앵커 기사 출처#
- 제목: 비어있는 지식산업센터, 공공임대로 바꾼다[부동산 빨간펜]
- 출처: donga.com
- 발행일: 2026년 9월 17일
왜 지금 이 기사를 읽어야 합니다#
지식산업센터 공실 문제는 이미 시장 안에서 공공연한 사실입니다. 문제는 공실이 쌓이는 동안 투자자의 손실도 함께 누적된다는 점입니다. 정부가 공공임대 전환이라는 카드를 꺼내들었고, 대상지로 고양시 덕양구 일대가 거론되고 있습니다. 백억공인중개사사무소 일산점이 실무 관점으로 정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으면 전환 정책의 구조, 고양·일산 지역에 미치는 영향, 그리고 지금 투자자가 취해야 할 판단 기준을 파악할 수 있습니다.
지식산업센터 공실, 어느 수준입니까#
기사 제목이 말하는 "10곳 중 4곳 텅텅"이라는 표현은 수도권 지식산업센터 공실률이 심각한 수준에 도달했음을 보여 줍니다. 공급 과잉이 주된 원인입니다. 2010년대 후반부터 세제 혜택과 저금리를 등에 업고 지식산업센터 분양이 급증했고, 수요가 공급을 따라잡지 못한 결과가 지금의 공실로 나타났습니다.
고양시 덕양구 일대는 서울과 인접한 입지 덕분에 개발 수요가 꾸준히 거론되어 온 지역입니다. 그러나 입지 프리미엄이 있다고 해서 공실 압력에서 자유롭지 않습니다. 실무에서 "입지가 좋으면 공실이 없다"고 단정하지 않습니다. 배후 수요, 즉 실제로 입주할 기업과 업종의 분포가 먼저 확인되어야 합니다.
공공임대 전환 정책, 핵심 구조 정리#
정부가 검토하는 방식은 공실 상태의 지식산업센터 호실을 공공이 매입하거나 장기 임차하여 공공임대로 활용하는 것입니다. 동시에 오피스텔 등 준주택으로의 용도 전환도 논의 선상에 올라와 있습니다.
아래 표는 기사에서 확인된 내용을 기준으로 정리한 것입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 정책 방향 | 공실 지식산업센터 호실을 공공임대로 활용 |
| 전환 유형 | 공공임대 활용 또는 준주택(오피스텔 등) 전환 |
| 거론 대상지 | 서울 인접 경기 고양시 덕양구 일대 |
| 배경 | 공급 과잉으로 인한 공실 급증 |
| 정책 성격 | 기존 민간 공급 물량의 용도·임차 구조 재편 |
이 정책이 확정·시행되면 해당 지역 지식산업센터의 시장 가격 산정 구조가 바뀝니다. 공공이 임차인으로 들어오면 공실 리스크는 줄지만, 시세보다 낮은 임대료로 장기 계약이 묶이는 구조가 될 수 있습니다. 이것은 수익률이 안정되는 것이 아니라 수익률 상한이 제한되는 것입니다.
WARNING
고양시·일산 지역 지식산업센터 투자자 주의사항
고양시 덕양구 일대가 공공임대 전환 대상지로 거론된다는 사실은 해당 지역 지식산업센터 호실의 시장 유동성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 공공임대 전환이 확정되지 않은 상황에서 매수에 나서는 것은 정책 변수를 수익 계획에 반영하지 않은 것입니다. 일산·고양 지역 지식산업센터 호실을 보유 중이거나 매수를 검토 중이라면, 해당 건물의 공실률·임차 구조·전환 가능성 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.
준주택 전환은 투자자에게 무엇을 의미합니까#
오피스텔 등 준주택으로 전환하는 방안은 용도 변경을 전제로 합니다. 지식산업센터는 제조·지식산업·정보통신업 등 특정 업종 입주를 조건으로 취득세 감면 등 세제 혜택이 적용됩니다. 준주택으로 전환하면 이 혜택이 소급 적용되어 추징될 가능성이 있습니다.
투자자 입장에서 전환은 "공실이 해소되는 기회"가 아니라 "세금·규제 구조가 바뀌는 변수"입니다. 특히 분양가보다 낮은 시세에서 공공에 매각하거나 장기 임대를 수용해야 하는 상황이 발생할 경우, 초기 투자 계획과 실제 회수 구조 사이의 괴리가 커집니다. 이 점을 가볍게 넘기지 말아야 합니다.
일산·고양 상업용 부동산 투자자를 위한 실무 판단 기준#
현 시점에서 고양·파주·일산 지역 상업용 부동산에 접근할 때 지식산업센터와 일반 상가·오피스는 판단 기준이 달라야 합니다.
지식산업센터는 정책 변수가 가격에 반영되기 전까지 관망이 합리적입니다. 반면 배후 수요가 확인된 일반 근린상가나 업무용 오피스는 공실 위험이 구조적으로 다릅니다. 공급 유형과 수요 유형이 일치하는지를 확인하는 것이 실무 관점으로 정리한 핵심 기준입니다.
정책이 거론 단계에서 확정 단계로 넘어가는 시점, 그리고 구체적인 매입·임차 조건이 발표되는 시점에 다시 시장을 점검해야 합니다. 지금은 정보를 수집하고 포지션을 확인하는 단계입니다.
마무리#
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 공실 지식산업센터를 공공임대로 전환하는 정책이 추진되고 있으며 고양시 덕양구 일대가 대상지로 거론됩니다. 둘째, 전환이 확정될 경우 해당 호실의 수익 구조와 시장 유동성이 바뀌므로 현재 보유자와 매수 검토자 모두 정책 진행 상황을 주시해야 합니다. 셋째, 준주택 전환은 세제 혜택 추징 가능성을 동반하므로 단순히 공실 해소 수단으로 보는 시각은 위험합니다.
고양시·일산·파주 지역 상가 및 업무용 부동산 매물과 시장 분석은 백억공인중개사사무소 일산점에 문의해 주십시오.