2026년 10월 18일, 기습 폭우와 태풍급 강풍이 고양·파주 도심을 덮쳤다. 상가 주인들이 직접 손으로 낙엽을 건져내며 침수를 막으려 했지만, 일부 구간은 이미 물에 잠겼다. 영업 중단·재고 손실·수리비 분쟁은 폭우가 지나간 뒤에야 본격적으로 시작됩니다. 백억부동산 일산점이 정리했습니다. 침수 피해 시 임대인·임차인의 책임 경계와 계약서에 반드시 담아야 할 특약 3가지를 아래에서 다룹니다.
앵커 기사 — 발행일·출처·원문 링크#
기사 제목: 기습 폭우에 태풍급 강풍으로 전국 곳곳 침수…기상 악화로 축제 잇따라...
발행일: 2026년 10월 18일
출처: kwnews.co.kr
경기북부소방재난본부와 수도권기상청에 따르면 이날 오후 고양 토당동·행신동, 파주 운정동 등 도심 일대가 침수 피해를 입었다. 일부 침수 지역에서는 인근 상가 주인과 주민이 직접 낙엽을 건져내는 긴급 조치에 나섰다. 기상 악화로 지역 축제도 잇따라 취소 또는 중단됐다.
침수 피해의 책임 주체 — 자연재해도 면책 사유가 되지 않는 경우#
"자연재해니까 임대인 책임이 없다"가 아닙니다. 배수 시설 결함이나 방수 처리 미흡 등 구조적 원인이 개입된 경우에는 임대인의 수선 의무가 발생합니다. 반면 임차인이 하수구를 방치해 피해를 키운 경우라면 임차인 귀책 비율이 인정됩니다.
실무에서는 원인 규명이 완료되기 전까지 어느 쪽도 단독으로 수리를 강행하거나 비용을 선지급하지 않습니다. 원인이 불분명한 상태에서 수리를 먼저 진행한 쪽이 비용 부담을 그대로 안게 되는 구조이기 때문입니다.
| 침수 원인 유형 | 책임 주체 | 실무 처리 방향 |
|---|---|---|
| 건물 방수·배수 시설 결함 | 임대인 | 하자 진단 후 수선 청구 |
| 집중호우 등 불가항력 | 원칙 면책 | 관리 소홀 경합 시 분쟁 발생 |
| 임차인 과실(하수구 방치 등) | 임차인 | 과실 입증 후 손해배상 청구 |
| 지하층·반지하 구조 취약 | 임대인·시공사 | 설계·시공 하자 여부 별도 확인 |
고양 토당동·행신동, 파주 운정동 — 침수 발생 구간 상가 점검 기준#
이날 피해가 집중된 고양 토당동·행신동, 파주 운정동은 도심 저지대 구간에 해당합니다. 집중호우 시 배수 용량을 초과하면 지상층 상가도 침수 피해를 피하지 못합니다.
WARNING
고양 토당동·행신동 및 파주 운정동 일대 상가를 임차하거나 매입하려는 경우, 해당 필지의 침수 이력을 사전에 조회해야 합니다. 국토교통부 공간정보 플랫폼 또는 고양시·파주시 자연재해위험지구 지정 현황을 통해 확인하십시오. 이번 침수 발생 지역과 지리적으로 겹치는 구간이라면 계약 전 배수 시설 점검 이력을 임대인에게 서면으로 요청해야 합니다.
같은 일산동구 안에서 장항동 일대는 신규 주상복합 개발이 활발합니다. 고양 장항 카이브 유보라(장항동 517-11번지 일원)는 지하 4층~지상 49층, 6개동, 총 1,694세대 규모로 조성 중이며 상업시설에 이마트 에브리데이가 입점할 예정입니다. 신규 개발 단지는 현행 배수 기준을 반영하지만, 단지 외부 기반시설 정비가 완료되기 전까지는 인근 기존 상가가 공사 기간 중 집수 피해를 입는 사례가 발생합니다. 개발 인접 구간 상가를 검토할 때 배수 기반시설 정비 일정 확인이 필요합니다.
계약서에 침수 특약이 없으면 생기는 일#
표준 상가 임대차 계약서에는 침수 피해 시 수선 책임 범위와 영업 손실 보상 조항이 명시되지 않는 경우가 많습니다. 그 결과 피해 발생 후 임대인과 임차인이 각자 상대방 책임을 주장하며 분쟁이 장기화됩니다.
실무 관점으로 정리했습니다. 아래 세 가지 특약을 계약서에 넣지 않으면 피해 발생 후 조정 단계까지 이어지는 경우가 빈번합니다.
1. 수선 책임 범위 명시
방수·배수 시설은 임대인 부담, 내부 집기·재고 피해는 임차인 부담으로 항목을 구분하여 기재합니다.
2. 영업 손실 감액 조항
구조적 원인에 의한 침수로 영업이 중단된 경우 해당 기간 임차료를 감액 또는 면제하는 조건을 명시합니다.
3. 우기 전 점검 의무
매년 우기 전 방수·배수 시설 점검을 임대인이 실시하고 결과를 임차인에게 서면으로 통지하는 의무를 담아야 합니다.
이 세 가지가 계약서에 없다면 피해 후 수리비·영업 손실 산정을 두고 분쟁 조정 단계까지 이어지는 구조가 됩니다. 특약 문구 작성 단계에서 중개사가 임대인·임차인 양측에 미리 설명하고 합의를 이끌어내는 것이 분쟁 예방의 출발점입니다.
핵심은 세 가지입니다#
첫째, 침수 피해 책임은 원인에 따라 달라지며 구조적 결함이 개입된 경우 임대인의 수선 의무가 발생합니다. 둘째, 고양 토당동·행신동, 파주 운정동 등 이번 침수 발생 지역 인근 상가는 임차·매입 전 침수 이력 조회가 선행되어야 합니다. 셋째, 수선 책임 범위·영업 손실 감액·우기 전 점검 의무를 계약 특약으로 명시해야 분쟁을 사전에 차단합니다.
일산·고양 상가 매물은 백억부동산 일산점에 문의해 주세요.