부동산 계산기 · 거래 당사자용
양도세 계산기
양도소득세는 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 양도차익에, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준에 6~45% 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택을 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주)하고 12억 원 이하에 팔면 전액 비과세입니다.
이어서 계산하기
취득세
취득가액과 주택 수, 조정대상지역, 전용면적, 생애최초 여부를 넣으면 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 한 번에 계산합니다. 상가·오피스텔 4.6%, 증여·상속 세율도 함께.
재산세·종부세
주택 공시가격과 보유 주택 수를 넣으면 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종합부동산세(농어촌특별세 포함)를 추정합니다. 1세대 1주택 특례세율·12억 공제·고령자·장기보유 세액공제 반영.
중개수수료
매매·전세·월세 거래금액을 넣으면 법정 상한요율과 한도액을 적용한 중개보수와 부가세를 계산합니다. 시·도 조례별 요율표와 월세 환산 규칙을 함께 안내합니다.
양도세, 이렇게 계산합니다
12억 원이 넘는 1세대 1주택은 초과 비율만큼만 과세합니다. 20억 원에 팔았다면 양도차익의 40%(8억/20억)만 과세 대상이고, 여기에 보유·거주 기간 각 연 4%씩 최대 80%의 장기보유특별공제(표2)가 붙어 세금이 크게 줄어듭니다. 거주 기간이 2년 미만이면 표1(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
보유 1년 미만 주택은 70%, 2년 미만은 60% 단일세율이고 장기보유특별공제도 없습니다. 분양권은 보유 기간과 무관하게 1년 미만 70%, 그 밖에 60%입니다. 토지·상가는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%이며 2년부터 누진세율과 표1 공제를 적용합니다.
조정대상지역 다주택 중과는 2026-05-10부터 다시 적용되고 있습니다(2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제). 2026년 세제개편 정부안의 완화(+5·+10%p)는 국회 통과 전입니다. 일시적 2주택(새집 취득 뒤 3년 안에 종전 주택 양도), 상생임대주택, 감면 주택 등 특례는 이 계산기에 없으므로 해당하면 세무사와 확인하세요. 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고하고, 산출세액의 10%가 지방소득세로 따로 붙습니다.
양도소득세 기본세율 (2년 이상 보유)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p. 지방소득세 10% 별도.
장기보유특별공제
| 구분 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 표1 — 일반 (3년 이상) | 연 2% | 30% (15년) |
| 표2 — 1세대 1주택 보유 (3년 이상) | 연 4% | 40% (10년) |
| 표2 — 1세대 1주택 거주 (2년 이상) | 연 4% | 40% (10년) |
| 단기 보유·중과 대상 | 없음 | — |
자주 묻는 질문
- 1세대 1주택 비과세 요건이 정확히 무엇인가요?
- 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주도 필요합니다. 양도가 12억 원 이하면 전액, 초과하면 초과 비율만 과세합니다.
- 필요경비에는 무엇이 들어가나요?
- 취득세·등록세, 취득·양도 때 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·새시·보일러 교체 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판·싱크대 같은 수익적 지출은 안 됩니다. 증빙(세금계산서·카드 영수증)이 있어야 합니다.
- 같은 해에 두 건 팔면요?
- 1년에 한 번 250만 원 기본공제를 받고, 같은 해 양도분은 합산해 누진세율을 적용하므로 다음 해 5월 확정신고 때 세금이 늘 수 있습니다. 가능하면 해를 나눠 파는 것이 유리합니다.
- 양도세 신고는 언제까지인가요?
- 양도일(잔금일·등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 비과세면 신고 의무는 없지만, 12억 초과 고가주택은 신고해야 합니다.
근거와 기준
기준일 2026.11.04. 계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 금액은 계약 조건·세법 개정·지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있으니 계약 전에 확인하세요.