개요#
2026년 10월 6일 LH(한국토지주택공사)는 비주택 리모델링 사업(약정 방식) 신청 결과를 발표했습니다. 목표 물량 2,000가구를 넘어선 2,125가구가 접수됐고, LH는 10월 서류심사와 11월 매입심의를 거쳐 연말부터 약정 체결에 들어갑니다. 공실이 반년 넘게 이어지던 상가·오피스 소유자라면 솔깃할 소식이지만, 신청서를 내기 전에 따져야 할 조건이 적지 않습니다. 섣불리 참여했다가 의무 임대 기간에 묶이거나 예상치 못한 세금을 추가로 부담하는 사례가 실무에서 드물지 않습니다. 일산·고양 상가 현장을 오래 지켜온 백억공인중개사사무소 일산점의 실무 시각입니다. 이 글을 끝까지 읽으면 LH 비주택 리모델링 참여 여부를 스스로 판단할 수 있는 체크리스트를 얻을 수 있습니다.
LH 비주택 리모델링 사업 구조#
비주택 리모델링 사업은 도심 내 공실 상가, 오피스, 숙박시설, 지식산업센터 등을 주택 또는 준주택으로 전환해 청년·신혼부부 대상 공공임대주택으로 공급하는 정책 사업입니다. 운영 방식은 크게 두 가지로 구분됩니다.
| 구분 | 약정 방식 | 매입 방식 |
|---|---|---|
| 소유권 | 소유자 유지 | LH로 이전 |
| 리모델링 주체 | 소유자 (비용 부담) | LH |
| 수익 구조 | LH로부터 임대료 수취 | 매각 대금 수령 |
| 자산 처분 | 약정 기간 중 제한 | 매각 후 종료 |
이번 2026년 공모는 약정 방식 기준이며, LH는 접수의향서 검토 후 본 신청서류를 받는 간소화된 절차로 진행했습니다.
따져야 할 4가지#
1) 공실 확보 — 임차인 처리가 선행 조건#
주택 전환 리모델링이 전제인 사업인 만큼, 기존에 영업 중인 임차인이 있는 물건은 원칙적으로 참여가 어렵습니다. 문제는 상가임대차보호법상 임차인에게 계약갱신요구권(최초 계약 포함 10년)이 남아 있으면 명도를 강제할 수 없다는 점입니다.
권리금 보호 규정도 함께 확인해야 합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 손해배상 책임이 발생합니다. 공실 확보가 선제 조건이므로 임차 계약 만료 시점이 확정되지 않은 물건이라면 참여 시점 자체를 늦추는 것이 현실적입니다.
2) 리모델링 비용과 수익성 시뮬레이션#
약정 방식에서 리모델링 비용은 소유자가 부담합니다. 상가를 주택으로 바꾸는 공사는 단순 내부 공사가 아니라 건축법상 용도변경 절차를 수반하며, 화장실·주방 설비, 환기·소방 기준 충족을 위한 공사가 함께 진행됩니다.
LH가 공사비 일부를 지원하거나 저리 융자를 제공하는지 여부는 해당 연도 사업 공고를 직접 확인해야 합니다. 공고 조건은 매년 달라집니다. LH로부터 받는 약정 임대료가 공사비와 보유 기간 기회비용을 회수하기에 충분한지 사전 수익성 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.
3) 의무 임대 기간과 중도 해지 리스크#
약정 기간 동안 소유자는 해당 물건을 주택 용도로 유지해야 합니다. 소유자 사정으로 중도에 약정을 해지하면 받은 보조금 환수, 위약금 부담이 발생할 수 있습니다. 의무 기간 중 매각 제한 또는 LH 사전 동의 조건이 붙는 것도 일반적인 구조입니다.
향후 재개발·재건축 가능성이 있는 물건, 또는 상업 가치 회복을 기대하는 입지라면 장기 의무 약정이 오히려 발목을 잡을 수 있습니다. 약정 종료 후 다시 상업용으로 전환할 수 있는지, 원상복구 의무가 어떻게 규정되는지도 약정서에서 반드시 확인해야 합니다.
4) 세금 구조 변화 — 용도변경이 과세 판도를 바꿉니다#
WARNING
용도변경 전 세무사 확인 필수
상가(비주택)를 주택으로 전환하면 이후 양도 시 주택으로 과세됩니다. 매입 방식으로 LH에 매각하는 경우 공익사업용 토지 등 양도소득세 특례(조세특례제한법) 적용 여부를 사전에 확인하세요. 약정 방식은 소유권이 이전되지 않지만, 주거용 임대로 전환되면 부가가치세 처리 방식이 달라집니다. 세금 처리를 잘못 신고하면 가산세가 붙습니다.
- 부가가치세: 기존에 상가 임대로 부가가치세를 신고·납부하던 소유자가 주거용 임대로 전환되면 면세 사업자로 유형 변경 신고가 필요합니다.
- 양도소득세(매입 방식): LH에 매각 시 공익사업 수용에 준하는 감면 혜택 적용 가능성이 있으나, 적용 여부와 세율은 물건 유형·보유 기간에 따라 달라집니다.
- 법인 명의 물건: 법인세·부가세·취득세 처리 경로가 개인과 다르므로 별도 검토가 필요합니다.
참여에 적합한 물건과 그렇지 않은 물건#
실무에서 비주택 리모델링 참여가 유리하게 작동하는 물건과 그렇지 않은 물건을 정리하면 다음과 같습니다.
참여에 신중해야 하는 경우
- 잔여 임차인의 갱신요구권이 남아 있는 물건
- 건물 노후화로 공사비가 과도하게 예상되는 물건
- 재개발·재건축 가능성이 있는 상가
- 대로변 1층 등 향후 상업 가치 회복이 기대되는 입지
참여를 검토해볼 수 있는 경우
- 공실이 6개월 이상 지속되어 임대료 회수가 없는 물건
- 이면도로 2~4층 상가로 상업 임대 수요가 낮은 물건
- 일산·고양처럼 공급 과잉 상권에 위치한 소형 오피스 물건
자주 묻는 질문#
Q. 지식산업센터 호실도 참여 가능한가요? 지식산업센터 호실은 집합건물로 구분등기가 되어 있어 개별 호실 단위로 용도변경이 어려울 수 있습니다. 사업 공고의 대상 물건 유형을 직접 확인하세요.
Q. 2026년 신청 마감이 지났는데 다음 기회는 언제인가요? LH 비주택 리모델링 사업은 매년 공모하는 정기 사업입니다. 2026년 공모는 마감됐으나 2027년 공모가 예정되어 있습니다. LH 홈페이지를 통해 차기 공고를 확인하세요.
Q. 이미 공실인데 용도변경 허가를 먼저 받아야 하나요? LH와 약정 체결 전에 선행 용도변경 허가를 요구하는지 여부는 공고에서 확인해야 합니다. 일반적으로 LH가 심의를 통해 물건을 선정한 후 소유자가 공사 및 용도변경 절차를 진행하는 순서입니다.
마무리#
핵심은 네 가지입니다. 첫째, 공실 확보가 선제 조건이므로 기존 임차인 처리 가능 여부를 먼저 따져야 합니다. 둘째, 리모델링 비용 대비 약정 임대 수입으로 수익이 나는지 시뮬레이션해야 합니다. 셋째, 의무 임대 기간 중 자산 처분 제한 조건은 약정서 검토가 필수입니다. 넷째, 용도변경에 따른 세금 구조 변화는 반드시 세무사와 사전 확인을 거쳐야 합니다. 공실 상가를 그대로 비워두는 것보다 수익화 방안을 찾는 것은 맞지만, 정부 사업이라도 조건은 꼼꼼히 따지는 것이 실무의 기본 전제입니다.
일산·고양 상가 매물과 공실 상가 활용 방안에 대한 실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.