2026-05-09 다주택자 양도세 중과 유예 종료 D-21 — 토허 신청 보완책과 일산·고양 상가 매수여력 파급

개요#

다주택자 양도세 중과 유예 종료일이 3주 앞으로 다가오면서 서울 조정대상지역 다주택자의 매도·보유 결정 구간이 좁아지고 있습니다. 잘못 읽고 5월 9일을 지나쳐 계약 일정을 잡으면 중과세율 적용으로 매도차익 수 억 원 단위가 과세로 빠져나가는 구조가 다시 작동합니다. 반대로 토지거래허가 신청분까지 중과 배제가 확대된 보완책을 읽으면 계약일 기준이 아니라 허가 신청일 기준으로 유예가 유지되는 실무 여유가 생깁니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 일정, 4월 9일 발표된 토허 신청 보완책, 서울 조정대상지역 자금 회전이 일산·고양 상가 매수여력에 주는 파급을 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 4월 하반기에 체크해야 할 양도세 일정표와 상가 시장 연결 고리 네 가지가 손에 잡힙니다.

1. D-21 구간 — 다주택자 양도세 중과 유예 종료 일정#

2022년 5월 이후 한시적으로 시행되어 온 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 유예 종료 뒤에는 조정대상지역 2주택자·3주택 이상 보유자가 주택을 매도할 때 기본세율에 20%p·30%p가 가산되는 구조가 다시 작동합니다. 장기보유특별공제도 배제되어 보유 기간 가중치가 무력화되는 점이 실무에서 가장 뼈아픈 지점입니다.

종료일 전 매도를 결정한 다주택자는 4월 중순부터 매물 정리 속도를 올리고 있습니다. 실무에서 드물지 않게 관찰되는 흐름은, 서울 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)의 2주택 이상 보유자가 상급지 1채만 남기고 나머지를 처분하는 패턴입니다. 이 매도 자금의 일부가 비조정대상지역의 수익형 부동산으로 이동하는 흐름이 해마다 유예 종료 직전에 반복되어 왔습니다.

2. 토지거래허가 신청분까지 중과 배제 — 4월 9일 보완책#

2026년 4월 9일 발표된 보완책의 핵심은 "계약일 기준"이 아니라 "토지거래허가 신청일 기준"으로 중과 배제 범위를 확대했다는 점입니다. 조정대상지역 중 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 매매계약 전 토허 심사를 거쳐야 하는데, 심사 기간 때문에 5월 9일 시한을 놓치는 매도자가 나오는 문제를 막기 위해 설계되었습니다.

구분	중과 배제 조건	양도 기한
기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산)	2026-05-09까지 토허 신청	계약일로부터 4개월 내 (~2026-09-09)
2025-10-16 신규 지정 조정대상지역	2026-05-09까지 토허 신청	계약일로부터 6개월 내 (~2026-11-09)
임대 중 주택 → 무주택자 매도	2026-05-09까지 토허 신청	실거주 의무는 임대차 계약 종료 시점까지 유예

토지거래허가 신청만 5월 9일까지 접수되면 이후 허가·계약·양도가 9월·11월까지 이어져도 중과 배제가 유지되는 구조입니다. 매도 결정을 내렸지만 허가 심사 기간 때문에 5월 9일 계약을 맞추기 어려운 다주택자에게는 실무 숨통이 4~6개월 연장되는 효과가 있습니다.

3. 보완책이 풀어주는 실무 경직성 — 세 가지 포인트#

첫째, 토허 심사 리드타임 부담이 해소됩니다. 통상 심사에 2~4주가 걸리기에 계약일 기준 유예 종료는 4월 중순 계약을 강제했습니다. 신청일 기준으로 바뀌면 5월 9일 당일까지 허가를 접수해도 중과 배제가 유지됩니다.

둘째, 임대 중 주택의 실거주 요건이 유연해졌습니다. 임대차 기간이 남아 있는 주택을 무주택자에게 매도하는 경우 실거주 의무 이행 시점이 임차인 퇴거 이후까지 밀리면서, 기존 임차인을 억지로 내보내는 분쟁이 줄어드는 방향으로 작동합니다.

셋째, 신규 지정 조정대상지역에는 계약일로부터 6개월이라는 긴 양도 기한이 주어져 2025년 10월 이후 신규 편입지의 다주택자가 매도 일정을 재설계할 수 있는 여지가 생겼습니다.

4. 일산·고양 상가 매수여력에 주는 파급#

일산·고양은 조정대상지역이 아니라 이번 중과 유예 종료의 직접 영향권은 아닙니다. 문제는 직접 규제가 아니라 자금 흐름의 방향입니다. 서울 조정대상지역 다주택자가 매도 결정을 내리면 상당 규모의 매각 대금이 단기 유동성 상태로 잠깐 머무는 구간이 생깁니다. 이 자금의 재배치 선택지 중 수익형 부동산이 주요 축을 차지해왔고, 수도권 1기 신도시의 상가·근생 매물이 후보군에 올라오는 일이 실무에서 드물지 않았습니다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 직후 몇 달 동안 실무 현장에서 관찰되는 흐름은 세 가지입니다. 첫째, 고가 주택 매도 자금이 상업용 물건으로 이동하면서 일산 라페스타·웨스턴돔 권역의 수익환원율 가정이 다시 논의되는 구간이 열립니다. 둘째, 상가 매수 의사를 보류해온 보유세 부담층 일부가 주택 정리 후 현금 유동성을 확보해 매수 협상에 등장합니다. 셋째, 이런 매수자는 공실 기간보다 임차인 회전 주기와 임대료 하방경직성을 더 중시하는 경향을 보입니다.

반대 방향의 파급도 있습니다. 주택 매도 자금이 세금·대출 상환·상급지 매수로 우선 흡수되는 경우 수도권 상가 매수세는 기대보다 얇게 나타납니다. 4월 17일 시행된 다주택자 수도권 아파트 담보대출 만기연장 원칙 불허와 맞물리면 현금 유동성 자체가 상급지 포지션 유지에 우선 투입되는 구조가 강화됩니다. 일산·고양 상가 시장은 이 두 방향의 자금 흐름이 어느 쪽으로 기우는지에 따라 2026년 하반기 매매가 협상 각도가 바뀌는 국면에 진입합니다.

5. 실무 체크포인트 — 매도자와 상가 매수자 각각#

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도자가 확인할 항목은 네 가지로 정돈됩니다. 토허 신청 영업일 기준 접수 가능 날짜, 임대차 계약 잔존 기간과 실거주 의무 충돌 여부, 계약일 기준 4개월 또는 6개월 양도 기한 안의 잔금 일정, 장기보유특별공제 배제 복원이 반영된 세후 순매도가 재계산입니다.

상가 매수를 준비 중인 실수요자·투자자가 확인할 항목도 네 가지로 정리됩니다. 첫째, 서울 조정대상지역 매도 자금이 수도권 상가로 이동하는 흐름의 실제 체감 시점. 둘째, 일산·고양 상가 매물 중 보유세·대출 상환 부담이 겹친 매도자의 호가 조정 가능성. 셋째, 관심 매물의 임차인 구조와 임대료 하방경직성. 넷째, 수익환원율 가정을 공실 기간 상향과 함께 재계산하는 현금흐름 시뮬레이션이 필요합니다.

마무리#

핵심은 네 가지입니다. 첫째, 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 장기보유특별공제 배제까지 함께 복원되기에 매도 타이밍 압박이 세율 숫자보다 훨씬 큰 구조적 변곡점입니다. 둘째, 4월 9일 발표된 보완책은 계약일이 아니라 토지거래허가 신청일 기준으로 중과 배제를 확대해 조정대상지역 매도자에게 4~6개월의 실무 여유를 열어줍니다. 셋째, 일산·고양 상가는 조정대상지역 직접 규제권이 아니라 자금 회전의 파급권에 있으며, 서울 매도 자금의 이동 방향이 2026년 하반기 매매가 협상 각도를 좌우합니다. 넷째, 매도자는 영업일 기준 토허 접수 일정과 세후 순매도가를, 상가 매수자는 호가 조정 가능 매물과 수익환원율 재계산을 각자의 변곡점으로 잡아야 합니다.

일산·고양 상가 매물과 실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.