개요#
전국 일반 상가 공실률이 13.36%(2026년 2분기)를 기록하면서, 임대인들이 임차인 선별을 강화하고 연대보증인을 함께 요구하는 경우가 늘고 있습니다. 문제는 보증 계약서에 한도액을 서면으로 적지 않으면 그 보증계약이 처음부터 효력이 없다는 점입니다. 분쟁이 생겼을 때 담보 제공자에게 청구하러 가면 "근보증 한도액 미기재로 무효"라는 판단을 받을 수 있습니다. 백억부동산 일산점이 임대인이 보증인을 받을 때 반드시 지켜야 할 법적 기재 의무와 계약서 작성 기준을 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 보증 계약서에 어떤 내용을 어떤 형식으로 적어야 유효한 보증이 되는지, 임대인이 가장 많이 실수하는 지점도 파악하게 됩니다.
1. 근보증이란, 상가 임대차에서 어떻게 쓰이나#
상가 임대차 계약에서 임대인이 임차인에게 요구하는 보증인 계약은 법적으로 **근보증(根保證)**에 해당합니다. 단 한 건의 채무가 아니라 계약 기간 동안 발생하는 임대료 미납, 관리비 체납, 원상복구 비용 등 여러 건의 채무를 아우르기 때문입니다.
민법은 이런 불확정 채무를 보증하는 근보증에 대해 반드시 한 가지 요건을 갖추도록 규정합니다.
민법 제428조의3 제1항은 근보증에서 보증하는 채무의 한도액을 서면으로 특정해야 한다고 명시합니다. 제2항은 그 한도액을 서면으로 특정하지 않은 보증계약은 효력이 없다고 못 박습니다.
규정은 단순합니다. 한도액을 서면에 적지 않으면 보증계약 자체가 효력이 없습니다. "효력이 약해진다"가 아니라 처음부터 계약이 없는 것과 같은 상태가 됩니다. 실무에서 담보 제공자를 받았다고 안심하고 있다가 정작 청구 단계에서 무너지는 경우가 드물지 않습니다.
2. 임대인이 실제로 놓치는 두 가지 실수#
실수 1 — 계약서에 서명란만 있고 금액이 없다#
실무에서 가장 흔한 패턴입니다. 표준 계약서 양식에 보증인 인적 사항(이름·주소·주민등록번호)과 서명란만 두고, 한도액은 아예 없거나 "임대료 전액" 같은 불특정 문구로만 적는 경우가 있습니다. 이 계약서에 서명이 완료됐더라도 한도액이 특정되지 않으면 근보증 자체는 효력을 갖지 못합니다.
실수 2 — 구두 약속이나 문자로만 보증 조건을 정한다#
"계약서에 서명받았으니 됐다"고 생각하지만, 한도액을 별도의 서면에만 남기고 서명을 받지 않은 경우도 있습니다. 민법은 한도액을 서면으로 특정하는 행위가 보증계약의 일부임을 명확히 합니다. 구두나 문자는 서면으로 인정되지 않습니다.
WARNING
서명한 계약서에 한도액이 없으면, 담보 제공자는 이후 어떤 이유로도 임대료 미납이나 원상복구 비용에 대한 책임이 사라집니다. 임대인이 소송을 제기해도 "근보증 한도액 미기재"를 이유로 기각될 수 있습니다.
3. 한도액을 어떻게 정할 것인가#
민법은 한도액의 구체적인 금액 기준을 정해주지 않습니다. 임대인과 담보 제공자가 협의해 서면으로 정하면 됩니다. 발생 가능한 손해 항목을 먼저 산출하고, 그 합계를 기준으로 한도액을 정하는 것이 실무의 기본 전제입니다.
| 손해 항목 | 설명 |
|---|---|
| 임대료 체납 예상 기간 | 명도소송까지 걸리는 기간(통상 6~12개월) × 월임대료 |
| 원상복구 예상 비용 | 업종별 시공 범위에 따라 다름 |
| 관리비 체납 예상액 | 계약서에 관리비 부담 조항이 있는 경우 |
| 위약금·손해배상 | 중도 해지 특약이 있는 경우 |
이 항목을 합산한 금액을 기준으로 한도액을 정하면, 임차인이 최악의 상황에서 발생시킬 수 있는 손해를 보증 범위 안에 넣을 수 있습니다.
4. 계약서 작성 방법 — 기재 위치와 표현#
담보 제공자가 한도액에 동의했다는 사실을 입증하기 위해 계약서에 다음 내용을 반드시 포함해야 합니다.
필수 기재 내용
- 보증 범위 — "임차인이 본 임대차 계약에서 부담하는 일체의 채무(임대료, 관리비, 원상복구 비용, 손해배상금 포함)"
- 한도액 — "금 ○○○○만 원정"으로 숫자와 한글을 병기
- 서명·날인 — 한도액이 기재된 동일 서면에 있어야 함
- 보증 기간 — "본 임대차 계약 존속 기간 및 임대차 종료 후 목적물 반환 완료 시까지"
IMPORTANT
담보 제공자는 반드시 한도액이 적힌 서면에 직접 서명·날인해야 합니다. 임차인이 "동의했다"고 전하거나, 임차인 계약서에만 서명한 경우로는 충분하지 않습니다. 한도액 조항을 인지하고 서명했음을 증명할 수 있는 형태여야 합니다.
5. 법인 임차인의 보증인 요구 시 추가 확인 사항#
임차인이 법인인 경우 대표이사 개인을 보증인으로 요구하는 경우가 많습니다. 대표이사가 개인 자격으로 담보를 제공하는 것이므로 민법 제428조의3 요건이 그대로 적용됩니다.
다만 법인 임차인에서는 다음을 추가로 확인해야 합니다.
- 대표이사가 실제 대표권이 있는지 — 공동대표인 경우 1인 서명만으로 보증 효력에 다툼이 생길 수 있습니다.
- 대표이사 개인의 재무 상태 — 개인이 보증을 서더라도 회생·파산 절차 중이라면 실질 담보 가치가 없습니다.
법인 임차인 계약 전 전체 리스크 확인 방법은 상가 임대인이 법인 임차인 계약 전 확인할 4가지에서 자세히 다룹니다.
6. 보증인과 보증금의 관계#
보증인이 있다고 해서 보증금을 낮추면 안 됩니다. 보증금은 대항력과 우선변제권의 기반이 되는 실질 담보이고, 개인 보증은 보증금을 초과하는 손해에 대한 추가 안전장치입니다. 두 가지를 대체 관계로 보는 것이 아니라 보완 관계로 설계해야 합니다.
보증금과 근보증 한도액의 합계가 임대인이 최악의 경우 회수할 수 있는 총 담보액입니다. 보증금이 낮고 개인 보증만 있는 구조는, 청구에 시간과 비용이 드는 만큼 임대인에게 불리한 상황을 만들 수 있습니다.
계약 특약에서 임대인이 자주 놓치는 보증금 관련 조항은 상가 임대차 계약서 특약에서 임대인이 자주 놓치는 조항과 분쟁 방지 기준에서 확인할 수 있습니다.
마무리#
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 상가 임대 계약에서 보증인을 받을 때는 반드시 민법 제428조의3에 따라 근보증 한도액을 서면에 명시하고 서명을 받아야 합니다. 한도액이 없는 보증계약은 처음부터 효력이 없습니다. 둘째, 한도액은 임대료 미납·원상복구·관리비 체납 등 발생 가능한 손해를 합산해 현실적인 금액으로 정해야 합니다. 서명이 있어도 한도액이 지나치게 낮게 설정됐다면 실질 담보 효과가 없습니다.
한도액을 쓰지 않은 보증 계약서가 이미 체결된 상태라면, 임차인과 담보 제공자의 동의를 받아 지금 다시 작성하는 것이 분쟁 예방의 시작입니다.
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