권리금 계약서, 누가 작성해야 하는가#
상가 임차인이 권리금을 주고받을 때 "계약서는 누가 써줘야 하나요"라고 묻는 일이 실무에서 드물지 않습니다. 행정사 사무소에서 권리금 계약서를 대신 작성해 준다는 안내를 받고 온 임차인도 있습니다. 문제는 적합한 자격자가 아닌 사람이 권리금 계약서를 작성하면, 계약 내용에 흠결이 생겼을 때 책임 소재가 불분명해져 임차인이 권리금을 온전히 회수하지 못하는 상황으로 이어진다는 점입니다.
백억공인중개사사무소 일산점이 권리금 계약서 작성 주체에 대한 법적 기준과 중개사의 역할을 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 계약서 작성 자격 기준, 공인중개사·행정사·법무사의 업무 경계 구분표, 중개사가 권리금 계약 전 확인해야 할 3단계 절차를 알 수 있습니다.
1. 권리금 계약서는 공인중개사 업무다#
상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 "영업시설·비품·거래처·신용·영업상의 노하우 또는 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"로 정의합니다.
같은 법 제10조의6은 국토교통부장관이 권리금 계약의 표준계약서를 고시하도록 규정하고 있습니다. 이 표준권리금계약서는 상가건물 임대차 계약의 부속 계약으로 설계되어 있습니다. 임대차 계약을 중개하는 공인중개사가 표준계약서를 사용하여 권리금 계약 내용을 확인하고 당사자에게 설명하는 구조입니다.
공인중개사법 제2조는 중개를 "중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것"으로 정의합니다. 권리금 계약은 임대차 계약과 불가분 관계로 따라오는 부수 거래입니다. 임대차 계약을 알선하는 공인중개사가 권리금 계약서 작성을 병행하는 것이 법령 체계에 부합합니다.
2. 행정사·법무사의 업무 범위#
이 계약서가 공인중개사 업무인 이유는 계약 성격에서 나옵니다. 행정사법 제2조는 행정사의 업무를 "행정기관에 제출하는 서류의 작성·번역 및 제출 대행"으로 한정합니다. 권리금 계약서는 행정기관에 제출하는 서류가 아닙니다. 구 임차인과 신 임차인 사이의 사적 계약 행위에 해당합니다.
법무사법 제2조는 법무사의 업무를 법원·검찰청·헌법재판소 등에 제출하는 서류 작성 및 등기·공탁 신청으로 한정합니다. 이 계약서는 법원 제출 서류도, 등기·공탁 신청서도 아닙니다. 행정사·법무사가 단독으로 작성하는 행위는 각자의 업무 범위를 벗어납니다.
실무에서 이 법적 공백이 임차인에게 직접 피해로 이어집니다. 공인중개사가 작성한 권리금 계약서에는 중개업자의 확인·설명 의무가 적용됩니다. 공인중개사법 제25조에 따른 확인·설명 의무가 이행된 경우, 임차인은 중개사의 업무 과실에 대해 공제 보험이나 손해배상 청구로 대응할 수 있습니다. 행정사나 법무사가 작성한 계약서는 이 보호 장치가 없습니다.
WARNING
권리금 계약서 작성 주체 오류 — 3가지 위험
- 행정사·법무사가 작성한 권리금 계약서는 공인중개사 확인·설명 의무 적용 대상이 아닙니다. 흠결 발생 시 임차인이 별도 소송 없이 구제받기 어렵습니다.
- 국토교통부 표준권리금계약서 양식을 사용하지 않은 계약은 분쟁 시 임대인이 권리금 보호 의무를 부정하는 근거로 활용될 수 있습니다.
- 중개사 없이 체결된 권리금 계약은 임대차 계약과 연결 고리가 약해, 임대인의 방해 행위 손해배상 청구 시 권리금 금액 입증이 어려워집니다.
3. 업무 경계 정리#
| 업무 | 공인중개사 | 행정사 | 법무사 |
|---|---|---|---|
| 임대차 계약서 작성·설명 | O | X | X |
| 권리금 계약서 작성·설명 | O | X | X |
| 확인설명서(중개대상물) 교부 의무 | O | X | X |
| 중개사고 손해배상 공제 | O | X | X |
| 행정기관 제출 서류 작성·대행 | X | O | X |
| 법원·등기·공탁 서류 작성·신청 | X | X | O |
공인중개사가 아닌 자가 보수를 받고 임대차·권리금 계약 체결을 알선하면 공인중개사법 위반입니다. 반대로, 이 계약서를 행정사나 법무사에게 맡기는 것은 임차인 스스로 중개 보호 울타리 밖으로 나오는 선택입니다.
4. 중개사가 권리금 계약 전 확인해야 할 3단계#
1단계 — 권리금 항목별 산정 근거 서면화#
권리금은 시설권리금·영업권리금·바닥권리금으로 구성됩니다. 실무에서 구두로만 "3천만 원"이라고 합의하고 계약서에 총액만 기재하면, 임대인이 권리금 회수를 방해했을 때 손해액 산정이 어려워집니다.
항목별로 시설 목록과 사진, 매출 증빙(부가세 신고서·카드 매출 내역), 위치 가치 산정 근거를 첨부 자료로 남겨야 합니다. 표준권리금계약서 별지 양식을 활용하면 항목별 기재가 수월합니다.
2단계 — 임대인 수용 조건 사전 서면 확인#
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 신규 임차인에게 현저히 높은 차임·보증금을 요구하거나 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하면 권리금 회수 방해 행위로 봅니다.
중개사는 임대인이 수용 가능한 신규 임차인 조건(업종·보증금·월차임 범위)을 협의 단계에서 서면으로 확인해 두어야 합니다. 나중에 임대인이 신규 임차인 수용을 거절할 때, 그 사유가 "정당한 사유"인지 판단하는 기준 자료가 됩니다.
3단계 — 권리금 계약·임대차 계약 동시 체결 원칙#
권리금 계약을 먼저 체결하고 임대차 계약이 무산되면, 이미 지급된 권리금의 반환 책임을 두고 분쟁이 생깁니다. 실무의 원칙은 권리금 계약 → 임대인의 신규 임차인 수락 확인 → 임대차 계약 순서로 진행하되, 세 문서를 같은 날 동시에 서명하는 것입니다.
임대차 계약이 체결되지 않을 경우 권리금 계약이 자동으로 무효가 된다는 조건을 특약으로 명기하면 임차인 보호가 강화됩니다. 이 특약은 반드시 공인중개사가 작성하는 계약서 본문에 포함해야 합니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 상가 권리금 계약서는 공인중개사가 임대차 계약과 병행하여 작성하는 것이 법령 체계에 부합하며, 행정사·법무사의 업무 범위 밖입니다. 둘째, 권리금 항목별 산정 근거를 서면으로 남겨야 임대인의 방해 행위에 대한 손해배상 청구 시 금액 입증이 가능합니다. 셋째, 권리금 계약과 임대차 계약은 동시 체결을 원칙으로 하되, 임대차 미체결 시 자동 무효 특약을 삽입해야 임차인 리스크를 줄일 수 있습니다. 계약서 작성에서 가장 비싼 실수는 "적당히 맡기는 것"입니다.
일산·고양 상가 권리금 계약과 임대차 실무는 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.