개요#
공인중개사 자격증을 따고 개업을 생각하면 제일 먼저 듣는 질문이 "그래서 얼마 드는데?"입니다. 사무실 보증금과 인테리어만 세고 문을 열면, 첫 중개보수가 들어오기 전 넉 달 넘게 월세·광고비·생활비로 매달 빠져나가는 돈을 세지 않은 셈이 됩니다. 한국공인중개사협회 집계로 2025년 한 해 전국에서 새로 문을 연 중개사무소는 9,150곳, 폐업은 1만 1,297곳, 휴업은 1,198곳입니다. 2022년부터 상가만 중개해 온 백억부동산 일산점이 3개 지점 장부에 쌓인 중간값으로 개업 비용 계산표를 만들어 실무 관점으로 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 개업 비용을 세 겹으로 나눠 내 숫자를 적는 표와, 한 달에 몇 건을 해야 버티는지 계산하는 식을 얻습니다.
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1. 개업 비용은 세 겹입니다#
| 겹 | 무엇 | 왜 따로 세나 |
|---|---|---|
| ① 한 번 내는 돈 | 보증금·권리금·인테리어·간판·집기·실무교육·업무보증·개설등록 수수료 | 개업 전에 한 번 나가고 끝 |
| ② 매달 나가는 돈 | 월세+관리비·광고비·거래정보망·통신·차량·세무 기장 | 계약이 있든 없든 매달 |
| ③ 여섯 달 버틸 돈 | (② + 생활비) × 6개월 | 첫 중개보수까지 걸리는 시간 |
개업에 필요한 돈은 ①이 아니라 ① + ③입니다. 많은 분이 ①만 세고 시작하고, 실무에서 첫 해를 넘기지 못하는 사무소는 대개 ②를 줄이지 못한 곳입니다.
WARNING ②에서 가장 크게 흔들리는 항목이 광고비입니다. 네이버 매물 광고·거래정보망·플레이스를 한꺼번에 열면 계약이 없는 달에도 고정비가 됩니다. 처음 석 달은 채널을 두 곳으로 묶고, 어디서 전화가 오는지 적어 둔 뒤 늘리는 쪽이 안전합니다.
2. 첫 중개보수까지 넉 달 넘게, 백억부동산 장부 중간값#
| 단계 | 기간 |
|---|---|
| 매물 모으기 | 개업 뒤 1~2개월 (경험치, 장부 밖) |
| 매물 등록 → 계약 | 95일 (계약된 매물 기준) |
| 계약 → 잔금(중개보수 수령) | 35일 |
| 매물 올리고 첫 보수까지 | 130일 (장부 중간값 합) |
| 매물 모으기까지 더하면 | 5~6개월 |
95일·35일은 백억부동산 3개 지점 업무 시스템 집계(2026-10)의 중간값이고, 매물 모으기 1~2개월은 장부에 없는 경험치입니다. 그래서 장부로 확인되는 건 130일이고, 여섯 달은 이 둘을 더한 넉넉한 기준입니다. 지역·업종에 따라 다르지만, 개업 첫 달에 보수가 들어오는 경우는 실무에서 드뭅니다. 상가는 주택보다 거래 주기가 길고 임대인 쪽 매물 확보에 시간이 걸리므로, 상가로 개업한다면 이 기간을 더 넉넉히 잡는 편이 맞습니다.
3. 한 달에 몇 건 해야 버틸까#
(매달 나가는 돈 ② + 생활비) ÷ 계약 한 건 중개보수 = 한 달에 필요한 계약 수
상가 계약 예시로 보겠습니다. 보증금 2천만 원·월세 110만 원이면 환산보증금 1억 3천만 원이고, 법정 중개보수 상한은 한쪽 약 117만 원(0.9%, 부가세 별도)입니다. 상한이라 실제로는 이보다 적게 받는 경우도 적지 않게 봅니다. 고정비 350만 원이면 양쪽을 다 받아 234만 원일 때 매달 한 건 반이 본전이고, 생활비 300만 원을 더하면 매달 세 건이 필요합니다. 상가는 공동중개가 흔해서 한쪽 117만 원만 받는 날이 많으니, 그 기준으로는 본전 3건·생활비까지 약 5.6건입니다. 중개보수는 부가세 10%를 뺀 금액으로 넣어야 하고, 종합소득세는 따로 떼어 둬야 합니다. 내 사무소 숫자로 바로 계산하려면 사무소 손익 계산기에 고정비와 평균 보수를 넣으면 됩니다.
4. 계산표 쓰는 법#
- PDF를 열어 ①·②·③ 빈칸에 내 숫자를 적습니다. 예시 금액은 일부러 넣지 않았습니다. 지역·사무실마다 다르기 때문에 비워 두었습니다.
- ②를 먼저 줄입니다. 개업 비용을 깎는 것보다 매달 나가는 돈을 줄이는 쪽이 먼저입니다.
- 꼭 아끼면 안 되는 두 군데는 계약서 검토 시간과 매물 사진입니다. 여기서 아낀 돈은 중개사고와 광고 반응 저하로 돌아옵니다.
항목별 금액을 하나씩 넣어 합계를 보고 싶다면 개업 비용 계산기를 쓰면 같은 세 겹 구조로 계산됩니다.
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FAQ#
Q. 실무교육은 꼭 개설등록 전에 받아야 하나요? 네. 개설등록 신청 전에 협회 실무교육을 이수해야 하고, 교육 시간과 비용은 신청하는 해의 협회 공지로 확인합니다. 교육비는 ①에 넣습니다.
Q. 업무보증은 얼마짜리를 들어야 하나요? 개인 개업공인중개사는 2억 원 이상 보장되는 공제 또는 보증보험에 가입해야 합니다(공인중개사법 제30조, 시행령 제24조). 1년치 보증료를 ①에 넣습니다.
Q. 광고비는 처음부터 여러 곳에 내야 하나요? 처음엔 1~2곳만 권합니다. 어디서 전화가 오는지 석 달 적어 보면 돈 쓸 곳이 보입니다.
Q. 혼자 개업하는 것과 가맹으로 개업하는 것은 비용이 어떻게 다른가요? 가맹은 ①에 가맹비·교육비가 더해지고 ②에 월 사용료가 붙는 대신, 전산·교육·매물 공유를 받습니다. 어느 쪽이 맞는지는 ③을 몇 달치 확보할 수 있느냐로 갈립니다. 백억부동산 파트너 개업의 비용과 운영 구조는 파트너 개업 안내에서 볼 수 있고, 상담은 무료입니다.
다음 자료#
- 중개사무소 개업 체크리스트 — PDF
- 상가 vs 주거 비교표 — PDF
- 유튜브 「백억 파트너 개업」 쇼츠에서 댓글에 「계산표」를 남기신 분께 드리는 자료입니다. 다른 자료는 댓글 키워드(체크리스트·비교표)로 받으실 수 있습니다.
- 상가 전문 백억부동산과 같이 여는 파트너 개업: baikuk.app/franchise
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 개업 비용은 한 번 내는 돈이 아니라 한 번 내는 돈과 여섯 달 버틸 돈의 합입니다. 둘째, 매물을 올리고 첫 중개보수까지 장부 중간값으로 130일, 매물 모으기까지 더하면 반년 가까이 걸리므로 매달 나가는 돈을 먼저 줄여야 합니다. 셋째, 한 달에 필요한 계약 수를 개업 전에 계산해 두면 광고비와 사무실 크기가 저절로 정해진다고 봐야 합니다.
출처: 한국공인중개사협회 2025년 개업·폐업·휴업 집계(2026년 1월 발표) · 백억부동산 3개 지점 업무 시스템(2026-10) · 공인중개사법 제30조·시행령 제24조 · 공인중개사법 시행규칙(중개보수 상한). 교육 목적의 참고 자료이며 실제 보수는 협의로 정합니다.