개요#
계약이 완료된 상가 매물을 포털에서 즉시 삭제하지 못하는 일은 실무에서 드물지 않습니다. 부친상, 병원 입원, 긴급한 개인 사정처럼 통제하기 어려운 상황은 언제든 생길 수 있습니다. 기존 기준은 '지체 없이' 삭제하지 않았다는 이유만으로 최대 500만 원 과태료 처분 대상이 되는 구조입니다. 국토교통부는 2026년 7월 3일 '부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준'을 개정해 이 기준을 완화했습니다. 백억부동산 일산점이 달라진 과태료 기준과 면제 조건, 여전히 엄정 제재가 유지되는 허위·미끼매물 케이스를 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 면제 조건과 비면제 케이스를 구분하는 기준이 생깁니다.
기존 기준 — '지체 없이'의 함정#
공인중개사법 제18조의2에 따라 개업 공인중개사는 계약이 완료된 매물의 표시·광고를 즉시 삭제할 의무가 있었습니다. '지체 없이'는 법적으로 정당한 이유 없는 지연 없이 즉시를 의미합니다. 계약 사실을 알면서도 광고를 내리지 않으면 공인중개사법 제51조 제2항에 따라 최대 500만 원의 과태료 처분 대상이 됐습니다.
문제는 '지체 없이'라는 기준이 불명확해, 단 하루 지연에도 신고가 접수되면 행정처분 절차가 시작됐다는 점입니다. 2024년 이후 네이버부동산·직방 등 플랫폼의 허위매물 신고 시스템이 고도화되면서 위반 의심 사례 통보 건수가 빠르게 늘었고, 부득이한 사정을 소명해도 과태료를 피하기 어려운 구조가 반복됐습니다.
기존 광고 규제의 의무 기재 항목과 허위매물 과태료 체계 전반은 중개대상물 표시·광고 규제와 허위매물 과태료에서 상세히 다룹니다.
2026년 7월 3일부터 달라진 것#
국토교통부는 2026년 7월 3일 '부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준' 일부 개정안을 시행하며 기준을 다음과 같이 바꿨습니다.
| 구분 | 기존 | 개정 후 (2026.7.3~) |
|---|---|---|
| 삭제 의무 기준 | 계약 사실 인지 후 '지체 없이' | 등록관청 등 삭제 요청 통보 후 3일 이내 |
| 단순 실수·불가피한 사정 | 소명해도 과태료 부과 가능 | 과태료 미부과 |
| 허위·미끼매물 | 엄정 제재 | 기존 수준 엄정 제재 유지 |
변화의 핵심은 두 가지입니다. 첫 번째, 과태료 기산점이 명확해졌습니다. 이전에는 '계약 사실을 안 시점'부터 기간이 흘렀지만, 이제는 국토교통부장관·시·도지사·등록관청 등으로부터 삭제 요청 통보를 받은 날부터 3일 이내에 삭제하지 않은 경우에만 과태료를 부과합니다. 두 번째, 단순 실수나 불가피한 사정에 해당하면 과태료를 부과하지 않는 절차가 명시됐습니다. 입원이나 가족상처럼 피치 못할 이유로 삭제가 늦어진 경우가 이에 해당합니다.
상가 임대차 중개에서는 계약 협의·특약 조율이 길어지다 보면 계약 완료 직후 플랫폼 삭제 처리가 뒤로 밀리는 경우가 생깁니다. 이번 개정은 그런 상황에서 발생하는 단순 실수에 대한 제재 부담을 줄인 것입니다. 법령이 바뀐 게 아니라 행정 처분 기준이 바뀌었습니다.
WARNING
면제 받지 못하는 경우
이번 완화는 단순 실수에 대한 구제입니다. 다음 경우에는 기존 기준 그대로 엄정 제재가 유지됩니다.
- 계약 완료 매물을 고의로 방치해 소비자를 유인하는 미끼매물
- 허위 가격·허위 상태로 등록된 광고
- 삭제 요청 통보 후 3일이 지나도록 방치한 경우
- 허위매물 신고 후 반복 재등록
허위·미끼매물은 공인중개사법 제18조의2 위반으로, 과태료 외에 업무정지·등록 취소 처분으로 이어질 수 있습니다. 상가 중개에서는 장기 공실 매물을 미끼로 활용하는 행위가 특히 제재 표적이 됩니다.
실무에서 챙겨야 할 것#
과태료 리스크가 줄었어도 실무에서 주의할 지점은 남아 있습니다.
삭제 요청 통보 수신 일자 기록: 과태료 기산점이 '삭제 요청 통보를 받은 날'이므로, 등록관청 등으로부터 통보가 오면 수신 일자를 기록해 두는 것이 분쟁 소지를 줄입니다. 통보 없이 외부 신고만 접수된 상태에서 과태료 기산이 시작되는지는 관할 기관의 해석에 따라 달라질 수 있어, 통보 문서를 확보해 두는 편이 안전합니다.
불가피한 사정 소명 자료 확보: 단순 실수나 불가피한 사정으로 삭제가 늦어진 경우, 입원 확인서·가족 사망 확인서처럼 사유를 입증할 서류를 갖춰두면 행정처분 이의 과정에서 활용할 수 있습니다. 소명 없이 면제가 자동 적용되는 구조는 아닙니다.
계약 즉시 삭제 원칙 유지: 기준이 완화됐어도 계약 확정 직후 광고를 내리는 원칙 자체는 유지하는 편이 실무 리스크가 가장 낮습니다. 삭제 지연은 플랫폼 신뢰도와 사무소 평판에 직결되고, 계약 당사자가 삭제 지연을 문제 삼는 경우도 있습니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 2026년 7월 3일부터 매물 광고 삭제 과태료 기준이 '지체 없이'에서 '삭제 요청 통보 후 3일 이내'로 바뀌었습니다. 둘째, 단순 실수·불가피한 사정에 의한 지연은 과태료 면제 대상이 됩니다. 셋째, 허위·미끼매물은 이번 완화와 무관하게 기존 기준으로 엄정 제재가 유지됩니다. 면제와 비면제의 경계는 고의성과 소비자 피해 의도에 달려 있습니다. 기준이 바뀌었다고 광고 관리를 느슨하게 하면 오히려 비면제 케이스로 엮일 수 있습니다.
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