문이 움직이는 구조입니다. 양도세 중과세율 산정 기준일과 거래 신고·허가 절차를 명확히 하기 위한 행정 조정이 이번 개정의 축을 이룹니다. 실무에서 개정안이 입법예고 구간을 거쳐 공포되는 과정에서 40일 관례가 단축되는 경우, 개정안 공개 시점부터 실제 적용 시점까지 2주에 못 미치는 구간이 생기기도 합니다. 일산·고양 다주택자와 상가 투자자가 5월 초 매매 일정을 잡을 때 반드시 확인해야 할 지점입니다.

2. 토허 신청일 기준 중과 배제 — 보완책이 시행령에 담기는 흐름#

2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료일까지 토지거래허가를 신청한 매도분은 중과 대상에서 배제되는 보완책이 4월 9일 발표됐습니다. 이 보완책이 실제로 작동하려면 소득세법 시행령 개정안에 "토허 신청일 기준"이라는 문구가 반영돼야 적용 판정이 흔들리지 않게 유지됩니다. 실무에서 계약일·잔금일이 아니라 토허 신청 접수일이 판정 기준이 되는 구조는 드물지 않습니다. 시행령 공포 전에 매도 계약을 체결하는 경우라도, 토허 신청이 5월 9일까지 접수되는 타임라인을 맞추지 않으면 중과세율 구간으로 떨어집니다.

3. 부동산거래신고법 시행령 — 거래 관리 강화 흐름#

부동산거래신고법 시행령 개정안은 다주택자 매매 거래의 허가·신고 항목을 정비하는 방향으로 움직이고 있습니다. 실무에서 드물지 않게 보이는 사례는 계약서상 잔금일과 실제 자금 흐름이 어긋나는 경우인데, 시행령이 허가 신청 시 제출 서류를 세분화하면 자금 출처 증빙 기준이 강화됩니다. 일산·고양 상가 투자자가 주거용 매도 자금을 상가 매입에 회전하는 구조를 택해 왔다면, 시행령 개정안 공포일 전후 거래는 신고 서식과 증빙 요건이 달라질 수 있어 타임라인 재점검이 필요합니다.

4. 4·5월 법령 일정 로드맵#

일자	일정	근거
4월 중	소득세법·부동산거래신고법 시행령 개정안 입법예고	관계부처 합동 발표
4월 17일	수도권·규제지역 다주택자·임대사업자 아파트 담보대출 만기연장 원칙 금지 시행	2026년도 가계부채 관리 방안
4월 중	개정안 국무회의 심의·공포	동월 내 공포·시행 예정
5월 9일	다주택자 양도세 중과 유예 종료 (토허 신청일 기준 중과 배제 적용)	보완책 4월 9일 발표
5월 12일	상가건물 임대차보호법 관리비 내역 제공 의무화 시행	2025-11-11 공포 후 6개월

5. 임차인 있는 매물 예외와 실거주 유예 조항#

4월 17일 시행된 가계부채 관리 방안에는 임차인이 있는 다주택자·임대사업자 보유 아파트에 대해 만기연장 금지 원칙의 예외가 들어 있습니다. 무주택자가 연말까지 토지거래허가를 신청하고 허가일로부터 4개월 안에 취득하는 경우에는 실거주 의무가 임대차계약 종료일까지 유예되는 구조가 설계됐습니다. 일산·고양에서 임차인이 거주 중인 매물을 취득 검토하는 실수요자에게는 단순한 대출 한도 이슈가 아니라 실거주 의무 시점까지 바뀌는 예외 구간입니다. 계약 전에 임대차계약 만기일과 토허 신청 일정, 허가일 이후 4개월 구간을 한 번에 맞춰두지 않으면 실거주 의무 위반이 성립할 수 있습니다.

일산·고양 상가 실무 관점의 시사점#

시행령 개정안이 공포되는 흐름은 주거 규제 강화처럼 보이지만, 자금 회전 구조가 바뀌면 상가 매수 여력까지 연동됩니다. 5월 9일까지 토허 신청을 끝낸 서울 조정대상지역 다주택자는 매도차익을 중과 없이 실현하는 마지막 창을 열고, 이 자금 일부가 일산·고양 상가 시장으로 회전합니다. 반대로 허가 신청 타이밍을 놓친 다주택자는 매도 계획을 2027년 이후로 미루게 되며, 상가 매수여력 공급이 지연됩니다. 실무에서 시행령이 공포되기 전에 상가 계약을 잡는 경우, 매수자 측 자금 조달이 매도자의 주거 자산 처분 시점과 맞물리는 구조가 자주 나타납니다. 매도인·매수인 각자의 시행령 적용 일정을 먼저 합의 테이블에 올린 뒤 계약일을 확정해야 거래가 성사됩니다.

마무리#

핵심은 네 가지입니다. 첫째, 4월 중 입법예고 예정인 시행령 개정안은 소득세법과 부동산거래신고법 두 건이며, 공포·시행 간격이 예년보다 짧게 설계될 수 있어 일정 재확인이 필수입니다. 둘째, 토지거래허가 신청일 기준 양도세 중과 배제 보완책이 시행령 개정안 문구에 담기는 방식을 확인해야 5월 9일 전 매도 계획을 안전하게 짤 수 있습니다. 셋째, 부동산거래신고법 시행령은 거래 신고 서식과 자금 출처 증빙 요건을 정비하는 방향이어서 공포 전후 계약 일정 재점검이 필요합니다. 넷째, 임차인 있는 매물 예외와 실거주 의무 유예 조항은 일산·고양 실수요자에게 대출 이슈를 넘어 계약 타이밍 자체를 바꾸는 변수입니다.

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