건축물대장 등기부 불일치 확인 실무 — 무엇이 다르고 어떻게 맞춰야 하는가

개요#

상가를 매수하려고 서류를 받아 보면 건축물대장과 등기부등본이 서로 다른 내용을 담고 있는 경우가 드물지 않습니다. 면적이 0.5㎡ 차이 나는 수준은 흔하고, 용도가 아예 다르거나 "위반건축물" 도장이 찍혀 있는데 등기부에는 흔적조차 없는 일도 매년 반복됩니다. 이 상태에서 잔금을 치르면 이행강제금이 매수인에게 넘어오거나, 대출 실행이 막히거나, 되팔 때 감액 협상에 말려듭니다. 일산·고양 상가 현장에서 매년 반복되는 확인 분쟁을 직접 조율해온 백억공인중개사사무소 일산점이 건축물대장 등기부 불일치의 유형별 원인과 확인 순서를 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 매수 전 반드시 대조해야 할 항목 5가지, 위반건축물 도장의 의미, 불일치 발견 시 정정 순서를 확보할 수 있습니다.

1. 건축물대장과 등기부 — 역할이 다릅니다#

두 서류는 겹치는 정보가 많아 같은 문서처럼 보이지만 본질이 다릅니다. 건축물대장은 건물의 물리적 사실관계(구조·면적·용도·위반 여부)를 기록하는 공부이고, 등기부는 그 건물에 대한 권리관계(소유권·저당권·가압류)를 공시하는 문서입니다. 실무에서 이 구분을 놓치면 "등기부에 적혀 있으니 괜찮다"는 오판을 하기 쉽습니다.

예를 들어 면적이 다를 때 기준이 되는 쪽은 건축물대장입니다. 위반건축물 표시, 용도, 구조, 충수 역시 대장이 원본으로 작동합니다. 반면 소유자가 누구인지, 근저당이 얼마 걸려 있는지, 가압류가 있는지는 등기부가 원본이 됩니다. 건축물대장 등기부 두 서류의 우선순위가 항목마다 다르다는 점이 실무의 기본 전제입니다.

2. 자주 발생하는 불일치 4종#

일산·고양 상가 매물을 점검하면서 반복적으로 마주치는 건축물대장 등기부 불일치 유형은 크게 네 가지로 압축됩니다.

불일치 유형	원인	매수인 리스크	우선 정정 서류
면적 차이	측량 오차, 증축 미등기, 공용면적 산정 방식 차이	취득세·대출 한도·임대료 산정 오차	건축물대장
용도 차이	용도변경 후 표제부 미경정	영업신고 반려, 정화조·주차장 기준 미달	건축물대장 정정 후 등기 경정
소유자 차이	보존등기 후 대장 미변경, 상속 지분 불일치	명의이전 지연, 대출 실행 거부	등기부 (대장 정정 병행)
위반건축물 표시	무단 증축·옥탑 구조 변경·가벽 설치	이행강제금 승계, 양성화 비용 수천만 원	건축물대장 기준 해소

이 네 가지 중 가장 분쟁이 잦은 것은 면적과 위반건축물 표시입니다. 면적은 대출 한도와 직결되고, 위반건축물 도장은 매매 자체의 성립 여부를 흔듭니다.

3. 면적 — 분양면적·계약면적·전용면적을 구분해야 합니다#

"전용면적 30평"이라는 표현 하나로 서류가 일치하지 않는 경우가 실무에서 가장 흔합니다. 분양면적은 전용면적에 주차장·복도·기계실 등 공용면적을 더한 계약상 면적이고, 건축물대장에 표기되는 전용면적은 실측된 독립 사용 공간의 면적입니다. 매수인이 "30평"으로 알고 들어왔는데 건축물대장 전용면적이 22㎡(약 6.6평)만 잡혀 있으면 임대료 산정과 관리비 배분 기준이 모두 어긋납니다.

실무에서는 매매가 산정 기준이 무엇인지를 계약서에 명시하지 않으면 분쟁이 커집니다. 분양면적 기준인지, 전용면적 기준인지, 대장상 면적인지, 실측 면적인지 네 가지를 구분해서 기재해야 합니다. 등기부 표제부의 면적은 대장에서 옮겨온 값이므로 건축물대장이 먼저 정정되지 않으면 등기부만 고칠 수 없습니다.

4. 위반건축물 표시 — 도장 하나가 수천만 원입니다#

건축물대장 첫 페이지 상단에 "위반건축물"이라는 붉은 글자가 찍혀 있으면 해당 건물은 건축법 위반 상태로 등록되어 있다는 뜻입니다. 위반 내용은 대장 하단 "변동사항"란에 무단 증축·용도변경·가벽 설치·옥탑 개조 등으로 기재됩니다.

이행강제금은 매년 1회 또는 반복적으로 부과되며, 시정되지 않는 한 소유자가 바뀌어도 계속 부과됩니다. 양성화(위반 사실을 적법화)가 가능한 경우도 있지만 구조·용도·지구 기준에 따라 불가능한 경우도 많습니다. 대출 실행 시 금융기관이 위반건축물 표기를 이유로 감액하거나 거절하는 사례도 드물지 않습니다.

위반건축물 도장이 있는 매물은 "싸니까 사는 것"이 아니라 "양성화 비용과 이행강제금을 매매가에 반영한 뒤 사는 것"입니다.

5. 미등기 증축과 보존등기 후 대장 미변경#

신축 건물이 소유권보존등기는 마쳤는데 건축물대장이 아직 생성되지 않았거나 지번 착오로 남아 있는 경우가 있습니다. 반대로 대장에만 증축·개축 기록이 반영되고 등기부 표제부에는 옛날 면적이 그대로인 사례도 흔합니다. 이른바 "미등기 증축"입니다.

미등기 증축 부분은 등기부에 공시되지 않았으므로 소유권 증명 방식이 다릅니다. 건축주가 직접 증축한 사실을 대장으로 입증하고, 등기부에는 사후에 변경등기를 해야 합니다. 잔금 전에 정리하지 않으면 이후 정정 절차와 비용이 매수인 부담으로 넘어갑니다.

6. 용도변경 이력과 건축주·소유자 구분#

상가는 용도변경이 빈번합니다. 근린생활시설 1종에서 2종으로, 사무소에서 일반음식점으로 변경된 이력이 건축물대장의 "변동사항"란에는 정확히 남지만, 등기부 표제부의 "건물의 표시"는 경정등기를 하지 않으면 이전 용도를 그대로 표시합니다. 매수인이 확인해야 할 포인트는 현 시점의 용도가 아니라 "영업하려는 업종이 현 용도에서 허용되는가"입니다. 대장 용도와 지구단위계획·도시계획조례상 허용 업종을 대조해야 하며, 등기부 표제부는 참고 자료일 뿐 최종 기준이 아닙니다.

신축 중인 건물은 건축주가 아직 소유자가 아닌 상태입니다. 사용승인 후 보존등기를 마쳐야 등기부상 소유자가 됩니다. 분양 매매에서 계약서상 매도인과 등기부상 소유자가 다른 시점이 실무에서 반복적으로 등장하는 이유이기도 합니다.

7. 중개사 확인설명서와 매수 전 체크리스트#

공인중개사는 중개대상물 확인설명서에 건축물대장과 등기부의 주요 정보를 기재하고, 사본을 첨부해 양당사자에게 교부합니다. 실무에서 양쪽 공부를 모두 발급해 대조하지 않으면 불일치를 놓치기 쉽습니다. 면적·용도·위반 표시·소유자·대지권 등기 여부는 양 서류를 좌우 대조해 확인설명서에 반영해야 합니다.

• 건축물대장(표제부·총괄표제부) 발급 후 위반건축물 도장 확인
• 등기부등본(말소사항 포함) 발급 후 소유자·근저당·가압류 확인
• 전용면적이 건축물대장 기준인지 분양계약서 기준인지 명시
• 용도란에 기재된 세부 용도와 영업 목적 업종의 일치 여부 대조
• 대지권 등기 여부 — 구분상가는 대지권 미등기 시 분쟁 빈발
• 최근 5년 이내 증축·개축 이력 확인 (대장 변동사항란)
• 이행강제금 납부 내역은 관할 구청 건축과에 직접 조회

8. 불일치 발견 시 정정 순서#

사실관계 항목(면적·용도·구조·위반)은 건축물대장이 먼저 정정되어야 합니다. 구청 건축과에 정정 신청 또는 현황측량을 의뢰해 대장을 바로잡은 뒤, 그 대장을 근거로 등기 경정을 신청하는 순서입니다. 권리관계 항목(소유자·지분)은 반대로 등기가 먼저이고 대장이 따라갑니다. 순서가 바뀌면 서류가 서로를 부정하는 상태가 되어 두 번 일해야 합니다.

자주 묻는 질문#

Q1. 위반건축물 표시가 있는 상가를 매수해도 됩니까. 양성화 가능 여부, 이행강제금 누적액, 대출 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 매매가 자체가 불가능하지는 않지만 양성화 비용과 이행강제금을 매매가에 반영해 협상해야 합니다.

Q2. 등기부 면적과 대장 면적이 다르면 어느 쪽이 맞습니까. 사실관계는 건축물대장이 기준입니다. 등기부 표제부 면적은 대장에서 옮겨온 값이므로 대장 정정이 선행되어야 합니다.

Q3. 미등기 증축 부분은 매매 대상이 됩니까. 대장에 기재된 증축 면적은 사실상 매도인의 사용·수익 대상이지만, 등기부에 없으면 소유권 공시가 되지 않은 상태입니다. 잔금 전 변경등기를 마치는 것이 안전합니다.

Q4. 용도변경이 필요한데 대장과 등기부가 다릅니다. 어느 쪽을 먼저 바꿉니까. 용도는 사실관계이므로 건축물대장 용도변경 신고 후 등기 표제부 경정 순서입니다. 등기만 먼저 바꿀 수는 없습니다.

Q5. 확인설명서에 불일치를 적지 않은 중개사의 책임은 어디까지 입니까. 공부상 드러난 사실을 성실히 확인·설명하지 않았다면 배상 책임 가능성이 있습니다. 구체 책임 범위는 사안에 따라 다르며 일반화해 단정할 수 없습니다.

마무리#

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 건축물대장 등기부는 역할이 달라 항목별 우선순위가 다르며 사실관계는 대장이 원본입니다. 둘째, 위반건축물 도장·미등기 증축·용도 불일치는 매수인에게 이행강제금과 양성화 비용을 그대로 넘깁니다. 셋째, 불일치 발견 시 정정 순서는 "사실관계는 대장 먼저, 권리관계는 등기 먼저"입니다. 서류를 두 장 놓고 좌우로 대조하는 30분이 수천만 원의 이행강제금을 막습니다.

일산·고양·파주 상가 매물의 건축물대장 등기부 대조와 실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.