국세청이 2027년 1월 1일부터 적용될 상가·오피스텔 기준시가 사전열람을 2026년 11월 14일부터 12월 4일까지 진행한다. 이 고시가격은 양도소득세 환산취득가액, 증여·상속세 보충적 평가, 임대사업자 세금 계산까지 여러 세목에 직접 연결된다. 사전열람 기간에 의견을 제출하지 않으면 12월 31일 최종 고시된 금액이 1년 내내 세금 계산 기준이 된다. 백억부동산 일산점이 임대인·소유자가 사전열람 기간에 확인해야 할 세금 영향과 의견제출 절차를 실무 관점에서 정리했습니다.
2027년 기준시가 사전열람 대상#
국세청은 전국 오피스텔과 수도권·5대 광역시·세종시 소재 일정 규모(연면적 3,000㎡ 또는 100호) 이상 상업용 건물을 대상으로 사전열람을 실시한다. 대상 호수와 전국·지역별 변동률은 11월 14일 국세청 보도자료 발표 시 공개된다.
일산·고양 지역 임대인은 본인 소유 호실의 변동 방향을 열람 기간에 직접 확인해야 한다.
고시가격이 상가 임대인 세금에 미치는 영향#
이 가격은 "시가를 알 수 없을 때만 쓰는 보조 평가액"이 아니라 여러 세목에서 과세표준을 직접 결정하는 수치다.
양도소득세 — 환산취득가액
취득 시점에 실거래가 계약서가 없거나 고시가격만 확인될 경우, 양도 시점의 가격 비율로 취득가액을 역산한다. 고시가격이 하락하면 환산취득가액도 함께 낮아져 양도차익이 커지고 세금 부담이 늘어날 수 있다. 반대로 취득 당시 고시가격이 높고 양도 당시 낮으면 환산 비율이 불리하게 작용한다.
증여세·상속세 — 보충적 평가방법
감정평가액이나 매매 사례가 없어 시가를 산정하기 어려운 경우, 세법은 기준시가를 보충적 평가방법으로 사용한다(상속세 및 증여세법 제61조). 고시가격이 낮아지면 증여·상속세 과세표준도 낮아져 세부담이 줄어드는 경우가 있다.
임대사업자 — 간주임대료 주변 계산
보증금을 받는 임대사업자는 보증금 × 정기예금 이자율 방식으로 간주임대료를 계산해 종합소득세를 납부한다. 간주임대료 계산 자체는 고시가격과 직접 연동되지 않지만, 사업용 부동산 여부 판단이나 과세 기준 금액 비교 시 이 가격이 참조된다.
IMPORTANT
고시가격 하락이 임대인에게 항상 유리한 것은 아닙니다. 환산취득가액 계산처럼 취득·양도 시점의 가격 비율이 역전되면 양도차익이 오히려 커집니다. 본인 보유 기간의 흐름을 먼저 확인하는 것이 세금 계산보다 앞서야 합니다.
사전열람 절차#
열람 방법#
국세청 누리집 또는 홈택스 중앙 화면에서 「2027년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출」 배너에 접속한다. 건물 소재지와 동·호수를 입력하면 해당 호실의 가격(안)을 확인할 수 있다.
의견제출(재산정 신청) 방법#
| 방법 | 절차 |
|---|---|
| 온라인 | 홈택스 열람 화면에서 직접 의견 제출 |
| 우편·방문 | 의견 제출서 서식을 내려받아 관할 세무서 제출 |
제출 사유로 인정되는 주요 케이스는 세 가지다. 첫째, 전년도 대비 과도한 증감이 있는 경우. 둘째, 인근 유사 건축물과 형평성에 맞지 않는 경우. 셋째, 증·개축, 용도변경 등 사실관계 변동이 있는 경우다.
의견을 제출하면 한국부동산원에서 수용 여부를 검토한 뒤 개별 통지한다. 수용 여부와 무관하게 2026년 12월 31일 최종 고시가 확정된다.
사전열람 기간에 임대인이 확인할 항목#
실무에서 드물지 않은 케이스는 "가격이 올랐는지 내렸는지도 모르고 연말이 지나버린 임대인"이다. 사전열람 기간이 끝나면 최종 고시된 금액에 1년 내내 묶인다. 이의는 고시 후에도 행정불복 절차로 가능하지만, 절차가 훨씬 길고 번거롭다.
사전열람 기간(11월 14일 ~ 12월 4일)에 확인할 세 가지 항목은 다음과 같다.
| 확인 항목 | 왜 확인하는가 |
|---|---|
| 고시가격 변동 방향 | 증여·상속 계획이 있다면 연내 처분 타이밍 재검토 필요 |
| 환산취득가액 영향 | 매도 고려 시 취득·양도 시점 가격 비율 비교 |
| 사실관계 불일치 | 면적·층수·용도가 실제와 다를 경우 이 기간에 바로잡는 편이 절차가 단순 |
취득 시점 고시가격을 별도로 보관해두지 않은 임대인이 많다. 양도 직전이 아닌 지금, 보유 기간 전체의 가격 흐름을 파악해두는 것이 절세 전략의 출발점이다.
기준시가가 세금 계산에서 어떻게 작동하는지 더 자세한 내용은 상업용 건물 기준시가 2026, 양도세·증여세·상속세 함정을 참고하면 도움이 됩니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 2027년 기준시가 사전열람은 2026년 11월 14일부터 12월 4일까지이며 이 기간에만 의견을 제출할 수 있습니다. 둘째, 고시가격 하락이 항상 유리하지 않으므로 취득·양도 시점 흐름을 함께 확인해야 합니다. 셋째, 면적·층수·용도 오류가 있다면 이 기간에 바로잡는 것이 최종 고시 후보다 절차가 단순합니다.
사전열람 기간이 끝나면 선택지가 좁아집니다.
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