상가 명도집행 4단계 — 판결 확정부터 점포 인도까지

임차인이 퇴거 기한을 넘기고도 자리를 지키고 있을 때, 임대인이 선택할 수 있는 마지막 수단이 바로 상가 명도집행입니다. 판결문만 손에 쥐었다고 점포가 자동으로 비워지지는 않습니다. 집행문 부여부터 집행관 신청, 예납금 납부, 집행기일 지정까지 절차를 순서대로 밟지 않으면 시간만 흘러갑니다. 임대인이 절차를 놓치는 사이 임차인이 물건을 무단으로 처분하거나 반대로 치우지 않은 채 장기 점거하는 일이 실무에서 드물지 않습니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 일산·고양 상가 명도집행 분쟁 현장을 바탕으로 상가 명도집행 4단계를 실무 관점으로 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 판결 후 어느 법원 어느 창구에 무슨 서류를 내야 하는지, 집행 당일 임차인 잔류 물건을 어떻게 처리해야 하는지가 분명해집니다.

강제집행의 출발점 — 집행권원#

상가 명도집행의 전제는 **집행권원(執行權原)**입니다. 이는 법적으로 강제집행을 할 수 있는 자격을 부여하는 문서입니다. 집행권원이 없으면 집행관실 접수 자체가 되지 않습니다.

집행권원 종류	특징
확정판결	판결 확정 후 집행 가능
가집행선고부 판결	판결 확정 전에도 즉시 집행 가능
화해조서·조정조서	법원에서 화해·조정 성립 시 발생
제소전화해 조서	소 제기 전 작성, 확정과 동시에 집행력 발생
인도명령	경매 낙찰자가 신청하는 별도 절차 (민사집행법 제136조)

4단계 실무 절차#

1단계 — 집행문 부여 신청#

집행권원 정본만으로는 집행을 신청할 수 없습니다. 법원 사무관에게 **집행문(執行文)**을 받아야 합니다. 집행문은 집행권원이 유효하고 현재 집행할 수 있는 상태임을 공식 확인하는 문서입니다.

• 신청 창구: 판결을 내린 1심 법원 민사신청실
• 제출 서류: 집행권원 정본, 집행문 부여 신청서
• 처리 기간: 통상 당일~수일

판결이 확정된 경우 확정증명원도 함께 발급받아 두는 것이 실무상 편리합니다. 집행관이 확정 여부를 확인하는 과정에서 요청하는 경우가 있습니다.

2단계 — 집행관실 인도집행 신청#

집행문을 받은 후, 상가 소재지 관할 지방법원 집행관실에 부동산 인도집행 신청서를 제출합니다.

신청 시 제출 서류:

• 집행문이 있는 집행권원 정본
• 부동산 인도집행 신청서
• 부동산 등기사항전부증명서 또는 건축물대장
• 예납금 (집행관 실비 및 수수료)

예납금은 잔류 동산의 양과 이전·보관 비용에 따라 집행관이 산정합니다. 임차인 물건이 많을수록 예납금이 커집니다. 실제 집행 후 사용하지 않은 금액은 정산 환급됩니다.

3단계 — 집행기일 지정 및 사전 통지#

집행관이 신청을 접수하면 집행기일을 지정합니다. 집행관은 집행 전 임차인에게 집행기일을 통지하는 것이 일반적입니다. 이는 임차인에게 자진 퇴거의 마지막 기회를 주는 과정으로, 이 통지를 받은 후 자진 이사를 결정하는 경우도 실무에서 적지 않습니다.

강제집행은 비용이 수반되므로, 집행기일 통지 이후 임차인이 자진 반출 의사를 밝힌다면 단기 기한을 합의하고 집행 취하를 검토하는 것이 임대인 측 비용 면에서도 합리적입니다.

4단계 — 현장 집행#

집행기일에 집행관이 현장에 출석하여 임차인을 퇴거시키고 임대인에게 점포를 인도합니다. 민사집행법 제258조에 따라 집행관은 채무자(임차인)로부터 목적물의 점유를 빼앗아 채권자(임대인)에게 넘기는 절차를 밟게 됩니다.

잔류 동산 처리 원칙:

• 임차인 소유 물건은 집행관이 보관 장소로 이전
• 임차인이 일정 기간 내 수령하지 않으면 집행관이 매각 또는 폐기 절차를 진행
• 임대인이 집행 완료 전 임의로 물건을 버리거나 처분하면 재물손괴죄가 성립할 수 있음

집행 전 반드시 점검할 사항#

점검 항목	확인 내용
집행권원 종류 확인	확정판결·화해조서·인도명령 여부
집행문 부여 여부	민사신청실에서 집행문 수령 완료 여부
임차인 실점유 확인	집행 직전 임차인이 실제 점유 중인지 현장 확인
잔류 동산 규모 파악	물건이 많을수록 예납금 증가
관할 집행관실 확인	부동산 소재지 관할 지방법원 집행관실
임대인 또는 대리인 출석	집행기일 당일 현장 출석 필수

경매 낙찰자는 인도명령이 빠르다#

일반 임대차 계약 만료나 차임 연체로 인한 명도는 명도소송 판결을 거쳐야 합니다. 그러나 경매 절차에서 상가를 낙찰받은 경우에는 명도소송 없이 민사집행법 제136조에 따른 인도명령을 신청할 수 있습니다. 낙찰 후 6개월 이내에 신청하면 되고, 결정까지 수 주가 소요되는 경우가 많아 명도소송보다 절차가 훨씬 단축됩니다.

취득 경로가 경매냐 일반 매매냐에 따라 출발 절차가 달라진다는 점이 실무의 기본 전제입니다.

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핵심은 세 가지입니다. 첫째, 판결 확정 직후 집행문 부여를 신청해야 합니다 — 집행권원 정본만 있어서는 집행관실 접수가 되지 않습니다. 둘째, 잔류 동산이 많을수록 예납금과 집행 기간이 늘어나므로 집행기일 통지 이후 임차인의 자진 반출을 유도하는 편이 임대인에게도 비용 면에서 유리합니다. 셋째, 집행 완료 전 임대인이 임의로 자물쇠를 교체하거나 물건을 치우면 형사 문제로 역습당할 수 있습니다 — 절차를 반드시 순서대로 밟아야 합니다.

일산·고양 상가 임대차 분쟁 및 명도 실무는 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.