개요#
12월 2일 합격 발표가 나면, 축하 인사 바로 다음에 같은 질문이 따라와요. "소속으로 먼저 들어가요, 아니면 바로 개업해요?" 주변에 물어보면 사람마다 답이 반대입니다.
결론부터 말하면 정답은 하나가 아니에요. 첫 계약, 버틸 자금, 분야와 지역. 이 세 가지를 점검하면 내 출발점이 보입니다.
가볍게 고르면 안 되는 이유도 있어요. 한국공인중개사협회 집계로 2025년 신규 개업은 1998년 이후 가장 적었습니다. 같은 해 폐업 11,297명, 휴업 1,198명으로 문을 닫거나 쉰 사람이 새로 연 사람보다 많았어요. 그래서 "어느 쪽이 낫나"보다 "나에게 어느 쪽이 맞나"를 먼저 따져야 합니다. 일산·고양에서 상가를 중개하는 백억부동산 일산점이 실무 관점으로 정리했습니다.
1. 개업·소속·중개보조원, 무엇이 다른가요#
셋 다 중개사무소에서 일해요. 다만 책임의 크기가 다릅니다.
| 구분 | 개업공인중개사 | 소속공인중개사 | 중개보조원 |
|---|---|---|---|
| 자격증 | 필요 | 필요 | 필요 없음 |
| 교육 | 실무교육 45시간 | 실무교육 45시간 | 직무교육 3~4시간 |
| 등록·신고 | 시·군·구에 사무소 개설등록 | 소속 사무소가 업무 시작 전 등록관청에 고용 신고 | 소속 사무소가 업무 시작 전 고용 신고 |
| 사무소·보증 | 본인이 사무소 확보, 업무보증 설정 | 사무소 몫 | 사무소 몫 |
| 광고 명의 | 내 사무소 명의 | 소속 사무소 명의 | 소속 사무소 명의 |
| 매달 고정비 | 본인 부담 | 사무소마다 조건 다름 | 사무소마다 조건 다름 |
출발선은 같아요. 공인중개사법 시행령 제28조 제1항에 따라 2026년 1월 1일부터 실무교육은 45시간입니다. 개업하려면 개설등록 신청일 전 1년 안에 이 교육을 마쳐야 해요(공인중개사법 제34조 제1항). 소속으로 일하려 해도 고용 신고일 전 1년 안에 같은 실무교육을 받아야 합니다(같은 법 제34조 제2항).
2. 첫 계약을 혼자 끝낼 수 있나요#
실무교육을 마쳤다고 첫 계약을 혼자 끝낼 수 있는 건 아니에요. 아래 네 가지를 스스로 물어보세요.
- 등기부등본과 건축물대장을 떼고, 위반건축물·용도를 읽어낼 수 있나
- 중개대상물 확인·설명서를 빠짐없이 쓸 수 있나
- 업종 제한·원상복구 같은 특약을 손님 앞에서 문장으로 정리할 수 있나
- 임대인·임차인 양쪽 중개보수를 틀리지 않고 계산할 수 있나
둘 이상에서 망설여진다면 소속으로 현장을 먼저 겪는 쪽에 무게가 실립니다. 첫 계약에서 확인·설명서 누락이나 특약 빠뜨림은 다툼으로 이어질 수 있어요. 반대로 중개보조원으로 일하며 계약 과정을 여러 번 옆에서 지켜봤거나, 계약·임대 관리 같은 관련 경력이 있다면 바로 개업해도 출발이 덜 흔들립니다. 현장 경험을 쌓는 경로는 초보 공인중개사 실습, 경험 없이 개업 전 택할 길에 따로 비교해 두었어요.
3. 손님이 없어도 몇 달을 버틸 수 있나요#
개업은 문을 여는 날부터 돈이 나가요. 사무소는 건축물대장에 올라 있는 건물(가설건축물 제외)에 사용권을 확보해야 합니다(시행령 제13조 제1항 제1호). 개인 사무소는 업무를 시작하기 전에 2억 원 이상의 업무보증을 보증보험·공제·공탁으로 설정해야 해요(시행령 제24조). 보증 비용, 협회에 가입한다면 가입비도 기관·지역마다 달라 직접 견적을 받아 보는 게 맞습니다.
버틸 기간은 "계약이 언제 나나"보다 "보수가 언제 들어오나"로 세어야 해요. 백억부동산 3개 지점 업무 시스템 기준으로, 매물 하나가 등록에서 계약까지 걸린 기간은 중앙값 95일이었습니다(2025년 이후 계약 완료 137건). 계약에서 잔금(중개보수 수령)까지는 중앙값 35일이었고요(2026년 10월 집계). 상가 임대를 주로 중개하는 사무소의 기록이라, 새 사무소의 첫 계약 시기를 뜻하는 숫자는 아닙니다. 다만 중개보수는 따로 약정하지 않으면 거래대금 지급이 끝난 날(보통 잔금일)에 받으니(시행령 제27조의2), 계약에서 잔금까지의 기간도 고정비 계획에 넣어야 해요.
그 기간의 월세·광고비·생활비를 대출 없이 감당하기 어렵다면, 소속으로 일하며 준비 자금을 모으는 쪽이 현실적입니다. 감당할 수 있다면 바로 개업도 선택지에 들어와요. 한 번 내는 돈과 매달 나가는 돈을 나눠 적는 방법은 개업 비용 계산표에 정리했습니다.
4. 무엇을 어디서 중개할지 정했나요#
아파트·주택 중개와 상가 중개는 하루 일과부터 달라요. 상가는 건물주를 직접 찾아가 매물을 받는 영업 비중이 큰 편입니다. 계약서에 업종 인허가·인테리어·권리금 같은 항목이 붙는 경우도 많아요. 지역도 마찬가지예요. 아는 동네에 낼지, 거래가 많은 곳에 낼지에 따라 사무소 자리와 고정비가 달라집니다.
분야와 지역이 아직 흐릿하다면 그 분야를 하는 사무소에 소속으로 들어가 직접 겪어 보는 게 빨라요. 이미 정했고 그 동네의 건물과 임대인을 알고 있다면, 개업을 미룰 이유가 줄어듭니다. 소속 자리를 고를 때 물어볼 것은 소속공인중개사 자리 구하기, 면접 전 확인할 것에 모아 두었어요.
5. 예/아니오로 점검해 보세요#
| 질문 | 예 | 아니오 |
|---|---|---|
| 2장의 네 가지 중 셋 이상을 혼자 할 수 있다 | 바로 개업 쪽 | 소속 먼저 쪽 |
| 첫 보수가 들어올 때까지 몇 달 치 고정비를 따로 마련했다 | 바로 개업 쪽 | 소속 먼저 쪽 |
| 중개할 분야와 동네를 정했고 그 현장을 안다 | 바로 개업 쪽 | 소속 먼저 쪽 |
세 칸이 모두 한쪽으로 모이면 답이 나온 셈이에요. "아니오"가 둘 이상이라면 소속으로 먼저 배우는 것도 좋은 출발입니다. 갈린다면 "소속으로 몇 달, 무엇을 배우면 개업한다"처럼 기한과 목표를 정해 두고 들어가는 방법이 있어요. 기한을 정해 두면 소속 기간에 무엇을 익혀야 하는지가 분명해집니다.
WARNING
진로를 정하기 전에 놓치기 쉬운 것
- 실무교육 수료 시점 — 개업은 개설등록 신청일 전 1년 안, 소속은 고용 신고일 전 1년 안에 마쳐야 해요. 소속으로 일하다 개업한다면, 고용관계 종료 신고 뒤 1년 안에 개설등록을 신청하면 실무교육을 다시 받지 않아도 됩니다(법 제34조 제1항 단서). 1년이 지나면 다시 받아야 하니 내 경우는 등록관청에 한 번 더 확인하세요.
- 고용 신고 전 업무 — 소속 사무소는 업무를 시작하기 전까지 등록관청에 고용 신고를 해야 합니다(법 제15조 제1항). 신고가 끝나기 전에는 소속공인중개사로 계약서·확인·설명서에 서명하지 않아요.
- 광고 명의 — 중개대상물 광고는 개업공인중개사만 할 수 있습니다(법 제18조의2 제3항). 소속공인중개사는 개인 명의로 매물을 광고하지 않고, 광고는 소속 사무소 명의로 나가요.
- 보증 설정 시점 — 개업은 등록증만으로 끝나지 않습니다. 업무를 시작하기 전에 보증 설정을 마쳐야 해요.
자주 묻는 질문#
Q. 소속공인중개사 보수는 어떻게 받나요? 사무소마다 구조가 달라 일정한 금액으로 말하기 어려워요. 고정급이 있는지, 계약 때 배분 비율은 어떤지, 광고비를 누가 내는지를 면접 전에 서면으로 확인하는 게 먼저입니다.
Q. 50대 합격자인데 소속부터 가야 하나요? 나이보다 위의 세 기준이 먼저예요. 이전 직업에서 계약·임대 관리 경험이 있고 자금과 분야가 정해져 있다면 바로 개업도 선택지입니다. 셋 다 비어 있다면 나이와 관계없이 현장부터 겪는 편이 안전해요.
Q. 소속으로 얼마나 일한 뒤 개업하나요? 법으로 정해진 기간은 없습니다. 다만 고용관계 종료 신고 뒤 1년 안에 개설등록을 신청해야 실무교육을 다시 받지 않아요. 2장의 네 가지 질문에 모두 "할 수 있다"고 답할 때가 출발점입니다.
Q. 합격 후 실무교육은 언제 받는 게 좋나요? 개업한다면 등록 신청일 전 1년 안, 소속으로 시작한다면 고용 신고일 전 1년 안이어야 해요. 어느 쪽이든 시작 목표 시점을 먼저 정하고 거꾸로 계산합니다.
기준일과 출처#
이 글의 법 내용은 2026년 11월 7일 기준 공인중개사법과 같은 법 시행령(국가법령정보센터)으로 확인했습니다. 개업·폐업 숫자는 한국공인중개사협회 집계를 인용한 언론 보도가 출처예요. 백억부동산 숫자는 3개 지점(일산·야당·산내) 업무 시스템 장부 기준입니다. 법령은 바뀔 수 있으니 등록 전에 시·군·구 등록관청에서 한 번 더 확인하세요.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 첫 계약을 혼자 끝낼 수 있는지 서류·특약·보수 계산으로 점검합니다. 둘째, 첫 보수가 들어오기까지 몇 달의 고정비를 버틸 수 있는지 숫자로 적어 봅니다. 셋째, 무엇을 어디서 중개할지 정했는지 확인합니다. 소속이냐 개업이냐는 남이 정해 줄 답이 아니라, 이 세 질문에 대한 내 답이에요.
합격 뒤 날짜별 순서가 궁금하다면 공인중개사 합격 후 90일을 이어서 읽어 보세요. 백억부동산이 파트너와 어떻게 일하는지는 백억부동산 파트너 개업 안내에서 볼 수 있습니다. 블로그의 다른 중개 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.