상가 계약갱신청구권 10년 연장, 일산·고양 상권에 어떤 영향을 주는가

앵커 기사 확인#

• 출처: 서울경제(sedaily.com)
• 발행일: 2026년 7월 16일
• 제목: "성수동의 성공은 자율성 덕분… 임대차법 규제가 되레 침체 불러"

이 기사는 문재인 정부 시절 상가건물 임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권 행사 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어난 이후, 해당 규제가 상권 침체를 부추겼다는 논점을 다루고 있습니다. 소상공인 보호라는 입법 취지와 실제 상권 흐름 사이의 간극이 핵심입니다.

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임대료 폭등으로 쫓겨날 위기에 처한 소상공인을 보호한다는 명분으로 도입된 규제가, 오히려 상권 활력을 떨어뜨렸다는 지적이 나오고 있습니다. 임대인은 10년 장기 임차인을 받기 꺼리고, 신규 임차인은 공간 자체를 구하기 어려워졌습니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 법 조항과 실무 흐름을 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 계약갱신청구권 10년이 일산·고양 상가 시장에 어떤 구조적 변화를 만드는지 파악할 수 있습니다.

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상가건물 임대차보호법 계약갱신청구권, 무엇이 바뀌었는가#

상가건물 임대차보호법은 영세 임차인이 일정 기간 안정적으로 영업할 수 있도록 임대인에 대한 계약갱신 거절을 제한합니다. 문재인 정부 개정 이전에는 임차인이 최초 계약일로부터 5년간 갱신을 요구할 수 있었습니다. 개정 이후에는 이 기간이 10년으로 늘어났습니다.

구분	개정 전	개정 후
계약갱신청구권 행사 기간	최초 계약일로부터 5년	최초 계약일로부터 10년
연간 임대료 인상 상한	5%	5% (동일)
임대인 갱신 거절 사유	법령상 열거 사유에 한정	동일
주요 보호 대상	환산보증금 기준 이하 소상공인	동일

임대료 인상 상한 5%는 유지됐으나, 임대인 입장에서는 10년이라는 긴 기간 동안 임차인을 바꿀 수 없는 상황이 됐습니다. 이 점이 임대인의 신규 임차 계약 기피로 이어졌다는 것이 기사의 핵심 논지입니다.

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성수동 사례가 말하는 것#

서울경제 기사는 성수동 상권의 성공 요인으로 '자율성'을 꼽습니다. 임대인과 임차인이 시장 논리에 따라 자유롭게 계약 조건을 협의했고, 이 과정에서 개성 있는 브랜드와 팝업스토어가 빠르게 들어오고 나갔습니다. 단기 유연 계약이 상권에 생동감을 불어넣은 구조입니다.

반면 임대차 규제가 강화된 이후 일부 상권에서는 임대인이 신규 계약 자체를 미루거나, 공실을 유지한 채 장기 공실로 방치하는 현상이 나타났다고 기사는 지적합니다. 규제가 임차인을 보호하는 것이 아니라 시장 진입을 막는 장벽이 됐다는 논리입니다.

실무 관점으로 정리했습니다. 임대인이 10년 장기 임차인을 받는다는 것은 그 기간 동안 임대료를 연 5% 이상 올리지 못하고, 원하는 시점에 건물을 재개발하거나 용도를 바꾸기도 어렵다는 의미입니다. 이런 조건 아래에서 임대인은 보증금을 높이거나, 신규 계약을 회피하는 방향으로 움직입니다. 임차인 보호를 위한 법이 임차인의 시장 진입을 어렵게 만드는 역설입니다.

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일산·고양 상가 시장에 주는 시사점#

고양시 민선 9기는 백석 업무용 빌딩의 공실 문제 해결을 위해 항공우주 산학융합센터 유치를 추진하는 등 공실 해소를 시정 과제로 삼고 있습니다. 일산 일대에서도 지식산업센터 및 상가 공실 문제는 현재 진행형 이슈입니다.

이런 상황에서 상가 임대차 규제는 임대인과 임차인 모두에게 복잡한 계산을 요구합니다. 임차인은 갱신청구권이 남아 있다면 협상력이 있지만, 임대인은 신규 계약 시 보증금을 높이거나 조건을 까다롭게 설정하는 방향으로 대응합니다. 실무에서 이 두 변수를 동시에 고려하지 않으면 계약 후 분쟁으로 이어집니다.

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임대인·임차인이 실제로 확인해야 할 사항#

법 조항이 아니라 실제 계약 현장에서 점검해야 할 항목을 정리했습니다.

임차인이 확인할 것

• 현재 임대차 계약의 최초 계약일
• 갱신청구권 행사 가능 잔여 기간(10년 한도 기준)
• 환산보증금이 해당 지역 기준금액 이하인지 여부(법 적용 범위 결정)
• 임대인의 갱신 거절 가능 사유 해당 여부

임대인이 확인할 것

• 현 임차인의 갱신청구권 행사 이력 및 잔여 기간
• 계약 종료 후 재개발·용도 변경 계획과 법적 절차 시점
• 권리금 회수 기회 보호 의무 이행 여부

상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금 조항)에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 집니다. 갱신청구권 만료 시점과 권리금 회수 시점을 함께 검토해야 합니다.

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정리#

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 계약갱신청구권 10년 연장은 소상공인 보호 취지와 달리 임대인의 신규 계약 기피와 공실 장기화라는 역효과를 낳고 있다는 비판이 현장에서 제기됩니다. 둘째, 일산·고양 상가 매수·임차 시에는 현 임차인의 갱신청구권 잔여 기간과 환산보증금 기준을 선행 확인해야 계약 후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 셋째, 규제 환경이 복잡할수록 개별 물건의 계약 이력과 법적 조건을 꼼꼼히 검토하는 것이 가격 협상보다 먼저입니다.

일산·고양·파주 상가 매물의 계약갱신청구권 잔여 기간 확인, 권리금 관계 검토, 투자 분석이 필요하다면 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주십시오.