공동중개 제한 담합 단속 — 친목회·가입비·비회원 배제가 입건 사유가 되는 이유

개요#

2026년 4월 서울시는 서초구 반포지역 공인중개사 단체 주도자 3명을 공인중개사법 위반 혐의로 형사 입건해 검찰에 송치했습니다. 쟁점은 "비회원과의 공동중개를 제한하고 가입비 수천만 원을 수수한 단체 운영"이었고, 적용 조문은 공인중개사법 제33조 제2항, 벌칙은 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금입니다. 일산·고양권도 동종 업종 친목회와 지역 카카오톡 단체방이 촘촘해 경계가 흐려지기 쉬운 구조입니다. 단체방에서 "비회원 매물에는 응하지 말자"는 말 한 줄이 업무방해와 공동중개 제한 담합으로 해석될 수 있고, 잘못 엮이면 등록취소·자격정지가 한 번에 붙습니다. 한국공인중개사협회 정회원 백억공인중개사사무소 일산점이 이번 반포 사건의 법리를 뜯어, 친목회·가입비·단체방 운영에서 공동중개 제한 담합의 경계선을 실무 관점으로 정리한 글입니다. 이 글을 끝까지 읽으면 입건 사례가 실제로 건드린 조문, 일산·고양 중개사가 단체 활동에서 바로 빼야 할 행위, 사무소 SOP에 추가해야 할 방어 문구를 한 번에 확인할 수 있습니다.

법적 근거#

공동중개 제한 담합의 법적 뼈대는 다섯 개 조문에서 나옵니다. 처벌 이유가 모호해서가 아니라 일상 활동에 조문을 한 번도 대응시켜 보지 않아서 경계가 흐려집니다.

항목	근거
단체 구성 공동중개 제한 금지	공인중개사법 제33조 제2항
벌칙 (3년 이하 징역·3천만 원 이하 벌금)	동법 제48조 제4호
등록취소 사유	동법 제38조
자격정지	동법 제36조
업무방해 성립 여지	형법 제314조

반포 사건이 건드린 3가지 행위 유형#

첫째는 비회원 공동중개 제한입니다. 단체 구성원이 아닌 중개사와는 공동 거래에 응하지 말자는 권고·배포·명단 공유가 대표 유형이고, 우리동네 부동산 연락처를 마우스패드로 배포한 방식이 실제 물증으로 제출되었습니다. 둘째는 공동중개망 거부회원사 등록 종용입니다. 플랫폼에서 특정 사무소를 거부 대상으로 등록시키도록 회원사에 요구한 행위가 업무방해와 결합해 해석되었습니다. 셋째는 가입비·회비 수수입니다. 2,000만~3,000만 원대 가입비를 받고 가입시키면서 비회원과 공동중개한 회원을 6개월 자격정지시킨 내부 제재 규정이 결정적 증거가 되었습니다.

세 유형의 공통점은 "단체의 실체"와 "비회원 배제의 강제력"입니다. 실무에서 친목회라 불러도 회장·회비·제재가 있으면 실질 판단이 단체로 기울고, 단체가 특정 사무소의 거래 기회를 차단한 순간 공동중개 제한 담합이 성립합니다. 법이 까다로워서가 아니라 단체의 실체와 제재의 결합 지점을 현장에서 감지하지 못해 벌어지는 일입니다.

일산·고양 현장에서 흐려지기 쉬운 경계#

일산동구·일산서구·고양시 상가 중개 현장은 단지별·라인별로 정보 공유가 촘촘해 단체방·친목회 활동이 잦습니다. 경계가 흐려지는 지점은 네 가지입니다. 첫 번째는 단체방 권고입니다. "저 사무소 매물은 돌리지 말자"는 한 줄이 스크린샷으로 남으면 제재 증거가 되고, 반복되면 업무방해 요건이 채워집니다. 두 번째는 신규 사무소 가입 조건입니다. 기존 사무소들이 인근 신규 사무소에 가입비·보증금 형식을 요구하고 미가입 시 공동중개를 거부하면 공동중개 제한 담합의 전형 유형에 속합니다. 세 번째는 특정 매물 담합입니다. "이 빌딩 매물은 우리끼리만"이라는 암묵적 동의가 실제 거래 거절로 이어지면 특정 중개대상물 중개 제한 유형에 해당합니다. 네 번째는 중개보수 하한 담합입니다. "깎아주지 말자"는 합의도 공정거래법과 별개로 공인중개사법 제33조 제2항 해석에서 문제가 될 수 있습니다.

사무소 SOP — 방어 체크리스트#

담합 의심을 피하려면 사무소 운영 규정에 네 가지 원칙을 명문화해야 합니다. 첫째, 친목회 참여 시 회비·가입비·제재 규정이 있는 모임에는 서면 내규 확인 후 참여 여부를 판단합니다. 둘째, 단체방에서 특정 사무소 배제·매물 차단·보수 담합을 권하는 발언에는 응하지 않고 즉시 이탈하며, 기록을 남깁니다. 셋째, 공동중개 요청은 출처·매물 소유자·수요자 조건만으로 판단하고 "어디 소속인가"로 거절하지 않습니다. 넷째, 가입비·보증금·분담금 요구를 받은 경우 서면으로 거절하고, 상대가 제재로 이어지면 관할 시·군·구 등록관청에 신고 루트를 확보해 둡니다.

항목	권장 행동	피해야 할 행동
단체 참여	회칙·회비·제재 규정 확인 후 결정	관행이라며 서면 확인 없이 가입
단체방 발언	거래 정보 공유까지만, 배제 발언 회피	특정 사무소 배제·담합 동조
공동중개 접수	매물·조건 기준으로 판단	소속·회원 여부로 거절
분담금 요구	서면 거절, 필요 시 신고	관행이라며 현금 수수

FAQ#

첫 번째 질문은 "친목회는 전부 담합인가"입니다. 아닙니다. 교육·정보 공유 목적의 친목회 자체는 합법이고, 문제는 비회원 배제의 강제력과 제재의 실체에서 판가름됩니다. 두 번째 질문은 "단체방에 남아만 있어도 처벌되는가"입니다. 단순 참여만으로는 처벌이 성립하기 어렵지만, 담합 발언에 동조·실행·전달한 기록이 남으면 방조범 수사 대상이 될 수 있습니다. 세 번째 질문은 "가입비를 돌려주면 면책되는가"입니다. 반환은 양형 참작 사유에 불과하고 위반 성립은 별개로 남습니다. 네 번째 질문은 "공동중개망 거부 등록이 왜 문제인가"입니다. 특정 사무소의 거래 기회를 체계적으로 차단한 행위로, 업무방해와 공동중개 제한 담합이 결합해 구성됩니다.

마무리#

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 공동중개 제한 담합의 경계는 "단체의 실체"와 "비회원 배제의 강제력"이 만나는 지점에서 그어집니다. 둘째, 친목회·가입비·단체방 권고는 관행이 아니라 공인중개사법 제33조 제2항과 제48조의 처벌 구성요건에 바로 연결됩니다. 셋째, 사무소 SOP에 참여 판단 기준과 이탈 프로토콜을 명문화해야 연루 위험을 차단할 수 있습니다. 단체가 커서가 아니라 조문을 일상 동선에 끼워 넣지 않아서 입건이 반복됩니다.

일산·고양 상가 공동중개와 중개실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 공인중개사법 제33조 금지행위 해설, 공동중개 약정서 작성 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.