간주임대료 구조와 계산 — 상가 보증금 부가세 과세와 종소세 귀속

개요#

상가 임대인에게 간주임대료는 보이지 않지만 매년 돌아오는 세금에 해당합니다. 월세는 카드·계좌이체로 바로 드러나는 매출이지만, 임대보증금은 현금이 들어온 것이 아니라 맡아두는 돈이라는 이유로 "세금이 없다"는 오해가 만연합니다. 세법은 보증금에 일정 이자율을 곱해 임대료 상당액으로 간주하고 부가가치세와 종합소득세를 과세하는 구조로 설계되어 있습니다. 이 구조를 모른 채 보증금을 키우고 월세를 줄이는 편법을 쓰다가, 몇 년 뒤 세무조사에서 가산세와 본세가 동시에 들어오는 사례가 일산·고양에서도 드물지 않게 반복됩니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 상가 임대인 자문에서 반복되는 간주임대료 실무를 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 간주임대료의 정의, 계산식, 이자율 고시, 부가세·종합소득세 과세 구조, 신고 실무까지 확인할 수 있습니다.

법적 근거#

항목	근거
간주임대료(부가세)	부가가치세법 시행령 제65조
정기예금 이자율	국세청장 고시
간주임대료(소득세)	소득세법 제25조, 시행령
주거·상업용 구분	소득세법 시행령
세금계산서 발급 의무	부가가치세법 제32조
임대인 신고	부가가치세법·소득세법

간주임대료의 정의#

간주임대료는 임대보증금을 운용해 얻을 수 있는 이자 상당액을 임대료로 "간주"하고 과세하는 제도입니다. 월세만 과세하면 보증금을 크게 올리고 월세를 줄이는 방식으로 세금을 회피할 수 있기 때문에, 세법이 이 구멍을 막기 위해 설계한 장치입니다. 상가 임대는 부가세와 종합소득세 양쪽에 환산 임대료가 적용되며, 주택 임대는 일정 규모 이상에서만 종소세 차원의 환산액이 적용됩니다.

부가가치세 환산 임대료 계산식#

부가가치세법 시행령 제65조는 상가 환산 임대료를 다음과 같이 산정합니다. 보증금에서 건설비 상당액을 차감한 금액에 국세청장이 고시한 정기예금 이자율을 곱한 후, 임대일수를 연 365일로 환산하는 구조입니다.

환산액 = (보증금 − 건설비 상당액) × 정기예금 이자율 × 임대일수 ÷ 365

건설비 상당액은 임대 부동산의 취득·건설에 소요된 금액을 의미하며, 토지 가액은 포함되지 않습니다. 이 공제가 있어 실제 세 부담은 전체 보증금에 이자율을 곱한 값보다 낮아집니다. 이자율은 국세청장 고시 정기예금 이자율로, 2026년 기준 연 약 3.5% 수준입니다. 이자율은 경제 상황에 따라 매년 조정될 수 있으므로 신고 시점의 고시를 확인해야 합니다.

항목	계산 기준
보증금	총 수령 보증금
건설비 상당액	건물 취득·건설 원가
이자율	국세청장 고시
임대일수	해당 과세기간 일수
귀속 세목	부가가치세 매출세액

종합소득세 환산 과세#

소득세법도 유사한 구조로 환산액을 계산합니다. 상업용 부동산은 보증금 전액을 대상으로 환산 임대료를 산정해 임대소득에 가산하는 방식입니다. 장부를 기장하는 임대사업자는 건설비 상당액 공제 구조를 반영할 수 있고, 추계신고 임대인은 정해진 공식에 따라 산정하는 흐름입니다. 이 금액은 월세 수입과 합산되어 종합소득세 과세표준을 구성하고, 다른 소득과 합산해 누진세율이 적용됩니다. 주택 임대는 일정 호수 이상·일정 보증금 이상에서만 환산 임대료가 과세되는 반면, 상가는 규모와 무관하게 적용됩니다.

세금계산서 발급 의무의 예외#

간주임대료는 부가세 과세 대상이지만 세금계산서 발급 의무가 없다는 점이 실무의 함정입니다. 월세는 발급 의무가 있고 환산액은 없는 이유는, 실제 현금이 오가는 거래가 아니라 법적 계산으로 만들어진 매출이기 때문입니다. 임대인은 부가세 신고서에 환산 임대료를 매출세액으로 포함해 신고하지만, 임차인에게 세금계산서를 발급하지는 않습니다. 임차인 입장에서도 이 금액을 매입세액으로 공제하지 못합니다. 경제 실질은 임대인이 부담하는 세금이 되는 구조입니다.

보증금·월세 전환율과 간주임대료#

보증금과 월세 비율을 조정하는 "보증금 전환" 실무에서 환산 임대료는 반드시 고려해야 할 변수입니다. 월세를 낮추고 보증금을 크게 올리면 월세분 부가세는 줄지만, 환산액이 그 차이를 상당 부분 메꿉니다. 반대로 보증금을 낮추고 월세를 올리면 임차인이 보증금 부담을 줄이는 대신 월 고정비가 커집니다. 임대인 입장의 실질 세부담은 두 구조가 완전히 동일하지는 않으며, 고시 이자율의 변동에 따라 유·불리가 갈립니다.

신고 실무#

부가가치세 신고는 개인 일반과세자의 경우 7월 25일과 다음 해 1월 25일, 법인은 분기별로 이루어지며, 환산액은 해당 과세기간의 보증금과 이자율을 반영해 매출세액에 포함됩니다. 종합소득세 신고는 매년 5월이며, 환산 임대료는 임대소득 계산 단계에서 월세와 합산해 총수입금액으로 잡힙니다. 장부 기장 여부·단순경비율·기준경비율 적용에 따라 실제 세액 차이가 나므로, 임대 규모가 커질수록 기장 체계를 갖추는 것이 유리합니다.

임대인 체크리스트#

단계	확인 항목
보증금 구조	총 수령 보증금
건설비 상당액	건물 취득·건설 원가
이자율	국세청 고시 확인
부가세 신고	매출세액 포함
종소세 신고	총수입금액 포함
계산서	환산액 발급 없음
특약	임차인 전가 조항
장부	기장·추계 선택

자주 묻는 질문#

Q1. 보증금만 받고 월세를 받지 않는 전세 형태 상가는 세금이 없나요. 아닙니다. 월세가 0원이어도 보증금 전액에 환산 임대료가 적용되어 부가세와 종합소득세가 과세됩니다.

Q2. 이 환산액도 세금계산서를 발급해야 하나요. 발급 의무가 없습니다. 임대인이 부가세 신고서에 매출세액으로 포함해 자체 신고하는 구조입니다.

Q3. 건설비 상당액은 어떻게 산정하나요. 임대 부동산의 취득·건설에 소요된 원가 중 건물분이 해당됩니다. 토지 가액은 포함되지 않으며, 기장 자료로 증빙해야 공제가 인정됩니다.

Q4. 환산 임대료 부가세를 임차인에게 전가할 수 있나요. 특약으로 관리비 형태 전가가 실무상 존재하지만 세금계산서 발급이 불가한 항목이므로 분쟁 소지가 있습니다. 문구를 명확히 기재해야 합니다.

Q5. 주택 임대도 같은 제도가 적용되나요. 주택은 일정 호수 이상·일정 보증금 이상에서만 종합소득세 차원의 환산 과세가 이루어집니다. 상가와는 범위가 다릅니다.

마무리#

간주임대료는 임대인의 세금 설계에서 빠질 수 없는 축입니다. 보증금을 크게 올리고 월세를 낮추는 편법이 통하지 않도록 설계된 제도이며, 부가세와 종합소득세 양쪽에 걸쳐 매년 돌아옵니다. 신고 누락이 적발되면 본세와 가산세가 함께 들어오고, 수년치가 누적되면 임대 수익 자체를 흔드는 규모가 됩니다. 이 환산 매출은 보이지 않는 매출이지만 매년 확정되는 매출이라는 사실을 기억해야 합니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 간주임대료는 보증금에서 건설비 상당액을 차감한 금액에 국세청 고시 이자율을 곱해 산정하며 상가 임대는 규모와 무관하게 적용됩니다. 둘째, 세금계산서 발급 의무는 없지만 부가세 매출세액과 종합소득세 총수입금액에 동시에 반영되며 신고 누락 시 이중 가산세가 부과됩니다. 셋째, 보증금·월세 전환 구조를 설계할 때 환산액이 메꾸는 부분을 미리 계산해야 하며, 임차인 전가 특약은 문구로 명확히 남겨야 분쟁을 예방합니다.

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