권리금 회수기회 보호 완벽 정리 — 임대인 방해행위·손해배상·계약서·세금까지

개요#

"권리금은 임차인끼리 주고받는 거라 임대인과는 상관없다"고 알고 있는 경우가 여전히 많습니다. 틀렸습니다. 2015년 상임법 개정으로 **권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)**이 신설된 뒤, 임대인이 신규 임차인과의 임대차 체결을 방해하면 임차인의 권리금 손실을 손해배상해야 합니다. 심지어 환산보증금을 초과하는 고액 임대차에도 똑같이 적용됩니다.

이 글은 앞서 다룬 상가건물임대차보호법 가이드에서 핵심만 언급했던 권리금 회수기회 보호를 법조문·판례·실무·세금까지 묶어 상세히 정리한 2부입니다. 임차인·임대인·공인중개사·세무사·권리금 양수인 모두가 참고할 수 있도록 구성했습니다.

법적 근거#

항목	조문
권리금의 정의	상임법 제10조의3
권리금 회수기회 보호	상임법 제10조의4 제1항 (방해행위 4가지 유형)
임대인 거절의 정당한 사유	상임법 제10조의4 제2항
손해배상 산정·소멸시효	상임법 제10조의4 제3항·제4항
표준권리금계약서	상임법 제10조의6 / 국토교통부 고시
보호 제외 대상	상임법 제10조의5 (대규모점포·국공유재산 등)
권리금 감정평가	상임법 제10조의7 / 국토교통부 감정평가 실무기준
권리금의 기타소득 과세	소득세법 제21조 제1항 제7호
필요경비 60% 의제	소득세법 시행령 제87조 제1호의2 (2019.1.1. 이후)
원천징수 의무	소득세법 제127조 제1항 제6호, 제129조 제1항 제6호

1. 권리금이란 — 상임법상 정의와 종류#

1-1. 상임법 제10조의3 정의#

상임법은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"로 정의합니다.

즉 권리금은 시설물·거래처·상호·입지 등 "영업"이라는 유기체 전체의 경제적 가치를 대가로 지급하는 돈입니다. 보증금·차임과는 법적 성질이 완전히 다릅니다.

1-2. 실무상 3가지 종류#

종류	내용	산정 기준 예시
바닥권리금	입지·상권의 가치. 유동인구·접근성·주변 업종 등으로 형성	상권 임대료 시세, 유사 상가 거래사례
시설권리금	인테리어·집기·설비의 잔존가치	원가 − 감가상각(보통 3~5년 정액법)
영업권리금	단골·매출·브랜드·노하우 등 영업의 무형 가치	최근 1~3년 평균 매출·순이익 × 일정 배수

실무 팁 — 권리금 계약서에는 3종류를 따로 분리해 기재하는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다. 이후 세무상 기타소득 산정에도 근거가 됩니다. 통합 기재하면 향후 감정·분쟁 시 "이게 뭐에 대한 대가였나"를 재구성하기가 어려워집니다.

2. 권리금 회수기회 보호 — 누구에게 언제 적용되나#

2-1. 적용 시점 (상임법 제10조의4 제1항)#

• 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지
• 이 기간 동안 임차인이 신규 임차인을 주선할 수 있도록 임대인은 방해하면 안 됩니다.

2-2. 적용 범위#

구분	적용 여부
환산보증금 이하 임대차	✅ 적용
환산보증금 초과 임대차	✅ 적용 (2015년 개정)
10년 갱신요구권 소진 후	✅ 적용 (대법원 2017다225312)
3기 차임 연체 중인 임차인	❌ 제외
대규모점포·준대규모점포 (매장면적 3,000㎡ 이상)	❌ 원칙적 제외. 단 전통시장·상점가 내부는 적용 (2018년 개정)
국유·공유 재산	❌ 제외
전대차	원칙적 제외 (임대인 동의 있는 전대는 사안별 판단)

[!INFO] 대법원 2017다225312 (2019.5.16. 선고) — "상임법 제10조의4는 임대차 기간이 5년(현 10년)을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 못하는 경우에도 그대로 적용된다." 즉 10년 넘긴 장기 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받습니다. 임대인이 "10년 지났으니 권리금 관심 없다"고 거절한 사안에서 방해행위 인정·손해배상 판결이 나왔습니다.

3. 임대인 방해행위 4가지 유형 (제10조의4 제1항 각 호)#

상임법은 방해행위를 4가지 구체적 유형으로 열거합니다. 어느 하나라도 해당하면 손해배상 책임이 성립합니다.

3-1. 제1호 — 신규 임차인에게 권리금을 요구·수수#

임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위입니다. 가장 직접적인 방해 유형입니다.

예시 — 임차인이 후임자에게 시설권리금 5,000만 원을 받기로 계약했는데, 임대인이 후임자에게 "나한테도 3,000만 원 줘야 임대차 계약 해주겠다"고 요구한 경우.

3-2. 제2호 — 신규 임차인이 임차인에게 권리금 지급하지 못하도록 방해#

임대인이 신규 임차인에게 **"권리금은 주지 말라"**고 종용하거나, 신규 임차인이 임차인과의 권리금 계약을 체결·이행하지 못하도록 압력·회유하는 행위입니다.

예시 — 임대인이 신규 임차인에게 "그 사람한테 권리금 줄 필요 없다. 내가 직접 너랑 계약하면 된다"고 말하며 기존 임차인과의 계약 체결을 방해.

3-3. 제3호 — 현저히 고액의 차임·보증금 요구#

임대인이 신규 임차인에게 시장 시세를 현저히 초과하는 차임·보증금을 요구해 사실상 임대차 체결이 불가능하게 만드는 행위입니다.

판례: 대법원 2018다252608 — 기존 차임 대비 150~200% 인상을 요구한 사안에서 "주변 시세 대비 현저한 고액"으로 판단해 방해행위 인정.

"현저한 고액"의 판단 기준

• 주변 유사 상가 시세
• 종전 임대차의 차임·보증금 수준
• 상임법 제10조의2에 따른 경제사정 변동 여부
• 갱신 가능했다면 제11조 5% 상한과의 비교 (환산보증금 이하 임대차의 경우)

3-4. 제4호 — 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차 체결 거절#

임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 체결을 정당한 사유 없이 거절하는 행위입니다. 가장 흔하게 문제되는 유형입니다.

4. 정당한 거절 사유 — 제10조의4 제2항 4가지#

임대인이 신규 임차인과의 임대차 체결을 거절해도 손해배상 책임을 지지 않는 4가지 정당한 사유입니다.

사유	내용	실무 포인트
1호. 지급능력 없음	신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 그 밖의 임차인 의무 이행 자력이 없는 경우	재직증명·신용조회·보증인 등 객관 자료 요구 가능
2호. 의무 위반 우려	신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차 유지가 어려운 상당한 사유	업종 부적합, 전과·중대 분쟁 이력 등 구체적 사정
3호. 1년 6개월 이상 비영리 사용	임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우	자가 사용, 철거 후 공실, 비영업 창고 등
4호. 임차인이 권리금을 이미 수령	임대인이 선택한 신규 임차인과 임차인 간에 권리금 계약이 이미 체결되어 임차인이 권리금을 지급받은 경우	당사자 합의로 권리금 수수가 완료된 경우

4-1. 1호 지급능력 없음 — "객관적 자료" 필요#

단순히 "그 사람 돈 없어 보인다"로는 부족합니다. 임대인은 재직증명서·소득증빙·신용정보·사업계획서 등 객관적 자료를 요구하고, 이를 기반으로 판단해야 합니다. 자료 없이 주관적 판단만으로 거절하면 정당한 사유로 인정되지 않습니다.

4-2. 3호 1년 6개월 비영리 사용 — 실제 이행 여부가 중요#

임대인이 "본인이 쓸 거다" 또는 "창고로 쓸 거다"라고 하며 거절한 뒤, 실제로는 다른 임차인에게 임대하거나 영업 용도로 전환하면 사후에 손해배상 청구가 가능합니다.

판례: 대법원 2021다272073 — 임대인이 "개인 사용" 사유로 신규 임차인 거절 후 1년 이내에 새 임차인과 임대차 계약을 체결한 사안에서, "1년 6개월 비영리 사용 의사"가 거짓이었음을 인정해 손해배상 판결.

4-3. 4호 — 임차인이 실제로 권리금을 받은 경우#

이 조항은 "임차인이 권리금 회수 기회를 이미 누렸다"는 점에서 보호의 필요성이 사라졌다고 보는 규정입니다. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우에 한정되며, 임차인이 스스로 데려온 후임자와의 계약으로 권리금을 받은 경우는 해당되지 않습니다.

5. 손해배상 — 얼마까지 청구할 수 있나#

5-1. 손해액 산정 원칙 (제10조의4 제3항)#

손해액은 다음 두 금액 중 낮은 금액입니다.

1. 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금
2. 임대차 종료 당시의 권리금

예시 1 — 신규 임차인과 계약한 권리금 1억 vs 임대차 종료 당시 감정평가 권리금 8,000만 → 8,000만 원이 손해액

예시 2 — 신규 임차인과 계약한 권리금 5,000만 vs 임대차 종료 당시 감정평가 권리금 7,000만 → 5,000만 원이 손해액

5-2. 임대차 종료 당시 권리금 — 감정평가#

"임대차 종료 당시 권리금"은 국토교통부 감정평가 실무기준 "권리금의 감정평가" 절차로 산정합니다(상임법 제10조의7). 실무에서는 공인된 감정평가법인이 다음 요소를 종합 평가합니다.

• 시설권리금 — 인테리어·비품의 잔존가치
• 영업권리금 — 최근 수년 평균 영업이익 × 계속기간 할인율
• 지역권리금 — 상권·유동인구·입지 계수
• 거래사례 비교 — 유사 상권·업종의 권리금 거래사례

5-3. 소멸시효 — 임대차 종료 후 3년#

손해배상 청구권은 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다(제10조의4 제4항). "신규 임차인 주선 시점"이 아니라 임대차 종료일이 기산점입니다. 기간 내에 소송 또는 조정 신청으로 시효를 중단시켜야 합니다.

5-4. 입증 책임#

• 임차인 측: 방해행위 존재, 신규 임차인 주선 사실, 권리금 계약 체결 사실, 손해액
• 임대인 측: 정당한 거절 사유 존재, 주장한 사유의 실제 이행

6. 권리금 계약서 — 국토부 표준계약서 기준 작성법#

6-1. 상임법 제10조의6 — 표준권리금계약서 고시#

상임법 제10조의6은 국토교통부장관이 권리금 계약의 체결을 위한 표준계약서를 정하여 권장할 수 있다고 규정합니다. 현재 국토부 고시 **"상가건물 임대차 권리금 표준계약서"**가 시행 중이며, 실무에서는 이를 기반으로 작성합니다.

6-2. 필수 기재 사항#

항목	내용	작성 포인트
당사자	양도인(임차인)·양수인(신규임차인)·연대보증인	인적사항, 연락처, 신분증 사본 첨부
목적물	상가 소재지, 층·면적, 업종, 상호	사업자등록증·임대차계약서 사본 첨부
권리금 총액	바닥·시설·영업권리금 구분 기재	세무상 기타소득 산정 근거
지급 일정	계약금·중도금·잔금 일자 및 금액	통상 계약금 10%, 잔금은 임대차 체결 후
시설물·비품 목록	양도되는 인테리어·기계·집기 상세 목록	별지 목록 작성, 사진 첨부 권장
영업권·거래처	상호, 거래처 명단, 노하우·레시피 등	경업금지 조항 동반
경업금지 의무	양도인의 경업금지 범위·기간	상법 제41조 준용 또는 개별 약정
임대인 동의	임대차 계약의 갱신·승계 조건	임대인의 신규 임대차 체결 의사 확인
해제 조건	임대차 체결 불발 시 계약금 반환 조건	"임대차 체결 불발 시 계약 해제 및 계약금 반환" 명시
분쟁 해결	관할 법원, 조정 우선 여부	상가건물임대차분쟁조정위원회 활용 가능

6-3. 특약으로 꼭 넣어야 하는 조항#

• 임대차 체결 불발 시 무조건 원상 반환 — 임대인이 신규 임대차를 거절하면 권리금 계약을 자동 해제하고 계약금 전액 반환
• 임대차 조건 협의 결렬 시 해제 — 차임·보증금 조건이 종전 대비 과도하게 변경되면 양수인이 해제 가능
• 경업금지 조항 — 양도인이 동일 업종으로 일정 반경 내 일정 기간 재개업 금지 (보통 13년, 500m1km)
• 시설물 하자담보 — 인수 시 시설 하자 발견 시 양도인 책임 범위
• 세금 부담 주체 — 권리금 관련 기타소득세·지방소득세·부가가치세 부담 주체 명시
• 원상회복 의무 승계 — 종전 임대차의 원상회복 의무가 양수인에게 어떻게 승계되는지

[!INFO] 계약금·중도금·잔금 분할의 이유 — 권리금 계약은 임대인의 신규 임대차 체결이 전제되지 않으면 무의미합니다. 따라서 계약금은 임대인 동의 전 지급, 잔금은 임대차 체결 직후 지급으로 일정을 조정하는 것이 안전합니다. 한 번에 전액 지급하면 임대차 결렬 시 반환 분쟁이 격화됩니다.

7. 권리금의 세금 — 기타소득·원천징수·종합과세#

7-1. 소득 구분 — 기타소득#

권리금은 소득세법 제21조 제1항 제7호에 따른 기타소득으로 분류됩니다. 단, 권리금이 사업 양도의 일부로 포괄적으로 수수된 경우에는 사업소득으로 재분류될 수 있습니다(개별 판단).

7-2. 필요경비 60% 의제 — 2019년부터#

소득세법 시행령 제87조 제1호의2에 따라 권리금 기타소득의 필요경비는 60%로 의제됩니다. 즉 실제 지출과 무관하게 권리금의 60%를 경비로 차감하고 나머지 **40%**에 세금이 매겨집니다.

변천사 — 2018년까지는 80%였으나 2019.1.1. 이후 발생분부터 60%로 축소되었습니다. 그만큼 과세 강화가 이루어진 항목입니다.

7-3. 원천징수 — 지급자 의무#

권리금을 지급하는 자(신규 임차인 또는 임대인)는 지급 시점에 원천징수 후 신고·납부 의무를 집니다. 원천징수 세율은 다음과 같습니다.

$\text{원천징수세액} = (\text{권리금} \times 40\%) \times 22\% = \text{권리금} \times 8.8\%$

항목	세율
기타소득 원천징수 소득세	20%
지방소득세(소득할)	2% (소득세의 10%)
합계 실효세율	8.8% (권리금 매매대금 기준)

예시 — 권리금 1억 지급 시

• 기타소득금액 = 1억 × 40% = 4,000만 원
• 원천징수세액 = 4,000만 × 22% = 880만 원
• 실수령액 = 1억 − 880만 = 9,120만 원
• 지급자는 다음 달 10일까지 세무서에 원천징수 신고·납부

7-4. 종합소득세 합산 — 연간 기타소득금액 300만 원 초과 시#

개인의 연간 기타소득금액(권리금 × 40% 등)의 합계가 300만 원을 초과하면 종합소득세 신고 대상입니다. 원천징수 8.8%가 분리과세 종결이 아니라, 다른 소득과 합산해 누진세율(6~45%)로 다시 계산되어 추가 납부 또는 환급이 발생합니다.

예시 — 권리금 1억(기타소득금액 4,000만 원)을 받은 사람이 다른 근로소득·사업소득이 있으면 종합소득세 신고에서 4,000만 원이 합산됩니다. 최종 세율이 22%보다 높으면 추가 납부, 낮으면 환급.

분리과세 선택 가능 여부

• 권리금 기타소득은 조건부 분리과세가 아니라 종합과세가 원칙
• 다만 연간 기타소득금액 300만 원 이하는 원천징수로 종결 가능 (분리과세)

7-5. 세금계산서·부가가치세#

• 권리금 수령자가 일반과세자 개인사업자인 경우 → 권리금 매매대금의 10% 부가가치세가 추가로 발생할 수 있습니다.
• 단, 시설권리금 위주로 포괄양수도 요건을 충족하면 부가세를 생략할 수 있습니다(상가 매매 시 포괄양수도와 동일 논리).
• 실무에서는 영업권리금은 기타소득으로, 시설권리금은 부가세 과세 방식으로 분리 처리하는 경우가 많습니다.

8. 분쟁 예방과 대응 — 임차인·임대인 실무 체크리스트#

8-1. 임차인(양도인)#

시점	체크
계약 체결 단계	시설·거래처·매출 근거 자료 상시 정리, 영업이익 증빙(세금계산서·POS 기록) 보관
임대차 종료 6개월 전	임대인에게 신규 임차인 주선 의사를 내용증명으로 통보, 부동산 공인중개사 활용
신규 임차인 주선 시	임대인에게 서면으로 임대차 체결 요청 + 신규 임차인의 재직·신용 자료 첨부
임대인 거절·방해 시	거절 사유 서면 수취, 녹음 기록, 손해배상 근거 수집(감정 준비)
권리금 계약 시	표준계약서 기반 작성, 특약으로 임대차 결렬 시 원상반환 명시, 공증 검토
세금 처리	기타소득 원천징수 확인, 연간 기타소득금액 300만 원 초과 시 종합소득세 신고
분쟁 발생 시	상가건물임대차분쟁조정위원회 조정 우선, 실패 시 손해배상 소송(3년 소멸시효)

8-2. 임대인#

시점	체크
임대차 종료 6개월 전	임차인의 주선 통보 수령 시 정당한 거절 사유 검토, 서면 회신
신규 임차인 심사	재직·신용·사업계획 자료 요구(객관 근거), 판단 근거 문서화
거절 시	거절 사유를 법조문 번호와 함께 서면 통지, 사후 입증 자료 보존
1년 6개월 비영리 사용 사유 주장	해당 기간 동안 실제 비영리 사용 이행 필수, 공실 인증 자료 보존
자가 사용 주장 후 재임대 시	최소 1년 6개월 경과 전 재임대 금지, 위반 시 손해배상 리스크
고액 차임 요구 시	인상폭을 주변 시세·경제사정 변동·세부담 증가 등 객관 근거로 뒷받침

8-3. 분쟁 해결 경로#

1. 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정 (무료, 3개월 이내)
2. 민사조정 신청 (법원, 저비용)
3. 손해배상 소송 (임대차 종료 후 3년 이내)
4. 형사고소 — 사기·강요·업무방해 등 해당 시 병행

9. 자주 묻는 질문#

Q1. 임대인이 재건축을 이유로 거절하면 무조건 정당한 사유가 되나요? 아닙니다. 계약 체결 당시에 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했거나, 건물 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거 필요 등 엄격한 요건을 충족해야 합니다(상임법 제10조 제1항 제7호). 막연한 "재건축 예정"으로는 방해행위 면책이 되지 않습니다.

Q2. 임대차 종료 10년이 지나면 권리금 회수기회 보호도 끝나나요? 아닙니다. 대법원 2017다225312는 "갱신요구권 소진 여부와 무관하게 권리금 회수기회 보호는 별개로 적용된다"고 판시했습니다. 10년을 초과한 임차인도 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수할 권리가 있습니다.

Q3. 임차인이 3기 차임을 연체 중이면 권리금 회수기회 보호도 못 받나요? 제10조의4 제1항 본문은 "제10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우"를 제외합니다. 3기 연체는 갱신거절 사유(제10조 제1항 제1호)이므로 권리금 회수기회 보호에서도 제외됩니다. 단, 연체를 모두 변제해 연체 상태를 해소하면 다시 보호 대상이 될 수 있다는 견해가 유력합니다.

Q4. 권리금 수령 시 부가가치세도 같이 내야 하나요? 시설권리금이 주를 이루고 수령인이 일반과세자라면 10% 부가세 과세 대상입니다. 다만 사업 일체를 승계하는 포괄양수도로 구성하면 부가세를 생략할 수 있습니다. 영업권리금은 성격상 부가세 과세가 아닌 기타소득 처리가 일반적입니다. 세무사와 구체적 구성을 상의하는 것이 안전합니다.

Q5. 권리금을 받은 사실을 신고하지 않으면 어떻게 되나요? 지급자가 원천징수를 이행하면 국세청에 자동 기록이 남아 숨길 수 없습니다. 미신고 적발 시 **종합소득세 + 가산세(무신고 20%, 납부불성실 일 0.022%)**가 추징되며, 고의·악의가 인정되면 **가산세가 40%**까지 상향됩니다. 권리금 수수는 계좌이체로 투명하게 처리하고 정상 신고하는 것이 결국 가장 저렴합니다.

Q6. 임대인이 본인이 직접 영업하겠다며 거절한 뒤 실제로는 다른 사람에게 임대했습니다. 어떻게 해야 하나요? 정당한 거절 사유(제10조의4 제2항 제3호 "1년 6개월 이상 비영리 사용") 허위 주장에 해당해 손해배상 청구 가능합니다. 임대차 종료 후 3년 이내에 소송을 제기해야 하며, 임대인의 거짓말이 입증되면 신규 임차인과의 권리금 계약액 또는 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 배상받을 수 있습니다(대법원 2021다272073 등).

마무리#

권리금 회수기회 보호는 "임차인 vs 임대인"의 일방적 대립 조항이 아닙니다. 상임법 제10조의4는 거절의 정당한 사유 4가지를 명시해 임대인의 재산권도 함께 보장합니다. 핵심은 양 당사자 모두 서면과 근거를 남기는 실무 습관입니다.

임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 내용증명·녹음·신규 임차인 자료로 방해행위 입증 기반을 축적하세요. 임대인은 거절 시 법조문 번호와 객관 자료로 정당성을 뒷받침하고, 주장한 사유(자가 사용·철거 등)를 실제로 이행하세요. 권리금 계약은 국토부 표준계약서 기반으로 3종류(바닥·시설·영업)를 구분 기재하고, 임대차 결렬 시 원상반환 특약을 반드시 포함하세요. 세무 처리는 기타소득 원천징수 8.8%를 지급자가 처리하고, 수령자는 연간 기타소득금액 300만 원 초과 시 종합소득세에 합산 신고하는 것이 원칙입니다.

이 두 편(상임법 전반 + 권리금 상세)을 함께 숙지하면 상가 임대차의 법률·세무 리스크 80%는 관리 가능합니다. 다음 편에서는 제소전화해를 통한 상가 명도 분쟁 예방 실무를 다룰 예정입니다.