일산서구 경매 낙찰가율 72%, 서울 격차 읽기

전국 아파트 경매 건수가 12년 7개월 만에 최다를 기록했습니다. 그 안에서 서울은 낙찰가율이 감정가를 다시 넘었고, 고양시 일산서구는 72.2%에 머물렀습니다. 이 격차를 모른 채 입찰가를 쓰면 감정가 기준의 착각 속에서 손실이 생깁니다. 백억부동산 일산점이 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 일산·고양 경매 낙찰가율의 현재 수준, 이룸타워 상가 경매 사례, 상가 투자자가 확인해야 할 순서를 가져갈 수 있습니다.

앵커 기사: 2026-11-05 매일경제#

전국 아파트 경매 쏟아지는데…서울 낙찰가율 100.1%, 감정가 초과 회복
출처: mk.co.kr | 발행: 2026-11-05

경매 건수 최다, 낙찰가율은 지역별로 갈렸다#

2026년 현재 전국 아파트 경매 진행 건수는 12년 7개월 만에 최다입니다. 경매 물건이 많아질수록 입찰자는 고르는 폭이 넓어지고, 낙찰가율에 대한 하방 압력도 커집니다.

그 환경 속에서도 서울은 낙찰가율 100.1%를 기록했습니다. 규제지역인 광명시는 135.3%까지 올라갔고, 같은 수도권 안에서 고양시 일산서구(72.2%)와 파주시(73.3%)는 70%대 초반에 머물렀습니다. 이 두 지역이 전체 낙찰가율 하락의 주된 배경입니다.

72%는 싸게 산 것이 아니라 시장이 매긴 가격입니다#

낙찰가율 72.2%를 "감정가의 28% 할인"으로 읽으면 판단이 어긋납니다. 감정가는 감정평가 기준일의 시세를 반영합니다. 기준일이 1~2년 전이라면 현재 시세가 그 감정가보다 이미 낮아져 있을 수 있습니다. 낙찰가율 72%가 실제 시세 대비 할인율이 아닐 수 있다는 의미입니다.

실무 관점으로 정리했습니다. 낙찰가율이 낮은 지역을 "저평가 기회"로 보는 것은 근거 없는 낙관입니다. 서울(100.1%)과 일산서구(72.2%)의 28%포인트 격차는 두 시장에 대한 참여자들의 가치 판단 차이이며, 그 차이는 단기간에 좁혀지지 않습니다.

이룸타워 362개 구분상가 일괄 경매: 상가 투자 시사점#

이번 통계에서 주목할 사례는 아파트가 아닌 상가입니다. 서울 서대문구 대현동 이룸타워 상가는 이 기간 낙찰가 상위 물건입니다. 감정가 421억6300만 원짜리 상가가 그 66.7%에 낙찰됐습니다. 지하 1층부터 지상 5층까지 총 362개 구분상가가 일괄 매각됐고, 낙찰자는 1명입니다.

362개 구분상가 일괄 매각은 개별 구분상가 경매와 성격이 다릅니다. 낙찰자는 임대차 계약, 공실 현황, 관리비 채권·채무, 임차인 명도 가능성을 362개 단위 전체에서 한꺼번에 인수합니다. 실무에서 이런 일괄 매각 물건은 감정가 대비 할인율이 클수록 인수 이후 정상화 비용도 함께 커집니다. 66.7% 낙찰은 그 복잡성을 반영한 시장 가격입니다.

일산 라페스타·웨스턴돔처럼 구분상가가 집합된 단지에서 경매 물건이 나올 경우, 개별 구분상가인지 복수 일괄 매각인지를 먼저 구분해야 합니다. 접근 방식이 달라집니다.

고양·일산 상가 경매 입찰, 확인 순서#

낙찰가율 72%대 환경에서 고양·일산 상가 경매를 검토 중이라면 아래 순서로 확인합니다.

첫째, 감정평가서 기준일. 기준일과 입찰일 사이 해당 지역 시세 변동폭을 직접 확인합니다. 둘째, 임대차 현황. 임차인이 있으면 계약 잔여기간·임대료·보증금을 파악하고, 없으면 공실 기간과 인근 임대 시세를 먼저 봅니다. 셋째, 명도 비용과 기간. 상가임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 있으면 명도 비용이 추가됩니다.

이 세 가지를 계산에 넣지 않고 낙찰가율만 보는 것은 실무에서 하지 않습니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 일산서구(72.2%)·파주(73.3%)는 서울(100.1%)과 28%포인트 이상 벌어진 상태이며, 이 격차는 시장 참여자의 가치 판단입니다. 둘째, 낙찰가율 수치보다 감정평가 기준일과 현재 시세 괴리를 먼저 따져야 합니다. 셋째, 이룸타워처럼 구분상가 일괄 매각 물건은 개별 물건과 인수 구조가 다릅니다. 고양·일산 상가 경매 물건은 백억부동산 일산점에 문의해 주세요.