상가 전대차 계약서 작성 실무 가이드 — 필수 조항·동의서·리스크 관리

개요#

상가 전대차(전전세)는 기존 임차인이 제3자에게 임차 공간의 전부 또는 일부를 다시 빌려주는 것입니다. 상가건물임대차보호법상 임대인의 동의가 필수이며, 계약서 작성 시 일반 임대차와 다른 특수 조항이 필요합니다.

1. 전대차의 법적 구조#

임대인 (건물 소유자)
    ↕  원 임대차 계약
임차인 (전대인)
    ↕  전대차 계약
전차인 (실제 사용자)

법적 관계#

2. 임대인 동의 확보#

동의가 필요한 이유#

• 민법 제629조: 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못함
• 동의 없는 전대: 임대인이 원 임대차 계약을 해지할 수 있음
• 상가건물임대차보호법: 임대인이 동의를 거절할 정당한 사유 없으면 전대 허용

동의서 필수 기재사항#

동의서 작성 예시#

[전대차 동의서]
 
임대인 ○○○은 아래 부동산에 대하여 임차인 ○○○이 
전차인 ○○○에게 전대하는 것에 동의합니다.
 
1. 부동산 표시: ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○층 ○호
2. 전대 기간: 2026년 ○월 ○일 ~ 2028년 ○월 ○일
3. 전대 보증금: 금 ○○만 원
4. 전대 차임: 월 금 ○○만 원
5. 전차인 업종: ○○○
 
2026년 ○월 ○일
임대인: ○○○ (서명·날인)

3. 전대차 계약서 필수 조항#

기본 조항#

전대차 특수 조항 (반드시 포함)#

4. 전차인 보호 범위#

상가건물임대차보호법 적용 여부#

전차인의 리스크#

5. 분쟁 예방 특약#

전차인 보호 특약 예시#

[특약사항]
 
1. 전대인은 원 임대차 계약의 차임을 연체하지 않으며, 
   연체 발생 시 즉시 전차인에게 통보한다.
 
2. 원 임대차 계약 갱신 거절 또는 종료 시, 
   전대인은 최소 3개월 전에 전차인에게 통보한다.
 
3. 전대인은 전차인의 보증금 반환을 담보하기 위해 
   [별도 보증보험 가입 / 공증 / 질권 설정] 한다.
 
4. 임대인의 서면 동의서 원본은 전차인이 보관한다.
 
5. 전대인은 원 임대차 계약서 사본을 전차인에게 교부한다.

6. 절차 체크리스트#

전대인(임차인) 체크리스트#

• 원 임대차 계약서에서 전대 가능 여부 확인
• 임대인에게 전대 동의 요청 (서면)
• 임대인 동의서 확보 (날인 포함)
• 전대차 계약서 작성 (특수 조항 포함)
• 전차인에게 원 계약서 사본 교부
• 관리사무소에 전차인 입주 통보

전차인 체크리스트#

• 임대인 동의서 원본 확인·보관
• 원 임대차 계약 잔여 기간 확인
• 전대인의 차임 납부 상태 확인
• 사업자등록 (전대차 주소지)
• 확정일자 부여 (효과 제한적이나 확보 권장)
• 보증금 반환 담보 장치 확인

실무 한줄 정리#

전대차 계약의 핵심은 '임대인 서면 동의'와 '원 임대차 종료 시 보호 장치' — 이 두 가지가 없으면 전차인의 보증금과 영업권이 모두 위험해집니다.