개요#
상가 매매 현장에서 매수인이 담보대출 한도를 늘리기 위해 실제보다 높은 금액의 계약서를, 매도인이 양도세를 줄이기 위해 실제보다 낮은 금액의 계약서를 요청하는 사례가 있습니다. 2026년 들어 당국의 적발 건수가 급증하면서 중개사가 함께 처벌받는 사례도 늘고 있습니다. 공인중개사가 의뢰인의 요청을 "그냥 도와준 것"이라 생각해도 공인중개사법 제33조 제1항 제5호가 규정하는 허위 기재 금지를 어긴 것이므로, 자격 정지부터 형사처벌까지 모두 부과 대상입니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 상가 업계약 의뢰를 받았을 때 거절하고 면책 근거를 남기는 방법과 신고 절차를 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 거절 후 서면 증거를 남기는 절차와, 신고 의무가 발생하는 시점 판단 기준을 파악할 수 있습니다.
1. 상가 업계약과 다운계약 — 같은 범주, 다른 방향#
상가 업계약과 다운계약은 반대 방향이지만 모두 부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)이 정한 실거래 신고를 허위로 만드는 행위입니다.
| 구분 | 기재 방향 | 주된 목적 | 주된 요청 주체 |
|---|---|---|---|
| 업계약 | 실제 매매가보다 높게 기재 | 담보대출 한도 확대 | 매수인 |
| 다운계약 | 실제 매매가보다 낮게 기재 | 양도세·취득세 절감 | 매도인 (또는 쌍방 합의) |
취득세율은 상가 유상 취득 기준 4.6%이므로, 매매가를 낮게 신고하면 매수인도 취득세를 줄일 수 있어 쌍방이 합의하는 다운계약도 실무에서 드물지 않습니다. 상가 업계약은 매수인 단독 이해관계가 크지만, 대출 실행 후 낮은 감정가 차이를 메우려 금융기관을 기망하는 효과도 동시에 발생합니다.
2. 공인중개사에게 적용되는 법적 제재#
2-1. 공인중개사법 제33조 제1항 제5호#
공인중개사는 중개대상물의 거래가격 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나, 서로 다른 내용의 확인·설명서를 작성하는 행위를 금지하고 있습니다. 업계약·다운계약 작성은 이 조항을 직접 위반합니다.
2-2. 제49조 벌칙#
제33조 위반이 확정되면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 형사처벌 외에도 시·도지사가 등록취소 또는 6개월 이내 업무정지를 명할 수 있습니다.
2-3. 부동산거래신고법 제28조#
허위 신고자와 신고를 도운 행위자 모두 처벌 대상입니다. 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가를 신고해야 하며, 허위 신고 시 취득가액의 5% 이하 과태료가 부과됩니다. 중개사가 신고 과정에 개입했다면 해당 과태료 부담이 연대될 수 있어 주의가 필요합니다.
상가 업계약은 당사자 문제가 아니라 중개사 문제이기도 합니다. 의뢰인이 "우리끼리 합의한 것"이라고 해도, 공인중개사가 중개행위에 관여한 이상 법적 책임에서 벗어날 수 없습니다.
WARNING
업계약·다운계약 의뢰를 받았을 때 해서는 안 되는 행동
- 의뢰인이 "책임은 우리가 진다"고 해도 허위 계약서 초안을 작성하거나 검토하는 행위
- "이런 요청이 있었다"는 사실을 구두로만 처리하고 서면 기록을 남기지 않는 행위
- 두 개의 계약서(공식·비공식)를 함께 보관하거나 한 쪽만 교부하는 행위
- 의뢰인이 직접 계약서를 작성한 뒤 "공인중개사 도장만 찍어달라"는 요청에 응하는 행위
일산·고양 상가 거래에서 위 행위가 확인될 경우 등록관청(고양시) 직권조사 대상이 됩니다.
3. 거절 SOP — 3단계 절차#
3-1. 1단계: 거절 의사 명확화 (구두 + 문자)#
의뢰인이 업계약 또는 다운계약을 요청하는 순간, 공인중개사는 즉시 거절 의사를 밝혀야 합니다. 구두 거절만으로는 나중에 "이야기가 달랐다"는 분쟁이 생길 수 있으므로, 카카오톡·문자 메시지 등 문자 기록으로 남기는 것이 실무의 기본 전제입니다.
거절 문자 예시:
"고객님께서 요청하신 내용은 공인중개사법 제33조에서 금지하는 허위 기재에 해당합니다. 해당 방식의 계약은 진행할 수 없습니다. 실제 거래가 그대로 기재된 계약서로만 중개 서비스를 제공할 수 있습니다."
문자 전송 후 캡처본을 업무 파일에 보관합니다.
3-2. 2단계: 중개의뢰 수령서 또는 상담 메모 작성#
거절 이후에도 의뢰인이 다른 방식으로 요청하거나, 이후 분쟁 시 "중개사가 권유했다"고 주장하는 경우에 대비해 상담 기록을 남겨야 합니다. 날짜·요청 내용·거절 사유·거절 방법을 기재한 내부 메모를 작성하고, 가능하면 의뢰인 서명을 받습니다.
서명이 어려운 경우 문자·카카오톡 대화 캡처가 동일한 역할을 합니다. 기록은 해당 거래 파일에 5년 이상 보관합니다.
3-3. 3단계: 신고 여부 판단#
공인중개사에게는 부동산거래신고법상 별도의 신고 의무 규정이 있지 않습니다. 그러나 다음 상황에서는 자진 신고 또는 제도 활용이 면책에 도움됩니다.
- 의뢰인이 허위 계약서를 기어이 작성하겠다고 통보한 경우
- 다른 중개사를 통해 상가 업계약이 체결됐다는 사실을 인지한 경우
- 의뢰인이 이미 체결한 허위 거래를 중개사에게 사후 확인·날인 요청하는 경우
국토교통부 실거래 허위신고 신고센터 또는 관할 지자체(고양시 부동산관리과)에 서면으로 신고할 수 있습니다. 신고 시 앞서 작성한 거절 기록을 첨부하면 중개사 본인의 무관여를 입증하는 자료가 됩니다.
4. 의뢰 거절 시 계약 자체의 진행 여부#
거절 후 의뢰인이 실제 거래가 그대로 표기하는 데 동의하면 계약을 정상 진행합니다. 의뢰인이 거절을 수용하지 않고 다른 중개사를 찾겠다고 하면, 중개사는 의뢰를 반환하면 됩니다. 중개의뢰는 임의 해지 가능한 위임 관계이므로, 법적으로 억지로 계약을 성사시킬 의무가 없습니다. 상가 업계약 요청을 따른 뒤 보수를 받는 것보다 거절 후 보수를 포기하는 쪽이 사업 지속성 측면에서 훨씬 유리한 선택입니다.
실무에서는 "거절하면 중개보수를 못 받는다"는 심리적 압박이 작동하는 경우가 있습니다. 허위 계약서 한 건이 업무정지 6개월이나 등록취소로 이어질 경우, 중개보수 손실보다 사업 전체의 손실이 훨씬 큽니다. 위험은 거절 쪽이 아니라 응하는 쪽에 있습니다.
5. 면책 체크리스트#
| 순서 | 항목 | 완료 여부 |
|---|---|---|
| 1 | 의뢰인의 요청 내용을 구두 + 문자로 거절 | □ |
| 2 | 거절 문자 캡처본 업무 파일 저장 | □ |
| 3 | 상담 메모(날짜·내용·거절 사유) 작성 | □ |
| 4 | 의뢰인이 계속 요청 시 중개의뢰 반환 처리 | □ |
| 5 | 허위 거래 체결 정황 인지 시 신고 여부 판단 | □ |
| 6 | 관련 기록 5년 이상 보관 | □ |
6. Q&A — 실무에서 자주 나오는 질문#
Q. 매수인이 "대출만 받고 나면 재신고하겠다"고 하면 일단 협조해도 되나요?
대출 실행 후 재신고는 법적으로 허위 신고를 선실행한 뒤 사후 수정하는 구조입니다. 대출 실행 시점에 이미 위반이 발생하므로, "나중에 고친다"는 약속은 면책 근거가 되지 않습니다.
Q. 매도인이 다운계약서를 이미 작성해서 가져왔는데 날인만 요청합니다.
날인 행위 자체가 허위 기재에 관여한 행위로 인정됩니다. 계약서를 직접 작성했는지 여부는 제재 수위에 영향을 줄 수 있지만, 면책 근거로는 불충분합니다.
Q. 확인·설명서에는 실제 가격을 적으면 되지 않나요?
확인·설명서와 계약서의 금액이 다르면, 두 서류 중 하나가 허위가 됩니다. 어느 쪽이든 제33조 위반입니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 상가 업계약·다운계약 의뢰를 받는 순간 구두 거절과 문자 거절을 동시에 진행해 증거를 남겨야 합니다. 둘째, 거절 후에도 상담 메모를 작성해 5년간 보관해야 합니다. 이 기록이 향후 분쟁에서 중개사 무관여를 입증하는 실질적 수단입니다. 셋째, 의뢰인이 다른 경로로 허위 계약을 체결한 정황을 인지하면 신고 여부를 능동적으로 판단해야 합니다. 거절 기록 없이 침묵하면 묵시적 동의로 해석될 위험이 있습니다.
의뢰인 요청에 응하는 것이 서비스가 아니라 법적 공범이 되는 행위입니다.
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