등기부등본·건축물대장 읽는 법 완벽 정리 — 갑구·을구·표제부, 위반건축물 확인

개요#

부동산 거래의 99%가 등기부등본 오독이나 건축물대장 미확인에서 사고가 납니다. 두 서류는 부동산의 신분증과 같은 역할로, 매매·임차 전에 반드시 발급해 읽어야 합니다. 문제는 서류가 생소한 법률 용어로 가득 차 있어, 비전문가는 어느 칸을 어떻게 봐야 할지 감이 오지 않는다는 점입니다.

이 글은 부동산 매수·임차를 앞둔 일반 당사자와 초보 중개인이 등기부등본과 건축물대장을 직접 읽고 중요한 신호를 놓치지 않도록 정리한 실무 가이드입니다.

1. 등기부등본 — 3개 파트 구조#

등기부등본은 표제부 · 갑구 · 을구 세 부분으로 구성됩니다.

1-1. 표제부 — 부동산의 기본 정보#

항목	내용
표시번호	등기 순번
접수	등기 접수 날짜
소재지번	지번 주소
면적	대지면적·건물면적
등기원인	신축·증축·구분·합병 등

주의점:

• 건물과 토지가 별개 등기부인 경우가 많음(특히 상가·빌딩)
• 구분소유 건물(상가·아파트·오피스)은 공유지분 표시가 있음
• 대지권 미등기 상가는 분쟁 위험

1-2. 갑구 — 소유권에 관한 사항#

항목	내용
순위번호	등기 순서
등기목적	소유권이전·가처분·가압류 등
접수	접수 일자
등기원인	매매·상속·증여·경매
권리자 및 기타사항	소유자, 거래가액, 지분

읽는 포인트:

• 현재 소유자 = 가장 최근의 소유권이전 등기
• 소유권 변동 이력 5년 치 검토 → 자주 바뀌면 리스크 신호
• 가압류·가처분 → 채권자 있음, 거래 제한 가능성
• 가등기 → 본등기 청구권, 소유권 이전 예약
• 압류 → 세금 체납·강제집행 전 단계

1-3. 을구 — 소유권 외의 권리#

항목	내용
순위번호	등기 순서
등기목적	근저당·전세권·임차권·지상권·지역권
접수	접수 일자
권리자	채권자, 권리자
채권최고액	근저당의 한도

읽는 포인트:

• 근저당 합계 vs 부동산 가치 → 대출 비율 판단
• 채권최고액은 실제 대출금의 약 120% 수준이 관행
• 전세권 등기는 임차인 우선변제권 보강 수단
• 임차권등기명령이 있으면 보증금 미반환 이력
• 지상권·지역권 → 토지 사용에 제약

2. 말소선 — 읽어야 하나, 무시해야 하나#

말소선(취소선)이 그어진 권리는 현재 효력 없음을 의미합니다. 하지만 완전히 무시하면 안 되는 이유가 있습니다.

• 소유권 변동 패턴 파악(자주 바뀌는 부동산은 분쟁 이력 가능)
• 과거 근저당 이력이 대출 가능성·가치 판단에 참고
• 말소 시점 직전 상황이 현재 상태에 영향

3. 건축물대장 — 등기부가 놓치는 것#

3-1. 건축물대장의 역할#

• 건축물의 물리적 상태 기록
• 위반건축물 표시
• 용도·구조·층수·면적
• 소유자 정보 (등기부와 일치해야 함)

3-2. 일반건축물대장 vs 집합건축물대장#

구분	적용
일반건축물대장	단독 건물 (단일 소유)
집합건축물대장	구분소유(아파트·오피스·상가빌딩)

3-3. 반드시 확인할 항목#

항목	의미
위반건축물 표시	가장 중요. 표시 있으면 이행강제금 위험
주용도	일반음식점 가능한 용도인지
구조	철근콘크리트·경량철골·목조
층별 현황	층·전용면적·공용면적
건축연도	노후도 판단
승강기·주차장	유무

4. 발급 방법#

4-1. 등기부등본#

방법	수수료	소요 시간
인터넷 등기소 (iros.go.kr)	700원~1,000원	즉시
무인발급기	1,000원	즉시
등기소 방문	1,200원	5~10분

4-2. 건축물대장#

방법	수수료	소요 시간
정부24 (gov.kr)	500원 또는 무료	즉시
주민센터	500원	10분
구청 건축과	500원	10분

4-3. 토지이용계획확인서#

방법	수수료	소요 시간
토지이음 (eum.go.kr)	1,000원	즉시
주민센터	1,000원	즉시

5. 발급 타이밍 — 언제 떼야 하나#

• 최초 매물 검토 시
• 계약서 작성 직전
• 중도금 지급 직전
• 잔금일 당일

매번 발급하는 이유는 사이 기간에 근저당·가압류·가처분이 새로 설정될 수 있기 때문입니다. 1주일 전 서류를 믿고 거래했다가 당일 추가 권리가 발견되는 사고가 실제로 발생합니다.

6. 매수·임차 체크리스트#

서류	체크 포인트
등기부등본 갑구	소유자 일치, 가압류·가처분·가등기 없음
등기부등본 을구	근저당 합계·채권최고액 vs 매매가
건축물대장	위반건축물 표시 없음, 주용도 일치
토지이용계획확인서	지구단위계획, 용도지역
지적도·지적편집도	실제 경계, 도로 접근
국토이용계획확인서	개발제한 여부
세금완납증명	매도자 국세·지방세 완납

7. 자주 묻는 질문#

Q1. 등기부등본과 건축물대장의 소유자가 다릅니다. 어떻게 해야 하나요? 일반적으로 등기부가 우선합니다. 건축물대장은 행정관청 기록으로 등기부와 일치해야 하지만, 상속·증여 후 명의 변경이 지연된 경우 불일치가 발생합니다. 매매 전 반드시 일치시켜야 합니다.

Q2. 근저당 채권최고액과 실제 대출금이 다른 이유는 뭔가요? 근저당은 일정 기간 반복 대출을 담보하기 위한 제도라, 실제 대출금의 **약 120%**로 채권최고액을 설정하는 것이 관행입니다. 실제 대출 잔액은 은행에 직접 문의.

Q3. 가처분이 있는 부동산을 매수해도 되나요? 원칙적으로 안 됩니다. 가처분은 처분금지를 의미하므로, 매수해도 제3자 대항력이 제한될 수 있고 본안 소송 결과에 따라 소유권이 넘어갈 수 있습니다.

Q4. 건축물대장에 "위반건축물" 표시가 있는데 시정하면 지워지나요? 네. 시정 후 관할 구청에 시정신고를 하면 표시가 제거됩니다. 매수 전 시정 완료를 조건으로 특약을 걸거나, 매도자가 시정한 후 매매하는 것이 안전합니다.

Q5. 공동담보 표시는 무슨 의미인가요? 한 개의 근저당이 여러 부동산을 공동 담보로 설정된 것입니다. 해당 부동산만 매수해도 다른 공동담보 부동산의 이슈에 영향받을 수 있으므로, 공동담보 내역 전체를 확인해야 합니다.

마무리#

등기부등본과 건축물대장은 부동산의 과거·현재·미래를 한 번에 보여주는 문서입니다. 두 서류를 읽는 기술은 한 번 익히면 평생의 리스크를 차단해 줍니다. 주택·상가·토지·오피스 어느 거래에서도 같은 원칙이 적용되며, 발급 비용은 총 2,000~3,000원에 불과합니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 등기부 갑구(소유권)와 을구(담보권)를 분리해 읽고, 가압류·가처분·가등기는 즉시 거래 중단 신호로 받아들여라. 둘째, 건축물대장의 위반건축물 표시와 주용도는 등기부가 알려주지 않는 결정적 정보다. 셋째, 계약서 작성·중도금·잔금 시점마다 서류를 다시 발급해 권리 변동을 확인하라. 한 장에 1,000원, 평생의 안전장치입니다.