개요#
공인중개사 합격 후 가장 많이 듣는 말이 "축하해, 그래서 이제 뭐 할 거야"입니다. 제37회 시험 합격자 발표는 2026년 12월 2일이고, 그날부터 실무교육 신청·소속 여부 결정·사무실 계약·개설등록이 줄줄이 이어집니다. 순서를 모르고 사무실부터 계약하면 실무교육 수료 전이라 등록을 못 한 채 월세만 나가고, 교육을 먼저 받아 두고 1년을 넘기면 다시 들어야 합니다. 2022년부터 일산에서 상가만 중개해 온 백억부동산 일산점이 합격자가 발표 뒤 90일 동안 밟는 순서를 실무 관점으로 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 발표일부터 개업일까지 날짜별로 할 일과, 각 단계에서 돈이 나가는 시점을 알 수 있습니다.
1. 합격 후 90일은 네 구간으로 나뉩니다#
| 구간 | 기간(발표일 기준) | 할 일 | 돈이 나가는 것 |
|---|---|---|---|
| ① 교육 | 발표 직후 ~ 1개월 | 자격증 교부 신청, 실무교육 45시간 신청·수강 | 교육비 |
| ② 결정 | 1~2개월 | 소속공인중개사로 갈지 개업할지 결정, 지역·업종 정하기 | 없음 |
| ③ 준비 | 2~3개월 | 사무실 계약, 업무보증 설정, 개설등록 신청 | 보증금·보증료·등록 수수료 |
| ④ 개업 | 3개월 전후 | 등록증 수령, 사업자등록, 간판·광고 채널 가입 | 간판·인테리어·광고비 |
공인중개사 합격 후 90일에서 핵심은 ①과 ③의 순서입니다. 개설등록 신청서에는 실무교육 수료 확인 서류가 붙어야 하므로, 교육이 끝나기 전에는 사무실을 계약해도 등록을 낼 수 없습니다. 반대로 교육을 먼저 받아 두고 개업을 미루면 수료일부터 1년 안에 등록해야 하는 기한이 걸립니다. 합격 발표가 12월이면 교육은 12월1월, 사무실은 2월, 등록은 23월이 실무에서 무리가 없는 배치입니다.
2. 실무교육은 2026년부터 45시간입니다#
개설등록을 신청하는 사람과 소속공인중개사는 공인중개사법 시행령 제28조에 따른 실무교육을 등록 신청 전에 이수해야 합니다. 교육 시간은 2026년 1월 1일부터 종전 28~32시간에서 45시간으로 늘었고, 한국공인중개사협회 교육원은 사이버 10시간과 집합 35시간으로 나눠 운영합니다. 2025년 이전에 이수한 수료증은 추가 시간 없이 그대로 인정됩니다.
WARNING
실무교육 수료의 효력은 수료일부터 1년입니다. 공인중개사 합격 후 바로 교육을 받고 소속 자리를 알아보다 해를 넘기면 개업 시점에 다시 들어야 하는 일이 실무에서 드물지 않습니다. 개업 시기가 정해지지 않았다면 교육은 사무실 계약 두 달 전으로 맞추는 편이 안전합니다.
집합교육은 협회 지부별로 기수를 열고 정원이 차면 마감되므로, 합격 발표 뒤 첫 주에 신청 가능한 기수부터 확인해야 합니다. 교육비는 해마다 협회 공지로 바뀌니 신청 화면에서 확인한 금액을 개업 비용표의 "한 번 내는 돈"에 넣습니다. 연수교육과 실무교육의 차이는 공인중개사 실무교육·연수교육·자격 갱신에 정리돼 있습니다.
3. 소속으로 갈지 개업할지는 돈이 아니라 매물로 정합니다#
공인중개사 합격 후 대부분이 이 지점에서 가장 오래 멈춥니다. 비교 기준을 월급과 고정비로만 잡으면 답이 안 나오고, 기준을 "첫 계약까지 매물을 어디서 가져오나"로 바꾸면 빨리 정해집니다. 소속공인중개사는 사무소가 쌓아 둔 매물로 바로 브리핑을 시작하고, 개업공인중개사는 매물 0건에서 임대인을 찾아다니며 시작합니다. 백억부동산 3개 지점 장부에서 매물 등록부터 계약까지 중간값은 95일, 계약부터 잔금까지 35일입니다. 개업하면 매물 모으는 기간까지 더해 첫 보수가 들어오기까지 여섯 달 안팎을 봐야 합니다.
| 기준 | 소속공인중개사 | 바로 개업 |
|---|---|---|
| 첫 브리핑까지 | 입사 뒤 바로 | 매물 확보 뒤 1~2개월 |
| 매달 나가는 돈 | 거의 없음 | 월세·광고비·거래정보망 |
| 중개사고 책임 | 개업공인중개사와 나눔 | 본인이 짐 |
| 배우는 것 | 사무소의 계약 방식 | 시행착오로 직접 |
두 길의 법적 역할과 보수 배분 구조는 소속 공인중개사 vs 개설등록자에서, 개업 쪽 비용은 개업 비용 계산표에서 이어서 볼 수 있습니다.
4. 개설등록에 걸리는 것은 사무실 용도입니다#
개설등록은 사무소 소재지 시·군·구청에 신청합니다. 서류는 신청서(시행규칙 별지 서식), 실무교육 수료 확인 서류, 여권용 사진, 사무소 사용권을 증명하는 서류이고, 건축물대장은 등록관청이 행정정보 공동이용으로 확인합니다. 등록관청은 신청을 받은 날부터 7일 안에 등록 여부를 서면으로 알려 줍니다.
실무에서 등록이 막히는 이유는 서류가 아니라 사무실입니다. 건축물대장상 용도가 제1종·제2종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이어야 하고 위반건축물이면 안 됩니다. 월세가 싸다고 계약한 자리가 대장상 창고나 주택이면 등록이 거절되고 보증금은 묶입니다. 사무실 계약 전에 건축물대장 용도와 위반건축물 표기부터 떼어 보는 것이 순서입니다.
등록 통지를 받으면 업무를 시작하기 전에 업무보증을 설정합니다. 개인 개업공인중개사는 2억 원 이상(공인중개사법 시행령 제24조)이며, 협회 공제나 보증보험으로 설정한 뒤 등록관청이 확인하고 등록증을 내줍니다. 그 뒤 세무서 사업자등록, 간판 설치, 사무소 안 등록증·공제증서·중개보수 요율표 게시까지 마치면 영업을 시작할 수 있습니다. 등록 서류와 수수료 세부는 중개사무소 개설등록 절차에 적어 두었습니다.
5. 상가 중개로 시작한다면 90일에 한 달을 더 잡습니다#
주택 중개는 네이버 매물을 보고 걸어 들어오는 손님이 있지만, 상가는 임대인과 창업자 양쪽을 찾아다녀야 매물과 손님이 생깁니다. 그래서 공인중개사 합격 후 상가로 개업하려는 사람은 ②결정 구간에 상권 조사 한 달을 넣는 편이 맞습니다. 어느 동네의 어떤 건물에 공실이 있고 임대인이 누구인지 적어 두는 일인데, 이 기록이 개업 뒤 첫 매물 목록이 됩니다. 2025년 한 해 전국에서 중개사무소 9,150곳이 새로 열고 1만 1,297곳이 폐업했다는 한국공인중개사협회 집계는 거래량에 기대는 개업이 얼마나 흔들리는지 보여 줍니다. 시험·합격자 발표 일정과 교육 기한은 공인중개사 시험 안내에서 날짜로 확인할 수 있습니다.
공인중개사 합격 후 자주 묻는 질문#
Q. 합격자 발표 전에 실무교육을 미리 신청할 수 있나요? 실무교육은 자격증 소지자가 대상이라 합격 뒤 자격증 교부를 받은 다음 신청합니다. 발표 직후 기수는 빨리 차므로 발표 당일 협회 교육원에서 신청 가능한 기수를 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 소속공인중개사로 들어가도 실무교육을 받아야 하나요? 네. 소속공인중개사도 업무 개시 전에 같은 실무교육을 이수해야 하고, 고용 신고 때 수료 확인 서류가 들어갑니다.
Q. 개설등록 수수료는 얼마인가요? 시·군·구 조례로 정하므로 관할 등록관청에 확인합니다. 등록 수수료보다 업무보증 보증료와 사무실 보증금이 훨씬 큰 항목입니다.
Q. 사무실을 먼저 계약하고 교육을 들어도 되나요? 가능하지만 교육이 끝날 때까지 등록을 못 내 월세가 먼저 나갑니다. 계약은 수료 예정일 기준으로 잡는 편이 비용이 적습니다.
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 실무교육 45시간이 끝나야 개설등록을 낼 수 있고 수료 효력은 1년입니다. 둘째, 소속과 개업은 월급이 아니라 첫 매물을 어디서 가져오느냐로 정합니다. 셋째, 사무실은 월세보다 건축물대장 용도를 먼저 봅니다. 공인중개사 합격 후 첫 한 달의 순서가 개업 첫 해의 고정비를 정합니다.
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