공실 상가·지식산업센터 주거 전환 특별법 — 일산 상가 시장에 미치는 영향 4가지

개요#

상가 임대인이 공실을 오래 안고 있다 보면 "이 공간을 주거용으로 바꿔서라도 수익을 내야 하나" 고민하는 일은 실무에서 드물지 않습니다. 2026년 상반기, 국토교통부가 이 선택지를 제도로 공식화했습니다. 공실 상가·오피스·지식산업센터를 오피스텔·원룸 등 준주택으로 전환할 수 있는 특별법이 추진 중이며, 일반공업지역 내 지식산업센터는 2027년까지 한시적으로 오피스텔 전환이 허용됩니다. 전환 비용을 들인 뒤 임대 수익이 오히려 줄어드는 상황이 생기면 공실보다 나쁜 결과를 맞이할 수 있습니다. 이것이 백억공인중개사사무소 일산점이 이 정책의 영향을 실무 관점에서 정리한 이유입니다. 이 글을 끝까지 읽으면 전환 대상 여부 판단 기준과 임대차 계약 시 챙겨야 할 변수 3가지를 파악할 수 있습니다.

---

1. 정책의 골자 — 무엇이 달라지는가#

국토교통부는 도심 내 방치된 공실 상가와 오피스, 지식산업센터를 원룸·오피스텔 등 준주택으로 전환해 2년간 1만 5천 가구, 2030년까지 3만 3천 가구를 공급한다는 목표를 내세우고 있습니다. 이 정책의 직접 배경은 공실 상가 문제가 아니라 비아파트 주택 공급 부족입니다. 공실 상업시설을 활용해 주거 공급을 늘리겠다는 것이 핵심입니다.

정책 변화를 요약하면 아래 표와 같습니다.

구분	기존	변경
지식산업센터 전환 가능 용도	기숙사·고시원	기숙사·고시원·오피스텔 추가
기숙사 입주 자격	소속 근로자만	인근 근로자까지 확대
전용 30㎡ 미만 준주택 주차장 의무	추가 확보 필요	면제
공실 상가 주거 전환	개별 심의	특별법으로 절차 간소화 추진

일반공업지역 내 지식산업센터 오피스텔 전환은 2027년까지 한시 규정입니다. 공실 상가 주거 전환 특별법은 2026년 상반기 기준 입법 절차가 진행 중이며, 시행 시점과 세부 요건은 확정 이후 확인이 필요합니다.

---

2. 일산·고양 상가 시장에서 읽어야 할 신호 4가지#

신호 ① 공실 상가 재고 감소 가능성 — 그러나 선별적#

공실 상가 주거 전환이 가능하다고 해서 모든 공실 상가에 해당하지는 않습니다. 건물 구조상 채광·환기 요건을 충족해야 하는 소형 공간이 주 대상이며, 1층 대형 근린생활시설은 전환 대상에서 사실상 제외됩니다. 일산 원흥·식사·마두 상권의 대형 근생 공간은 이 정책 대상이 아닙니다. 공실 해소 효과는 소형 상업공간 밀집 구역에 집중될 가능성이 있습니다.

신호 ② 지식산업센터 공실 압력 일부 완화 가능성#

최근 5년간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률이 30%를 초과한다는 분석이 나오고 있습니다. 비수도권 지역은 공실률이 30~50% 수준에 이릅니다. 일산테크노밸리 등 수도권 북부 지식산업센터 역시 공실 부담이 있습니다. 오피스텔 전환 허용 자체가 공실을 즉시 해소하지는 않지만, 건물주 입장에서 선택지가 하나 늘었다는 신호로 읽을 수 있습니다.

신호 ③ 전환 비용이 수익성을 잠식할 수 있다#

공실 상가 주거 전환이 가능하다는 것이 수익성 개선과 동일한 의미는 아닙니다. 구조 변경·설비 교체·용도변경 허가 비용은 공간 규모와 건물 연식에 따라 차이가 크며, 전환 후 주거 임대 수익이 기존 상가 공실 상태보다 낫다는 계산이 먼저 나와야 합니다.

신호 ④ 임차인 협상 레버리지의 변화#

공실 상가 주거 전환이 가능한 건물에 입점한 임차인이라면 계약 갱신 협상에서 건물주의 전환 의향을 파악해 두는 것이 실무의 기본 전제입니다. 용도 변경이 추진되면 임대차 계약 만료 시점을 전후해 퇴거 협의 요구가 올 수 있습니다. 특별법 확정 전이라도 장기 계약 체결 시 이 변수를 계약서에 반영해 두어야 합니다.

---

3. 누가 이 정책을 눈여겨봐야 하는가#

이 정책은 모든 상가 임대인·임차인에게 해당하지 않습니다. 직접 해당 여부를 아래 표로 정리했습니다.

주체	해당 여부	확인 사항
지식산업센터 건물주	직접 해당	일반공업지역 내 소재 여부, 전환 설계 비용
소형 공실 상가 건물주	특별법 확정 시 해당	입법 진행 상황 모니터링
대형 근생 임대인	비해당 가능성 높음	기존 임대 조건 조정 경로 유지
지식산업센터 임차인	간접 영향	건물주 전환 의향 파악, 계약서 조항 확인

---

자주 묻는 질문#

Q. 임대차 계약 중인 상가 건물주가 용도 전환을 추진하면 어떻게 되나요?

임대차 계약 만료 전 강제 퇴거는 상가건물임대차보호법상 원칙적으로 불가합니다. 다만 계약 갱신 거절 사유는 법에 열거되어 있으므로, 다음 갱신 시점을 기준으로 건물주의 의향을 파악하고 선제 대응해야 합니다.

Q. 지식산업센터 오피스텔 전환 허용이 지산 매매 시세에 영향을 주나요?

전환 가능성이 생기면 단기적으로 일부 호가 상승이 나타날 수 있습니다. 전환 비용과 수익성 재계산이 선행되지 않으면 시세 반영은 제한적입니다. 수도권 북부 지식산업센터의 경우 공실률 수준에 따라 구획별 반응이 다를 수 있습니다.

---

마무리#

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 이 정책은 전체 상가 시장을 바꾸는 것이 아니라 구조·용도 요건을 충족하는 소형 공실 상업시설을 대상으로 하며, 대형 근생 공간은 직접 영향권 밖입니다. 둘째, 공실 상가 주거 전환 가능성이 생겼다고 해서 전환이 곧 수익성 개선은 아닙니다. 전환 비용과 임대 수익 재계산이 선행되어야 합니다. 셋째, 임차인은 입점한 건물의 전환 가능성을 미리 파악해 계약 갱신 전략에 반영해야 합니다. 정책 확정 전에 선제적으로 대응했는지 여부가 다음 계약 시점의 결과를 가릅니다.

일산·고양 상가 매물과 실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.