개요#
임대차 계약이 만료된 뒤에도 보증금을 돌려주지 못한 상태로 상가 건물을 매도하는 일은 일산·고양 현장에서 드물지 않습니다. 임대인은 "계약이 끝났으니 내 의무도 끝났다"고 판단하지만, 이 생각이 매수인에게 예상치 못한 채무를 넘기고 임대인 자신도 매매 이후 구상 분쟁에 휘말리는 출발점이 됩니다. 2026년 4월 9일 대법원은 임대차가 기간만료로 종료된 경우에도 잔금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하며, 이 상태에서 건물이 양도되면 새 주인이 반환 채무를 면책적으로 인수한다고 판시했습니다(대법원 2023다307116 판결). 백억부동산 일산점이 이 판결이 매도인·매수인에게 미치는 영향과 실무 대응을 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 매도 전 점검 사항, 매수 실사에서 빠뜨리지 말아야 할 항목, 매매계약서 특약 문구를 얻을 수 있습니다.
1. 판결의 핵심 — 만료된 임대차도 보증금 반환 전까지 존속#
상가건물임대차보호법 제9조 제2항은 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 규정합니다. 같은 법 제3조는 건물 인도와 사업자등록을 신청한 임차인에게 대항력을 부여하고, 임차건물 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다.
대법원은 이 두 조항을 결합해 판단했습니다. 기간만료로 임대차가 종료됐더라도 잔금이 미지급 상태라면 임대차 관계는 법률상 의제로 존속 중입니다. 이 상태에서 건물이 양도되면 양수인(매수인)은 상가건물임대차보호법 제3조에 따라 임대인 지위를 당연 승계하고, 이 채무도 면책적으로 인수하게 됩니다. 종전 임대인(매도인)은 반환 의무에서 벗어납니다.
분쟁은 계약 만료가 아니라 미정산 상태를 확인하지 않고 진행되는 매매에서 비롯됩니다. 매도인은 사실을 숨기고 팔다가 매수인의 구상 청구를 받을 수 있고, 매수인은 실사에서 만료 임대차를 간과한 채 매수했다가 뒤늦게 예상 외 채무를 떠안게 됩니다.
이 판결의 실제 사안은 정비구역 내 상가건물 임대차가 기간만료로 종료됐으나 잔금이 지급되지 않은 상태에서 주택재건축정비사업조합이 해당 건물 소유권을 취득한 사건이었습니다. 대법원은 조합이 임대인 지위를 승계하고 반환 채무를 부담해야 한다고 확정했습니다.
2. 어떤 임차인에게 적용되나#
이 법리는 대항력을 갖춘 임차인에게만 작동합니다. 대항력은 건물 인도(실제 입주)와 사업자등록을 신청한 날의 다음 날 0시에 발생합니다.
| 구분 | 대항력 요건 | 만료 후 미반환 보증금 승계 여부 |
|---|---|---|
| 사업자등록 선행 임차인 | 충족 | 양수인이 반환 채무 인수 |
| 사업자등록 미이행 임차인 | 미충족 | 미승계 — 매도인에게 청구 |
| 환산보증금 초과 임차인 | 대항력 규정 동일 적용 | 승계 (환산보증금 초과와 대항력은 별개) |
환산보증금이 시행령 기준을 초과해도 대항력 자체는 동일하게 적용됩니다. "환산보증금 초과라 임차인이 불리하다"는 오해가 이 지점에서 반복됩니다.
WARNING
매도인이 놓치는 3가지
- "계약이 끝났으니 보증금은 내가 직접 돌려주면 된다" — 미반환 상태에서 건물이 양도되면 채무는 양수인에게 이전됩니다. 매도인이 뒤늦게 반환했다면 매수인에게 구상 청구를 받을 수 있습니다.
- "사업자등록 없는 임차인이니 대항력 없다" — 등록 여부는 등기부등본으로 확인되지 않습니다. 세무서 민원 또는 임차인에게 직접 확인이 필요합니다.
- "소액이니 어차피 정산된다" — 정산 합의 없이 잔금일이 지나면 채무는 양수인에게 넘어갑니다. 금액이 작아도 법리는 동일하게 작동합니다.
3. 매도인(기존 임대인) 대응#
매도 전 만료된 임대차의 미수금을 정산하거나, 매매계약서에 처리 구조를 명확히 기재해야 분쟁을 막을 수 있습니다.
매도 전 점검 사항
- 임대차 현황 목록화 — 활성 임대차뿐 아니라 만료됐으나 잔금을 돌려주지 못한 계약까지 목록을 작성합니다. 퇴거 확인서 또는 수령 확인서를 임차인에게서 받아 두면 매도 이후 분쟁 시 입증이 쉬워집니다.
- 사전 정산 또는 합의 — 매도 전 반환을 완료하거나, "잔금일에 매수인이 반환한다"는 임차인 동의 서면을 체결해 둡니다.
- 매매계약서 특약 — 잔금일 전까지 별첨 임대차 목록의 미수금을 정산하며, 미정산분은 매매대금에서 공제한다는 문구를 계약서에 명시합니다.
4. 매수인(새 임대인) 실사 항목#
매수인은 활성 임대차 외에 만료됐으나 잔금이 미지급된 임대차를 별도로 파악해야 합니다.
- 계약서 전부 요청 — 기간 만료·합의 해지 계약서까지 교부 범위에 포함시키는 것이 실사 기본입니다.
- 사업자등록 말소 여부 확인 — 임차인이 폐업 신고를 마쳤는지, 직권말소됐는지를 점검합니다. 등록이 유지 중이라면 대항력이 살아 있을 수 있습니다.
- 수령 확인서 수취 — 이미 반환된 임차인에게는 수령 확인서를 요청해 매도인에게서 교부받습니다.
- 매매대금 조정 — 승계될 채무는 매수가에서 차감하는 구조로 협상합니다. 이를 반영하지 않으면 실질 매수 비용이 늘어납니다.
상가 매각 시 활성 임대차 전반의 승계 실무는 상가 매각 시 임대차 지위 승계 실무에서 확인할 수 있습니다.
5. FAQ#
Q. 임대차가 3년 전 만료됐고 임차인이 이미 퇴거한 상태인데도 반환 채무가 승계되나요?
임차인이 실제로 명도를 완료하고 잔금도 돌려받았다면 임대차 관계는 완전히 종료됩니다. 쟁점은 임차인이 건물을 떠났는지가 아니라 이를 돌려받았는지 여부입니다. 퇴거 후에도 잔금을 받지 못했다면 개별 상황에 따라 대항력이 유지될 여지가 있으므로 법률 전문가에게 확인하는 편이 안전합니다.
Q. 매도인이 미반환 사실을 고지하지 않고 팔았다면 매수인은 어떻게 하나요?
계약상 고지 의무 불이행을 이유로 손해배상 청구가 가능합니다. 매매계약서에 "임대차 현황 미고지 시 매도인이 전액 배상한다"는 특약을 넣어 두면 입증 부담을 줄일 수 있습니다.
Q. 재건축·재개발 조합이 수용하는 경우에도 같은가요?
대법원 2023다307116 판결이 바로 이 사안에서 나왔습니다. 정비구역 내 상가건물 임대차가 기간만료로 종료됐으나 잔금이 반환되지 않은 상태에서 재건축조합이 소유권을 취득한 경우, 대법원은 조합이 임대인 지위를 승계하고 반환 채무를 부담해야 한다고 판단했습니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 임대차가 만료됐어도 보증금 반환 전까지 대항력 있는 임차인의 법적 지위는 상가건물임대차보호법 제9조 제2항에 따라 존속합니다. 둘째, 이 상태에서 건물이 양도되면 매수인이 반환 채무를 면책적으로 인수하게 됩니다. 셋째, 매도인은 매도 전 정산 또는 계약서 특약으로 이 리스크를 정리해야 하고, 매수인은 활성 임대차뿐 아니라 만료 임대차의 미반환 여부도 실사 범위에 넣어야 합니다. 잔금일 이후 발견한 미정산 잔금은 이미 매수인의 채무입니다.
일산·고양 상가 매물과 실무 자문은 백억부동산 일산점에 문의해 주세요. 블로그의 다른 실무 가이드도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.