원상복구 분쟁, 계약서가 부실해서 생깁니다#
상가 임대차 계약이 끝날 무렵, 임대인과 임차인이 가장 날카롭게 부딪히는 지점이 원상복구 범위입니다. "인테리어 전부 철거하라"는 임대인과 "넘겨받은 것만 뺀다"는 임차인이 맞서는 사이 보증금 수백만 원이 오도 가도 못하는 상황이 실무에서 드물지 않습니다. 잘못 대응하면 보증금 반환 지연, 보증금에서 복구비 공제, 손해배상 청구까지 이어질 수 있습니다. 백억공인중개사사무소 일산점은 한국공인중개사협회 정회원으로서 일산·고양 상가 임대차 계약 현장에서 이 유형의 분쟁을 반복적으로 조율해온 경험을 바탕으로 중개인이 계약 단계에서 취해야 할 3단계 SOP를 실무 관점에서 아래에 정리합니다. 이 글을 끝까지 읽으면 계약서 특약 문구 초안과 인도 확인서 체크리스트를 바로 활용할 수 있습니다.
1. 원상복구 의무의 법적 기준#
민법 제615조는 "임차인은 임대차가 종료한 때에는 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다"고 규정합니다. 여기서 '원상'이란 임대인이 목적물을 인도한 시점의 상태를 의미합니다. 상가 임대차에서는 임대인이 빈 스켈레톤 상태로 인도했는지, 일부 시설을 포함해 인도했는지에 따라 복구 범위가 달라집니다.
원상복구 분쟁은 법이 부실해서가 아니라 계약서가 부실해서 발생합니다. "원상복구"라는 네 글자만 적힌 계약서는 분쟁의 씨앗입니다. 인도 당시 현상을 기록하지 않으면, 3년 뒤 계약 종료 시점에 양측의 기억만으로 범위를 다퉈야 합니다.
WARNING
원상복구 특약 없이 계약할 때 반복되는 함정
- 임대인이 "입주 전 상태로 복구"를 주장하며 10년 전 상태까지 요구
- 임차인이 종전 임차인의 시설을 그대로 사용해 시공 범위가 불명확
- 임대인이 합의 없이 보증금에서 복구비를 공제하고 잔액만 반환
- 보증금 반환 지연이 2~3개월 이상 계속되어 임차인에게 이자 손해 발생
2. 중개인 실무 3단계 SOP#
1단계 — 계약 체결 전: 현상 기록 확보#
중개인이 임대차 계약 체결 전 수행해야 할 기본 작업입니다.
- 건물 내외부 현상 사진을 날짜 메타데이터와 함께 촬영
- 임대인이 설치한 시설물 목록을 계약서 별표로 첨부
- 종전 임차인의 미철거 시설이 있는 경우 그 항목을 인도 확인서에 명시하고 양측 서명
현장에서 이 절차를 생략한 채 계약하는 사례를 매년 반복해서 봅니다. 사진 한 장, 별표 목록 한 장이 없으면 분쟁 해결은 양측 진술에만 의존해야 합니다.
2단계 — 계약서 특약: 철거 항목·유지 항목 명시#
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 임차인 철거 의무 항목 | 임차인이 직접 설치한 간판·집기·영업 시설 일체 |
| 임대인 귀속 항목 | 임대인 서면 동의를 받아 설치한 냉난방 설비, 바닥재 등 |
| 종전 시설 현황 | 인도 당시 이미 존재한 시설물 목록 (별표 첨부) |
| 복구 완료 기한 | 계약 종료일로부터 ○일 이내 |
| 미이행 시 처리 | 임대인이 직접 철거하고 그 비용을 보증금에서 공제 가능 (양측 사전 합의 전제) |
특약 문구 초안:
"임차인은 계약 종료일로부터 7일 이내에 임차인이 설치한 시설물(별표 1 목록)을 자비로 철거하고 인도 확인서에 기재된 현상으로 목적물을 반환한다. 임대인의 사전 서면 동의를 받아 설치한 시설물 중 별표 2 항목은 임대인에게 귀속한다."
3단계 — 인도 확인서: 양측 서명으로 마무리#
계약 종료 후 실제 인도 시점에 인도 확인서를 작성합니다.
| 확인 항목 | 체크 |
|---|---|
| 잔여 시설물 현황 사진 촬영 | □ |
| 임차인 철거 완료 항목 별표 대조 | □ |
| 임대인 귀속 항목 인수 서명 | □ |
| 추가 복구 요청 사항 없음 확인 | □ |
| 보증금 반환 예정일 기재 | □ |
3. 보증금 반환 지연 — 2026년 판결 포인트#
실무 관점에서 중개인이 추가로 인지해야 할 내용이 있습니다. 임대차 계약 종료 후 건물 소유권이 변경된 경우, 2026년 4월 대법원 판결에 따르면 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 채무는 새 소유자에게 승계됩니다. 보증금이 미반환된 채 건물이 매각되더라도 임차인은 새 건물주를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 매매 중개 시 이 내용을 매수인에게 반드시 고지해야 합니다.
IMPORTANT
원상복구 분쟁이 길어지면 보증금 반환이 수개월 지연됩니다. 중개인은 인도 확인서 작성과 동시에 보증금 반환 일정을 명확히 합의하도록 양측을 조율해야 합니다. 반환 일정이 계약서에 없으면 "협의 중"이라는 이유로 지연이 장기화될 수 있습니다.
자주 묻는 질문#
Q. 임대인이 임차인의 인테리어 전부를 철거하라고 하면 중개인은 어떻게 대응하나요?
중개인은 계약서 특약과 인도 당시 현상 기록을 근거로 철거 범위를 확인합니다. 계약서에 철거 항목이 명시되어 있지 않고 인도 당시 이미 시설물이 있었다면 그 범위는 양측이 협의해야 합니다. 중개인이 "이 범위가 법적으로 확정된다"고 단정하는 것은 중개 업무 범위를 벗어납니다.
Q. 5년 이상 장기 임차인의 원상복구 판단은 어떻게 달라지나요?
임대 기간이 길수록 자연 마모와 임차인 설치 시설의 구분이 불분명해집니다. 계약 당시 사진과 별표 목록이 없으면 판단 기준이 모호해집니다. 장기 임차일수록 계약 중도에 현상을 재기록하는 확인서를 남기는 것이 실무의 기본 전제입니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 계약 체결 전 현상 사진과 시설물 목록을 반드시 확보해야 합니다. 둘째, 계약서 특약에 철거 항목·귀속 항목·복구 기한을 구체적으로 명시해야 합니다. 셋째, 계약 종료 시 인도 확인서를 양측 서명으로 남기는 것이 실무의 기본입니다. 이 세 단계가 없으면 원상복구 분쟁은 진술 싸움이 됩니다.
일산·고양 상가 매물과 실무 자문은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.