개요#
정부가 2026년 9월 지식산업센터 입주 업종을 네거티브 방식으로 전환했습니다. 기존 78개 허용 업종을 열거하던 포지티브 방식에서, 유해·위험시설만 제외하고 나머지를 허용하는 네거티브 방식으로 구조가 바뀝니다. 문제는 이 법령 변화가 개별 건물 관리규약, 기존 임대차 계약 특약, 세제 감면 조건에 자동으로 반영되지 않는다는 점입니다. 법이 바뀌었다는 이유만으로 계약을 진행했다가 관리규약 위반 통보나 세금 추징을 맞닥뜨리는 사례가 실무에서 반복됩니다. 일산·고양 상가·지식산업센터 현장을 직접 다루는 백억부동산 일산점이 네거티브 전환이 현장에서 실제로 작동하기 위해 임대인이 먼저 살펴야 할 3가지를 실무 관점에서 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 법 변화가 계약에 적용되기 위한 조건과 확인 순서를 한눈에 볼 수 있게 됩니다.
네거티브 전환의 실제 의미#
지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 산집법)에 따라 설립·운영됩니다. 기존에는 산집법 시행령이 입주 가능 업종을 명시적으로 열거하는 포지티브 방식이었습니다. 정부가 78개에서 95개로 허용 업종을 늘리는 완화를 거쳤지만, 새로운 업종 유형이나 기존 분류에 맞지 않는 신산업 기업은 입주 가능 여부 자체가 불명확한 상황이 반복됐습니다.
2026년 9월 산업통상자원부가 발표한 '지식산업센터 공실 대책 및 제도 개선 방안'은 이 구조를 바꿉니다. 유해·위험시설, 사행·유해시설, 환경 부담이 큰 업종 등 금지 업종 외에는 모두 허용하는 네거티브 방식으로 전환하는 것이 핵심입니다. AI 기반 앱 개발사, 도심형 마이크로 풀필먼트센터(MFC), 드론 촬영서비스업 등 기존 분류 체계에서 입주 가능 여부가 불분명했던 신산업도 이제 입주할 수 있게 됩니다.
이 변화는 공실을 채우려는 임대인에게 임차 가능 업종의 폭이 넓어졌다는 의미입니다. 그러나 법령 변화가 곧장 현장 계약에 적용되려면 건물 단위의 조건을 먼저 확인하는 과정이 필요합니다.
확인 1 — 건물 관리규약이 포지티브 방식을 유지하고 있는지#
지식산업센터는 대부분 구분소유 구조로 운영됩니다. 건물 내 여러 소유자가 참여하는 관리단이 운영 기준을 담은 관리규약을 별도로 두고 있습니다. 산집법 시행령이 네거티브 방식으로 바뀌어도 개별 건물의 관리규약은 별도 절차를 거쳐야 개정됩니다.
관리규약에 "이 건물의 입주 기업은 산집법에서 허용하는 업종에 한한다"는 조항이 과거 포지티브 기준 그대로 남아 있다면, 법령상 새로 허용된 업종의 임차인을 받으려 할 때 관리단 동의나 규약 개정 절차가 필요할 수 있습니다. 임대인이 계약을 먼저 체결하고 나서야 관리사무소의 거절을 통보받는 일이 실무에서 반복됩니다.
계약 전에 해당 건물 관리규약 원본을 직접 확인하고, 관리사무소에 네거티브 전환 이후 새로운 업종의 입주가 관리규약상 어떻게 처리되는지 사전 질의하는 것이 순서입니다.
확인 2 — 기존 임대차 계약서의 업종 특약 재검토#
지식산업센터 임대차 계약서에는 "임차인은 지식산업센터 입주 가능 업종으로 운영하며, 업종 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있다"는 취지의 특약이 포함된 경우가 있습니다. 기존 계약을 갱신할 때 이 특약 문구가 과거 포지티브 리스트 기준을 그대로 인용하고 있다면, 네거티브 전환 이후 새로 허용된 업종으로 사업을 변경한 임차인이 특약 위반으로 해석될 수 있는 상황이 생깁니다.
새로운 임차인을 맞이하는 경우라면, 계약서에 네거티브 방식 기준을 반영한 업종 조항을 작성해야 합니다. "산집법에서 입주를 금지하는 업종(유해·위험·사행시설 등)에 해당하지 않는 업종"이라는 표현으로 현행 규정에 맞게 정리하는 것이 계약 분쟁을 줄이는 실무 기본입니다. 조문 번호를 그대로 인용하는 방식은 법령 개정 이후에도 과거 기준이 계약서에 남는 문제가 반복됩니다.
WARNING
업종 특약 작성 시 피해야 할 패턴
- 특약에 "산집법 시행령 별표 허용 업종"처럼 조문 번호를 고정하면, 법령 개정 후에도 과거 기준이 계약서에 남아 분쟁의 원인이 됩니다.
- 업종 변경이 발생할 경우 임대인에게 사전 통보를 요구하는 조항을 넣어두지 않으면, 사후에 알게 되는 상황이 반복됩니다.
- 네거티브 방식으로 업종 조항을 바꿀 때는 반드시 건물 관리규약 기준도 함께 확인해야 합니다. 법령과 규약이 일치하지 않으면 특약 문구만으로 해결되지 않습니다.
확인 3 — 취득세 감면 의무 사용 조건과의 충돌 여부#
지식산업센터를 취득할 때 조세특례제한법 또는 지방세특례제한법에 따른 취득세·재산세 감면을 받은 임대인은 감면 조건에 명시된 의무 사용 용도를 확인해야 합니다.
취득세 감면 요건에 "지식산업 관련 기업에 임대"를 조건으로 삽입한 경우, 네거티브 전환으로 새로 허용된 업종 중 일부가 감면 조건상 "지식산업 관련 기업"으로 분류되지 않을 수 있습니다. 과세당국이 의무 사용 조건 위반으로 판단하면 감면받은 취득세 전액이 추징 대상으로 바뀝니다. 법령이 바뀐 것이 감면 조건을 자동으로 확장하지 않는다는 점이 실무에서 흔히 놓치는 부분입니다.
취득세 감면을 받은 임대인은 새로운 업종 임차인을 계약하기 전에 감면 확인서와 의무 사용 조건 원본을 세무사와 함께 검토하는 과정을 먼저 거쳐야 합니다.
실무 확인 항목 요약#
| 확인 항목 | 확인 방법 | 주의가 필요한 조건 |
|---|---|---|
| 관리규약 업종 조항 | 관리규약 원본 + 관리사무소 사전 질의 | 규약이 포지티브 기준을 유지하고 있는 경우 |
| 임대차 계약 업종 특약 | 기존 계약서 특약 문구 확인 | 과거 기준 조문을 그대로 인용한 특약이 남은 경우 |
| 취득세 감면 조건 | 감면 확인서 + 세무사 검토 | 감면 조건이 "지식산업 관련 기업 임대"를 명시한 경우 |
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 네거티브 전환은 상위 법령 수준의 변화이고, 개별 건물 관리규약은 자동 개정 없이 과거 기준이 그대로 유지됩니다. 임차인 계약 전에 해당 건물 관리규약 원본으로 업종 조항을 확인하는 것이 순서입니다. 둘째, 기존 임대차 계약서의 업종 특약이 구기준 조문을 그대로 인용하고 있다면 현행 규정에 맞게 업데이트하지 않으면 계약 해석 분쟁의 소지가 생깁니다. 셋째, 취득세 감면을 받은 임대인은 감면 조건의 의무 사용 용도를 세무사와 확인하지 않고 새로운 업종 임차인을 계약하면 추징 통보를 받는 상황이 생길 수 있습니다. 법이 바뀐 것과 현장에서 법이 실제로 적용되는 조건이 남아 있다는 것은 다른 이야기입니다.
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